3 November 2000 External T.I. 2000-0047535 F - CHNT USAGE-UN IMMEUBLE

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

Principales Questions: Un contribuable détient un immeuble dans lequel il y a quatre logements. S'il y a un changement d'usage d'un logement, est-ce qu'on doit considérer les quatre appartements comme quatre biens distincts pour l'application des règles de changement d'usage aux alinéas 13(7)a), b) et 45(1)a) de la Loi ou si on doit considérer que l'immeuble est un seul bien et que ce sont plutôt les règles de changement d'usage aux alinéas 13(7)d) et 45(1)c) de la Loi qui s'appliquent.

Position Adoptée: On doit considérer les quatre appartements comme quatre biens distincts pour l'application des règles de changement d'usage aux alinéas 13(7)a), b) et 45(1)a) de la Loi

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE: Position antérieure EC1987. Si on considérait l'immeuble comme un seul bien dans cette situation, l'application des alinéas 13(7)d) et 45(1)c) de la Loi donnerait un résultat non représentatif de la situation réelle.

XXXXXXXXXX

Le 3 novembre 2000

Monsieur,

Objet: Application des règles de changement d'usage
en vertu des paragraphes 13(7) et 45(1) de la Loi

La présente est en réponse à votre lettre du 11 septembre 2000 par laquelle vous nous demandez notre opinion concernant le sujet mentionné en titre.

Vous nous présentez la situation suivante:

1. Madame X est propriétaire d'un immeuble qui comprend quatre logements, appartements A, B, C et D (nous prenons pour acquis qu'il s'agit de quatre établissements domestiques autonomes). Elle ne possède aucun autre immeuble.

2. Le coût total de l'immeuble, acquis le 1er janvier 2000, est de 400 000 $, dont 100 000 $ pour le terrain.

3. Madame X occupe l'appartement C du 1er janvier 2000 au 31 décembre 2004. Cet appartement est sa résidence principale.

4. Les appartements A, B et D sont loués et rapportent un revenu de bien. Madame X ne réclame aucune allocation du coût en capital sur la partie louée de l'immeuble pendant toute la durée de détention.

5. En 2001, Madame X investit 50 000 $ en améliorations de l'appartement C qu'elle occupe.

6. Le 1er janvier 2005, Madame X décide d'occuper personnellement les appartements A et B et de louer l'appartement C. L'appartement D est toujours loué.

7. Au 1er janvier 2005, la juste valeur marchande (JVM) de l'immeuble est de 500 000 $, dont 100 000 $ pour le terrain. Une partie de l'augmentation de la JVM de l'immeuble depuis son acquisition est due aux améliorations apportées à l'appartement C. Pour les fins de la présente, on va considérer que l'autre partie de l'augmentation de la JVM, soit 50 000 $, est répartie en parts égales à chaque appartement, soit 12 500 $ chacun.

QUESTIONS

Vous désirez savoir si on doit considérer les quatre appartements comme quatre biens distincts pour l'application des règles de changement d'usage aux alinéas 13(7)a), b) et 45(1)a) de la Loi de l'impôt sur le revenu, ci-après la «Loi», ou si on doit considérer que l'immeuble est un seul bien et que ce sont plutôt les règles de changement d'usage aux alinéas 13(7)d) et 45(1)c) de la Loi qui s'appliquent.

NOS COMMENTAIRES

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la circulaire d'information 70-6R3 du 30 décembre 1996, notre Direction a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voix de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Néanmoins, nous vous offrons les commentaires généraux suivants qui pourraient cependant ne pas s'appliquer intégralement à la situation que vous nous avez soumise.

Dans le genre de situation que vous nous avez présentée, nous sommes d'accord avec vous pour considérer chaque appartement comme un bien distinct pour les fins de l'application des règles de changement d'usage.

Voici donc un résumé des implications fiscales applicables à la situation que vous nous avez présentée.

Lorsque Madame X cesse d'utiliser l'appartement C à titre de résidence principale le 1er janvier 2005 et qu'elle commence à le louer, il y a un changement complet d'usage de cet appartement. Par conséquent, l'alinéa 13(7)b) de la Loi s'applique, entre autres, pour les fins de l'application des articles 13 et 20. Madame est alors réputée faire l'acquisition de l'appartement C en vue d'en tirer un revenu pour un montant de 134 375 $ (calcul selon l'alinéa 13(7)b) de la Loi en considérant un coût du bien de 125 000 $, une JVM de 137 500 $ et un taux applicable à la division 13(7)b)(ii)(B) de la Loi de 3/4). Par ailleurs, pour les fins de l'application de la sous-section c de la Loi, l'alinéa 45(1)a) de la Loi s'applique et Madame X est réputée avoir disposé de l'appartement C le 1er janvier 2005 pour un produit égal à la JVM du bien, soit 137 500 $, et d'avoir acquis de nouveau ce bien immédiatement après à un coût égal à cette JVM. En raison de cette disposition réputée, Madame X réalisera un gain en capital de 12 500 $, toutefois ce gain ne sera pas imposable en raison de l'alinéa 40(2)b) de la Loi puisque l'appartement C était la résidence principale de Madame X.

Lorsque Madame X cesse de louer les appartements A et B et qu'elle commence à les utiliser à des fins personnelles, il y a un changement complet d'usage de ces appartements. Par conséquent, l'alinéa 13(7)a) de la Loi s'applique, entre autres, pour les fins de l'application des articles 13 et 20. Madame est alors réputée avoir disposé des appartements A et B le 1er janvier 2005 pour un produit égal à leur JVM, soit 87 500 $ chacun, et les avoir acquis de nouveau immédiatement après à un coût égal à cette JVM. Par ailleurs, pour les fins de l'application de la sous-section c de la Loi, l'alinéa 45(1)a) de la Loi s'applique et Madame X est réputée avoir disposé des appartements A et B le 1er janvier 2005 pour un produit égal à leur JVM, soit 87 500 $ chacun, et les avoir acquis de nouveau immédiatement après à un coût égal à cette JVM. En raison de cette disposition réputée, Madame X réalisera un gain en capital de 12 500 $ pour chacun des appartements. Toutefois, Madame X pourrait faire un choix en vertu du paragraphe 45(3) de la Loi si un de ces appartements devient sa résidence principale. Si elle fait un tel choix, l'alinéa 45(1)a) de la Loi ne s'appliquera pas à l'égard de cet appartement, il n'y aura donc pas de disposition et d'acquisition réputée et pas de gain en capital. Si Madame X fait des améliorations aux appartements A et B de sorte que ces deux biens pourraient être considérés comme un seul «logement» pour les fins de la définition de résidence principale à l'article 54 de la Loi, elle pourrait peut-être faire un choix en vertu du paragraphe 45(3) de la Loi à l'égard des deux appartements. Il s'agit ici d'une question de fait sur laquelle on ne peut pas se prononcer.

Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas l'Agence à l'égard d'une situation factuelle particulière. De plus, ils sont basés sur la Loi actuelle.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles et nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués.

Ghislain Martineau
Gestionnaire intérimaire
Section des particuliers et
des entreprises
Division des entreprises et
des publications
Direction des décisions de l'impôt

??

- 3 -