11 October 2013 APFF Roundtable, 2013-0495621C6 F - Changement usage - Duplex

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Différentes questions concernant le changement d'usage d'un duplex. Various questions regarding change in use of a duplex.

Position Adoptée: Voir la réponse. See response.
RAISONS : Voir ci-dessous. See below.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 11 OCTOBRE 2013
APFF - CONGRÈS 2013

Question 2

Impacts de deux interprétations techniques visant les duplex et triplex

Dans deux interprétations techniques publiées en 2012 (2011-0417471E5, 2011-0420171E5), l'ARC a indiqué qu'il n'était pas possible de faire le choix du paragraphe 45(3) L.I.R. sur l'un des logements d'un duplex que le particulier utilisera désormais comme résidence principale. Selon notre compréhension, le même principe s'appliquerait aussi aux fins du paragraphe 45(2) L.I.R.

En effet, même si aux fins des dispositions fiscales relatives à l'exemption pour résidence principale, un duplex est composé de deux « logements » distincts, un duplex (ou un triplex) constituerait selon l'ARC, un seul bien aux fins des règles sur les changements d'usage. Or, comme un changement partiel d'usage sur un seul bien n'est pas possible (cela prend un changement complet d'usage), l'ARC indique donc qu'il y aurait un problème avec les duplex, triplex, etc., lorsqu'il y a un changement d'usage à l'égard d'un des logements. Il ne serait donc alors pas possible de reporter le déclenchement d'un gain en capital ni de bénéficier de la règle des quatre années supplémentaires à l'égard de l'exemption pour résidence principale rattachée aux choix du paragraphe 45(2) ou 45(3) L.I.R. Cette position de l'ARC entraîne cependant des conséquences surprenantes.

Ainsi, s'il s'agit d'un seul bien, cela signifierait, à titre d'exemple seulement, qu'il serait possible de réclamer la totalité d'une perte en capital sur la portion du terrain d'un triplex occupé à 40 % par le propriétaire car il s'agirait d'un seul bien. En effet, la définition de « bien à usage personnel » (« BUP ») à l'article 54 L.I.R. et le sous-alinéa 40(2)g)iii) L.I.R. n'aurait pas pour effet de refuser 40 % de la perte en capital sur la portion « terrain » (une immobilisation non amortissable) tout simplement, car le terrain ne serait pas un bien à usage personnel. En effet, le bien non amortissable (le terrain) ne serait pas affecté principalement (cela signifie plus de 50 %) à l'usage et à l'agrément personnel du contribuable ou de personnes liées au contribuable. Quant à la portion « bâtisse », il s'agit d'un bien amortissable dont les règles fiscales en place ne permettraient toutefois pas, selon notre compréhension, la réclamation d'une perte quelconque sur la portion de 40 % occupée par le propriétaire.

Si la position de l'ARC est fondée à savoir qu'il s'agit d'un seul bien, le choix du 22 février 1994 sur un duplex aurait provoqué une disposition sur le logement occupé par le propriétaire, le forçant ainsi à prendre une décision sur la désignation de résidence principale sur ce logement au détriment d'un chalet, à titre d'exemple. Pourtant, des fonctionnaires de l'ARC ont répété à maintes reprises à l'époque qu'il fallait alors traiter le dossier comme deux biens distincts (la partie locative et la partie résidence personnelle), ce qui fait que l'immense majorité des spécialistes qui ont effectué le choix du 22 février 1994 sur des duplex ou triplex n'auraient pas effectué le choix correctement. En effet, comme il s'agissait d'un seul bien, ils auraient dû majorer le produit de disposition (sans excéder la juste valeur marchande (« JVM »)) pour déclencher un gain suffisant pour utiliser la totalité de la déduction de 100 000 $ (l'autre portion du gain étant potentiellement exonérée à titre de résidence principale). Les spécialistes se sont à l'époque fiés aux commentaires des représentants de l'ARC.

Questions à l'ARC :

a) L'ARC peut-elle confirmer sa position à l'effet qu'un duplex (ou triplex) constitue un seul bien (sous réserve du partage terrain-bâtisse) aux fins des paragraphes 45(2) et (3) L.I.R.?

b) L'ARC peut-elle confirmer que la perte en capital sur la portion « terrain » d'un triplex occupé à 40 % par le propriétaire pourrait donner lieu à une perte en capital entièrement admissible s'il s'agit d'un seul bien (si perte il y a)?

c) L'ARC peut-elle commenter la situation par rapport au choix du 22 février 1994 dans un tel cas?

d) L'ARC pourrait-elle aviser le ministère des Finances du Canada d'une telle problématique visant les duplex, triplex, etc. afin que la politique fiscale soit modifiée pour refléter plutôt le concept de « logement » aux fins des paragraphes 45(2) et (3) et ainsi harmoniser les règles fiscales avec les autres mesures rattachées à la résidence principale, notamment l'exemption pour résidence principale, le RAP et le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (CIAPH), qui utilisent toutes deux, le concept de « logement »?

Réponse de l'ARC à la question 2 a)

La question de déterminer s'il y a un ou plusieurs biens est une question de droit privé. Lorsqu'il s'agit d'un seul bien selon le droit privé, l'ARC est d'avis qu'il s'agit aussi d'un seul bien aux fins de l'article 45 L.I.R.

Réponse de l'ARC aux questions 2 b) et c)

Les questions soulevées en b) et c) commandent une analyse plus approfondie de la part de l'ARC. Compte tenu du court délai pour y répondre, l'ARC n'est pas en mesure de se prononcer pour le moment. La Direction des décisions en impôt effectuera cette analyse et se prononcera une fois celle-ci complétée.

Réponse de l'ARC à la question 2 d)

La position de l'ARC concernant les paragraphes 45(2) et (3) L.I.R. a déjà été portée à l'attention du ministère des Finances du Canada.

Isabelle Landry
(450) 623-0193
Le 11 octobre 2013
2013-049562