Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: Quelles sont les implications fiscales du transfert à une société des droits de percevoir les revenus sur un immeuble détenu par un particulier qui garde la propriété du bien ?
Position Adoptée: Les paragraphes 248(3) et 75(2) de la Loi semblent s'appliquer à la transaction.
Raisons: Il semble s'agir d'un démembrement du droit de propriété sous forme d'usufruit ou de droit d'usage en vertu du Code civil du Québec. Le paragraphe 248(3) de la Loi crée une fiducie réputée et le bien est réputé transféré à la fiducie.
Puisque le particulier conserve la propriété du bien, le paragraphe 75(2) de la Loi s'appliquerait pour imposer les revenus de la fiducie dans les mains du particulier.
XXXXXXXXXX
2004-005814
Mario Gingras, CGA
Le 13 juillet 2004
Madame,
Objet: Transfert des droits aux revenus provenant d'un bien
La présente est en réponse à votre lettre du 19 décembre 2003 que nous avons reçue le 23 janvier 2004 par laquelle vous demandez notre opinion concernant le sujet mentionné en titre. Nous sommes désolés du délai requis pour répondre à votre demande.
LES FAITS
Monsieur et Madame, qui sont des conjoints, sont copropriétaires d'un immeuble qu'ils utilisent pour tirer des revenus de location.
Monsieur et Madame désirent vendre à une société, dont ils sont les seuls actionnaires, les droits de percevoir les revenus de l'immeuble pour une période déterminée. Cette vente serait effectuée en contrepartie d'actions privilégiées de la société rachetables au gré du détenteur et ayant une juste valeur marchande équivalente aux droits transférés. Les parties envisagent faire un choix selon le paragraphe 85(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après, la " Loi ") concernant ce transfert.
Suite à cette transaction, Monsieur et Madame cesseront de tirer des revenus de location de l'immeuble mais continueront à être les propriétaires de l'immeuble. C'est la société qui tirera les revenus de location à partir de la date du transfert.
Cette transaction est envisagée puisque la taxe sur le capital prévue par la Loi sur les impôts du Québec dont serait redevable la société si elle détenait le bien serait très élevée.
QUESTIONS
Vous aimeriez obtenir notre opinion à savoir s'il y aura changement d'usage de l'immeuble pour Monsieur et Madame suite au transfert des droits de percevoir les revenus de l'immeuble à la société selon que ceux-ci reçoivent des redevances de la société ou ne reçoivent rien.
Vous aimeriez également obtenir notre opinion à savoir si le paragraphe 56(4) de la Loi s'appliquera à Monsieur et Madame suite à ce transfert compte tenu que seul les droits aux revenus futurs seront transférés à la société.
Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, notre Direction a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Néanmoins, nous vous offrons les commentaires généraux suivants qui pourraient cependant ne pas s'appliquer intégralement à la situation que vous nous avez soumise.
Pour répondre à la situation que vous nous proposez, il serait nécessaire d'avoir en main les contrats légaux relatifs au transfert des droits de percevoir les revenus puisque, sans eux, il n'est pas possible de déterminer avec certitude le traitement fiscal de cette transaction.
Compte tenu de l'information disponible, il nous semble que la transaction proposée serait un démembrement du droit de propriété. Au Québec, c'est le Code civil du Québec, plus précisément les articles 1119 et suivants, qui prévoient les modes de démembrement du droit de propriété. L'usufruit ou le droit d'usage semble être les types de démembrement du droit de propriété qui pourrait s'appliquer à la transaction que vous nous avez présentée.
Au niveau fiscal, le paragraphe 248(3) de la Loi prévoit, entre autres, que dans la province de Québec l'usufruit ou le droit d'usage est réputé être une fiducie et les biens sujet à l'usufruit ou au droit d'usage sont réputés avoir été transférés à la fiducie et être détenus en fiducie et non autrement. De plus, la personne qui a le droit de recevoir du revenu ou du capital relativement à un bien sujet à un usufruit ou un droit d'usage est réputée avoir un droit de bénéficiaire sur la fiducie.
Dans la situation que vous nous présentez, l'application du paragraphe 248(3) de la Loi au transfert aurait pour effet que Monsieur et Madame seraient réputés avoir disposé de l'immeuble en entier, propriété et droits aux revenus, en faveur d'une fiducie. Le produit de disposition de l'immeuble serait généralement égal à sa juste valeur marchande, compte tenu des ajustements prévus au paragraphe 69(1) de la Loi. Aucun mécanisme de roulement ne permettrait à Monsieur et Madame de reporter les implications fiscales liées à ce transfert. Le choix du paragraphe 85(1) de la Loi ne serait pas valide puisque le transfert ne serait pas effectué en faveur de la société mais plutôt en faveur de la fiducie.
Au niveau des revenus futurs générés par l'immeuble, le paragraphe 75(2) de la Loi s'appliquerait pour réputer ces revenus être des revenus de Monsieur et Madame puisque ces derniers seraient bénéficiaires du capital de la fiducie présumée.
Compte tenu des implications mentionnées ci-haut, nous sommes d'avis que les questions que vous nous avez soumises relativement au changement d'usage du bien et à l'application du paragraphe 56(4) de la Loi ne sont plus pertinentes.
Il est à noter que les implications fiscales décrites ci-haut ne sont qu'un aperçu des implications qui pourraient s'appliquer à la transaction que vous nous avez soumise. Pour déterminer avec certitude l'ensemble des implications fiscales reliées à une transaction similaire à celle que vous nous avez soumise, il nous faudrait avoir l'ensemble des faits liés à la transaction dont, entre autres, les contrats légaux régissant le transfert des droits aux revenus. Cette analyse pourrait être faite dans le cadre d'une demande de décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu concernant une transaction proposée.
Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas l'Agence du revenu du Canada à l'égard d'une situation factuelle particulière.
Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles et nous vous prions d'agréer, Madame, l'expression de nos sentiments distingués.
Ghislaine Landry, CGA
Gestionnaire
Section des particuliers, des entreprises
et des sociétés de personnes
Division des entreprises et
des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
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