2 July 2003 External T.I. 2002-0180015 F - Usufruit d'un immeuble

Also released under document number 2002-01800150.

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248(3) 69(1) 105(1)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues:

1. Whether paragraph 69(1) of the Income Tax Act (the "Act") is applicable to a disposition of property where a usufruct is created.

2. Whether subsection 105(1) of the Act is applicable regarding the use of property subject to a usufruct.

3. Whether the bare owner's expenses resulting from the use of property by the usufructuary are deductible.

Position:

1. Yes, regarding the usufructuary and maybe, with respect to the bare owner.

2. All of the relevant facts must be considered in concluding whether a specific scenario comes within the ambit of subsection 105(1) of the Act. However, it is an administrative practice not to rely on subsection 105(1) of the Act where the benefit derives from the use of personal-use property by the beneficiary.

3. Generally, no.

Reasons:

1. Interpretation of the Act.

2. Income Tax Technical News No. 11.

3. Paragraph 18(1)(a) of the Act.

XXXXXXXXXX                           2002-018001
                                     Pascal Tétrault
July 31, 2003

Subject: Usufruct of a building

Dear XXXXXXXXXX,

This is in response to your fax of December 19, 2002 regarding the above subject. In particular, you requested our opinion on the interpretation of certain provisions of the Income Tax Act (the "Act") arising from the creation of a usufruct.

You indicated that the facts involve the disposition by Mr. X of his principal residence and the underlying land to a corporation. The terms of the transaction provide that Mr. X will have the usufruct of the residence until his death and will receive the sum of $50,000. The corporation has two shareholders, one of whom is Mr. X's son and the other of whom deals at arm's length with Mr. X and his son.

The fair market value of the transferred property is $100,000. Following the transfer, the corporation will build a workshop on the transferred land, which will be used solely for the purposes of the corporation's business. Upon Mr. X's death, the principal residence will be converted into the corporation's business office.

On these facts, you raised a number of questions about the application of the Act. First, you inquired as to the effect of section 69 on this transaction and, more specifically, the possible application of subparagraph 69(1)(b)(iii). Second, you refer to subsection 248(3), which deems the property to be held in trust, and you ask whether the use of the residence gives rise to a taxable benefit to Mr. X. Third, you inquired as to the deductibility of the expenses incurred by the corporation with respect to the residence occupied by Mr. X.

COMMENTS

The particular circumstances referred to in your request and on which you have sought our opinion appear to be an actual situation involving specific taxpayers. As explained in Information Circular 70-6R5, it is not the practice of this Directorate to provide comments on proposed transactions involving specific taxpayers otherwise than in the form of an advance income tax ruling. We are nevertheless prepared to make some general comments on the application of the Act. However, we wish to emphasize that it is difficult for us to determine the specific consequences of a transaction whose terms are unknown to us.

Before addressing the issue of cost under section 69, the specific consequences of creating a usufruct under the Act must be considered. A usufruct established under Quebec civil law is deemed to be a trust for the purposes of the Act and the property subject to it is deemed to have been transferred to and held by the trust. [endnote 1] The usufructuary and the bare owner are also deemed to be beneficially interested in this deemed trust pursuant to paragraph 248(3)(e).

According to the facts stated in your request, it appears that the usufruct was established indirectly or per deductionem, i.e., Mr. X intends to transfer the bare ownership of the immovable while retaining the usufruct. In this context and in view of the foregoing, the establishment of the usufruct in respect of Mr. X's immovable has the effect of creating a deemed trust for the purposes of the Act. It is also to this trust that Mr. X is deemed to have disposed of his immovable in consideration for which he received an amount of $50,000 and a beneficial interest as to the use and enjoyment of the residence. For its part, the corporation paid $50,000 in consideration for which it acquired a beneficial interest in the trust that includes the immovable.

1- Deemed proceeds of disposition

The disposition of the property by Mr. X to the deemed trust gives rise to the application of subsection 69(1). The application of subsection 69(1) does not follow from subparagraph 69(1)(b)(iii) since, in this case, the disposition has the effect of changing the beneficial ownership of the property by reason of paragraphs 248(3)(e) and (f). Mr. X will be deemed to have received consideration equal to the fair market value upon the disposition of the property to the deemed trust pursuant to subparagraph 69(1)(b)(i), the deemed trust being a person with whom Mr. X does not deal at arm's length.

The presence of a non-arm's length relationship between the deemed trust and Mr. X is a question of fact raised under paragraph 251(1)(c). As the usufructuary and the person in control of the property held by the deemed trust (the Civil Code of Québec gives the usufructuary control of property subject to a usufruct), Mr. X will be treated as the trustee of the deemed trust pursuant to subsection 104(1). Consequently, Mr. X will, during the existence of the trust, exercise the requisite control over the trust to establish a non-arm's length relationship between himself and the trust.

In this regard, we wish to point out that a trust is a person in its own right for the purposes of the Act and that, consequently, a non-arm’s length relationship may be established, depending on the circumstances, between a trust and its trustee. [endnote 2] It is therefore not always appropriate to associate the concept of trustee with that of trust. [endnote 3]

The cost to the corporation of its capital interest in the deemed trust will be $50,000, which is the amount paid to acquire that interest. In this regard, we wish to make two comments. First, the trust is not a personal trust within the meaning of subsection 248(1) because of the consideration paid by the corporation and, consequently, subsection 107(1.1) is not applicable in this case. Second, however, subsection 69(1)(a) could apply in this case in respect of the corporation to determine the cost of its capital interest in the deemed trust if the circumstances for its application are met, namely, the existence of a non-arm's length relationship between the corporation and the deemed trust. The issue of arm's length is, at this level, a question of fact.

2- Benefit

On the question of benefit, since Mr. X is a beneficiary of a deemed trust pursuant to paragraph 248(3)(e), he may be attributed the value of the benefits conferred on him by the trust pursuant to subsection 105(1). The application of subsection 105(1) is assessed on the basis of all the facts of a particular situation. Nevertheless, although the Canada Customs and Revenue Agency considers the use of trust property by a beneficiary of the trust to be a benefit pursuant to subsection 105(1), no assessment is generally made in respect of a benefit arising from the use of personal-use property owned by the trust (see Income Tax Technical News No. 11, December 30, 1997). Personal-use property of a trust is defined in section 54 to include property (houses, cottages, boats, automobiles, etc.) used primarily for the personal use or enjoyment of a beneficiary of the trust or any person related to the beneficiary.

3- Expenses

Your third question relates to the deductibility of Mr. X's housing expenses from the corporation's income. Although we are not familiar with every element of a transaction of this type, this question must be answered generally in the negative.

On the one hand, the Civil Code of Québec provides that the maintenance of the property subject to the usufruct is the responsibility of the usufructuary in the same way as the ordinary charges against the property. On the other hand, in order for an amount to be deductible from the income from a business or property, the expense must meet the various requirements of the Act. Paragraph 18(1)(a) of the Act provides that no expense is deductible except to the extent that it was made or incurred for the purpose of gaining or producing income from the business or property.

In the present situation, the corporation will not and cannot derive income from the use of the residence during the existence of the usufruct, since the income that may be derived from the property subject to the usufruct belongs to Mr. X by virtue of the Civil Code of Québec. Consequently, it appears to us that Mr. X's personal expenses relating to his dwelling do not constitute expenses incurred by the corporation for the purpose of gaining or producing income from the business or property to earn income from a business or property.

We hope that these comments will be of some assistance.

Best regards,

Alain Godin
Section Manager
for the Director of the Division
International Operations and Trusts Division
Income Tax Rulings Directorate
Policy and Legislation Branch

ENDNOTES

¹ Section 248(3) of the Act.

² Subsection 104(2) deems the trust to be an individual in respect of the trust property and the definition of "individual" in subsection 248(1) provides that an individual is a person.

³ Section 104(1) of the Act.

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

COMMENTAIRES

1- Produit de disposition réputé

2- Avantage

3- Dépenses

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.

Principales Questions :

1. Le paragraphe 69(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ") est-il applicable dans le cadre du transfert d'un bien ayant pour objet l'établissement d'un usufruit?

2. Le paragraphe 105(1) de la Loi est-il applicable relativement à l'usage des biens faisant l'objet de l'usufruit.

3. Les dépenses afférentes à l'usage du bien par l'usufruitier sont-elles déductibles par le nu-propriétaire.

1. Whether paragraph 69(1) of the Income Tax Act (the "Act") is applicable to a disposition of property where a usufruct is created.

2. Whether subsection 105(1) of the Act is applicable regarding the use of property subject to a usufruct.

3. Whether the bare owner's expenses resulting from the use of property by the usufructuary are deductible.

Position Adoptée :

1. Oui, relativement à l'usufruitier qui transfère le bien sujet à l'usufruit et peut-être, à l'égard du nu-propriétaire.

2. L'application du paragraphe 105(1) de la Loi repose sur les faits de chaque situation. Néanmoins, la politique administrative quant à l'application du paragraphe 105(1) est de ne pas émettre de cotisation sur ce fondement lorsque l'avantage découle de l'utilisation de bien à usage personnel par le bénéficiaire.

3. En général, non.

1. Yes, regarding the usufructuary and maybe, with respect to the bare owner.

2. All of the relevant facts must be considered in concluding whether a specific scenario come within the ambit of subsection 105(1) of the Act. However, it is an administrative practice not to rely on subsection 105(1) of the Act where the benefit derives from the use of personal-use property by the beneficiary.

3. Generally, no.

Raisons JUSTIFIANT LA POSITION ADOPTÉE :

1. Interprétation de la Loi/ Interpretation of the Act.

2. Nouvelles Techniques No 11 / Income Tax Technical News No. 11.

3. Alinéa 18(1)a) de la Loi / Paragraph 18(1)(a) of the Act.

XXXXXXXXXX                           2002-018001
                                     Pascal Tétrault
Le 31 juillet 2003

Objet : Usufruit d'un immeuble

XXXXXXXXXX,

La présente fait suite à votre télécopie du 19 décembre 2002 concernant le sujet en titre. Plus particulièrement, vous nous demandez notre opinion quant à l'interprétation de certaines dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ") découlant de la création d'un usufruit.

Selon vos termes, les faits impliquent la disposition par Monsieur X de sa résidence principale et du terrain sous-jacent à une société. Les termes de la transaction prévoient que Monsieur X aura l'usufruit de la résidence jusqu'à sa mort et recevra la somme de 50 000 $. La société comporte deux actionnaires dont l'un d'eux est le fils de Monsieur X et dont l'autre n'a pas de lien de dépendance avec Monsieur X ou avec son fils.

La juste valeur marchande de l'immeuble faisant l'objet du transfert est de 100 000 $. Suite au transfert, la société construira un atelier sur le terrain visé par le transfert qui servira seulement aux fins de l'exploitation de l'entreprise de la société. Au décès de Monsieur X, la résidence principale sera convertie en bureau d'affaires de la société.

À l'égard de ces faits, vous soulevez certaines questions quant à l'application de la Loi. Premièrement, vous vous interrogez sur l'effet de l'article 69 de la Loi sur cette transaction et, plus particulièrement, de l'application possible du sous-alinéa 69(1)b)(iii) de la Loi. Deuxièmement, vous faites référence au paragraphe 248(3) de la Loi qui répute que l'immeuble est détenu en fiducie et vous demandez si l'usage de la résidence donne lieu à un avantage imposable pour Monsieur X. Troisièmement, vous vous questionnez quant au caractère déductible des dépenses encourues par la société relativement à la résidence occupée par Monsieur X.

COMMENTAIRES

Les circonstances particulières mentionnées dans votre demande et à propos desquelles vous avez demandé notre opinion semblent constituer une situation de fait touchant des contribuables précis. Comme l'explique la Circulaire d'information 70-6R5, la présente Direction n'a pas comme pratique de fournir des observations sur les opérations envisagées concernant des contribuables précis autrement que sous la forme d'une décision anticipée en matière d'impôt sur le revenu. Nous sommes néanmoins disposés à émettre certains commentaires généraux quant à l'application de la Loi. Toutefois, nous tenons à souligner qu'il nous est malaisé de déterminer les conséquences propres à une transaction dont les modalités nous sont inconnues.

Avant d'aborder la question du coût au regard de l'article 69 de la Loi, encore faut-il prendre en considération les conséquences spécifiques de la création d'un usufruit dans le cadre de la Loi. Un usufruit établi sous le régime du droit civil québécois est réputé être une fiducie pour les fins de la Loi et les biens qui y sont sujets sont réputés avoir été transférés à la fiducie et être détenus par celle-ci. [endnote ¹] L'usufruitier et le nu-propriétaire sont par ailleurs réputés avoir un droit de bénéficiaire dans cette fiducie présumée par l'effet de l'alinéa 248(3)e) de la Loi.

Selon les faits mentionnés dans votre demande, il appert que la constitution de l'usufruit est effectuée de façon indirecte ou per deductionem, c'est-à-dire que Monsieur X entend céder la nue-propriété de l'immeuble tout en conservant l'usufruit. Dans ce contexte et compte tenu de ce qui précède, l'établissement de l'usufruit à l'égard de l'immeuble de Monsieur X a pour effet de créer une fiducie réputée pour les fins de la Loi. C'est en outre en faveur de cette fiducie que Monsieur X est réputé avoir disposé de son immeuble en contrepartie duquel il a reçu une somme de 50 000 $ et un droit de bénéficiaire quant à l'usage et la jouissance de la résidence. Pour sa part, la société a déboursé une somme de 50 000 $ en contrepartie de laquelle elle a acquis un droit de bénéficiaire dans la fiducie qui comprend l'immeuble.

1- Produit de disposition réputé

La disposition de l'immeuble par Monsieur X en faveur de la fiducie réputée donne lieu à l'application du paragraphe 69(1) de la Loi. L'application de ce dernier paragraphe ne découle pas du sous-alinéa 69(1)b)(iii) puisque, dans le présent cas, la disposition a pour effet de changer la propriété effective du bien en raison des alinéas 248(3)e) et f) de la Loi. Monsieur X sera réputé avoir reçu une contrepartie égale à la juste valeur marchande suite à la disposition de l'immeuble en faveur de la fiducie réputée en raison du sou-alinéa 69(1)b)(i) de la Loi, la fiducie réputée étant une personne avec laquelle Monsieur X a un lien de dépendance.

L'existence d'un lien de dépendance entre la fiducie réputée et Monsieur X est une question de faits qui découle de l'alinéa 251(1)c) de la Loi. En sa qualité d'usufruitier et de personne ayant le contrôle des biens détenus par la fiducie présumée (le Code civil du Québec confère à l'usufruitier le contrôle des biens sujets à un usufruit), Monsieur X sera assimilé au fiduciaire de la fiducie réputée en vertu du paragraphe 104(1) de la Loi. Par conséquent, Monsieur X exercera, durant l'existence de la fiducie, le contrôle requis sur celle-ci afin d'établir un lien de dépendance entre lui-même et la fiducie.

À cet égard, nous désirons préciser que la fiducie est une personne à part entière pour les fins de la Loi et que par conséquent, un lien de dépendance peut être établi, selon les circonstances, entre une fiducie et son fiduciaire. [endnote ²] Il n'est donc pas toujours pertinent d'associer la notion de fiduciaire à celle de fiducie. [endnote ³]

Le coût pour la société de sa participation au capital de la fiducie réputée sera de 50 000 $, ce qui représente le montant versé pour acquérir cette participation. À cet égard, nous désirons formuler deux commentaires. Premièrement, la fiducie n'est pas une fiducie personnelle au sens du paragraphe 248(1) en raison de la contrepartie versée par la société et, par conséquent, le paragraphe 107(1.1) n'est pas applicable en l'espèce. Deuxièmement, le paragraphe 69(1)a) pourrait toutefois s'appliquer en l'espèce à l'égard de la société afin de déterminer le coût de sa participation au capital de la fiducie réputée dans l'hypothèse où les circonstances propres à son application sont rencontrées, à savoir l'existence d'un lien de dépendance entre la société et la fiducie présumée. La question du lien de dépendance est, à ce niveau, une question de faits.

2- Avantage

Concernant la question de l'avantage, Monsieur X étant bénéficiaire d'une fiducie réputée en vertu de l'alinéa 248(3)e) de la Loi, il peut se voir attribuer la valeur des avantages que lui confère la fiducie en vertu du paragraphe 105(1) de la Loi. L'application du paragraphe 105(1) s'apprécie en fonction de l'ensemble des faits d'une situation donnée. Néanmoins, même si l'Agence des douanes et du revenu du Canada considère l'utilisation d'un bien de la fiducie par un de ses bénéficiaires comme étant un avantage visé par le paragraphe 105(1), aucune cotisation n'est généralement établie en regard de l'avantage qui découle de l'utilisation d'un bien à usage personnel appartenant à la fiducie (voir : Nouvelles Techniques No 11 du 30 décembre 1997). Un bien à usage personnel d'une fiducie comprendra, suivant la définition qui en est donnée à l'article 54, les biens (maisons, chalets, bateaux, automobiles, etc.) affectés principalement à l'usage ou à l'agrément personnel d'un bénéficiaire de cette fiducie ou de toute personne liée au bénéficiaire.

3- Dépenses

Votre troisième question a trait à la déductibilité des dépenses reliées au logement de Monsieur X à l'encontre du revenu de la société. Bien que nous ne soyons pas au fait de chaque élément d'une transaction de ce type, cette question doit être répondue de façon générale par la négative.

D'une part, le Code civil du Québec prévoit que l'entretien du bien sujet à l'usufruit est à la charge de l'usufruitier au même titre que le sont les charges ordinaires grevant l'immeuble. D'autre part, afin qu'une somme soit déductible du revenu tiré d'une entreprise ou d'un bien, encore faut-il que la dépense puisse satisfaire aux diverses prescriptions de la Loi. À cet effet, l'alinéa 18(1)a) de la Loi stipule qu'aucune dépense n'est déductible sauf dans la mesure où elle est engagée ou effectuée en vue de tirer un revenu d'entreprise ou de bien.

Dans la présente situation, la société ne tirera pas et ne pourra pas tirer de revenu de l'usage de la résidence durant l'existence de l'usufruit puisque c'est à Monsieur X qu'appartiennent les revenus pouvant découler du bien sujet à l'usufruit et ce, en vertu du Code civil du Québec. Par conséquent, il nous apparaît que les dépenses personnelles de Monsieur X afférentes à son logement ne constituent pas pour la société des dépenses engagées en vue de tirer un revenu d'entreprise ou de bien.

Dans l'espoir que ces commentaires seront d'une certaine utilité, je vous prie d'agréer, XXXXXXXXXX, l'expression de nos sentiments distingués.

Alain Godin
Gestionnaire de section
pour le Directeur de la Division
Division des opérations internationales et des fiducies
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique et de la législation

ENDNOTES

¹ Paragraphe 248(3) de la Loi.

² Le paragraphe 104(2) prévoit que la fiducie est réputée être un particulier relativement aux biens de la fiducie et la définition de " particulier " au paragraphe 248(1) stipule qu'un particulier est une personne.

³ Paragraphe 104(1) de la Loi.

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 69 - Subsection 69(1) - Paragraph 69(1)(b) - Subparagraph 69(1)(b)(i)

application of s. 69(1)(b)(i) on transfer of individual’s property to a corporation with him having the usufruct

Mr. X disposes of his principal residence and the underlying land to a corporation (whose shareholders are his son and an arm’s length person) on the basis of him having the usufruct of the residence until his death and receiving the sum of $50,000 (being half of the transferred property’s FMV). CCRA indicated that since Mr. X, as the usufructuary, was to be treated as the trustee of the deemed trust that arose under s. 248(3), he controlled such trust and thus did not deal with it at arm’s length, so that s. 69(1)(b)(i) deemed Mr. X to receive FMV proceeds on the disposition. S. 69(1)(b)(iii) did not apply because there was a change in the beneficial ownership of the property.

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 251 - Subsection 251(1) - Paragraph 251(1)(c)

transferor to a deemed s. 248(3) trust who receives a usufruct does not deal at arm’s length with the trust

The presence of a non-arm's length relationship between the deemed trust and Mr. X is a question of fact raised under paragraph 251(1)(c). As the usufructuary and the person in control of the property held by the deemed trust (the Civil Code of Québec gives the usufructuary control of property subject to a usufruct), Mr. X will be treated as the trustee of the deemed trust pursuant to subsection 104(1). Consequently, Mr. X will, during the existence of the trust, exercise the requisite control over the trust to establish a non-arm's length relationship between himself and the trust.

In this regard, we wish to point out that a trust is a person in its own right for the purposes of the Act and that, consequently, a non-arm’s length relationship may be established, depending on the circumstances, between a trust and its trustee. It is therefore not always appropriate to associate the concept of trustee with that of trust.

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 105 - Subsection 105(1)

no benefit re use of personal-use property

Mr. X disposes of his principal residence and the underlying land to a corporation (whose shareholders are his son and an arm’s length person) on the basis of him having the usufruct of the residence until his death and receiving the sum of $50,000 (being half of the transferred property’s FMV). After noting that since Mr. X, as the usufructuary, was to be treated as the life beneficiary of the resulting deemed trust that arose under s. 248(3), it addressed the s. 105(1) benefit issue arising from his rent-free use of the residence, stating:

[A]lthough [CCRA] … considers the use of trust property by a beneficiary of the trust to be a benefit pursuant to subsection 105(1), no assessment is generally made in respect of a benefit arising from the use of personal-use property owned by the trust … . Personal-use property of a trust is defined in section 54 to include property (houses, cottages, boats, automobiles, etc.) used primarily for the personal use or enjoyment of a beneficiary of the trust or any person related to the beneficiary.

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COMMENTAIRES

1- Produit de disposition réputé

2- Avantage

3- Dépenses