5 October 2012 Roundtable, 2012-0453961C6 F - Copropriété indivise (50-50) d'un triplex

CRA Tags

40(2)(b) 54 "résidence principale"

View modes

Translation

Translation disclaimer

This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] How should the taxable capital gain of an individual who holds, as undivided co-owner, a 50% interest in a triplex of which he uses one of the units as a principal residence, be calculated?

Position: General comments.

Reasons: The capital gain of the individual depends on the value of the housing unit used by the individual as principal residence in relation to the value of his undivided interest in the triplex at the time of acquisition and at the time of disposition.

FEDERAL TAX ROUNDTABLE 5 OCTOBER 2012
2012 APFF CONFERENCE

Question 4

Sale of a triplex owned jointly by an individual and his father

An individual held a triplex equally with his father in undivided co-ownership. The individual lived in the triplex building, while the father did not live in that building. The size of each unit was 1,200 square feet, for a total area of 3,600 square feet in the building.

In 2012, the individual and his father sold the building. The individual realized a taxable capital gain of $90,000 on his portion, or 50% of the triplex. He wants to make an election, for the years he lived in that building, to designate it as his principal residence.

The portion of the triplex that was used for personal purposes may qualify as a principal residence. Thus, nothing prevents the individual, since he lived in the triplex, from designating that housing unit as his principal residence.

Furthermore, Technical Interpretation 2010-0375501E5 specifies that a unit in a triplex may be designated as a principal residence, where each unit is an independent housing unit. Moreover, in the same Interpretation, it is stated that an individual who is an undivided co-owner of a triplex can designate the unit of the triplex in which he normally resides as his principal residence if all the conditions of the definition of principal residence provided for in section 54 are otherwise satisfied. The CRA also reached the same conclusions with respect to a duplex in Technical Interpretations 2011-0395001I7 and 2010-0354361E5.

In the scenario presented, it is our view that the son could exempt up to two-thirds of the realized capital gain, since he lived in a 1,200 square foot unit that he designated as his principal residence, out of a total of 1,800 square feet held in the building (1,200/1,800 = ?). As a result, the individual's taxable capital gain would be $30,000, since two-thirds of the taxable capital gain of $60,000 ($90,000 x ?) would be exempted following the designation of the unit inhabited by the individual as his principal residence. As for the father, we understand that 100% of the gain would be taxable.

Questions to the CRA

In the situation described above,

a) In light of our comments on the presented scenario, does the CRA agree with the result of our calculation of the taxable capital gain for that individual?

b) If the CRA does not agree with the result of our calculation, can the CRA specify how the individual’s taxable capital gain in the particular situation should be calculated based on the Interpretations published in 2010 and 2011?

CRA Response

The situation you described involved the disposition of property (the individual’s undivided interest in the triplex) by a taxpayer (the individual) of which only a portion (the unit he used as a principal residence) qualifies as a principal residence. In accordance with paragraph 19 of Interpretation Bulletin IT-120R6, Principal Residence, the question of how to calculate the individual's taxable capital gain in the particular situation depends on the value of the housing unit used by the individual as principal residence in relation to the value of the individual’s undivided interest in the triplex at the time of acquisition and at the time of disposition.

While a breakdown of the adjusted cost base and proceeds of disposition of the individual's undivided share as a function of the floor area of the unit used by the individual as a principal residence in relation to the total floor area of the building may, in some cases, be a reasonable allocation, the allocation does not necessarily have to be on the basis of floor area. Consideration should also be given to any factors which could have an effect on the relative value of any of the units in the building.

Assuming that the value of the three housing units is essentially the same and that the agreements between the individual and his father regarding the use of the building support such a conclusion, we could accept that the value of the individual’s undivided share of the triplex is attributable as to 2/3 for the housing unit of housing used by him as principal residence and as to 1/3 to the remainder of the triplex.

A definitive determination, however, would require a review of all the facts surrounding the acquisition and disposition of the triplex, the agreements made between the individual and his father and a valuation of the building and each of the three units.

Mélanie Beaulieu
(613) 957-9226
2012-045396

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Comment doit être calculé le gain en capital imposable d'un particulier détenant, à titre de copropriétaire indivis, une quote-part de 50% dans un triplex dont il utilise l'un des logements comme résidence principale?

Position Adoptée: Commentaires généraux.

Raisons: Le gain en capital du particulier dépend de la valeur de l'unité de logement utilisée par le particulier comme résidence principale par rapport à la valeur de sa quote-part indivise dans le triplex au moment de son acquisition ainsi qu'au moment où il en est disposé.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 5 OCTOBRE 2012
APFF - CONGRÈS 2012

Question 4

Vente d'un triplex détenu en copropriété par un particulier et par son père

Un particulier détient un triplex à parts égales avec son père en copropriété indivise. Le particulier habite un logement du triplex, alors que le père n'habite pas dans cet immeuble. La superficie de chacun des logements est de 1 200 pieds carrés, pour une superficie totale de 3 600 pieds carrés dans l'immeuble.

En 2012, le particulier et son père ont vendu l'immeuble. Le particulier réalise un gain en capital imposable de 90 000 $ sur la portion qu'il détient, soit 50 % du triplex. Il veut faire le choix, pour les années où il a habité ce logement, de le désigner comme résidence principale.

La portion d'un triplex qui est utilisée à des fins personnelles peut se qualifier de résidence principale. Ainsi, rien n'empêche le particulier, étant donné qu'il a habité un logement du triplex, de désigner ce logement comme résidence principale.

D'ailleurs, l'interprétation technique 2010-0375501E5 précise qu'un logement dans un triplex peut être désigné à titre de résidence principale, lorsque chacun des logements est une unité d'habitation indépendante. De plus, dans la même interprétation, il est mentionné qu'un particulier qui est copropriétaire indivis d'un triplex pourrait désigner le logement du triplex dans lequel il habite normalement comme étant sa résidence principale si toutes les conditions de la définition de résidence principale prévue à l'article 54 L.I.R. étaient par ailleurs respectées. L'ARC en arrive également aux mêmes conclusions à l'égard d'un duplex dans les interprétations techniques 2011-0395001I7 et 2010-0354361E5.

Dans la mise en situation que nous avons présentée, nous sommes d'avis que le fils pourrait exempter jusqu'à deux tiers du gain en capital réalisé, puisqu'il habite un logement de 1 200 pieds carrés qu'il désigne comme résidence principale, sur un total de 1 800 pieds carrés détenus dans l'immeuble (1 200 / 1 800 = ?). Ainsi, le gain en capital imposable du particulier serait de 30 000 $, puisque les deux tiers du gain en capital imposable, soit 60 000 $ (90 000 $ x ?), seraient exemptés à la suite de la désignation comme résidence principale du logement habité par le particulier. Quant au père, nous comprenons que 100 % du gain serait imposable.

Questions à l'ARC

Dans la situation décrite ci-devant,

a) À la lumière de nos commentaires relativement à la mise en situation présentée, l'ARC est-elle d'accord avec le résultat de notre calcul du gain en capital imposable pour ce particulier?

b) Si l'ARC n'est pas d'accord avec le résultat de notre calcul, peut-elle préciser comment doit être calculé le gain en capital imposable du particulier dans la situation donnée compte tenu des interprétations publiées en 2010 et 2011?

Réponse de l'ARC

La situation que vous décrivez implique la disposition d'un bien (la quote-part indivise du particulier dans le triplex) par un contribuable (le particulier) dont seulement une partie (le logement qu'il utilise comme résidence principale) est admissible comme résidence principale. Conformément à ce qui est indiqué au numéro 19 du bulletin d'interprétation IT-120R6, Résidence principale, la question de savoir comment doit être calculé le gain en capital imposable du particulier dans la situation donnée dépend de la valeur de l'unité de logement utilisée par le particulier comme résidence principale par rapport à la valeur de sa quote-part indivise dans le triplex au moment de son acquisition ainsi qu'au moment où il en est disposé.

Bien qu'une répartition du prix de base rajusté et du produit de disposition de la quote-part indivise du particulier faite en fonction de la superficie de l'unité de logement utilisée comme résidence principale par le particulier par rapport à sa quote-part dans la superficie totale de l'immeuble puisse, dans certains cas, être une répartition raisonnable, la répartition ne doit pas nécessairement être fondée sur la superficie. Il faut également tenir compte de tous les facteurs pouvant avoir une incidence sur la valeur de l'un ou l'autre des logements de l'immeuble.

En supposant que la valeur des trois unités de logement est essentiellement la même et que les ententes entre le particulier et son père quant à l'usage de l'immeuble supportent une telle conclusion, nous pourrions accepter que la valeur de la quote-part indivise du particulier dans le triplex est attribuable pour 2/3 à l'unité de logement qu'il utilise comme résidence principale et pour 1/3 au reste du triplex.

Une réponse définitive nécessiterait cependant un examen de tous les faits entourant l'acquisition et la disposition du triplex, des ententes intervenues entre le particulier et son père ainsi qu'une évaluation de l'immeuble et de chacun des trois logements.

Mélanie Beaulieu
(613) 957-9226
2012-045396

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 40 - Subsection 40(2) - Paragraph 40(2)(b)

allocation of lived-in triplex unit to total interest in triplex sold might be made on relative floor area basis if no qualitative variations

An individual held a triplex equally with his father in undivided co-ownership and also lived in one of the equally sized units as his principal residence. On a subsequent sale by them of the triplex, the individual realized a taxable capital gain of $90,000 on his portion (50% of the triplex) before taking the principal residence deduction into account. How is that deduction computed? In finding that the individual’s net taxable capital gain might be $30,000, CRA stated:

[T]he allocation does not necessarily have to be on the basis of floor area. Consideration should also be given to any factors which could have an effect on the relative value of any of the units in the building.

Assuming that the value of the three housing units is essentially the same and that the agreements between the individual and his father regarding the use of the building support such a conclusion, we could accept that the value of the individual’s undivided share of the triplex is attributable as to 2/3 for the housing unit of housing used by him as principal residence and as to 1/3 to the remainder of the triplex.

You are here

5 October 2012 Roundtable, 2012-0453961C6 F - Copropriété indivise (50-50) d'un triplex

View modes

Translation disclaimer