Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.
Principales Questions:
Quel est le traitement fiscal de certaines dépenses lors de la rénovation d'un édifice?
Position Adoptée:
À capitaliser si sujet à l'alinéa 18(1)b) ou au paragraphe 18(3.1) de la Loi, selon le cas.
Raisons POUR POSITION ADOPTÉE: Texte de loi.
Le 9 avril 2003
Centre fiscal de Shawinigan-Sud Administration centrale
Examen au bureau (545-1-1) Direction des décisions
en impôt
À l'attention de M. Gilles Godin Michel Lambert
(613) 957-8953
2003-000159
Coûts relatifs à une période de rénovation
La présente fait suite à votre fac-similé du 5 février 2003 dans lequel vous demandez notre opinion quant aux modalités d'application du paragraphe 18(3.1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ")
Vous avez reçu une demande d'un contribuable de considérer un état de revenu de location pour l'année d'imposition XXXXXXXXXX. Cet état de revenu de location concerne une propriété louée pendant XXXXXXXXXX mois en XXXXXXXXXX, soit de XXXXXXXXXX. Le revenu de location pour la période est de XXXXXXXXXX $, soit XXXXXXXXXX $ par mois.
Le contribuable a acquis l'immeuble au cours de l'année XXXXXXXXXX et il y a effectué des travaux majeurs avant de commercer à le louer.
Les dépenses réclamées pour toute l'année sont les suivantes:
Taxes municipales XXXXXXXXXX $
Entretien et réparation XXXXXXXXXX
Intérêts hypothécaires XXXXXXXXXX
Assurance XXXXXXXXXX
Service public XXXXXXXXXX
Publicité XXXXXXXXXX
Frais légaux XXXXXXXXXX
Dépenses totales XXXXXXXXXX $
Par conséquent, le contribuable réclame une perte de location de XXXXXXXXXX $ soit la différence entre les dépenses totales de XXXXXXXXXX $ et le revenu de location de XXXXXXXXXX $. Le contribuable a considéré que toutes les dépenses étaient des dépenses déductibles dans l'année et qu'aucune partie ne constituait une dépense en capital.
Vous désirez savoir comment appliquer le paragraphe 18(3.1) de la Loi à la situation de votre client.
Notre opinion
Sauf pour certaines dépenses décrites à l'alinéa 18(3.1)a) de la Loi, le paragraphe 18(3.1) de la Loi édicte que, malgré les autres dispositions de la Loi, aucune déduction ne peut être faite dans le calcul du revenu d'un contribuable pour des dépenses qu'il a engagées ou effectuées qu'il est raisonnable de considérer comme un coût attribuable à la période de construction, de rénovation ou de transformation d'un bâtiment par le contribuable et lié à cette construction, rénovation ou transformation.
Cette disposition interdit donc la déduction immédiate de certains coûts, communément appelés coûts accessoires dans la mesure où ces coûts peuvent être raisonnablement considérés comme attribuables à la période de construction, à la rénovation ou la transformation d'un bâtiment et liés à cette construction, rénovation ou transformation. Ces coûts doivent être ajoutés au coût en capital du bâtiment auquel ils se rapportent et peuvent être déduits au taux applicable à la catégorie de bien amortissable dans lequel le bâtiment est inclus.
L'Agence des douanes et du revenu du Canada considère qu'une dépense est attribuable à la période de construction, de rénovation ou de transformation d'un bâtiment lorsque la dépense ainsi engagée se rapporte à la période de rénovation et ce, indépendamment du fait qu'elle a été engagée avant, pendant ou après la rénovation du bâtiment. Cette dépense sera liée à la construction, la rénovation ou la transformation du bâtiment si elle est encourue en raison même de la construction.
Une rénovation ou une transformation d'un bâtiment englobe généralement des activités pour rénover ou transformer dont les dépenses engagées directement pour ces activités qui, si elles sont des dépenses en capital selon le bulletin d'interprétation IT-128R, doivent être ajoutées au coût du bâtiment. Par ailleurs, il ne s'agit pas de coûts accessoires. Ces dépenses comprennent généralement les matériaux, la main d'œuvre ainsi que les honoraires d'architecte ou ingénieurs. Une rénovation ou une transformation ne comprend normalement pas les activités entraînant des dépenses qui sont déductibles pour l'année où elles sont encourues parce qu'elles sont liées à l'entretien ou à la réparation d'un bâtiment qui sont des dépenses courantes.
Vous devez donc établir si les travaux majeurs que le contribuable a engagés sont liés à la rénovation ou à l'entretien de l'immeuble en question. Si vous déterminez que les travaux sont liés à la rénovation, alors la portion des coûts desdits travaux comptabilisés dans l'intitulé " entretien et réparation " doit être incluse au coût du bâtiment. Quant aux coûts liés à de l'entretien ou de la réparation, ils sont normalement déductibles dans l'année où ils sont engagés.
Les impôts fonciers au cours de la période de rénovation qui sont liés à la propriété du fonds de terre sous-jacent au bâtiment doivent être ajoutés au coût du bâtiment. Il en est de même des impôts fonciers liés à la propriété d'un fonds de terre qui remplit les conditions suivantes :
1. il est contigu au fonds de terre sous-jacent au bâtiment;
2. il est utilisé, ou destiné à être utilisé, comme terrain de stationnement, voie d'accès, cour ou jardin ou à un usage semblable;
3. il est nécessaire à l'utilisation présente ou projetée du bâtiment.
Les impôts fonciers qui ne sont pas visés par ce qui précède sont des dépenses courantes de l'exercice.
Les frais d'intérêts sur la portion du prêt hypothécaire obtenu en vue de la rénovation du bâtiment et qui se rapportent à la période de rénovation doivent être ajoutés au coût du bâtiment. Il en est de même des frais d'intérêts sur la portion du prêt hypothécaire utilisé pour acquérir le terrain décrit ci-dessus et se rapportant à la période de rénovation.
Les assurances et les frais de services publics devraient être ajoutés au coût du bâtiment uniquement dans la proportion qui est liée à la rénovation. Par exemple, ce serait le cas des frais d'assurances additionnels que le contribuable a dû encourir pour couvrir un risque lié à la rénovation.
Concernant les frais légaux, un analyse de la nature de ces frais est nécessaire pour en établir le traitement fiscal. Les frais légaux liés à l'obtention du financement pour la rénovation doivent être capitalisés. De même, les frais légaux pour l'acquisition du bâtiment et du terrain doivent être ajoutés au coût du bâtiment ou du terrain.
À titre de renseignement, une copie de cette note de service sera dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur l'accès à l'information et elle sera mise dans la bibliothèque électronique de l'Agence des douanes et du revenu du Canada. De plus, une copie dépersonnalisée sera distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour qu'ils l'incluent dans leurs bases de données. Le processus de dépersonnalisation enlèvera tout ce qui ne doit pas être divulgué, y compris les renseignements qui peuvent révéler l'identité du contribuable. Si votre client demande une copie de cette note de service, il est possible de lui fournir la version de la bibliothèque électronique. Le client peut aussi demander une copie dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels, qui n'enlève pas l'identité du client. Vous devriez adresser toute demande pour cette dernière version à Madame Jackie Page, au (819) 994-2898. Une copie à remettre au client vous sera envoyée.
Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles.
Gestionnaire
Section du financement et des régimes
Division des industries financières
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la législation
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