5 July 2013 Internal T.I. 2013-0489821I7 F - Application of subsection 18(3.1)

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18(3.1)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: In a particular situation, a taxpayer acquired a rental property. The taxpayer made renovations to the property over a period of more than one year. Whether rental expenses such as insurance, interest and property taxes must be capitalized to the capital cost of the taxpayer's property pursuant to subsection 18(3.1)?

Position: General comments provided.

Reasons: Application of the Act and previous positions.

July 5, 2013

Shawinigan-South Tax Services Office
Compliance Section
Attention: Ms. Chantal Langlois,
Technical Advisor
564-1-1

Income Tax Rulings Directorate
J. Lafrenière
(613) 941-2956

2013-048982

Opinion request- application of subsection 18(3.1)

This is in response to your e-mail of May 17, 2013, in which you requested clarification with respect to documents 2003-0001597 and 2009-0329971C6 that you have consulted with respect to the application of subsection 18(3.1) of the Income Tax Act (the "Act") in the context of a particular situation.

Unless otherwise indicated, any statutory references herein are to provisions of the Act.

A. Given Situation

You presented the situation described below (the "Given Situation") as part of your request for an opinion.

1. In XXXXXXXXXX, a taxpayer resident in Canada ("Mr. X") purchased a property (the "Immovable").

2. Mr. X carried out renovations and ongoing construction on the Immovable over a period of one year.

3. The Immovable did not become available for rent until the month of XXXXXXXXXX but was not rented until XXXXXXXXXX.

4. At the end of the XXXXXXXXXX taxation year, Mr. X submitted to the Canada Revenue Agency an application to claim a rental loss for each of the taxation years XXXXXXXXXX.

5. Mr. X did not report gross rental income for the taxation years XXXXXXXXXX.

6. For the XXXXXXXXXX taxation year, Mr. X claimed the following lease expenses:

Expense Amounts ($)

Insurance XXXXXXXXXX
Mortgage interest XXXXXXXXXX
Municipal taxes XXXXXXXXXX

B. Your Questions

You asked the following three questions with respect to the Given Situation:

1. Do the above initial expenses constitute related expenses that are required to be capitalized to the cost of the Immovable under subsection 18(3.1) or are they deductible rental expenses?

2. You asked what the commentary reproduced below from document number 2003-0001597 means:

Such an expense is related to the construction, renovation or alteration of a building if it is incurred by reason of the construction.

3. Finally, you explained that, for example, municipal taxes are calculated based on the value of the land and the building excluding the work done and the interest relates to a mortgage loan whose capital was used to acquire the Immovable. Should it be considered that the taxes and interest were incurred by reason of the construction because they were incurred during the construction period?

C. Our Comments

Questions 1 and 3

Subsection18(3.1) provides that:

Notwithstanding any other provision of this Act, in computing a taxpayer’s income for a taxation year,

(a) no deduction shall be made in respect of any outlay or expense made or incurred by the taxpayer (other than an amount deductible under paragraph 20(1)(a), 20(1)(aa) or 20(1)(qq) or subsection 20(29)) that can reasonably be regarded as a cost attributable to the period of the construction, renovation or alteration of a building by or on behalf of the taxpayer, a person with whom the taxpayer does not deal at arm’s length, a corporation of which the taxpayer is a specified shareholder or a partnership of which the taxpayer’s share of any income or loss is 10% or more and relating to the construction, renovation or alteration, or a cost attributable to that period and relating to the ownership during that period of land

(i) that is subjacent to the building, or

(ii) that

(A) is immediately contiguous to the land subjacent to the building,

(B) is used, or is intended to be used, for a parking area, driveway, yard, garden or any other similar use, and

(C) is necessary for the use or intended use of the building; and

(b) the amount of such an outlay or expense shall, to the extent that it would otherwise be deductible in computing the taxpayer’s income for the year, be included in computing the cost or capital cost, as the case may be, of the building to the taxpayer, to the person with whom the taxpayer does not deal at arm’s length, to the corporation of which the taxpayer is a specified shareholder or to the partnership of which the taxpayer’s share of any income or loss is 10% or more, as the case may be. [Our underlining]

In the Given Situation, only the portion, if any, of insurance premiums attributable to the period of renovation and incurred by reason of the renovation as such should be added to the cost of the building under subsection 18(3.1), such as, for example, the part of insurance premiums incurred in order to provide for a risk connected to the renovation.

Similarly, the part, if any, of mortgage interest incurred that otherwise qualifies for a deduction under paragraph 20(1)(c) would be subject to subsection 18(3.1) to the extent that on the one hand, this part of the interest is attributable to the renovation period and, on the other hand, is related to the renovation, in the sense that it relates to the obtaining of a loan contracted directly for the purpose of carrying out the renovation.

This could be in addition to the part of the mortgage interest incurred, otherwise deductible under paragraph 20(1)(c), that is attributable to the renovation period and, on the other hand, would be related to the ownership of the land that would otherwise meet the requirements of subparagraph 18(3.1)(a)(ii). For example, that part of the interest on loans connected to the ownership of land subjacent to the building that is the object of a renovation must be capitalized to the cost of building by virtue of subsection 18(3.1) to the extent that such part of the interest relates to the period of renovation of the building.

Finally, only the part of the property taxes attributable to the renovation period that are related to the ownership of the land subjacent to the building, as well as any land meeting the requirements of subparagraph 18(3.1)(a)(ii), should be added to the cost of the building.

Based on the foregoing, the balance of insurance, interest and property tax expenses that would not be subject to subsection 18(3.1) could be deducted by Mr. X in computing his income or loss for the XXXXXXXXXX taxation year.

Question 2

The comment you refer to in your request can be found in the following paragraph of document 2003-0001597:

The Canada Customs and Revenue Agency considers that an expense is attributable to the period of construction, renovation or alteration of a building where the expense incurred relates to the period of renovation, irrespective of the fact that that it was incurred before, during or after the renovation of the building. Such an expense is related to the construction, renovation or alteration of a building if it is incurred by reason of the construction.

The purpose of the comment is to emphasize that, no matter when an expense is claimed by a taxpayer, if that expense falls within the scope of subsection 18(3.1) and is attributable, for example, to the period of renovation of the building, it must be capitalized to the cost of building. For example, a taxpayer who paid, after the completion of a renovation, an insurance premium that was incurred to cover the risk associated with the renovation, should capitalize that expense to the cost of building since such an expense relates to the period of renovation.

If you wish additional information on the above, do not hesitate to contact us.

Best regards,

Maurice Bisson, CPA, CGA
Manager
Reorganizations Division
Income Tax Rulings Directorate
Legislative Policy
and Regulatory Affairs Branch

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: In a particular situation, a taxpayer acquired a rental property. The taxpayer made renovations to the property over a period of more than one year. Whether rental expenses such as insurance, interest and property taxes must be capitalized to the capital cost of the taxpayer's property pursuant to subsection 18(3.1)?

Position Adoptée: General comments provided.

Raisons: Application of the Act and previous positions.

Le 5 juillet 2013

Centre fiscal de Shawinigan-Sud

À l'attention de Madame Chantal Langlois, Technical Advisor

Direction des décisions en impôt
J. Lafrenière
(613) 941-2956
Section de l'observation

564-1-1 2013-048982

Demande d'opinion application du paragraphe 18(3.1)

La présente est en réponse à votre courriel du 17 mai 2013 dans lequel vous nous demandez des précisions à l'égard des documents 2003-0001597 et 2009-0329971C6 que vous avez consultés en ce qui concerne l'application du paragraphe 18(3.1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la « Loi ») dans le cadre d'une situation particulière donnée.

À moins d'indication contraire, toute référence à un article de loi ou à une de ses composantes dans le présent document constitue une référence à un article de la Loi ou à une de ses composantes.

A. Situation Donnée

Vous nous avez présenté la situation décrite ci-dessous (ci-après la « Situation Donnée ») dans le cadre de votre demande d'opinion.

1. En XXXXXXXXXX, un contribuable résidant au Canada (ci-après « M. X ») a acheté une propriété (ci-après l'« Immeuble »).

2. M. X a effectué sur l'Immeuble des rénovations et des travaux s'échelonnant sur plus d'un an.

3. L'Immeuble n'est devenu disponible à la location que vers le mois de XXXXXXXXXX mais n'a été loué qu'à partir de XXXXXXXXXX.

4. À la fin de l'année d'imposition XXXXXXXXXX, M. X a soumis à l'Agence du revenu du Canada une demande afin de réclamer une perte de location pour chacune des années d'imposition XXXXXXXXXX.

5. M. X n'a pas déclaré de revenus bruts de location pour les années d'imposition XXXXXXXXXX.

6. Pour l'année d'imposition XXXXXXXXXX, M. X a réclamé les dépenses de location suivantes :

Dépenses Montant ($)

Assurances XXXXXXXXXX
Intérêts hypothécaires XXXXXXXXXX
Taxes municipales XXXXXXXXXX

B. Vos questions

Vous nous avez posé les trois questions suivantes à l'égard de la Situation Donnée :

1. Les dépenses ci-dessus constituent-elles des frais accessoires devant être capitalisés au coût de l'Immeuble en vertu du paragraphe 18(3.1) ou constituent-elles plutôt des dépenses de location déductibles ?

2. Vous nous demandez ce que signifie le commentaire reproduit ci-dessous et provenant du document numéro 2003-0001597 :

Cette dépense sera liée à la construction, la rénovation ou la transformation du bâtiment si elle est encourue en raison même de la construction.

3. Enfin, vous nous expliquez que, à titre d'exemple, les taxes municipales sont calculées en fonction de la valeur du terrain et du bâtiment compte non tenu des travaux et les intérêts sont relatifs à un prêt hypothécaire dont le capital a servi à acquérir l'Immeuble. Faut-il considérer que les taxes et les intérêts sont encourus en raison même de la construction car ils ont été engagés pendant la période de construction ?

C. Nos commentaires

Questions 1 et 3

Le paragraphe 18(3.1) édicte que :

Malgré les autres dispositions de la présente loi, dans le calcul du revenu d'un contribuable pour une année d'imposition :

a) aucune déduction n'est faite à l'égard d'une dépense engagée ou effectuée par le contribuable (à l'exception d'une somme déductible en application des alinéas 20(1)a), aa) ou qq) ou du paragraphe 20(29)) qu'il est raisonnable de considérer soit comme un coût attribuable à la période de construction, de rénovation ou de transformation d'un bâtiment par le contribuable, par une personne avec laquelle il a un lien de dépendance, par une société dont il est un actionnaire déterminé ou par une société de personnes dont sa part sur le revenu ou la perte est d'au moins 10 %, ou pour leur compte, et lié à cette construction, rénovation ou transformation, soit comme un coût attribuable à cette période et lié à la propriété, pendant cette période, d'un fonds de terre qui :

(i) soit est sous-jacent au bâtiment,

(ii) soit remplit les conditions suivantes :

(A) il est contigu au fonds de terre sous-jacent au bâtiment,

(B) il est utilisé, ou destiné à être utilisé, comme terrain de stationnement, voie d'accès, cour ou jardin ou à un usage semblable,

(C) il est nécessaire à l'utilisation présente ou projetée du bâtiment;

b) dans la mesure où il serait déductible par ailleurs dans le calcul du revenu du contribuable pour l'année, le montant d'une telle dépense est inclus dans le calcul du coût ou du coût en capital, selon le cas, du bâtiment pour le contribuable, pour la personne avec laquelle il a un lien de dépendance, pour la société dont il est un actionnaire déterminé ou pour la société de personnes dont sa part du revenu ou de la perte est d'au moins 10 %, selon le cas. [Nos soulignements.]

Dans la Situation Donnée, seule la partie, s'il y a lieu, des primes d'assurance attribuable à la période de rénovation et engagée en raison de la rénovation comme telle devrait être ajoutée au coût de l'Immeuble en vertu du paragraphe 18(3.1), telle que, par exemple, la partie des primes d'assurance engagée afin de couvrir le risque lié à la rénovation.

De même, la partie, le cas échéant, des intérêts sur emprunt engagés qui se qualifient par ailleurs à la déduction prévue à l'alinéa 20(1)c), serait assujettie au paragraphe 18(3.1) dans la mesure où, d'une part, cette partie des intérêts est attribuable à la période de rénovation et, d'autre part, est liée à la rénovation, en ce sens qu'elle est relative à l'obtention d'un prêt contracté directement en vue de réaliser les travaux de rénovation.

À cela pourrait s'ajouter la partie des intérêts hypothécaires engagés, autrement déductibles en vertu de l'alinéa 20(1)c) et qui, d'une part, serait attribuable à la période de rénovation et, d'autre part, serait liée à la propriété du fonds de terre qui, par ailleurs, rencontrerait les exigences du sous-alinéa 18(3.1)a)(ii). Par exemple, cette partie des intérêts sur emprunts liée à la propriété du fonds de terre sous-jacent au bâtiment faisant l'objet d'une rénovation serait capitalisable au coût du bâtiment en vertu du paragraphe 18(3.1) dans la mesure où cette partie des intérêts se rapporte à la période de rénovation du bâtiment.

Enfin, seule la partie des impôts fonciers attribuables à la période de rénovation et qui sont liés à la propriété du terrain sous-jacent au bâtiment, ainsi que de tout terrain rencontrant les exigences du sous-alinéa 18(3.1)a)(ii), devrait être ajoutée au coût du bâtiment.

Compte tenu de ce qui précède, le solde des dépenses d'assurance, d'intérêts et de taxes foncières qui ne seraient pas assujetties au paragraphe 18(3.1) pourrait être déduit par M. X dans le calcul de son revenu ou de sa perte de location pour l'année d'imposition XXXXXXXXXX.

Question 2

Le commentaire auquel vous faites référence dans votre demande se retrouve au paragraphe suivant du document 2003-0001597 :

L'Agence des douanes et du revenu du Canada considère qu'une dépense est attribuable à la période de construction, de rénovation ou de transformation d'un bâtiment lorsque la dépense ainsi engagée se rapporte à la période de rénovation et ce, indépendamment du fait qu'elle a été engagée avant, pendant ou après la rénovation du bâtiment. Cette dépense sera liée à la construction, la rénovation ou la transformation du bâtiment si elle est encourue en raison même de la construction.

Le commentaire a pour but de souligner que, peu importe le moment où une dépense est réclamée par un contribuable, si cette dépense est visée par le paragraphe 18(3.1) et est attribuable, par exemple, à la période de rénovation du bâtiment, elle doit être capitalisée au coût du bâtiment. Par exemple, un contribuable qui paierait après la fin des travaux de rénovation une prime d'assurance engagée afin de couvrir le risque lié à la rénovation devrait capitaliser cette dépense au coût du bâtiment puisqu'une telle dépense se rapporte (est liée) à la période de rénovation.

Si vous désirez des informations additionnelles concernant la présente, n'hésitez pas à communiquer avec nous.

Veuillez agréer, Madame, l'expression de nos salutations distinguées.

Maurice Bisson, CPA, CGA
Gestionnaire
Division des réorganisations
Direction des décisions en impôt
Direction générale des politiques législatives
et des affaires réglementaires

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 18 - Subsection 18(3.1)

realty taxes or premiums related to land which is renovation object are capitalized

The taxpayer carried out renovations on a rental property extending over more than a year, resulting in the property not being available for rental for a specified period. Expenses deducted by him included insurance, mortgage interest and municipal taxes.

CRA stated (TaxInterpretations translation) that s. 18(3.1) applied to

…[I]nsurance premiums attributable to the period of renovation and incurred by reason of the renovation as such should be added to the cost of the building under subsection 18(3.1), such as, for example, the part of insurance premiums incurred in order to provide for a risk connected to the renovation.

And added:

For example, that part of the interest on loans connected to the ownership of land subjacent to the building that is the object of a renovation must be capitalized to the cost of building by virtue of subsection 18(3.1) to the extent that such part of the interest relates to the period of renovation of the building.

And finally:

… only the part of the property taxes attributable to the renovation period that are related to the ownership of the land subjacent to the building, as well as any land meeting the requirements of subparagraph 18(3.1)(a)(ii), should be added to the cost of the building.

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A. Given Situation

B. Your Questions

C. Our Comments

Questions 1 and 3

Question 2

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Question 2