21 February 2012 External T.I. 2011-0417471E5 F - Changement d'usage - paragraphe 45(3)

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45(1)a); 45(3); 45(4)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] Can a taxpayer make an election under subsection 45(3) where the taxpayer inhabits as a principal residence a unit ("Unit A") of a duplex owned and incorporated by the taxpayer and integrates, through major renovations, the other unit ("Unit B") of the duplex that was, before those major renovations, rented to third parties?

Position: A taxpayer in such a situation cannot make an election under subsection 45(3).

Reasons: The change in use of the duplex in the submitted situation is a partial change in use within the meaning of paragraph 45(1)(c). A taxpayer cannot make an election under subsection 45(3) on a partial change in use.

XXXXXXXXXX 						2011-041747
I. Landry, M. Fisc.

February 21, 2012

Dear Sir,

Subject: Change of Use - Application of subsection 45(3) of the Income Tax Act

This is in response to your email of August 15, 2011 in which you asked us if a taxpayer can make an election under subsection 45(3) of the Income Tax Act (the "Act") where the taxpayer inhabits as a principal residence a unit ("Unit A") of a duplex owned by the taxpayer and integrates it, through major renovations, with the other unit ("Unit B") in the duplex that was, before those major renovations, rented to third parties. We have assumed that the duplex is a capital property.

All legislative references herein are to the provisions of the Act.

Our Comments

The situation that you submitted to us appears to be an actual situation for which we cannot give you a definitive opinion. However, we are able to offer the following general comments that may be helpful to you.

An immovable is normally considered to be a single property unless it is legally subdivided into two or more separate properties. As a result, we usually consider that a duplex, which has not been subdivided by law, is a single property for the purposes of subsection 45(1).

Paragraph 45(1)(c) governs the situation where there has been a change in the relation between the use regularly made by the taxpayer of a property for gaining or producing income and the use regularly made of the property for other purposes (called for the present purposes, a "partial change in use"). Where the use regularly made of the property for those other purposes has increased, the taxpayer is deemed to have disposed of the property at that time for proceeds equal to the proportion of the fair market value of the property at that time that the amount of the increase in the use regularly made by the taxpayer of the property for those other purposes is of the whole use regularly made of the property. Paragraph 45(1)(c) also provides that the property is deemed to have been immediately thereafter reacquired at a cost equal to the same amount.

With respect to the submitted situation, we are of the view that there was a partial change of use of the portion of the duplex used for another purpose at the time that portion began to be used in its entirety for personal purposes. Consequently, subparagraph 45(1)(c)(i) would apply as described in the preceding paragraph. Depending on the circumstances, that deemed disposition may give rise to a capital gain or loss in respect of the period during which a portion of the property was used for the purpose of earning income.

Notwithstanding subsection 45(1), subsection 45(3) provides that where at any time a property that was acquired by a taxpayer for the purpose of gaining or producing income ceases to be used for that purpose and becomes the principal residence of the taxpayer, subsection 45(1) shall not apply to deem the taxpayer to have disposed of the property at that time and to have reacquired it immediately thereafter if the taxpayer so elects. By virtue of subsection 45(4), an election under subsection 45(3) is deemed not to have been made if an amount was deducted in respect of the property as depreciation by the taxpayer before the date of the change of use.

As indicated in paragraph 30 of Interpretation Bulletin IT-120R6, Principal Residence, a taxpayer cannot make an election under subsection 45(3) where the change in use of a property is a partial change in use. The election in subsection 45(3) cannot be made in the situation under consideration.

As stated in Information Circular 70-6R5, this opinion does not constitute an advance ruling with respect to income tax and does not bind us.

Best regards,

Michel Lambert, CA, M. Fisc.
for the Director
Corporate Reorganizations and Resource Industry Division
Income Tax Rulings Directorate
Legislative Policy and
Regulatory Affairs Branch

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

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Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Est-ce qu'un contribuable peut faire le choix prévu au paragraphe 45(3) lorsque ce dernier habite à titre de résidence principale un logement (" Logement A ") d'un duplex dont il est le propriétaire et y intègre, par le biais de rénovations majeures, l'autre logement (" Logement B ") du duplex qui était, avant ces rénovations majeures, loué à des tiers?

Position Adoptée: Un contribuable dans une telle situation ne peut pas faire le choix prévu au paragraphe 45(3).

Raisons: Le changement d'usage du duplex dans la situation soumise est un changement d'usage partiel au sens de l'alinéa 45(1)c). Un contribuable ne peut pas faire le choix prévu au paragraphe 45(3) lors d'un changement d'usage partiel.

XXXXXXXXXX 						2011-041747
I. Landry, M. Fisc.

Le 21 février 2012

Monsieur,

Objet : Changement d'usage - application du paragraphe 45(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu

La présente est en réponse à votre courriel du 15 août 2011 dans lequel vous nous demandez si un contribuable peut faire le choix prévu au paragraphe 45(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ") lorsque ce dernier habite à titre de résidence principale un logement (" Logement A ") d'un duplex dont il est le propriétaire et y intègre, par le biais de rénovations majeures, l'autre logement (" Logement B ") du duplex qui était, avant ces rénovations majeures, loué à des tiers. Nous présumons que le duplex est une immobilisation.

Tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi.

Nos commentaires

La situation que vous nous soumettez s'apparente à une situation réelle pour laquelle nous ne pouvons vous rendre une opinion définitive. Toutefois, nous sommes en mesure de vous offrir les commentaires généraux suivants qui pourraient vous être utiles.

Un immeuble est normalement considéré comme étant un seul et unique bien à moins que ce bien ne fasse l'objet d'une subdivision légale en deux ou plusieurs biens distincts. Par conséquent, nous considérons habituellement qu'un duplex, qui n'a pas fait l'objet d'une subdivision légale, est un seul et unique bien pour les fins du paragraphe 45(1).

L'alinéa 45(1)c) régit la situation où il y a un changement dans le rapport entre l'usage que le contribuable fait habituellement d'un bien en vue de gagner un revenu et l'usage habituel du bien à une autre fin (appelé pour les fins de la présente " changement d'usage partiel "). Lorsque l'usage habituellement fait du bien à cette autre fin a augmenté, le contribuable est réputé avoir disposé du bien à ce moment pour un produit égal à la fraction de la juste valeur marchande du bien à ce moment, représentée par le rapport entre l'augmentation de l'usage que le contribuable fait habituellement du bien à cette autre fin et l'usage total habituel du bien. L'alinéa 45(1)c) prévoit également que le bien est réputé avoir été acquis de nouveau immédiatement après, à un coût égal à ce même montant.

À l'égard de la situation soumise, nous sommes d'avis qu'il y a un changement d'usage partiel de la partie du duplex utilisée à une autre fin au moment où cette partie commence à être utilisée en totalité à des fins personnelles. Par conséquent, le sous-alinéa 45(1)c)(i) s'appliquera de la manière indiquée au paragraphe précédent. Selon les circonstances, cette disposition réputée pourra donner lieu à un gain ou à une perte en capital se rapportant à la période au cours de laquelle une partie du bien a été utilisée en vue de gagner un revenu.

Malgré le paragraphe 45(1), le paragraphe 45(3) prévoit qu'un contribuable qui cesse à un moment donné d'utiliser en vue de gagner un revenu un bien qu'il a acquis à cette fin n'est pas réputé en avoir disposé à ce moment et l'avoir acquis de nouveau aussitôt après si le bien devient la résidence principale du contribuable et si le contribuable en fait le choix. En vertu du paragraphe 45(4), le choix prévu au paragraphe 45(3) est réputé ne pas avoir été fait si un montant a été déduit à l'égard du bien à titre de déduction pour amortissement par le contribuable avant la date du changement d'usage.

Tel qu'il est indiqué au paragraphe 30 du bulletin d'interprétation IT-120R6, Résidence principale, un contribuable ne peut toutefois pas faire le choix prévu au paragraphe 45(3) lorsque le changement d'usage d'un bien est un changement d'usage partiel. Le choix prévu au paragraphe 45(3) ne peut donc pas être fait dans la situation sous étude.

Tel qu'il est mentionné dans la circulaire d'information 70-6R5, la présente opinion ne constitue pas une décision anticipée en matière d'impôt sur le revenu et elle ne nous lie pas.

Nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments les plus distingués.

Michel Lambert, CA, M. Fisc.
pour le Directeur
Division des réorganisations des sociétés
et de l'industrie des ressources
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative
et des affaires réglementaires

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 45 - Subsection 45(3)

s. 45(3) election not available where 2nd unit in taxpayer-owned duplex changed from rental to personal use

Can a taxpayer make the s. 45(3) election where the taxpayer inhabited as a principal residence a unit of a taxpayer-owned duplex and integrates that unit, through major renovations, with the other unit in the duplex that was, before those renovations, rented to third parties? After noting that “An immovable is normally considered to be a single property unless it is legally subdivided into two or more separate properties,” so that in this situation the partial change-in-use rule in s. 45(1)(c) would be considered to apply, CRA stated:

As indicated in paragraph 30 of Interpretation Bulletin IT-120R6, Principal Residence, a taxpayer cannot make an election under subsection 45(3) where the change in use of a property is a partial change in use. The election in subsection 45(3) cannot be made in the situation under consideration.

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 45 - Subsection 45(1) - Paragraph 45(1)(c)

s. 45(1)(c) applies where 2nd unit in taxpayer-owned duplex changed from rental to personal use

A taxpayer inhabited as a principal residence a unit of a taxpayer-owned duplex and integrates that unit, through major renovations, with the other unit in the duplex that was, before those renovations, rented to third parties.

CRA stated:

An immovable is normally considered to be a single property unless it is legally subdivided into two or more separate properties.

Accordingly:

With respect to the submitted situation … there was a partial change of use of the portion of the duplex used for another purpose at the time that portion began to be used in its entirety for personal purposes. Consequently, subparagraph 45(1)(c)(i) would apply so that, in this situation, the partial change-in-use rule in s. 45(1)(c) would be considered to apply.

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 248 - Subsection 248(1) - Property

immovable (including a duplex used 2 different ways) is considered a single property unless subdivided

CRA indicated that “An immovable is normally considered to be a single property unless it is legally subdivided into two or more separate properties,” so that, in this situation, the partial change-in-use rule in s. 45(1)(c) would be considered to apply.

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