9 April 2003 Internal T.I. 2003-0001597 F - FRAIS ACCESSOIRES

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18(3.1)

Also released under document number 2003-00015970.

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Our Opinion

Access to Information

Principal Issues: [TaxInterpretations translation]

What is the tax treatment of certain expenses when renovating a building?

Position:

To be capitalized if subject to paragraph 18(1)(b) or subsection 18(3.1) of the Act, as applicable.

Reasons: Wording of the Act.

April 9, 2003

Shawinigan-Sud Tax Centre     				Headquarters
Office Review (545-1-1)				      	Income Tax Rulings Directorate
									  
Attention: Mr. Gilles Godin			      	Michel Lambert
                                                      (613) 957-8953

									2003-000159

Costs related to a renovation period

This is further to your fax of February 5, 2003, in which you requested our opinion as to how subsection 18(3.1) of the Income Tax Act (the "Act") applies.

You have received a request from a taxpayer to consider a Statement of Rental Income for the XXXXXXXXXX taxation year. This Statement of Rental Income is for a property rented for XXXXXXXXXX months in XXXXXXXXXX, from XXXXXXXXXX. The rental income for the period is $XXXXXXXXXX, or $XXXXXXXXXX per month.

The taxpayer acquired the building in XXXXXXXXXX and carried out major work on it before renting it out.

The expenses claimed for the entire year were as follows:

Municipal taxes $XXXXXXXXXX

Maintenance and repairs $XXXXXXXXXX

Mortgage interest $XXXXXXXXXX

Insurance $XXXXXXXXXX

Public service $XXXXXXXXXX

Advertising $XXXXXXXXXX

Legal fees $XXXXXXXXXX

Total expenses $XXXXXXXXXX

Consequently, the taxpayer claimed a rental loss of $XXXXXXXXXX, which was the difference between the total expenses of $XXXXXXXXXX and the rental income of $XXXXXXXXXX. The taxpayer considered all of the expenses to be deductible expenses in the year and none of them to be capital expenditures.

You wish to know how subsection 18(3.1) applies to your client's situation.

Our Opinion

Except for certain expenses described in paragraph 18(3.1)(a), subsection 18(3.1) provides that, notwithstanding any other provision of the Act, no deduction may be made in computing a taxpayer's income in respect of any outlay or expense made or incurred by the taxpayer that can reasonably be regarded as a cost attributable to the period of, and in connection with, the construction, renovation or alteration of a building by the taxpayer.

This provision therefore prohibits the current deduction of certain costs, commonly referred to as soft costs, to the extent that such costs can reasonably be regarded as attributable to the period of the construction, renovation or alteration of a building and relating to such construction, renovation or alteration. Those costs must be added to the capital cost of the building to which they relate and may be deducted at the rate applicable to the class of depreciable property in which the building is included.

The Canada Customs and Revenue Agency considers an expense to be attributable to the period of construction, renovation or alteration of a building where the expense incurred relates to the period of renovation, regardless of whether it was incurred before, during or after the renovation of the building. That expense will be related to the construction, renovation or alteration of the building if it is incurred as a result of the construction.

A renovation or alteration of a building generally involves activities to renovate or alter, including expenses incurred directly for those activities which, if they are capital expenditures as per IT-128R, must be added to the cost of the building. Furthermore, they are not soft costs. Those expenses generally include materials, labour, and architectural or engineering fees. A renovation or alteration does not normally include activities involving expenses that are deductible in the year they are incurred by virtue of relating to the maintenance or repair of a building that are current expenses.

Therefore, you must determine whether the major work the taxpayer incurred is related to the renovation or maintenance of the building in question. If you determine that the work is related to renovation, then the portion of the cost of that work that is recorded under the heading "maintenance and repair" must be included in the cost of the building. Costs related to maintenance or repair are normally deductible in the year they are incurred.

Property taxes during the renovation period that are related to the ownership of the land subjacent to the building must be added to the cost of the building. The same applies to property taxes related to the ownership of land that meets the following conditions:

1. it is contiguous to the land subjacent to the building

2. it is used, or intended to be used, as a parking lot, driveway, yard or garden or for a similar purpose

3. it is necessary for the present or proposed use of the building.

Property taxes not covered by the above are current expenses of the year.

Interest charges on the portion of the mortgage obtained to renovate the building that relates to the renovation period should be added to the cost of the building. The same applies to interest charges on the portion of the mortgage used to acquire the land described above that relates to the renovation period.

Insurance and utility costs should be added to the cost of the building only to the extent that they relate to the renovation. For example, this would be the case for additional insurance costs that the taxpayer had to incur to cover a risk related to the renovation.

As regards legal costs, an analysis of the nature of these costs is necessary to establish their tax treatment. Legal costs related to obtaining financing for the renovation must be capitalized. Similarly, the legal costs of acquiring the building and land should be added to the cost of the building or land.

Access to Information

For your information, unless exempted, a copy of this memorandum will be severed using the Access to Information Act criteria and placed in the Canada Customs and Revenue Agency's electronic library. A severed copy will also be distributed to the commercial tax publishers for inclusion in their databases. The severing process will remove all material that is not subject to disclosure, including information that could disclose the identity of the taxpayer. Should your client request a copy of this memorandum, the electronic library version can be provided. Alternatively, the client may request a severed copy using the Privacy Act criteria, which does not remove client identity. Requests for this latter version should be made by you to Ms. Jackie Page at (819) 994-2898. A copy will be sent to you for delivery to the client.

We hope that these comments will be of assistance.

Manager
Financing and Plans Section
Financial Industries Division
Income Tax Rulings Directorate
Policy and Planning Branch

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Notre opinion

Accès à l'information

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.

Principales Questions:

Quel est le traitement fiscal de certaines dépenses lors de la rénovation d'un édifice?

Position Adoptée:

À capitaliser si sujet à l'alinéa 18(1)b) ou au paragraphe 18(3.1) de la Loi, selon le cas.

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE: Texte de loi.

Le 9 avril 2003

Centre fiscal de Shawinigan-Sud				Administration centrale
Examen au bureau (545-1-1)					Direction des décisions
									  en impôt
À l'attention de M. Gilles Godin				Michel Lambert
                                                      (613) 957-8953

									2003-000159

Coûts relatifs à une période de rénovation

La présente fait suite à votre fac-similé du 5 février 2003 dans lequel vous demandez notre opinion quant aux modalités d'application du paragraphe 18(3.1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ")

Vous avez reçu une demande d'un contribuable de considérer un état de revenu de location pour l'année d'imposition XXXXXXXXXX. Cet état de revenu de location concerne une propriété louée pendant XXXXXXXXXX mois en XXXXXXXXXX, soit de XXXXXXXXXX. Le revenu de location pour la période est de XXXXXXXXXX $, soit XXXXXXXXXX $ par mois.

Le contribuable a acquis l'immeuble au cours de l'année XXXXXXXXXX et il y a effectué des travaux majeurs avant de commercer à le louer.

Les dépenses réclamées pour toute l'année sont les suivantes:

Taxes municipales                       XXXXXXXXXX  $
Entretien et réparation 		    XXXXXXXXXX
Intérêts hypothécaires		          XXXXXXXXXX
Assurance			                XXXXXXXXXX
Service public			          XXXXXXXXXX
Publicité			                XXXXXXXXXX
Frais légaux			          XXXXXXXXXX

Dépenses totales		                XXXXXXXXXX  $

Par conséquent, le contribuable réclame une perte de location de XXXXXXXXXX $ soit la différence entre les dépenses totales de XXXXXXXXXX $ et le revenu de location de XXXXXXXXXX $. Le contribuable a considéré que toutes les dépenses étaient des dépenses déductibles dans l'année et qu'aucune partie ne constituait une dépense en capital.

Vous désirez savoir comment appliquer le paragraphe 18(3.1) de la Loi à la situation de votre client.

Notre opinion

Sauf pour certaines dépenses décrites à l'alinéa 18(3.1)a) de la Loi, le paragraphe 18(3.1) de la Loi édicte que, malgré les autres dispositions de la Loi, aucune déduction ne peut être faite dans le calcul du revenu d'un contribuable pour des dépenses qu'il a engagées ou effectuées qu'il est raisonnable de considérer comme un coût attribuable à la période de construction, de rénovation ou de transformation d'un bâtiment par le contribuable et lié à cette construction, rénovation ou transformation.

Cette disposition interdit donc la déduction immédiate de certains coûts, communément appelés coûts accessoires dans la mesure où ces coûts peuvent être raisonnablement considérés comme attribuables à la période de construction, à la rénovation ou la transformation d'un bâtiment et liés à cette construction, rénovation ou transformation. Ces coûts doivent être ajoutés au coût en capital du bâtiment auquel ils se rapportent et peuvent être déduits au taux applicable à la catégorie de bien amortissable dans lequel le bâtiment est inclus.

L'Agence des douanes et du revenu du Canada considère qu'une dépense est attribuable à la période de construction, de rénovation ou de transformation d'un bâtiment lorsque la dépense ainsi engagée se rapporte à la période de rénovation et ce, indépendamment du fait qu'elle a été engagée avant, pendant ou après la rénovation du bâtiment. Cette dépense sera liée à la construction, la rénovation ou la transformation du bâtiment si elle est encourue en raison même de la construction.

Une rénovation ou une transformation d'un bâtiment englobe généralement des activités pour rénover ou transformer dont les dépenses engagées directement pour ces activités qui, si elles sont des dépenses en capital selon le bulletin d'interprétation IT-128R, doivent être ajoutées au coût du bâtiment. Par ailleurs, il ne s'agit pas de coûts accessoires. Ces dépenses comprennent généralement les matériaux, la main d'œuvre ainsi que les honoraires d'architecte ou ingénieurs. Une rénovation ou une transformation ne comprend normalement pas les activités entraînant des dépenses qui sont déductibles pour l'année où elles sont encourues parce qu'elles sont liées à l'entretien ou à la réparation d'un bâtiment qui sont des dépenses courantes.

Vous devez donc établir si les travaux majeurs que le contribuable a engagés sont liés à la rénovation ou à l'entretien de l'immeuble en question. Si vous déterminez que les travaux sont liés à la rénovation, alors la portion des coûts desdits travaux comptabilisés dans l'intitulé " entretien et réparation " doit être incluse au coût du bâtiment. Quant aux coûts liés à de l'entretien ou de la réparation, ils sont normalement déductibles dans l'année où ils sont engagés.

Les impôts fonciers au cours de la période de rénovation qui sont liés à la propriété du fonds de terre sous-jacent au bâtiment doivent être ajoutés au coût du bâtiment. Il en est de même des impôts fonciers liés à la propriété d'un fonds de terre qui remplit les conditions suivantes :

1. il est contigu au fonds de terre sous-jacent au bâtiment;

2. il est utilisé, ou destiné à être utilisé, comme terrain de stationnement, voie d'accès, cour ou jardin ou à un usage semblable;

3. il est nécessaire à l'utilisation présente ou projetée du bâtiment.

Les impôts fonciers qui ne sont pas visés par ce qui précède sont des dépenses courantes de l'exercice.

Les frais d'intérêts sur la portion du prêt hypothécaire obtenu en vue de la rénovation du bâtiment et qui se rapportent à la période de rénovation doivent être ajoutés au coût du bâtiment. Il en est de même des frais d'intérêts sur la portion du prêt hypothécaire utilisé pour acquérir le terrain décrit ci-dessus et se rapportant à la période de rénovation.

Les assurances et les frais de services publics devraient être ajoutés au coût du bâtiment uniquement dans la proportion qui est liée à la rénovation. Par exemple, ce serait le cas des frais d'assurances additionnels que le contribuable a dû encourir pour couvrir un risque lié à la rénovation.

Concernant les frais légaux, un analyse de la nature de ces frais est nécessaire pour en établir le traitement fiscal. Les frais légaux liés à l'obtention du financement pour la rénovation doivent être capitalisés. De même, les frais légaux pour l'acquisition du bâtiment et du terrain doivent être ajoutés au coût du bâtiment ou du terrain.

Accès à l'information

À titre de renseignement, une copie de cette note de service sera dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur l'accès à l'information et elle sera mise dans la bibliothèque électronique de l'Agence des douanes et du revenu du Canada. De plus, une copie dépersonnalisée sera distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour qu'ils l'incluent dans leurs bases de données. Le processus de dépersonnalisation enlèvera tout ce qui ne doit pas être divulgué, y compris les renseignements qui peuvent révéler l'identité du contribuable. Si votre client demande une copie de cette note de service, il est possible de lui fournir la version de la bibliothèque électronique. Le client peut aussi demander une copie dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels, qui n'enlève pas l'identité du client. Vous devriez adresser toute demande pour cette dernière version à Madame Jackie Page, au (819) 994-2898. Une copie à remettre au client vous sera envoyée.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles.

Gestionnaire
Section du financement et des régimes
Division des industries financières
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la législation

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 18 - Subsection 18(3.1)

application of s. 18(3.1) to work on a rental property

The Directorate indicated that s. 18(3.1) applied to the following categories of expenditures if work on a rental building constituted a renovation rather than repair and maintenance work giving rise to currently deductible expenses:

Property taxes during the renovation period that are related to the ownership of the land subjacent to the building … .

… [P]roperty taxes related to the ownership of land that meets the following conditions:

1. it is contiguous to the land subjacent to the building

2. it is used, or intended to be used, as a parking lot, driveway, yard or garden or for a similar purpose

3. it is necessary for the present or proposed use of the building. …

Interest charges on the portion of the mortgage obtained to renovate the building that relates to the renovation period … [and] interest charges on the portion of the mortgage used to acquire the land described above that relates to the renovation period.

Insurance and utility costs … only to the extent that they relate to the renovation. For example, this would be the case for additional insurance costs that the taxpayer had to incur to cover a risk related to the renovation.

… Legal costs related to obtaining financing for the renovation … [and] the legal costs of acquiring the building and land … .

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9 April 2003 Internal T.I. 2003-0001597 F - FRAIS ACCESSOIRES

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