Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: Un contribuable est propriétaire d'un triplex qui a été complètement détruit lors d'un incendie. Il a normalement habité une partie du triplex avant sa destruction. Il désire actuellement vendre le garage et le terrain sur lequel le triplex était construit. Quelles sont les conséquences fiscales résultant de la disposition du garage et du terrain?
Position Adoptée: Le gain en capital réalisé lors de la disposition du garage et du terrain pourra être admissible à l'exemption pour résidence principale et être réduit en vertu de l'alinéa 40(2)b).
Raisons: Selon les règles d'accession prévues au Code Civil du Québec, le fonds de terre inclus le garage. Le fond de terre pourra être désigné comme résidence principale seulement pour les années d'imposition au cours desquelles la résidence a été normalement habitée, soit avant la destruction du triplex. Également, aux fins du calcul de l'exonération pour résidence principale, le coût d'acquisition et le produit de disposition du fonds de terre doivent faire l'objet d'une répartition raisonnable entre la partie locative et la partie résidence principale de la propriété.
XXXXXXXXXX 2007-023725
Julie Racette
Le 23 janvier 2008
Monsieur,
Objet : Résidence principale / Destruction d'un triplex
La présente est en réponse à votre courriel du 21 mai 2007 dans lequel vous nous avez demandé notre opinion concernant les implications fiscales résultant de la disposition d'un garage et d'un terrain sur lequel était situé un triplex détruit lors d'un incendie.
À moins d'indication contraire, toute référence à un article de loi ou à une de ses composantes dans le présent document constitue une référence à un article de la Loi de l'impôt sur le revenu (la "LIR") ou à une de ses composantes.
Les faits:
Vous nous avez présenté la situation décrite ci-après dans le cadre de votre demande d'interprétation technique:
Un contribuable est propriétaire d'un triplex qui a été complètement détruit lors d'un incendie. Il a normalement habité une partie du triplex à titre de résidence principale avant la destruction. Il est également propriétaire d'un garage qui est situé sur le même terrain que le triplex et qui n'a pas été détruit lors de l'incendie. Le contribuable a utilisé le terrain et le garage exclusivement à des fins personnelles. Il désire actuellement vendre le garage et le terrain sur lequel le triplex était construit.
Questions à l'ARC:
Vous désirez que l'Agence du revenu du Canada (ci-après l'"ARC") réponde à la question suivante:
Quelles sont les conséquences fiscales pour le contribuable résultant de la disposition du garage et du terrain?
La situation que vous avez indiquée dans votre lettre semble être liée à une situation de fait, qui concerne un contribuable précis. Comme il est expliqué dans la circulaire d'information 70-6R5, la Direction n'a pas comme pratique de faire des commentaires sur des opérations envisagées qui concernent des contribuables précis autrement que sous la forme d'une décision anticipée en matière d'impôt. Si votre situation concerne un contribuable précis et une opération effectuée, vous devez transmettre tous les faits et les documents pertinents au bureau des services fiscaux approprié pour obtenir son point de vue. Nous sommes, cependant, disposés à fournir les commentaires généraux suivants, lesquels, nous l'espérons, sauront vous être utiles.
Lorsqu'un contribuable dispose d'un bien à usage personnel, il peut réaliser un gain en capital imposable. Toutefois, l'alinéa 40(2)b) permet, de façon générale, que le gain, calculé par ailleurs, que le contribuable a tiré de la disposition de tout bien qui était sa résidence principale à une date quelconque après sa date d'acquisition puisse être éliminé ou réduit en fonction du nombre d'années pendant lesquelles le bien était la résidence principale du contribuable.
L'alinéa e) de la définition de "résidence principale" à l'article 54 précise que la résidence principale d'un contribuable pour une année d'imposition est réputée comprendre le fonds de terre sous-jacent au logement ainsi que la partie du fonds de terre adjacent qu'il est raisonnable de considérer comme facilitant l'usage du logement comme résidence. Toutefois, dans le cas où la superficie totale du fonds de terre sous-jacent et de cette partie excède un demi-hectare, l'excédent n'est réputé faciliter l'usage du logement comme résidence que si le contribuable établit qu'il était nécessaire à cet usage. Également, selon les règles prévues aux articles 948, 954 à 964 du Code Civil du Québec, le propriétaire d'un immeuble (par exemple un fonds de terre) est propriétaire par accession de toutes les constructions et ouvrages qui se trouvent sur l'immeuble. À cet effet, nous sommes d'avis que dans votre situation, le fonds de terre sous-jacent et adjacent au logement inclus le garage (et toutes autres structures utilisées à des fins personnelles érigées sur le terrain).
Dans la situation que vous nous présentez, nous sommes d'avis que le gain réalisé lors de la disposition du fonds de terre (et du garage érigé sur le terrain) pourra être admissible à l'exemption pour résidence principale et être réduit en vertu de l'alinéa 40(2)b). Cette réduction sera calculée notamment en fonction du nombre d'années d'imposition pour lesquelles le fonds de terre pourra être désigné comme "résidence principale". Cependant, tel qu'indiqué au paragraphe 11 du bulletin d'interprétation IT- 120R6, le contribuable pourra désigner le fonds de terre comme résidence principale uniquement pour les années d'imposition au cours desquelles il a normalement habité la résidence principale, soit avant que le triplex ait été détruit par le feu.
Également, selon le paragraphe 14 du IT-120R6, on précise que si une partie du fonds de terre est utilisée pour tirer un revenu d'entreprise ou de bien, cette partie n'est habituellement pas considérée comme facilitant l'usage du logement comme résidence. Dans votre situation et uniquement aux fins de l'application des règles concernant la résidence principale, nous sommes d'avis qu'une partie du fonds de terre doit être attribuable à la location d'une partie du bâtiment. Notre position est appuyée, entre autres, par la décision La Reine c. Mitosinka, 78 DTC 6432, dans laquelle la cour a mentionné que le fonds de terre doit faire l'objet d'une répartition raisonnable entre la partie locative et la partie " résidence principale " de la propriété. Cependant, quelle que soit la méthode retenue pour répartir le coût d'acquisition et le produit de disposition du bâtiment à la portion louée (généralement basée sur la superficie totale du bâtiment), nous sommes d'avis qu'il sera généralement raisonnable de répartir le coût d'acquisition et le produit de disposition du fonds de terre selon la même méthode. Par conséquent, dans votre situation, lors de la vente du fonds de terre (et de toutes les constructions et ouvrages s'y trouvant), le contribuable pourra bénéficier de l'exemption pour résidence principale uniquement sur la portion du fonds de terre qui sera considéré comme faisant partie de sa résidence principale.
En terminant, il est utile de préciser que lors de la destruction du triplex, le contribuable devait inclure dans le calcul du "produit de disposition" de l'immeuble toute indemnité afférente aux dommages causés aux biens et toutes sommes payables en vertu d'une police d'assurance sur l'immeuble. Également, aux fins du calcul de l'exonération pour résidence principale, on doit généralement répartir le coût d'acquisition et le produit de disposition de l'immeuble entre la partie locative et la portion habitée(même méthode que le fonds de terre).
Nous espérons que les commentaires précités vous seront utiles. Nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments les plus distingués.
Randy Hewlett
Gestionnaire
Section des entreprises et des sociétés de personnes
Division des entreprises et des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
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