Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions:
Un emprunt utilisé pour acquérir des immeubles continuera-t-il d'être un emprunt admissible selon la division 149(1)o.2)(ii)(C), lorsque la société vend une partie des immeubles et utilise le produit de la vente pour verser un dividende ou retourner du capital à l'actionnaire unique?
Un emprunt utilisé pour acquérir des immeubles continuera-t-il d'être un emprunt admissible selon la division 149(1)o.2)(ii)(C), lorsque la société vend une partie des immeubles et que le produit de la vente lui sera payable dans trois ans?
Un emprunt utilisé pour payer un solde de prix de vente créé lors de l'acquisition d'un parc immobilier serait-t-il un emprunt admissible aux fins de la division 149(1)o.2)(ii)(C)?
Position Adoptée:
Question de fait.
Question de fait
Oui.
Raisons:
L'exigence à la division 149(1)o.2)(ii)(C) pourrait selon les circonstances être rencontrée.
Le solde de prix de vente à recevoir pourrait faire en sorte que la division 149(1)o.2)(ii)(A) ou (B) ne soient plus rencontrées
Analyse législative.
XXXXXXXXXX 2005-011448
L. J. Roy, CGA
Le 6 juin 2005
Monsieur,
Objet: Division 149(1)o.2)(ii)(C) de la Loi de l'impôt sur le revenu
La présente est en réponse à votre lettre du 3 février 2005 par laquelle vous nous demandez des clarifications relativement à l'interprétation de la division mentionnée en titre dans trois scénarios différents.
À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la "Loi").
Vous nous avez décrit la situation d'une société qui a acquis un parc immobilier constitué d'immeubles locatifs en empruntant une partie du prix d'achat. La société envisage de vendre une partie des biens immeubles. Dans un premier scénario, elle utilisera le produit de la vente pour verser un dividende ou retourner du capital à l'actionnaire unique. Dans le deuxième scénario, le produit de la vente lui sera payable dans trois ans et portera intérêt durant cette période. Dans ces deux cas, vous désirez savoir si l'emprunt continuera d'être un prêt admissible selon la division 149(1)o.2)(ii)(C).
En outre, vous désirez savoir si un emprunt utilisé pour rembourser un montant payable pour l'acquisition d'un parc immobilier serait un emprunt admissible aux fins de la division 149(1)o.2)(ii)(C).
Les scénarios que vous avez indiqués dans votre envoi semblent liés à une situation de fait qui concerne un contribuable précis. Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, nous avons comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles. Ces commentaires pourraient cependant, dans certaines circonstances, ne pas s'appliquer à votre situation particulière.
La question à savoir si une société est exonérée de l'impôt en vertu de l'alinéa 149(1)o.2) est une question de fait qui doit être effectuée à la lumière de tous les faits d'une situation particulière.
Afin qu'une société de placement immobilier soient exonérée de l'impôt en vertu de l'alinéa 149(1)o.2), la société doit, entre autres, satisfaire aux exigences du sous-alinéa 149(1)o.2)(ii). La division 149(1)o.2)(ii)(A) prévoit que la société doit à tout moment avoir limité ses activités à acquérir, détenir, entretenir, améliorer, louer ou gérer des biens en immobilisation qui sont des biens immeubles ou des droits sur de tels biens possédés par la société, une autre société décrite au sous-alinéa 149(1)o.2)(ii) et au sous-alinéa (iv) ou un régime de pension agréé.
Selon la division 149(1)o.2)(ii)(B), la société ne doit faire que des placements dans des biens immeubles ou dans des droits sur de tels biens ou des placements qu'un régime de pension peut faire en vertu de la Loi de 1985 sur les normes de prestation de pension ou d'une loi provinciale semblable.
Finalement, la division 149(1)o.2)(ii)(C) requiert que la société n'ait emprunté de l'argent que dans le but de tirer un revenu d'un bien immeuble ou d'un droit sur un tel bien
Le paragraphe 248(4) prévoit que les droits servant de garantie seulement et découlant d'une créance hypothécaire, d'une convention de vente ou d'un titre semblable ne sont pas compris dans les droits sur des biens immeubles aux fins de la Loi. Nous sommes donc d'avis qu'un solde de prix de vente ne serait pas un droit sur un immeuble aux fins de l'application de l'alinéa 149(1)o.2) qu'il soit ou non accompagné d'un droit décrit au paragraphe 248(4).
Par conséquent, une société qui a un solde de prix de vente à recevoir suite à la vente d'immeubles pourrait ne pas respecter les divisions 149(1)o.2)(ii)(A) ou (B) selon le cas.
La question à savoir si un emprunt continue de respecter l'exigence de la division 149(1)o.2)(ii)(C) lorsqu'une partie des biens immeubles acquis avec cet emprunt est vendue et que l'emprunt n'est pas remboursé dépendra de toutes les circonstances applicables à la situation. Toutefois, si le solde de l'emprunt équivaut au coût de la partie conservée des biens immeubles initialement acquis, l'exigence à la division 149(1)o.2)(ii)(C) pourrait selon les circonstances être satisfaite.
En dernier lieu, nous sommes d'avis que l'argent emprunté par une société pour rembourser une somme payable pour l'acquisition d'immeubles serait un emprunt admissible aux fins de la division 149(1)o.2)(C) lorsque les immeubles sont détenus dans le but d'en tirer un revenu.
Les présentes opinions ne constituent pas des décisions anticipées et, tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, elles ne nous lient pas.
Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
Gestionnaire
Section du financement et des régimes
Division du financement et des régimes
Direction des décisions en impôt
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