Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: In a particular situation, a taxpayer acquired a rental property. The taxpayer made renovations to the property over a period of more than one year. Whether rental expenses such as insurance, interest and property taxes must be capitalized to the capital cost of the taxpayer's property pursuant to subsection 18(3.1)?
Position Adoptée: General comments provided.
Raisons: Application of the Act and previous positions.
Le 5 juillet 2013
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Centre fiscal de Shawinigan-Sud
À l'attention de Madame Chantal Langlois, Technical Advisor
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Direction des décisions en impôt
J. Lafrenière
(613) 941-2956
Section de l'observation
564-1-1 2013-048982
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Demande d'opinion application du paragraphe 18(3.1)
La présente est en réponse à votre courriel du 17 mai 2013 dans lequel vous nous demandez des précisions à l'égard des documents 2003-0001597 et 2009-0329971C6 que vous avez consultés en ce qui concerne l'application du paragraphe 18(3.1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la « Loi ») dans le cadre d'une situation particulière donnée.
À moins d'indication contraire, toute référence à un article de loi ou à une de ses composantes dans le présent document constitue une référence à un article de la Loi ou à une de ses composantes.
A. Situation Donnée
Vous nous avez présenté la situation décrite ci-dessous (ci-après la « Situation Donnée ») dans le cadre de votre demande d'opinion.
1. En XXXXXXXXXX, un contribuable résidant au Canada (ci-après « M. X ») a acheté une propriété (ci-après l'« Immeuble »).
2. M. X a effectué sur l'Immeuble des rénovations et des travaux s'échelonnant sur plus d'un an.
3. L'Immeuble n'est devenu disponible à la location que vers le mois de XXXXXXXXXX mais n'a été loué qu'à partir de XXXXXXXXXX.
4. À la fin de l'année d'imposition XXXXXXXXXX, M. X a soumis à l'Agence du revenu du Canada une demande afin de réclamer une perte de location pour chacune des années d'imposition XXXXXXXXXX.
5. M. X n'a pas déclaré de revenus bruts de location pour les années d'imposition XXXXXXXXXX.
6. Pour l'année d'imposition XXXXXXXXXX, M. X a réclamé les dépenses de location suivantes :
Dépenses Montant ($)
Assurances XXXXXXXXXX
Intérêts hypothécaires XXXXXXXXXX
Taxes municipales XXXXXXXXXX
B. Vos questions
Vous nous avez posé les trois questions suivantes à l'égard de la Situation Donnée :
1. Les dépenses ci-dessus constituent-elles des frais accessoires devant être capitalisés au coût de l'Immeuble en vertu du paragraphe 18(3.1) ou constituent-elles plutôt des dépenses de location déductibles ?
2. Vous nous demandez ce que signifie le commentaire reproduit ci-dessous et provenant du document numéro 2003-0001597 :
Cette dépense sera liée à la construction, la rénovation ou la transformation du bâtiment si elle est encourue en raison même de la construction.
3. Enfin, vous nous expliquez que, à titre d'exemple, les taxes municipales sont calculées en fonction de la valeur du terrain et du bâtiment compte non tenu des travaux et les intérêts sont relatifs à un prêt hypothécaire dont le capital a servi à acquérir l'Immeuble. Faut-il considérer que les taxes et les intérêts sont encourus en raison même de la construction car ils ont été engagés pendant la période de construction ?
Questions 1 et 3
Le paragraphe 18(3.1) édicte que :
Malgré les autres dispositions de la présente loi, dans le calcul du revenu d'un contribuable pour une année d'imposition :
a) aucune déduction n'est faite à l'égard d'une dépense engagée ou effectuée par le contribuable (à l'exception d'une somme déductible en application des alinéas 20(1)a), aa) ou qq) ou du paragraphe 20(29)) qu'il est raisonnable de considérer soit comme un coût attribuable à la période de construction, de rénovation ou de transformation d'un bâtiment par le contribuable, par une personne avec laquelle il a un lien de dépendance, par une société dont il est un actionnaire déterminé ou par une société de personnes dont sa part sur le revenu ou la perte est d'au moins 10 %, ou pour leur compte, et lié à cette construction, rénovation ou transformation, soit comme un coût attribuable à cette période et lié à la propriété, pendant cette période, d'un fonds de terre qui :
(i) soit est sous-jacent au bâtiment,
(ii) soit remplit les conditions suivantes :
(A) il est contigu au fonds de terre sous-jacent au bâtiment,
(B) il est utilisé, ou destiné à être utilisé, comme terrain de stationnement, voie d'accès, cour ou jardin ou à un usage semblable,
(C) il est nécessaire à l'utilisation présente ou projetée du bâtiment;
b) dans la mesure où il serait déductible par ailleurs dans le calcul du revenu du contribuable pour l'année, le montant d'une telle dépense est inclus dans le calcul du coût ou du coût en capital, selon le cas, du bâtiment pour le contribuable, pour la personne avec laquelle il a un lien de dépendance, pour la société dont il est un actionnaire déterminé ou pour la société de personnes dont sa part du revenu ou de la perte est d'au moins 10 %, selon le cas. [Nos soulignements.]
Dans la Situation Donnée, seule la partie, s'il y a lieu, des primes d'assurance attribuable à la période de rénovation et engagée en raison de la rénovation comme telle devrait être ajoutée au coût de l'Immeuble en vertu du paragraphe 18(3.1), telle que, par exemple, la partie des primes d'assurance engagée afin de couvrir le risque lié à la rénovation.
De même, la partie, le cas échéant, des intérêts sur emprunt engagés qui se qualifient par ailleurs à la déduction prévue à l'alinéa 20(1)c), serait assujettie au paragraphe 18(3.1) dans la mesure où, d'une part, cette partie des intérêts est attribuable à la période de rénovation et, d'autre part, est liée à la rénovation, en ce sens qu'elle est relative à l'obtention d'un prêt contracté directement en vue de réaliser les travaux de rénovation.
À cela pourrait s'ajouter la partie des intérêts hypothécaires engagés, autrement déductibles en vertu de l'alinéa 20(1)c) et qui, d'une part, serait attribuable à la période de rénovation et, d'autre part, serait liée à la propriété du fonds de terre qui, par ailleurs, rencontrerait les exigences du sous-alinéa 18(3.1)a)(ii). Par exemple, cette partie des intérêts sur emprunts liée à la propriété du fonds de terre sous-jacent au bâtiment faisant l'objet d'une rénovation serait capitalisable au coût du bâtiment en vertu du paragraphe 18(3.1) dans la mesure où cette partie des intérêts se rapporte à la période de rénovation du bâtiment.
Enfin, seule la partie des impôts fonciers attribuables à la période de rénovation et qui sont liés à la propriété du terrain sous-jacent au bâtiment, ainsi que de tout terrain rencontrant les exigences du sous-alinéa 18(3.1)a)(ii), devrait être ajoutée au coût du bâtiment.
Compte tenu de ce qui précède, le solde des dépenses d'assurance, d'intérêts et de taxes foncières qui ne seraient pas assujetties au paragraphe 18(3.1) pourrait être déduit par M. X dans le calcul de son revenu ou de sa perte de location pour l'année d'imposition XXXXXXXXXX.
Question 2
Le commentaire auquel vous faites référence dans votre demande se retrouve au paragraphe suivant du document 2003-0001597 :
L'Agence des douanes et du revenu du Canada considère qu'une dépense est attribuable à la période de construction, de rénovation ou de transformation d'un bâtiment lorsque la dépense ainsi engagée se rapporte à la période de rénovation et ce, indépendamment du fait qu'elle a été engagée avant, pendant ou après la rénovation du bâtiment. Cette dépense sera liée à la construction, la rénovation ou la transformation du bâtiment si elle est encourue en raison même de la construction.
Le commentaire a pour but de souligner que, peu importe le moment où une dépense est réclamée par un contribuable, si cette dépense est visée par le paragraphe 18(3.1) et est attribuable, par exemple, à la période de rénovation du bâtiment, elle doit être capitalisée au coût du bâtiment. Par exemple, un contribuable qui paierait après la fin des travaux de rénovation une prime d'assurance engagée afin de couvrir le risque lié à la rénovation devrait capitaliser cette dépense au coût du bâtiment puisqu'une telle dépense se rapporte (est liée) à la période de rénovation.
Si vous désirez des informations additionnelles concernant la présente, n'hésitez pas à communiquer avec nous.
Veuillez agréer, Madame, l'expression de nos salutations distinguées.
Maurice Bisson, CPA, CGA
Gestionnaire
Division des réorganisations
Direction des décisions en impôt
Direction générale des politiques législatives
et des affaires réglementaires
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