11 May 2000 External T.I. 2000-0009605 F - Démolition d'un immeuble

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

Principales Questions:

1. Est-ce que la perte finale encourue lors de la démolition d'un immeuble est limitée en raison du paragraphe 1100(11) du Règlement ?

2. Lorsqu'une société détient un immeuble qui est démoli, est-ce que la perte finale est limitée en raison du fait que la société détient le terrain sur lequel l'immeuble était bâti ?

3. Est-ce que le paragraphe 40(2)g)(i) s'appliquerait relativement à la perte en capital sur un immeuble qui est démoli en raison du seul fait que le contribuable détient le terrain sur lequel l'immeuble était bâti ?

4. Lorsqu'une société détient un immeuble qui est démoli, est-ce que le paragraphe 40(3.4) de la Loi s'applique relativement à la perte en capital sur l'immeuble uniquement en raison du fait que la société détient le terrain sur lequel l'immeuble était bâti.

Position Adoptée:

1. Non
2. Non
3. Non
4. Non

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:

1. Le paragraphe 1100(11) du Règlement limite le montant qu'un contribuable peut déduire par ailleurs en vertu du paragraphe 1100(1) du Règlement à l'égard des biens locatifs. Le paragraphe 1100(1) du Règlement établit le montant que le contribuable peut réclamer en vertu de l'alinéa 20(1)a) de la Loi à l'égard des biens amortissables.

2. L'immeuble n'a pas été transféré et personne n'a le droit de l'acquérir, celui-ci ayant été démoli. Le terrain n'est pas le même bien que l'immeuble.

3. Le terrain n'est pas le même bien que l'immeuble ni un bien identique.

4. Le terrain n'est pas le même bien que l'immeuble ni un bien identique.

XXXXXXXXXX 2000-000960
Sylvie Labarre, CA
À l'attention de XXXXXXXXXX

Le 11 mai 2000

Mesdames, Messieurs,

Objet: Démolition d'un immeuble

La présente est en réponse à votre fac-similé du 23 février 2000 dans lequel vous nous demandez notre opinion relativement à l'application de certaines dispositions législatives et réglementaires dans deux situations hypothétiques impliquant la démolition d'un immeuble.

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R3 du 30 décembre 1996, l'Agence des douanes et du revenu du Canada (ADRC) a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux de services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles. Ces commentaires pourraient cependant, dans certaines circonstances, ne pas s'appliquer à votre situation particulière.

1ère situation

Dans la première situation, M. X détient un bien locatif de plus de 50 000 $ qu'il exploite depuis quelques années. M. X, pour des raisons d'affaires, fait démolir l'immeuble sans le remplacer car il envisage de vendre le terrain dans une année subséquente.

Votre analyse des conséquences fiscales reliées à la démolition de l'immeuble locatif comporte les points suivants :

• Il y a disposition de l'immeuble sans contrepartie lors de la démolition.
• L'immeuble faisait partie d'une catégorie distincte. Par conséquent, il y a réalisation d'une perte finale qui sera réduite conformément à l'alinéa 13(21.1)b) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la « Loi »).
• Cette perte ne sera pas limitée par le paragraphe 1100(11) du Règlement de l'impôt sur le revenu (ci-après le « Règlement ») car ce paragraphe ne s'applique pas aux pertes finales sur les biens locatifs mais seulement à la déduction pour amortissement.

Vous nous demandez de confirmer que le paragraphe 1100(11) du Règlement ne s'appliquerait pas pour limiter la perte finale sur l'immeuble.

Vous désirez également savoir si la perte finale pourrait être limitée par l'application du paragraphe 13(21.2) de la Loi du fait que le terrain sur lequel l'immeuble était bâti est détenu par le même contribuable dans les 30 jours suivant la démolition.

En dernier lieu, vous nous demandez si votre analyse et nos réponses aux questions précédentes seraient différentes si le détenteur de l'immeuble et du terrain était une société plutôt qu'un particulier.

Nos commentaires

En réponse à votre première question, le paragraphe 1100(11) du Règlement ne limiterait pas la perte finale sur l'immeuble locatif calculée et déduite conformément au paragraphe 20(16) de la Loi. En effet, le paragraphe 1100(11) du Règlement limite le montant qu'un contribuable peut déduire par ailleurs en vertu du paragraphe 1100(1) du Règlement à l'égard des biens locatifs. Le paragraphe 1100(1) du Règlement établit le montant que le contribuable peut réclamer en vertu de l'alinéa 20(1)a) de la Loi à l'égard des biens amortissables.

En réponse à votre deuxième question, le paragraphe 13(21.2) de la Loi ne s'applique pas à un particulier.

En réponse à votre dernière question, nous sommes d'avis que les conséquences fiscales indiquées dans votre analyse ainsi que la confirmation inscrite en réponse à la première question seraient les mêmes si le détenteur de l'immeuble et du terrain était une société.

Bien que le paragraphe 13(21.2) de la Loi puisse s'appliquer à une société, nous sommes d'avis qu'il ne s'appliquerait pas dans une situation comme celle que vous nous décrivez puisque l'immeuble n'a pas été transféré et que personne n'a le droit de l'acquérir, celui-ci ayant été démoli. Le fait que le terrain sur lequel l'immeuble était bâti soit détenu par la société dans les 30 jours suivant la démolition ne donnerait pas lieu à l'application du paragraphe 13(21.2) puisqu'il ne s'agit pas du même bien.

2e situation

Dans la deuxième situation, M. X achète un terrain sur lequel il y a un immeuble pour 200 000 $. Le terrain est évalué à 75 000 $ et l'immeuble à 125 000 $. L'immeuble est aussitôt démoli.

Comme conséquence fiscale, vous croyez que M. X pourrait demander une perte en capital sur l'immeuble en raison du paragraphe 7 du Bulletin d'interprétation IT-220R2.

Vous désirez savoir si la perte en capital sur l'immeuble pourrait être limitée par le sous-alinéa 40(2)g)(i) en raison du fait que le terrain sur lequel l'immeuble était bâti est détenu par le même contribuable dans les 30 jours suivant la démolition.

Vous nous demandez également si la conséquence fiscale et notre réponse à votre première question seraient différentes si le détenteur de l'immeuble et du terrain était une société.

Nos commentaires

Les faits que vous nous donnez sont insuffisants pour que nous puissions confirmer que la perte en capital serait égale à 125 000 $. En effet, le paragraphe 7 du Bulletin d'interprétation IT-220R2 indique qu'il faut comparer le prix total d'achat à la juste valeur marchande d'un terrain comparable. Tel qu'indiqué au paragraphe 7,

...En pareil cas, si le prix total de la vente n'excède pas la juste valeur marchande d'un terrain comparable, on peut raisonnablement conclure que la vente visait essentiellement le terrain et que le prix entier constituait la contrepartie du terrain seulement, même si le bâtiment était encore utilisable et pouvait avoir une certaine valeur pour le vendeur. S'il y a eu démolition et que le prix de vente total a dépassé la juste valeur marchande d'un terrain comparable parce que l'acheteur avait une raison particulière de vouloir obtenir ce bien précis, il est raisonnable de conclure que le vendeur a reçu pour le bâtiment une somme égale à l'excédent du prix de vente sur la juste valeur marchande du terrain seul et que l'acheteur est réputé avoir payé cette somme pour le bâtiment...

Le sous-alinéa 40(2)g)(i) de la Loi prévoit qu'une perte subie par un contribuable est nulle dans la mesure où elle est une perte apparente. Une perte apparente existe lorsqu'un contribuable ou une personne affiliée acquiert le même bien ou un bien identique au cours de la période qui commence 30 jours avant la disposition et qui se termine 30 jours après cette disposition.

En réponse à votre première question, nous sommes d'avis que M. X n'aurait pas une perte apparente uniquement en raison du fait qu'il est le détenteur du terrain sur lequel était bâti l'immeuble parce que le terrain n'est pas le même bien que l'immeuble et qu'il n'est pas un bien identique.

En réponse à votre deuxième question, la conséquence fiscale lors de la démolition d'un immeuble détenu par une société serait la même que celle pour un immeuble détenu par un particulier.

Pour une société, il serait nécessaire de voir si les conditions du paragraphe 40(3.3) de la Loi sont respectées afin de savoir si les dispositions du paragraphe 40(3.4) de la Loi s'appliquent. Une de ces conditions est l'acquisition du même bien ou d'un bien identique dans la période qui commence 30 jours avant la disposition et qui se termine 30 jours après cette disposition. Tel que mentionné précédemment dans nos commentaires sur la perte apparente, nous sommes d'avis que le terrain n'est pas le même bien que l'immeuble ni un bien identique. Par conséquent, le paragraphe 40(3.4) de la Loi ne s'appliquerait pas du seul fait que la société détient le terrain sur lequel l'immeuble était bâti.

Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas l'ADRC.

Veuillez agréer, Mesdames, Messieurs, l'expression de nos salutations distinguées.

Marc Vanasse, CA
pour le Directeur
Division des ressources, des sociétés
de personnes et des fiducies
Direction des décisions de l'impôt
Direction générale de la politique
et de la législation