Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.
Principale Question :
Quelles sont les modalités d'application du paragraphe 18(3.1) de la Loi lorsque certains frais de financement sont versés durant la période de pré-construction et la période de construction mais qui sont afférents à un emprunt dont le terme est de 25 ans?
Position Adoptée:
Les frais engagés durant les périodes de pré-construction et de construction doivent être capitalisés au coût de l'immeuble s'ils constituent des coûts attribuables à la période de construction et sont liés à cette construction.
Raisons POUR POSITION ADOPTÉE : texte de Loi de l'impôt sur le revenu.
2002-017121
XXXXXXXXXX Michelle Desrosiers,
Notaire M.Fisc.
Le 2 avril 2003Monsieur :
Objet : Paragraphe 18(3.1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la " Loi ")
La présente fait suite à votre fac-similé du 30 octobre 2002 dans lequel vous demandez notre opinion quant aux modalités d'application du paragraphe 18(3.1) de la Loi lorsque des frais de financement sont versés durant les périodes de pré-construction et de construction mais qui sont afférents à un emprunt ayant une période d'amortissement de 25 ans dans le contexte suivant :
- ABC est une société en commandite constituée en vue de la détention et de la gestion d'un immeuble locatif dont la construction s'échelonne sur une période de 12 mois.
- De manière à réaliser son projet immobilier, ABC utilise les mises de fonds effectuées par chacun de ses associés et doit, par ailleurs, contracter un emprunt auprès d'une institution financière.
- De façon à bénéficier de la garantie de la Société canadienne d'hypothèque et de logement (ci-après la " SCHL "), ABC doit payer à cette dernière un montant correspondant à 2% de l'emprunt contracté. Cette garantie de la SCHL demeure en vigueur pendant toute la période d'amortissement du prêt soit, 25 ans.
- L'emprunt proposé par l'institution financière est déboursé de façon graduelle, au rythme de l'avancement des travaux et ce, pendant toute la période de construction. Il en va de même pour les frais relatifs à la garantie hypothécaire de la SCHL, lesquels sont remis à cette dernière au moment où chacun des déboursés est effectué par l'institution financière.
- Le taux d'intérêt applicable aux avances de fonds ainsi consenties est variable et donc soumis aux fluctuations du marché.
- À la fin de la construction de l'immeuble, le financement temporaire fait place à un financement dit conventionnel ou à long terme pour lequel on fixe le montant de l'emprunt, le terme et le taux en vigueur pour une période définie (ex. : emprunt de 5 000 000 $, terme de 25 ans, taux fixe de 5% pendant les cinq premières années).
- Il est proposé que le taux applicable au financement à long terme soit garanti par l'institution financière dès le premier déboursé effectué et ce, moyennant des honoraires de garantie du taux d'intérêt. Ainsi, ABC peut se prémunir contre toute hausse de taux d'intérêt susceptible de se produire avant la fin des travaux.
- Par ailleurs, des frais sont aussi chargés par l'institution financière, tout comme par la SCHL, relativement à l'étude du dossier (frais d'emprunt). Ces frais sont déboursés par ABC principalement au cours de la période pré-construction.
La situation que vous avez indiquée dans votre lettre semble liée à une situation de fait, qui concerne un contribuable précis. Comme il est expliqué dans la circulaire d'information 70-6R5, la Direction n'a pas comme pratique de faire des commentaires sur des opérations envisagées qui concernent des contribuables précis autrement que sous la forme de décision anticipée en matière d'impôt. Nous sommes cependant disposés à fournir les commentaires généraux suivants, lesquels vous seront peut-être utiles.
Commentaires
Sauf pour certaines dépenses décrites à l'alinéa 18(3.1)a) de la Loi, le paragraphe 18(3.1) de la Loi édicte que, malgré les autres dispositions de la Loi, aucune déduction ne peut être faite dans le calcul du revenu d'un contribuable pour des dépenses qu'il a engagées ou effectuées qu'il est raisonnable de considérer comme un coût attribuable à la période de construction, de rénovation ou de transformation d'un bâtiment par le contribuable et lié à cette construction, rénovation ou transformation.
Cette disposition interdit donc la déduction immédiate de certains coûts, communément appelés coûts accessoires dans la mesure où ces coûts peuvent être raisonnablement considérés comme attribuables à la période de construction, à la rénovation ou la transformation d'un bâtiment et liés à cette construction, rénovation ou transformation. Ces coûts doivent être ajoutés au coût en capital du bâtiment auquel ils se rapportent et peuvent être déduits au taux applicable à la catégorie de bien amortissable dans lequel le bâtiment est inclus.
L'Agence des douanes et du revenu du Canada (ci-après " l'Agence ") considère qu'une dépense est attribuable à la période de construction d'un bâtiment lorsque la dépense ainsi engagée se rapporte à la période de construction et ce, indépendamment du fait qu'elle a été engagée pendant la période de pré-construction ou pendant ou après la construction du bâtiment. Cette dépense sera liée à la construction du bâtiment si elle est encourue en raison même de la construction.
Ainsi, une dépense de financement engagée pour obtenir du financement à court ou à long terme qui se qualifie par ailleurs à la déduction prévue à l'alinéa 20(1)e) de la Loi sera assujettie au paragraphe 18(3.1) de la Loi et devra être capitalisée au coût du bâtiment dans la mesure où ledit financement sert à la construction du bâtiment et est lié à cette construction. Cette détermination est une question de fait qui demande l'analyse des faits et des documents relatifs au financement. Pour de plus amples détails concernant l'application de cette mesure, vous pouvez consulter le texte écrit par l'Agence et publié dans le Corporate Management Tax Conference de 1989 aux pages 8 :40 à 8 :45.
Veuillez agréer, Monsieur, nos salutations distingués.
Ghislain Martineau
Gestionnaire de la section
Pour le directeur de la Division
des industries financières
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique et de la législation
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