7 October 2016 APFF Financial Strategies and Instruments Roundtable Q. 4, 2016-0651791C6 F - Choix 45(2) et (3) - immeuble à logements

Unedited CRA Tags

45(2) et 45(3)

View modes

Translation

Translation disclaimer

This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Notes: as well as the question, the sections Other Comments, Capital Loss and February 22, 1994 election need to be edited

Principal Issues: What do taxpayers who changed, several years ago, the use of an housing unit of a duplex, aimed by a possible choice of the subparagraph 45(3) according to the former CRA’s known position, have to do now that they are confronted with the new position preventing them from doing the aforementioned choice of the subparagraph 45(3)?

Position: The CRA does not accept any more the choice of the subparagraph 45(3) for a change in use aimed by the position taken on February 21st, 2012 when this change was made after this date.

The CRA continues however to accept after February 21st, 2012 a choice of subparagraph 45(3) for a change in use aimed by the position taken on February 21st, 2012 when this change in use was made on or before February 21st, 2012 and when it qualified otherwise for this choice before this position.

Financial Strategies and Financial Instruments Roundtable, October 7, 2016

2016 APFF Conference

Question 4

Elections under subsections 45(2) and 45(3) and the duplex/triplex issue

In two Technical Interpretations published in 2012 (2011-0417471E5 (footnote 1) and 2011-0420171E5 (footnote 2)), the CRA indicated that it was not possible to make an election under subsection 45(3) on one of the units of a duplex that the individual will now use as their principal residence because the duplex was a single property. In our understanding, the same principle would also apply for the purposes of subsection 45(2) (for example, if the individual begins to rent their own unit of a duplex).

Even if, for the purpose of the tax provisions relating to the principal residence exemption, a duplex is composed of two separate "units", a duplex (or other multiple unit housing complex) would, according to the CRA's position as set out in the above two interpretations, be only one property for purposes of the change of use rules. However, since the elections in subsections 45(2) and 45(3) are not possible for a partial change of use for a single property (there must be a complete change in use), the CRA has concluded that these elections are not possible with duplexes (or other multiple unit housing complexes) when there is a change in use for one of the units. It would not then be possible to defer the deemed disposition (which generally results in the triggering of a capital gain) and benefit from the additional four-year rule for the principal residence exemption, as the two benefits related to an election under subsection 45(2) or 45(3). This can mean a tax burden that is far from negligible for a taxpayer in such a situation, particularly in the cases referred to in subsection 45(3) where there is no other possible solution.

As a tax policy matter, we find it surprising that individuals who have acquired a multi-unit building are penalized respecting their own unit as contrasted to an individual who, for example, owns a condominium unit (and may even own several units in the same building) or a single family home. Thus owners of duplexes (triplexes, quadruplexes, etc.) of the owner-occupant type are deprived of certain tax advantages (deferral of disposition, four-year rule), while at the same time being forced to designate their unit as principal residence at the time of the change of use, rather than retaining years or certain years of designation for another residence (such as a cottage). Yet, for the purposes of the Home Buyers' Plan ("HBP"), the First-Time Purchase Tax Credit ("HBTC") and the calculation of the principal residence exemption, the housing unit of the owner is treated differently from any other types of housing.

This CRA position also has other surprising consequences.

If a triplex is a single property, it would mean, by way of example only, that it would be possible to claim the entirety of a capital loss on the land portion of a triplex occupied 40% by the owner, since it would be a single property. The definition of "personal-use property" (PUP) in section 54, as well as subparagraph 40(2)(g)(iii), would not have the effect of denying 40% of the capital loss on the "land" portion (a non-depreciable capital property) since the land would not be personal-use property. Indeed, the non-depreciable property (land) would not be used primarily (i.e., more than 50%) for the personal use and enjoyment of the taxpayer or persons related to the taxpayer. As for the "building" portion, it would be a depreciable property for which the current tax rules would not, according to our understanding, allow the claiming of any loss on the 40% portion occupied by the owner.

Let us look at another example involving the February 22, 1994 election with respect to the repeal of the $100,000 capital gains exemption. If the CRA's position is correct (that is, a duplex is a single property), the February 22, 1994 election on a duplex would also have triggered a disposition of the housing unit occupied by the owner, thereby forcing a decision respecting the designation of the unit as the principal residence to the detriment, for example, of a cottage.

Representatives of the CRA repeatedly said at the time that the duplex should be treated as two distinct properties (the rental portion and the personal residence portion). Many specialists who made the February 22, 1994 election on duplexes or triplexes would therefore not have made the election correctly. Since they was one property, they should have increased the proceeds of disposition (without exceeding the FMV) to trigger a gain sufficient to use the full $100,000 exemption (the other portion of the gain being potentially exempt as respecting a principal residence).

However, in Technical Interpretation 2000-0047535 (footnote 3) published in November 2000, the CRA stated that the four quadruplex units should be considered as four separate properties for purposes of the application of the change of use rules in paragraphs 13(7)(a), (b) and 45(1)(a). The CRA also stated that this was consistent with an earlier position (EC1987) (footnote 4) and that if the property were considered to be one property in this situation, the application of paragraphs 13(7)(d) and 45(1)(c) would give a result that is not representative of the actual situation.

This technical interpretation indicates, in large part, why so many practitioners made the February 22, 1994 election in respect of a single housing unit when a building had more than one unit, as explained above. This position also explains why the election under subsections 45(2) or 45(3) was repeatedly made with respect to a change in use for a unit in a duplex (or triplex) until the above-referenced 2012 Technical Interpretations had been published. Finally, since an election under subsection 45(3) must only be filed with the CRA at the time of the actual disposition, it is quite possible that individuals will be left hanging if they have disposed of their duplex after the change of position of the CRA, announced in 2012. Some may have chosen to use one of the duplex units (previously leased) as their principal residence in the 1990s or 2000s, considering, in good faith, the election under subsection 45(3), to be based on the known policy of the CRA at the time of such change in use. Thus, many people are currently experiencing great uncertainty in this regard.

In short, if the federal interpretations published in 2012 are well founded in law and there no administrative relief (or legislative clarification) isprovided, there would be obvious contradictions between certain positions already taken by the CRA or faced today in the application of the Income Tax Act.

We believe that the legislation could be amended to also reflect the concept of "housing unit" for the purposes of subsections 45(2) and 45(3) (not just the concept of "property") and thus harmonize the tax rules on such changes in use with the other measures related to the principal residence mentioned above (HBP, Principal Residence Exemption and HBTC).

Question to the Canada Revenue Agency

What should individuals do who changed the use of duplex housing several years ago as a result of a possible election under subsection 45(3), based on the former known policy of the CRA, and are now confronted with the new policy preventing them from making the election under subsection 45(3)?

CRA response

Where a taxpayer changes, in whole or in part, the use made of a property, subsection 45(1) provides inter alia that the taxpayer is deemed to have disposed of the property, or the part thereof, as the case may be, at that time and have immediately thereafter reacquired the property, or part thereof, as the case may be. These rules can result in a capl gain or loss for the taxpayer.

However, where at any time a property that was acquired by a taxpayer for the purpose of gaining or producing income ceases to be used for that purpose and becomes the principal residence of the taxpayer, subsection 45(3) permits electing, by written notice to the Minister within the specified time, to be deemed not to have so disposed of the property at that time and to have reacquired it immediately thereafter.

In Technical Interpretation 2011-0417471E5 dated February 21, 2012, the CRA took the position that a building is normally considered to be a single property for the purposes of subsection 45(1) unless the property had been legally divided into two or more separate properties. Thus, a change of use of a duplex unit is generally a partial change of use within the meaning of paragraph 45(1)(c) and therefore, such a change cannot be the subject of an election under subsection 45(3).

The CRA therefore no longer accepts an election under subsection 45(3) for a change of use referred to in the position taken on February 21, 2012 where this change occurred after that date.

However, the CRA continues to accept an election made under subsection 45(3) after February 21, 2012 for a change of use referred to in the position taken February 21, 2012 where this change of use has been made on or before February 21, 2012 and where it also qualified for this election prior to this position being taken.

Other Comments

The wording of this question refers to the application of the definition of PUP in section 54 and subparagraph 40(2)(g)(iii) in a situation where an individual occupies 40% of a triplex owned by the individual. Reference is also made to an election made February 22,1994 that would have been made in respect of a single housing unit where there were several buildings.

The CRA was asked Question No. 2 of the Roundtable on Federal Taxation at the APFF Annual Conference 2013 (footnote 6):

(1) to confirm that the capital loss on the "land" portion of a triplex occupied 40% by the owner could result in a fully qualifying capital loss if it is a single property (there is a loss);

(2) to comment on the situation in respect of a February 22, 1994 election of in such a case.

The CRA then responded that the Tax Rulings Directorate should conduct a more thorough analysis of these issues before making a decision on these issues.

Here, after analysis, are the CRA comments.

Capital loss

According to section 948 of the Civil Code of Québec, ownership of property gives a right to what it produces and to what is united to it, naturally or artificially, from the time of union. This right is called a right of accession. An owner of a property (e.g. land) is the owner by accession to all buildings and structures on the property. Therefore, a building and the land on which the building is located are a single property under the private law applicable in Québec.

Subsection 1102(2) of the Income Tax Regulations ("I.T.R.") (footnote 7)constitutes an exception to this rule in the tax context, but only for the purposes of certain provisions of the Income Tax Act. Indeed, subsection 1102(2) I.T.R. provides that the classes of property described in Schedule II shall be deemed not to include the land upon which a property described therein was constructed or is situated. Subject to subsection 13(21.1) of the Act, this provision, however, applies only for the purposes of calculating capital cost allowance, and recapture or terminal loss.

Consequently, where a taxpayer realizes a capital loss on the disposition of a property comprising a building and the land upon which it is situated, subparagraph 40(2)(g)(iii) effectively denies the loss only if the property is a PUP under section 54.

February 22, 1994 election

With respect to the 22 February 1994 election, the CRA still considers as valid the form Election to Declare a Capital Gain on Property Owned at the End of February 22, 1994, filed by a taxpayer in accordance with the instructions and information available at that time .

Isabelle Landry
(450) 623-0193
October 7, 2016
2016-065179

FOOTNOTES

Note to reader: Because of our system requirements, the footnotes contained in the original document are shown below instead:

1 CANADA REVENUE AGENCY, Technical Interpretation 2011-0417471E5, February 21, 2012.
2 CANADA REVENUE AGENCY, Technical Interpretation 2011-0420171E5, June 27, 2012.
3 CANADA REVENUE AGENCY, Technical Interpretation 2000-0047535, November 3, 2000.
4 CANADA REVENUE AGENCY, Technical Interpretation EC1987, June 24, 1980.
5 supra note 9.
6 CANADA REVENUE AGENCY, Technical Interpretation, 2013-0495621C6, October 11, 2013
7 Income Tax Regulations, C.R.C., c. 945

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principal Issues: Que doivent faire les particuliers qui ont changé, il y a plusieurs années, l’usage d’un logement d’un duplex visé par un possible choix du paragraphe 45(3), en se basant sur l’ancienne position connue de l’ARC, et qui sont maintenant confrontés à la nouvelle position les empêchant de transmettre ledit choix du paragraphe 45(3)?

What do taxpayers who changed, several years ago, the use of an housing unit of a duplex, aimed by a possible choice of the subparagraph 45(3) according to the former CRA’s known position, have to do now that they are confronted with the new position preventing them from doing the aforementioned choice of the subparagraph 45(3)?

Position: L’ARC n’accepte plus le choix prévu au paragraphe 45(3) pour un changement d’usage visé par la position prise le 21 février 2012 lorsque ce changement a été fait après cette date.

L’ARC continue toutefois d’accepter après le 21 février 2012 un choix prévu au paragraphe 45(3) pour un changement d’usage visé par la position prise le 21 février 2012 lorsque ce changement d’usage a été fait le ou avant le 21 février 2012 et qu’il se qualifiait par ailleurs pour ce choix avant cette prise de position.

The CRA does not accept any more the choice of the subparagraph 45(3) for a change in use aimed by the position taken on February 21st, 2012 when this change was made after this date.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ DES STRATÉGIES FINANCIÈRES ET DES INSTRUMENTS FINANCIERS DU 7 OCTOBRE 2016
APFF – CONGRÈS 2016

Question 4

Choix des paragraphes 45(2) et 45(3) L.I.R. et le problème des duplex/triplex

Dans deux interprétations techniques publiées en 2012 (2011-0417471E5 (footnote 1) et 2011-0420171E5 (footnote 2) ), l’ARC a indiqué qu’il n’était pas possible de faire le choix du paragraphe 45(3) L.I.R. sur l’un des logements d’un duplex que le particulier utilisera désormais comme résidence principale, car le duplex constituait un seul bien. Selon notre compréhension, le même principe s’appliquerait aussi aux fins du paragraphe 45(2) L.I.R. (par exemple, si le particulier commence à louer son propre logement d’un duplex).

En effet, même si, aux fins des dispositions fiscales relatives à l’exemption pour résidence principale, un duplex est composé de deux « logements » distincts, un duplex (ou autre immeuble à logements multiples) constituerait, selon la position de l’ARC énoncée dans les deux interprétations susmentionnées, un seul bien aux fins des règles sur les changements d’usage. Or, comme les choix du paragraphe 45(2) L.I.R. et 45(3) L.I.R. ne sont pas possibles pour un changement partiel d’usage sur un seul bien (il faut un changement complet d’usage), l’ARC en vient donc à la conclusion que ces choix ne sont pas possibles avec les duplex (ou autres immeubles à logements multiples) lorsqu’il y a un changement d’usage pour un des logements. Il ne serait alors pas possible de reporter la disposition réputée (qui se traduit généralement par le déclenchement d’un gain en capital) et de bénéficier de la règle des quatre années supplémentaires à l’égard de l’exemption pour résidence principale, deux avantages fiscaux rattachés aux choix du paragraphe 45(2) ou 45(3) L.I.R. Cela peut signifier un fardeau fiscal qui est loin d’être négligeable pour un contribuable dans une telle situation, notamment dans les cas visés au paragraphe 45(3) L.I.R. où il n’y a aucune porte de sortie possible.

En termes de politique fiscale, cela nous apparaît surprenant que des particuliers ayant acquis un immeuble à logements multiples soient pénalisés en ce qui concerne leur propre logement par opposition à un particulier qui détient, par exemple, une unité de condominium (et qui peut même détenir plusieurs unités dans un même immeuble) ou une maison unifamiliale. On prive ainsi les détenteurs de duplex (triplex, quadruplex, etc.) de type propriétaire-occupant de certains avantages fiscaux (report de la disposition, règle du quatre ans) tout en les forçant dans certains cas à désigner leur logement comme résidence principale au moment du changement d’usage plutôt que de conserver les années ou certaines années de détention pour une autre résidence (comme un chalet). Pourtant, aux fins du régime d’accession à la propriété (« RAP »), du crédit d’impôt à l’achat d’une première habitation (« CIAPH ») et du calcul de l’exemption pour résidence principale, le logement du propriétaire est traité de façon distincte de tout autre logement.

Cette position de l’ARC entraine également d’autres conséquences surprenantes.

Si un triplex constitue un seul bien, cela signifierait, à titre d’exemple seulement, qu’il serait possible de réclamer la totalité d’une perte en capital sur la portion du terrain d’un triplex occupé à 40 % par le propriétaire, car il s’agirait d’un seul bien. La définition de « bien à usage personnel » (« BUP ») à l’article 54 L.I.R., ainsi que le sous-alinéa 40(2)g)iii) L.I.R., n’auraient pas pour effet de refuser 40 % de la perte en capital sur la portion « terrain » (une immobilisation non amortissable) puisque le terrain ne serait pas un bien à usage personnel. En effet, le bien non amortissable (le terrain) ne serait pas affecté principalement (cela signifie plus de 50 %) à l’usage et à l’agrément personnel du contribuable ou de personnes liées au contribuable. Quant à la portion « bâtisse », il s’agit d’un bien amortissable dont les règles fiscales en place ne permettraient toutefois pas, selon notre compréhension, la réclamation d’une perte quelconque sur la portion de 40 % occupée par le propriétaire.

Voyons un autre exemple impliquant le choix du 22 février 1994 relativement à l’abolition de l’exonération de 100 000 $ sur le gain en capital. Si la position de l’ARC est fondée (à savoir qu’un duplex est un seul bien), le choix du 22 février 1994 sur un duplex aurait également provoqué une disposition sur le logement occupé par le propriétaire, le forçant ainsi à prendre une décision sur la désignation de résidence principale sur ce logement au détriment d’un chalet, à titre d’exemple.

Des représentants de l’ARC ont répété à maintes reprises à l’époque qu’il fallait alors traiter le duplex comme deux biens distincts (la partie locative et la partie résidence personnelle). Bien des spécialistes qui ont effectué le choix du 22 février 1994 sur des duplex ou triplex n’auraient donc pas effectué le choix correctement. Comme il s’agissait d’un seul bien, ils auraient dû majorer le produit de disposition (sans excéder la JVM) pour déclencher un gain suffisant pour utiliser la totalité de l’exonération de 100 000 $ (l’autre portion du gain étant potentiellement exonérée à titre de résidence principale).

Pourtant, dans l’interprétation technique 2000-0047535 (footnote 3) publiée en novembre 2000, l’ARC a mentionné qu’il fallait considérer les quatre logements d’un quadruplex comme étant quatre biens distincts pour l’application des règles sur les changements d’usage prévues aux alinéas 13(7)a), b) et 45(1)a) L.I.R. L’ARC y a aussi précisé que cela était conforme à une position antérieure (EC1987) (footnote 4) et que si on considérait l’immeuble comme un seul bien dans cette situation, l’application des alinéas 13(7)d) et 45(1)c) L.I.R. donnerait un résultat non représentatif de la situation réelle.

Cette interprétation technique supporte, en grande partie, pourquoi tant de praticiens ont effectué le choix du 22 février 1994 à l’égard d’un seul logement lorsqu’un immeuble en comptait plusieurs, comme nous l’avons expliqué précédemment. Cette position explique aussi pourquoi le choix des paragraphes 45(2) ou 45(3) L.I.R. a été fait à plusieurs reprises à l’égard d’un changement d’usage pour un logement situé dans un duplex (ou un triplex), et ce, jusqu’à la publication, en 2012, des interprétations techniques citées précédemment. Finalement, comme le choix du paragraphe 45(3) L.I.R. ne doit être transmis à l’ARC qu’au moment de la disposition réelle, il est fort possible que des particuliers se retrouvent le bec à l’eau s’ils ont disposé de leur duplex après le changement de position de l’ARC, annoncé en 2012. En effet, certains ont pu décider d’utiliser un des logements du duplex (antérieurement loué) pour en faire leur résidence principale dans les années 1990 ou 2000, en envisageant, de bonne foi, faire le choix du paragraphe 45(3) L.I.R., le tout basé sur la position connue de l’ARC au moment de ce changement d’usage. Ainsi, plusieurs personnes vivent en ce moment une grande incertitude à cet égard.

Bref, si les interprétations fédérales publiées en 2012 sont bien fondées en droit et qu’aucun assouplissement administratif (ou précision législative) n’est apporté, il en découlerait des contradictions évidentes entre certaines positions déjà prises par l’ARC antérieurement ou encore face à l’application de la Loi de l’impôt sur le revenu.

Nous croyons que la législation pourrait être modifiée pour refléter également le concept de « logement » aux fins des paragraphes 45(2) et 45(3) L.I.R. (et non uniquement le concept de « bien ») et ainsi harmoniser les règles fiscales sur de tels changements d’usage avec les autres mesures rattachées à la résidence principale mentionnées précédemment (RAP, exemption pour résidence principale et CIAPH).

Question à l’Agence du revenu du Canada

Que doivent faire les particuliers qui ont changé, il y a plusieurs années, l’usage d’un logement d’un duplex visé par un possible choix du paragraphe 45(3) L.I.R., en se basant sur l’ancienne position connue de l’ARC, et qui sont maintenant confrontés à la nouvelle position les empêchant de transmettre ledit choix du paragraphe 45(3) L.I.R.?

Réponse de l’ARC

Lorsqu’un contribuable change, en totalité ou en partie, l’usage qu’il fait d’un bien, le paragraphe 45(1) L.I.R. prévoit notamment que le contribuable est réputé avoir disposé du bien, ou d’une partie de celui-ci selon le cas, à ce moment et avoir, aussitôt après, acquis de nouveau ce bien, ou une partie de celui-ci selon le cas. Ces règles peuvent entraîner un gain ou une perte en capital pour ce contribuable.

Le paragraphe 45(3) L.I.R. permet toutefois, lorsqu’un contribuable cesse d’utiliser en vue de gagner un revenu la totalité d’un bien qu’il a acquis à cette fin et que ce bien devient sa résidence principale, de choisir, par avis écrit au ministre dans les délais prévus, de ne pas être réputé avoir disposé à ce moment du bien et l’avoir, aussitôt après, acquis de nouveau.

Dans l’interprétation technique 2011-0417471E5 (footnote 5) du 21 février 2012, l’ARC a pris la position qu’un immeuble est normalement considéré comme étant un seul et unique bien aux fins du paragraphe 45(1) L.I.R. à moins que ce bien ne fasse l’objet d’une subdivision légale en deux ou plusieurs biens distincts. Ainsi, un changement d’usage d’un logement d’un duplex est généralement un changement d’usage partiel au sens de l’alinéa 45(1)c) L.I.R. et par conséquent, un tel changement ne peut pas faire l’objet du choix prévu au paragraphe 45(3) L.I.R.

L’ARC n’accepte donc plus le choix prévu au paragraphe 45(3) L.I.R. pour un changement d’usage visé par la position prise le 21 février 2012 lorsque ce changement a été fait après cette date.

L’ARC continue toutefois d’accepter après le 21 février 2012 un choix prévu à au paragraphe 45(3) L.I.R. pour un changement d’usage visé par la position prise le 21 février 2012 lorsque ce changement d’usage a été fait le ou avant le 21 février 2012 et qu’il se qualifiait par ailleurs pour ce choix avant cette prise de position.

Autres commentaires

Dans le libellé de la présente question, il est fait référence à l’application de la définition de BUP à l’article 54 L.I.R. et du sous-alinéa 40(2)g)iii) L.I.R. dans une situation où un particulier occupe 40 % d’un triplex dont il est propriétaire. Il est aussi fait référence au choix du 22 février 1994 qui aurait été produit à l’égard d’un seul logement lorsqu’un immeuble en comptait plusieurs.

On a demandé à l’ARC à la question No. 2 de la Table ronde sur la fiscalité fédérale du Congrès annuel 2013 de l’APFF (footnote 6) :

1) de confirmer que la perte en capital sur la portion « terrain » d’un triplex occupé à 40 % par le propriétaire pourrait donner lieu à une perte en capital entièrement admissible s’il s’agit d’un seul bien (si perte il y a);

2) de commenter la situation par rapport au choix du 22 février 1994 dans un tel cas.

L’ARC a alors répondu que la Direction des décisions en impôt devait effectuer une analyse plus approfondie à l’égard de ces questions avant de se prononcer sur celles-ci.

Voici donc, après analyse, les commentaires de l’ARC.

Perte en capital

Selon l’article 948 du Code civil du Québec, la propriété d’un bien donne droit notamment à ce qui s’y unit, de façon naturelle ou artificielle, dès l’union. Ce droit se nomme droit d’accession. Un propriétaire d’un immeuble (par exemple un fond de terre) est donc propriétaire par accession de toutes les constructions et ouvrages situés sur l’immeuble. Par conséquent, un bâtiment et le terrain où est situé le bâtiment est un seul et même bien en vertu du droit privé applicable au Québec.

Le paragraphe 1102(2) du Règlement de l’impôt sur le revenu (footnote 7) (« R.I.R. ») constitue une exception à cette règle au niveau fiscal, mais uniquement aux fins de certaines dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu. En effet, le paragraphe 1102(2) R.I.R. prévoit que les catégories de biens décrits à l’annexe II sont censées ne pas comprendre le terrain sur lequel les biens qui y sont décrits ont été construits ou sont situés. Sous réserve du paragraphe 13(21.1) L.I.R., cette disposition s’applique toutefois uniquement pour les fins du calcul de l’amortissement et de la récupération ou de la perte finale.

Par conséquent, lorsqu’un contribuable réalise une perte en capital suite à la disposition d’un bien, qui est un bâtiment et le terrain où est situé le bâtiment, le sous-alinéa 40(2)g)iii) L.I.R. aurait pour effet de refuser la perte uniquement si le bien est un BUP selon l’article 54 L.I.R.

Choix du 22 février 1994

Concernant le choix du 22 février 1994, l’ARC considère toujours valide le formulaire, Choix de déclarer un gain en capital sur un bien possédé en fin de journée le 22 février 1994, produit par un contribuable conformément aux instructions et informations disponibles à ce moment.

Isabelle Landry
(450) 623-0193
Le 7 octobre 2016
2016-065179

FOOTNOTES

Note to reader: Because of our system requirements, the footnotes contained in the original document are shown below instead:

1 AGENCE DU REVENU DU CANADA, interprétation technique 2011-0417471E5, 21 février 2012.
2 AGENCE DU REVENU DU CANADA, interprétation technique 2011-0420171E5, 27 juin 2012.
3 AGENCE DU REVENU DU CANADA, interprétation technique 2000-0047535, 3 novembre 2000.
4 AGENCE DU REVENU DU CANADA, interprétation technique EC1987, 24 juin 1980.
5 Précité note 9.
6 AGENCE DU REVENU DU CANADA, interprétation technique, 2013-0495621C6, 11 octobre 2013
7 Règlement de l’impôt sur le revenu, C.R.C., ch. 945

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 45 - Subsection 45(3)

invalidity of s. 45(3) elections on duplex units applied only for changes of use after February 21, 2012

What should an individual do who, a number of years ago, changed the use of a duplex within the potential scope of s. 45(3) election, and is now confronted by the new policy in 2011-0417471E5? CRA responded:

2011-0417471E5 dated February 21, 2012…[indicates] that a building is normally considered to be a single property for the purposes of subsection 45(1)… . Thus, a change of use of a duplex unit is generally a partial change of use within the meaning of paragraph 45(1)(c) and therefore, such a change cannot be the subject of an election under subsection 45(3).

The CRA therefore no longer accepts an election under subsection 45(3) for a change of use referred to in the position taken on February 21, 2012 where this change occurred after that date.

However, the CRA continues to accept an election made under subsection 45(3) after February 21, 2012 for a change of use referred to in the position taken February 21, 2012 where this change of use has been made on or before February 21, 2012 and where it also qualified for this election prior to this position being taken.

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 54 - Personal-Use Property

land underlying duplex used 40% personally is not personal-use property

If a duplex was a single property, the election of February 22, 1994 respecting the elimination of the $100,000 capital gains exemption would be engaged by a disposition of the unit occupied by the owner, thereby forcing the making of a decision as to whether to designate the residence as a principal residence, to the detriment of such a designation for the individual’s chalet. Where an individual owning a triplex occupies 40% of it, can the related land give rise to an allowable capital loss? How does the February 22, 1994 election apply in such a case? CRA responded:

[A] building and the land on which the building is located are a single property under the private law applicable in Québec.

[Reg.] 1102(2)…applies only for the purposes of calculating capital cost allowance, and recapture or terminal loss.

Consequently, where a taxpayer realizes a capital loss on the disposition of a property comprising a building and the land upon which it is situated, subparagraph 40(2)(g)(iii) effectively denies the loss only if the property is a PUP under section 54. …

Regarding the February 22, 1994 election, the CRA still considers as valid the form, Election to Report a Capital Gain on Property Owned at the End February 22, 1994, filed by a taxpayer in accordance with the instructions and information available at that time.

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Regulations - Regulation 1102 - Regulation 1102(2)

Reg. 1102(2) deems building to be separate from land and does not bifurcate the land

Before indicating that, if a duplex property is used more than 50% for rental use, so that it is not personal-use property, a capital loss realized on a sale of the property and relating to all of the non-depreciable component can be recognized (subject to s. 13(21.1)) as a capital loss notwithstanding its partial personal use, CRA stated:

[A] building and the land on which the building is located are a single property under the private law applicable in Québec.

[Reg.] 1102(2)… constitutes an exception to this rule in the tax context, but only for the purposes of certain provisions of the Income Tax Act. Indeed, subsection 1102(2) I.T.R. provides that the classes of property described in Schedule II shall be deemed not to include the land upon which a property described therein was constructed or is situated. Subject to subsection 13(21.1) of the Act, this provision, however, applies only for the purposes of calculating capital cost allowance, and recapture or terminal loss.

Words and Phrases

land

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 40 - Subsection 40(2) - Paragraph 40(2)(g) - Subparagraph 40(2)(g)(iii)

capital loss recognition on land underlying duplex used 40% personally

At civil law, land and building are a single property (although this rule is overridden for CCA/recapture purposes). Consequently, if a duplex property is used more than 50% for rental use, so that it is not personal-use property, a capital loss realized on a sale of the property and relating to all of the non-depreciable component can be recognized (subject to s. 13(21.1)) as a capital loss notwithstanding its partial personal use.

You are here

7 October 2016 APFF Financial Strategies and Instruments Roundtable Q. 4, 2016-0651791C6 F - Choix 45(2) et (3) - immeuble à logements

View modes

Translation disclaimer