2 April 2003 External T.I. 2002-0171215 F - FRAIS DE FINANCEMENT

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18(3.1)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

2 April 2003 External T.I. 2002-0171215 F - FRAIS DE FINANCEMENT

Principal Issue: [TaxInterpretations translation]

How does subsection 18(3.1) of the Act apply where certain financing costs are paid during the pre-construction period and the construction period but relate to a loan with a 25-year term?

Position:

Costs incurred during the pre-construction and construction periods will be capitalized as part of the cost of the building if they are costs attributable to the construction period and are related to that construction.

Reasons: text of the Income Tax Act.

							2002-017121
XXXXXXXXXX 						Michelle Desrosiers,
                                          Notary, M.Fisc.
April 2, 2003

Dear Sir,

Subject: Subsection 18(3.1) of the Income Tax Act (the "Act")

This is further to your fax of October 30, 2002, in which you requested our opinion as to how subsection 18(3.1) of the Act applies where financing costs are paid during the pre-construction and construction periods but relate to a loan with a 25-year amortization period, in the following context:

ABC is a limited partnership formed for the purpose of owning and managing a rental building that is being built over a 12-month period.
In order to carry out its real estate project, ABC uses the capital contributions made by each of its partners and must also take out a loan from a financial institution.
In order to benefit from a guarantee of the Canada Mortgage and Housing Corporation (the "CMHC"), ABC must pay the latter an amount corresponding to 2% of the loan amount. This CMHC guarantee remains in effect for the entire amortization period of the loan, i.e., 25 years.
The loan proposed by the financial institution is advanced gradually, as the work progresses, throughout the construction period. The same applies to the fees related to the CMHC mortgage guarantee, which are paid to CMHC at the time each advance is made by the financial institution.
The interest rate applicable to cash advances granted in this way is variable and therefore subject to market fluctuations.
At the end of the construction of the building, the temporary financing gives way to so-called conventional or long-term financing for which the amount of the loan, the term and the rate in effect for a defined period are fixed (e.g.: loan of $5,000,000, term of 25 years, fixed rate of 5% for the first five years).
It is proposed that the rate applicable to long-term financing be guaranteed by the financial institution from the time of the first advance, in exchange for an interest rate guarantee fee. Thus, ABC can protect itself against any interest rate increase that may occur before the work is completed.
Furthermore, fees are also charged by the financial institution, as well as by CMHC, for their review of the file (loan fees).

The situation indicated in your letter appears to relate to an actual situation concerning a specific taxpayer. As explained in Information Circular 70-6R5, it is not the Directorate's practice to comment on proposed transactions involving specific taxpayers otherwise than in the form of an advance tax ruling. We are, however, prepared to provide the following general comments, which you may find helpful.

Comments

Except for certain expenses described in paragraph 18(3.1)(a), subsection 18(3.1) provides that, notwithstanding any other provision of the Act, no deduction shall be made in computing a taxpayer's income in respect of any outlay or expense made or incurred by the taxpayer that can reasonably be regarded as a cost attributable to the period of the construction, renovation or alteration of a building by or on behalf of the taxpayer.

This provision therefore prohibits the immediate deduction of certain costs, commonly referred to as soft costs, to the extent that such costs can reasonably be considered to be attributable to the period of the construction, renovation or alteration of a building and related to such construction, renovation or alteration. Those costs must be added to the capital cost of the building to which they relate and may be deducted at the rate applicable to the class of depreciable property in which the building is included.

The Canada Customs and Revenue Agency ("the Agency") considers that an expenditure is attributable to the construction period of a building where the expenditure so incurred relates to the construction period, regardless of whether it was incurred during the pre-construction period or during or after the construction of the building. Such expenditure will be related to the construction of the building if it is incurred as by reason of the construction.

Thus, a financing expense incurred to obtain short- or long-term financing that otherwise qualifies for the deduction under paragraph 20(1)(e) will be subject to subsection 18(3.1) and will have to be capitalized to the cost of the building to the extent that the financing is for and related to the construction of the building. That determination is a question of fact that requires analysis of the facts and documentation relating to the financing. For further details on the application of this measure, you may refer to the text written by the Agency and published in the Corporate Management Tax Conference of 1989 at pages 8:40 to 8:45.

Best regards,

Ghislain Martineau
Section Manager
For the Director of the
Financial Industries Division
Income Tax Rulings Directorate
Policy and Legislation Branch

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

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Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.

Principale Question :

Quelles sont les modalités d'application du paragraphe 18(3.1) de la Loi lorsque certains frais de financement sont versés durant la période de pré-construction et la période de construction mais qui sont afférents à un emprunt dont le terme est de 25 ans?

Position Adoptée:

Les frais engagés durant les périodes de pré-construction et de construction doivent être capitalisés au coût de l'immeuble s'ils constituent des coûts attribuables à la période de construction et sont liés à cette construction.

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE : texte de Loi de l'impôt sur le revenu.

							2002-017121
XXXXXXXXXX 						Michelle Desrosiers,
                                          Notaire M.Fisc.
Le 2 avril 2003

Monsieur :

Objet : Paragraphe 18(3.1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la " Loi ")

La présente fait suite à votre fac-similé du 30 octobre 2002 dans lequel vous demandez notre opinion quant aux modalités d'application du paragraphe 18(3.1) de la Loi lorsque des frais de financement sont versés durant les périodes de pré-construction et de construction mais qui sont afférents à un emprunt ayant une période d'amortissement de 25 ans dans le contexte suivant :

ABC est une société en commandite constituée en vue de la détention et de la gestion d'un immeuble locatif dont la construction s'échelonne sur une période de 12 mois.
De manière à réaliser son projet immobilier, ABC utilise les mises de fonds effectuées par chacun de ses associés et doit, par ailleurs, contracter un emprunt auprès d'une institution financière.
De façon à bénéficier de la garantie de la Société canadienne d'hypothèque et de logement (ci-après la " SCHL "), ABC doit payer à cette dernière un montant correspondant à 2% de l'emprunt contracté. Cette garantie de la SCHL demeure en vigueur pendant toute la période d'amortissement du prêt soit, 25 ans.
L'emprunt proposé par l'institution financière est déboursé de façon graduelle, au rythme de l'avancement des travaux et ce, pendant toute la période de construction. Il en va de même pour les frais relatifs à la garantie hypothécaire de la SCHL, lesquels sont remis à cette dernière au moment où chacun des déboursés est effectué par l'institution financière.
Le taux d'intérêt applicable aux avances de fonds ainsi consenties est variable et donc soumis aux fluctuations du marché.
À la fin de la construction de l'immeuble, le financement temporaire fait place à un financement dit conventionnel ou à long terme pour lequel on fixe le montant de l'emprunt, le terme et le taux en vigueur pour une période définie (ex. : emprunt de 5 000 000 $, terme de 25 ans, taux fixe de 5% pendant les cinq premières années).
Il est proposé que le taux applicable au financement à long terme soit garanti par l'institution financière dès le premier déboursé effectué et ce, moyennant des honoraires de garantie du taux d'intérêt. Ainsi, ABC peut se prémunir contre toute hausse de taux d'intérêt susceptible de se produire avant la fin des travaux.
Par ailleurs, des frais sont aussi chargés par l'institution financière, tout comme par la SCHL, relativement à l'étude du dossier (frais d'emprunt). Ces frais sont déboursés par ABC principalement au cours de la période pré-construction.

La situation que vous avez indiquée dans votre lettre semble liée à une situation de fait, qui concerne un contribuable précis. Comme il est expliqué dans la circulaire d'information 70-6R5, la Direction n'a pas comme pratique de faire des commentaires sur des opérations envisagées qui concernent des contribuables précis autrement que sous la forme de décision anticipée en matière d'impôt. Nous sommes cependant disposés à fournir les commentaires généraux suivants, lesquels vous seront peut-être utiles.

Commentaires

Sauf pour certaines dépenses décrites à l'alinéa 18(3.1)a) de la Loi, le paragraphe 18(3.1) de la Loi édicte que, malgré les autres dispositions de la Loi, aucune déduction ne peut être faite dans le calcul du revenu d'un contribuable pour des dépenses qu'il a engagées ou effectuées qu'il est raisonnable de considérer comme un coût attribuable à la période de construction, de rénovation ou de transformation d'un bâtiment par le contribuable et lié à cette construction, rénovation ou transformation.

Cette disposition interdit donc la déduction immédiate de certains coûts, communément appelés coûts accessoires dans la mesure où ces coûts peuvent être raisonnablement considérés comme attribuables à la période de construction, à la rénovation ou la transformation d'un bâtiment et liés à cette construction, rénovation ou transformation. Ces coûts doivent être ajoutés au coût en capital du bâtiment auquel ils se rapportent et peuvent être déduits au taux applicable à la catégorie de bien amortissable dans lequel le bâtiment est inclus.

L'Agence des douanes et du revenu du Canada (ci-après " l'Agence ") considère qu'une dépense est attribuable à la période de construction d'un bâtiment lorsque la dépense ainsi engagée se rapporte à la période de construction et ce, indépendamment du fait qu'elle a été engagée pendant la période de pré-construction ou pendant ou après la construction du bâtiment. Cette dépense sera liée à la construction du bâtiment si elle est encourue en raison même de la construction.

Ainsi, une dépense de financement engagée pour obtenir du financement à court ou à long terme qui se qualifie par ailleurs à la déduction prévue à l'alinéa 20(1)e) de la Loi sera assujettie au paragraphe 18(3.1) de la Loi et devra être capitalisée au coût du bâtiment dans la mesure où ledit financement sert à la construction du bâtiment et est lié à cette construction. Cette détermination est une question de fait qui demande l'analyse des faits et des documents relatifs au financement. Pour de plus amples détails concernant l'application de cette mesure, vous pouvez consulter le texte écrit par l'Agence et publié dans le Corporate Management Tax Conference de 1989 aux pages 8 :40 à 8 :45.

Veuillez agréer, Monsieur, nos salutations distingués.

Ghislain Martineau
Gestionnaire de la section
Pour le directeur de la Division
des industries financières
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique et de la législation

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 18 - Subsection 18(3.1)

treatment of CMHC guarantee fees and interest rate guarantee fee

A partnership that constructed a rental property over a 12-month period paid a guarantee fee to CMHC as each advance was made to it under the construction financing. In addition, at the time of the first such construction advance, it paid an interest rate guarantee fee to guarantee that the rate of interest on the permanent financing (which replaced the construction financing) would not exceed a specified rate.

Regarding whether such financing fees were required to be capitalized under s. 18(3.1), CCRA stated:

[CCRA] considers that an expenditure is attributable to the construction period of a building where the expenditure so incurred relates to the construction period, regardless of whether it was incurred during the pre-construction period or during or after the construction of the building. Such expenditure will be related to the construction of the building if it is incurred as by reason of the construction.

Thus, a financing expense incurred to obtain short- or long-term financing that otherwise qualifies for the deduction under paragraph 20(1)(e) will be subject to subsection 18(3.1) and will have to be capitalized to the cost of the building to the extent that the financing is for and related to the construction of the building.

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