10 October 2024 APFF Roundtable Q. 1, 2024-1028361C6 F - Règles de revente précipitée

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12(12), 12(13), 12(14), 85(1), 87(1)a), 87(2)a), 88(1), 125(7), 245(2)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: 1. Is an amalgamated corporation which becomes the owner of a housing unit located in Canada upon amalgamation and disposes of it less than 365 days later, subject to the flipped property rules? Does the gain from the disposition of a flipped property under subsection 12(12) of the Income Tax Act qualify for the small business deduction ?; 2. Would CRA’s response be different if the corporation became the owner of the housing unit following a winding-up?; 3. Would CRA’s response be different if the corporation became the owner of the housing unit following a rollover?; 4. Would CRA’s response be different if the corporation became the owner of the housing unit following a transf er at its FMV?; 5. What is the scope of the expression “housing unit” for the purposes of subsection 12(13)?

Position: 1. Yes; 2. No; 3. No; 4. No; 5. To be determined.

Reasons: 1. Wording of the Act; 2. Wording of the Act; 3. Wording of the Act; 4. Wording of the Act; 5. Currently in discussion with Finance.

APFF FEDERAL TAX ROUNDTABLE 10 OCTOBER 2024

2024 APFF CONFERENCE

1. Flipped Property Rules

Background

Effective January 1, 2023, gains from the disposition of flipped properties have been recharacterized as fully taxable business income instead of capital gains taxable at 50%. The rules for individuals involved in this type of sale seem fairly detailed, but those for corporations are less so. Assume the following situation:

Aco had rented a housing unit that it had owned for 5 years;
Aco’s principal activity was the rental of real estate and it had fewer than 5 full-time employees;
Bco was a property management company that held 100% of the shares of the capital stock of Aco;
in January 2023, there was an amalgamation between Aco and Bco.

Questions to CRA

(a) The new corporation resulting from the amalgamation disposed of the housing unit in December 2023. Considering that the value of the building had appreciated since its acquisition, will the flipped property rules apply in order to recharacterize the building as inventory? Will the recapture, if any, and the gain be treated as business income eligible for the small business deduction (“SBD”)?

(b) If, instead of amalgamating, Aco had been wound up into Bco, would the answer be the same regarding the sale of the building in December 2023?

(c) If instead there was a transfer of the building from Aco to Bco in January 2023 and a resale of the building in December 2023, would the flipped property rules apply?

(d) If the transfer of the building from Aco to Bco in January 2023 had been by way of sale at fair market value (‘FMV’), would the answer be the same as in question c)?

(e) Aco purchased a new building in January 2023 and operated a seniors' residence there until the building was resold to a third party in October 2023. Would that building qualify as a “housing unit” for the purposes of the new provisions?

(f) Finally, in March 2023, Bco acquired a building to operate a computer consulting business. The employees worked there 8 hours a day and ate lunch in the kitchen, which was furnished with an oven and refrigerator. In December 2023, due to a lack of staff for its business, Bco sold the building to a third party. Would that building qualify as a “housing unit” for the purposes of new subsection 12(12) of the Income Tax Act?(footnote 1).

(g) Can the CRA provide the necessary conditions to qualify a building as a “housing unit” for the purposes of subsection 12(12)?

CRA Response to Question 1(a)

Generally, the rules set out in subsection 12(12) on flipped property apply where a taxpayer realizes a gain on the disposition of a "flipped property." The expression "flipped property" is defined in subsection 12(13) and essentially refers to a housing unit (or the right to acquire such a housing unit) situated in Canada, which is owned or held by a taxpayer for less than 365 consecutive days prior to its disposition, other than a disposition that can reasonably be considered to occur due to, or in anticipation of, one of the exemptions provided for in paragraph 12(13)(b). For the purposes hereof, in order to determine whether or not the property meets the parameters of the definition of ‘flipped property’ as set out in the preceding paragraph, we have made the following assumptions:

The property disposed of is a housing unit located in Canada;
the disposition of this property does not occur because of or in anticipation of one of the exemptions provided by paragraph 12(13)(b).

Thus, considering the assumptions set out above, the principal issue to be resolved in order to determine whether, in the scenario presented, the property disposed of in December 2023 is a ‘flipped property’ within the meaning of subsection 12(13) is to ensure that the property meets the condition set out in paragraph 12(13)(b), i.e., to determine whether the property in question is held for less than 365 consecutive days prior to its disposition by the new corporation resulting from the amalgamation. If this is the case and all other requirements are satisfied, the rules set out in subsection 12(12) on flipped property could apply.

Essentially, for the purposes of paragraph 12(13)(b), a taxpayer's holding period in respect of a housing unit begins when the taxpayer becomes the owner thereof. In the context of an amalgamation, paragraph 87(2)(a) deems a corporation resulting from an amalgamation to be a new corporation and paragraph 87(1)(a) deems it to become the owner of the property owned by the predecessor corporations following the amalgamation. Consequently, in the scenario presented, if the amalgamated corporation held the property for less than 365 consecutive days before its disposition, subsections 12(12), 12(13) and 12(14) could hypothetically apply if all the other conditions were satisfied.

Where subsection 12(12) applies to a taxpayer, the taxpayer is deemed to be carrying on a business that is an adventure or concern in the nature of trade in respect of the flipped property. The income of a Canadian-controlled private corporation (“CCPC”) from an active business carried on in Canada for a taxation year generally qualifies for the small business deduction (“SBD”). The definition of "active business carried on by a corporation" in subsection 125(7) includes an adventure or concern in the nature of trade. Thus, we are of the view that income arising from the disposition of a flipped property could be considered income from an active business and be eligible for the SBD subject to the limits and requirements set out in the Income Tax Act, in particular, in section 125.

However, we would like to point out that, under the various scenarios presented, the CRA could, depending on the circumstances, consider the possibility of applying the general anti-avoidance rule (“GAAR”) provided for in subsection 245(2) if one of the main purposes of a transaction is to obtain an undue tax benefit to which the taxpayer would not otherwise be entitled.

CRA Response to Question 1(b)

For information purposes, the general comments concerning subsections 12(12), 12(13) and 245(2), as well as the assumptions set out in Question 1(a), remain relevant for the purposes of this question, with certain adaptations required by the context.

Thus, in the case of a winding-up, if the requirements of subsection 88(1) are satisfied, paragraph 88(1)(a) provides, among other things, that the property of the subsidiary distributed to the parent corporation on the winding-up is deemed, except in certain cases provided for in paragraphs 88(1)(a.1), 88(1)(a.2) and 88(1)(a.3), to have been disposed of by the subsidiary.

Consequently, in determining whether the property is held by the taxpayer for less than 365 consecutive days prior to its disposition, as required by paragraph (b) of the definition of ‘flipped property’ in subsection 12(13), the time at which the parent corporation is distributed a property on a winding-up generally corresponds to the time at which it begins to be held.

Thus, in the hypothetical scenario given, assume that on January 31, the building is distributed to Bco following the winding-up of Aco. If Bco subsequently disposes of the building on December 1 of the same year, it would have held the building for less than 365 days prior to disposing of it. Given the assumptions set out above, the building could be a ‘flipped property’ under subsection 12(13) and thus trigger the application of the flipped rules in subsection 12(12) if all the requirements were satisfied.

CRA Response to Question 1(c)

For information purposes, the general comments regarding subsections 12(12), 12(13) and 245(2), as well as the assumptions set out in question 1(a), remain relevant for the purposes of this question, with certain adaptations required by the context.

In summary, subsection 85(1) allows a taxpayer to transfer certain property to a taxable Canadian corporation, i.e., to another taxpayer, for an agreed-upon amount when certain conditions are satisfied.

Consequently, to determine whether the property is held by the taxpayer for less than 365 consecutive days prior to its disposition, as required by paragraph (b) of the definition of ‘flipped property’ in subsection 12(13), it is first necessary to determine when the property was acquired. In this case, Bco acquired the building at the time of the rollover in its favour, i.e., in January. If it had disposed of the property on December 1, it would have held the property less than 365 days prior to its disposition. Given the above assumptions, the building could be ‘flipped property’ under subsection 12(13) and thus trigger the application of the flipped rules in subsection 12(12), provided all the requirements are satisfied.

CRA Response to Question 1(d)

In order for a property to qualify as ‘flipped property’ under the definition of that term in subsection 12(13), it must, among other things, be a property held by a taxpayer for less than 365 days prior to its disposition. This definition does not provide for any exception or continuity rule where the property is acquired through a transfer between taxpayers made at FMV.

CRA Response to Question 1(e), (f) and (g)

Questions 1(e), 1(f) and 1(g) have a common denominator in that they refer to the condition set out in paragraph (a) of the definition of ‘flipped property’ in subsection 12(13), which requires that the property in question be a housing unit situated in Canada. The term ‘housing unit’ is not defined in the Income Tax Act. We must therefore rely on the common meaning of this term and take into account the overall context of the text in which it is used so that the interpretation adopted is consistent with the spirit of the Income Tax Act and Parliament's intent.

According to the Supplementary Information that accompanied the 2022 budget (footnote 2), the Residential Property Flipping Rule is intended to ensure that profits from residential properties flipped after less than 12 months are considered to be business income and thus subject to full taxation. The information also clarified that the reference to residential property also includes rental property.

In addition, the property flipping rules are part of a package of measures contained in Bill C-32(footnote 3) aimed at making life more affordable for Canadians (footnote 4). In such a context, the CRA is prepared to interpret the expression "housing unit" with some flexibility. That said, with respect to your specific questions, they are currently under review and will be the subject of consultations with representatives of the Department of Finance in order to provide you with further clarification on the scope of this term.

In closing, it is important to note that, even in the absence of the flipped property rules set out in subsections 12(12), 12(13) and 12(14), the question of whether the disposition of a property results in business income or a capital gain can only be resolved following a review of the relevant facts and circumstances of a particular situation.

Eric Paquin
October 10, 2024
2024-102836

FOOTNOTES

Due to our system requirements, footnotes contained in the original document are reproduced below:

1 R.S.C. 1985, c. 1 (5th Supp.) (the "Act").

2 CANADA, Department of Finance, Budget 2022 - A Plan to Grow our Economy and Make Life More Affordable, Tax Measures: Supplementary Information, April 7, 2022

3 Bill C-32, An Act to implement the fall 2022 economic statement, 1st session, 44th Parliament, 2022 (Can) (tabled November 3, 2022 and assented to December 15, 2022).

4 CANADA, Department of Finance, News Release, “Government of Canada introduces legislation to make life more affordable and build an economy that works for everyone”, November 4, 2022

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

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Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: 1. Une société issue d’une fusion qui devient propriétaire d’un logement situé au Canada suite à la fusion et qui en dispose moins de 365 jours après est-elle sujette aux règles de revente précipitée? Le gain lors de la disposition d’un bien à revente précipitée donne-t-il droit à la DAPE? / Is an amalgamated corporation which becomes the owner of a housing unit located in Canada upon amalgamation and disposes of it less than 365 days later, subject to the flipped property rules? Does the gain from the disposition of a flipped property under subsection 12(12) of the Income Tax Act qualify for the small business deduction ?; 2. La réponse serait-elle différente si la société devenait propriétaire du logement suite à une liquidation? / Would CRA’s response be different if the corporation became the owner of the housing unit following a winding-up?; 3. La réponse serait-elle différente si la société devenait propriétaire du logement suite à un roulement? / Would CRA’s response be different if the corporation became the owner of the housing unit following a rollover?; 4. La réponse serait-elle différente si la société devenait propriétaire du logement suite à un transfert à la JVM? / Would CRA’s response be different if the corporation became the owner of the housing unit following a transf er at its FMV?; 5. Quelle est la portée du terme “logement” aux fins du paragraphe 12(13)? / What is the scope of the expression “housing unit” for the purposes of subsection 12(13)?

Position Adoptée: 1. Oui / Yes; 2. Non / No; 3. Non / No; 4. Non / No; 5. À venir / To be determined.

Raisons: 1. Le texte de la Loi / Wording of the Act; 2. Le texte de la Loi / Wording of the Act; 3. Le texte de la Loi / Wording of the Act; 4. Le texte de la Loi / Wording of the Act; 5. Présentement en discussion avec Finance / Currently in discussion with Finance.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 10 OCTOBRE 2024

APFF - CONGRÈS 2024

1. Règles de revente précipitée

Mise en situation

Depuis le 1er janvier 2023, les profits provenant de la revente précipitée de biens résidentiels sont requalifiés comme revenus d’entreprise entièrement imposables au lieu de gains en capital imposables à 50 %. Les règles entourant les particuliers qui entreraient dans ce type de vente semblent plutôt détaillées, cependant celles pour les sociétés par actions le sont moins.

Supposons la situation suivante :

Société A loue un immeuble résidentiel locatif dont elle est propriétaire depuis 5 ans;
l’activité principale de Société A est la location de biens immeubles et elle a moins de 5 employés à temps plein;
Société B est une société de gestion de portefeuille qui détient 100 % des actions du capital-actions de Société A;
en janvier 2023, il y a fusion entre Société A et Société B.

Questions à l’ARC

a) La nouvelle société issue de la fusion dispose de l’immeuble en décembre 2023. En considérant que la valeur du bâtiment s’est appréciée depuis son acquisition, est-ce que les règles de revente précipitée s’appliqueront afin de requalifier ledit bâtiment comme un bien en inventaire? La récupération, s’il y a lieu, ainsi que le gain seront-ils traités comme du revenu d’entreprise admissible à la déduction accordée aux petites entreprises (« DAPE »)?

b) Si, au lieu de fusionner, Société A avait été liquidée dans Société B, est-ce que la réponse serait la même concernant la vente du bâtiment en décembre 2023?

c) S’il y avait plutôt transfert par roulement du bâtiment de Société A en faveur de Société B en janvier 2023 et revente de ce dernier en décembre 2023, est-ce que les règles de revente précipitée trouveraient ici application?

d) Si le transfert du bâtiment de Société A en faveur de Société B en janvier 2023 s’était fait par vente à la juste valeur marchande (« JVM »), est-ce la réponse serait la même qu’à la question c)?

e) Société A achète un nouveau bâtiment en janvier 2023 et y opère une résidence de personnes âgées jusqu’à la revente du bâtiment à un tiers en octobre 2023. Est-ce que ce bâtiment se qualifierait de « logement » aux fins des nouvelles dispositions?

f) Finalement, Société B acquiert en mars 2023 un immeuble afin d’y opérer une entreprise de consultation informatique. Les employés y travaillent 8 heures par jour et y prennent leur dîner dans la cuisine munie d’un four et d’un réfrigérateur. En décembre 2023, en raison du manque de personnel pour son entreprise, elle revend cet immeuble à un tiers. Est-ce que cet immeuble se qualifierait de « logement » aux fins du nouveau paragraphe 12(12) de la Loi de l’impôt sur le revenu (footnote 1) ?

g) Est-ce que l’ARC est en mesure de nous donner les critères nécessaires afin de qualifier un immeuble de « logement » aux fins du paragraphe 12(12) L.I.R.?

Réponse de l’ARC à la question 1 a)

Généralement, les règles énoncées au paragraphe 12(12) L.I.R. sur les reventes précipitées s’appliquent lorsqu’un contribuable réalise un gain lors de la disposition d’un « bien à revente précipitée ». L’expression « bien à revente précipitée » est définie au paragraphe 12(13) L.I.R. et réfère essentiellement à un logement (ou le droit d’acquérir un tel logement) situé au Canada, qui est détenu par un contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, sauf s’il est raisonnable de considérer que la disposition se produit en raison ou en prévision de l’une des exemptions prévues par l’alinéa 12(13)b) L.I.R. Pour la présente, afin de déterminer si le bien respecte ou non les paramètres de la définition de « bien à revente précipitée » telle qu’elle est énoncée au paragraphe précédent, nous avons posé les hypothèses suivantes :

le bien faisant l’objet d’une disposition est un logement situé au Canada;
la disposition de ce bien ne se produit pas en raison ou en prévision de l’une des exemptions prévues par l’alinéa 12(13)b) L.I.R.

Ainsi, considérant les hypothèses énoncées précédemment, la principale question à résoudre afin de déterminer si, dans le scénario présenté, le bien qui fait l’objet d’une disposition en décembre 2023 est un « bien à revente précipitée » au sens du paragraphe 12(13) L.I.R. consiste à s’assurer que ce bien respecte la condition énoncée à l’alinéa 12(13)b) L.I.R., c’est-à-dire établir si le bien en question est détenu pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition par la nouvelle société issue de la fusion. Si c’est le cas et que toutes les autres exigences sont respectées, les règles énoncées au paragraphe 12(12) L.I.R. sur les reventes précipitées pourraient trouver application.

Essentiellement, aux fins de l’alinéa 12(13)b) L.I.R., la période de détention relative à un logement, pour un contribuable, débute lorsque celui-ci en devient propriétaire. Dans le contexte d’une fusion, l’alinéa 87(2)a) L.I.R. répute qu’une société issue d’une fusion est une nouvelle société et l’alinéa 87(1)a) L.I.R., que celle-ci devient propriétaire des biens appartenant aux sociétés remplacées suite à la fusion. Par conséquent, dans le scénario soumis, si la société issue de la fusion détenait le bien moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, les paragraphes 12(12), 12(13) et 12(14) L.I.R. pourraient hypothétiquement trouver application si toutes les autres conditions étaient respectées.

Lorsque le paragraphe 12(12) L.I.R. s’applique à un contribuable, celui-ci est réputé exploiter une entreprise qui est un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial relativement au bien à revente précipitée. Le revenu d’une société privée sous contrôle canadien (« SPCC ») provenant d’une entreprise exploitée activement au Canada pour une année d’imposition est généralement admissible à la DAPE. La définition de l’expression « entreprise exploitée activement » énoncée au paragraphe 125(7) L.I.R. comprend un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial. Ainsi, nous sommes d’avis que le revenu découlant de la disposition d’un bien à revente précipitée pourrait être considéré comme du revenu provenant d’une entreprise exploitée activement et être admissible à la DAPE sous réserve des limites et exigences prévues par la Loi de l’impôt sur le revenu notamment à l’article 125 L.I.R.

Nous tenons toutefois à souligner que, dans le cadre des différents scénarios présentés, l’ARC pourrait, selon les circonstances, étudier la possibilité d’appliquer la règle générale anti-évitement (« RGAÉ ») prévue au paragraphe 245(2) L.I.R. si l’un des principaux objets d’une opération est l’obtention d’un avantage fiscal indu auquel le contribuable n’aurait pas autrement eu droit.

Réponse de l’ARC à la question 1 b)

À titre informatif, les commentaires généraux concernant les paragraphes 12(12), 12(13) et 245(2) L.I.R., de même que les hypothèses qui ont été énoncées à la question 1 a) demeurent pertinents aux fins de la présente question en tenant compte de certaines adaptations nécessaires en raison du contexte.

Ainsi, dans le cas d’une liquidation, si les exigences du paragraphe 88(1) L.I.R. sont respectées, l’alinéa 88(1)a) L.I.R. prévoit, entre autres, que les biens de la filiale attribués à la société mère lors de la liquidation, sont réputés, sauf dans certains cas prévus aux alinéas 88(1)a.1), 88(1)a.2) et 88(1)a.3) L.I.R., avoir fait l’objet d’une disposition par la filiale.

Ainsi, dans le scénario hypothétique donné, supposons que le 31 janvier, le bâtiment soit attribué à Société B suite à la liquidation de Société A. Si Société B dispose par la suite dudit bâtiment le 1er décembre de la même année, elle aurait alors détenu le bâtiment pendant moins de 365 jours avant sa disposition. Ce faisant, compte tenu des hypothèses énoncées précédemment, le bâtiment pourrait être un « bien à revente précipitée » selon le paragraphe 12(13) L.I.R. et ainsi, engendrer l’application des règles de reventes précipitées du paragraphe 12(12) L.I.R. si toutes les exigences étaient respectées.

Réponse de l’ARC à la question 1 c)

En résumé, le paragraphe 85(1) L.I.R. permet à un contribuable de transférer certains biens à une société canadienne imposable, c’est-à-dire à un autre contribuable, pour une somme convenue lorsque certaines conditions sont remplies.

Par conséquent, pour déterminer si le bien est détenu par le contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition tel que le requiert l’alinéa b) de la définition de « bien à revente précipitée » énoncée au paragraphe 12(13) L.I.R., il faut au préalable déterminer le moment d’acquisition du bien. Dans la présente, Société B fait l’acquisition du bâtiment au moment du roulement en sa faveur, soit en janvier. Si elle en disposait le 1er décembre, elle aurait détenu le bien moins de 365 jours avant sa disposition. Ce faisant, compte tenu des hypothèses énoncées précédemment, le bâtiment pourrait être un « bien à revente précipitée » selon le paragraphe 12(13) L.I.R. et ainsi, engendrer l’application des règles de reventes précipitées du paragraphe 12(12) L.I.R. sous réserve que toutes les exigences soient respectées.

Réponse de l’ARC à la question 1 d)

Pour qu’un bien puisse être considéré comme étant un « bien à revente précipitée » selon la définition de cette expression énoncée au paragraphe 12(13) L.I.R., il doit notamment être un bien détenu par un contribuable pendant moins de 365 jours avant sa disposition. Cette définition ne prévoit ni exception ni règle de continuité lorsque le bien est acquis par le biais d’un transfert entre contribuables effectué à la JVM.

Réponse de l’ARC aux questions 1 e), 1 f) et 1 g)

Les questions 1 e), 1 f) et 1 g) ont un dénominateur commun puisqu’elles réfèrent à la condition énoncée à l’alinéa a) de la définition de « bien à revente précipitée » au paragraphe 12(13) L.I.R. qui requiert que le bien en question soit un logement situé au Canada. Le terme « logement » n’est pas défini par la Loi de l’impôt sur le revenu. Il faut donc s’en remettre au sens courant de ce terme et tenir compte du contexte global du texte dans lequel il est utilisé de façon à ce que l’interprétation retenue s’harmonise avec l’esprit de la Loi de l’impôt sur le revenu et l’intention du législateur.

Selon les Renseignements supplémentaires qui accompagnaient le budget de 2022 (footnote 2) , les règles sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels visent à s’assurer que les profits provenant de reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels pendant moins de 12 mois soient considérés comme des revenus tirés d’une entreprise et ainsi assujettis à une imposition complète. Ces renseignements ont de plus précisé que la référence à des biens immobiliers résidentiels vise également un bien de location.

De plus, les règles sur les reventes précipitées font partie d’un ensemble de mesures figurant dans le projet de loi C-32 (footnote 3) visant à rendre la vie des Canadiens plus abordable (footnote 4) . Dans un tel contexte, l’ARC est disposée à interpréter le mot « logement » avec une certaine souplesse. Ceci dit, en ce qui a trait à vos questions précises, elles sont présentement sous études et feront l’objet de consultation avec des représentants du ministère des Finances afin de vous offrir de plus amples précisions quant à la portée de ce terme.

Par ailleurs, en terminant, il importe d’indiquer que, même en l’absence des règles sur les reventes précipitées énoncées aux paragraphes 12(12), 12(13) et 12(14) L.I.R., il n’en demeure pas moins que la question de savoir si la disposition d’un bien résulte en un revenu tiré d’une entreprise ou en un gain en capital est une question qui ne peut être résolue qu’à la suite d’un examen des circonstances et des faits pertinents entourant une situation donnée.

Eric Paquin
Le 10 octobre 2024
2024-102836

FOOTNOTES

En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :

1 L.R.C. 1985, ch. 1 (5e suppl.) (« L.I.R. »).

2 CANADA, ministère des Finances, Budget 2022 – Un plan pour faire croître notre économie et rendre la vie plus abordable, Mesures fiscales : Renseignements supplémentaires, 7 avril 2022.

3 Projet de loi C-32, Loi d’exécution de l’énoncé économique de l’automne 2022, 1re session, 44e législature, 2022 (Can) (déposé le 3 novembre 2022 et sanctionné le 15 décembre 2022).

4 CANADA, ministère des Finances, Communiqué de presse, « Le gouvernement du Canada dépose un projet de loi pour rendre la vie plus abordable et bâtir une économie qui fonctionne pour tous », 4 novembre 2022.

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 12 - Subsection 12(13) - Paragraph 12(13)(b)

there are no reorganization continuity rules to avoid triggering a flipped property gain from a disposition upon completion of a reorganization/ meaning of housing unit

Aco, with a business of renting out properties, had been renting out one of its housing units for the five years prior to January 2023. After noting that, for the purposes of s. 12(13)(b), “a taxpayer's holding period in respect of a housing unit begins when the taxpayer becomes the owner thereof,” CRA indicated that the housing unit would not be considered to have been held for 365 or more consecutive days before its disposition in December 2023 in the following scenarios:

Aco amalgamated in January 2023 with its sole shareholder (Bco), which was a property-management company (CRA noted that Bco was a new corporation by virtue of s. 87(2)(a));
Aco instead was wound-up in January 2023 (CRA noted that the property would be considered to be held by Bco from the time of the property’s distribution on the winding-up);
Aco transferred the property on a s. 85(1) rollover basis (or on a non-rollover basis) in January 2023 to Bco.

Regarding what was a housing unit [“logement”], with the questioner referring, as examples for consideration, a seniors’ residence, or business premises with a fully-equipped kitchen where dinner was served to the staff, CRA noted that these proposals were introduced as part of legislation “to make life more affordable and build an economy that works for everyone” and stated that “[i]n such a context, the CRA is prepared to interpret the expression ‘housing unit’ with some flexibility” but then stated:

That said, with respect to your specific questions, they are currently under review and will be the subject of consultations with representatives of the Department of Finance in order to provide you with further clarification on the scope of this term.

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 125 - Subsection 125(7) - Active Business Carried On by a Corporation

gain from flipped property qualified for SBD

A Canadian-controlled private corporation (Amalco), which had fewer than five full-time employees and whose principal activity was property rentals, realized a gain from the sale by it of a flipped property, being a housing unit that had been held by a predecessor by amalgamation for about five years, given that the amalgamation had occurred less than 365 days from the closing of the sale. Regarding the availability of the small business deduction for the gain, CRA stated:

Where subsection 12(12) applies to a taxpayer, the taxpayer is deemed to be carrying on a business that is an adventure or concern in the nature of trade in respect of the flipped property. The income of a Canadian-controlled private corporation (“CCPC”) from an active business carried on in Canada for a taxation year generally qualifies for the small business deduction (“SBD”). The definition of "active business carried on by a corporation" in subsection 125(7) includes an adventure or concern in the nature of trade. Thus, we are of the view that income arising from the disposition of a flipped property could be considered income from an active business and be eligible for the SBD subject to the limits and requirements set out in the Income Tax Act, in particular, in section 125.

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10 October 2024 APFF Roundtable Q. 1, 2024-1028361C6 F - Règles de revente précipitée

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