27 May 2009 Internal T.I. 2009-0310751I7 F - Usufruit d'un immeuble avant 1991

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: En 1985, un particulier a cédé un immeuble à ses enfants sur lequel il s'était réservé pour lui-même le droit d'usufruit et d'habitation. Dans cette situation, est-ce qu'il est possible de considérer que le particulier est toujours le propriétaire de l'immeuble au moment de son décès en 2007 malgré la cession effectuée en faveur des enfants?

Position Adoptée: Oui, le cédant est le propriétaire de fait de l'immeuble au moment de son décès en 2007.

Raisons: Puisque l'immeuble est devenu sujet à un usufruit avant 1991, les anciennes règles concernant le paragraphe 248(3) ne nous permettent pas de traiter l'usufruit (ou le droit d'habitation) comme une fiducie. Dans cette situation, selon les anciennes règles régissant le paragraphe 248(3), une personne qui est l'usufruitier d'un bien immeuble, est considéré comme étant le propriétaire de fait du bien immeuble.

								Le 27 mai 2009

	BSF de Rouyn-Noranda				Administration centrale
								Division des entreprises
								et des sociétés de personnes
	À l'attention de Suzanne Carbonneau		Julie Racette

								2009-031075

Immeuble sujet à un usufruit

La présente est en réponse à votre lettre du 18 février 2009 dans laquelle vous avez demandé notre opinion concernant le droit de propriété d'un contribuable sur un immeuble situé au Québec.

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (" LIR ").

Plus particulièrement, au cours de l'année 1985, un contribuable (" cédant ") a cédé à ses enfants un immeuble situé au Québec qui était utilisé en partie à des fins personnelles et en partie à des fins locatives. Selon les termes de l'acte de vente, le cédant s'est réservé pour lui-même et son épouse le droit de demeurer gratuitement dans le logement et ce, jusqu'au décès du cédant. Ce dernier s'est également réservé pour lui-même, le droit d'usufruit de l'immeuble sa vie durant. En contrepartie, le cédant s'est engagé à entretenir l'immeuble et à payer toutes les charges et assurances affectant l'immeuble. Aucun titre n'a été fournit aux cessionnaires. Le cédant est décédé en 2007 et l'usufruit a été radié suite à ce décès.

Relativement à cette situation, vous désirez savoir si le cédant peut être considéré comme le propriétaire de l'immeuble au moment de son décès malgré le contrat de cession rédigé entre les parties en 1985.

Nos commentaires

Selon les mesures transitoires concernant le paragraphe 248(3) prévues par les alinéas 192(35)b) et c) du chapitre 49 des Lois du Canada de 1991, seuls les biens qui sont devenus sujets à un usufruit après 1990, ou après 1989 si un choix est effectué, sont réputés être détenus en fiducie en vertu des dispositions actuelles du paragraphe 248(3). Si un bien est assujetti à un usufruit avant 1991, ou dans certains cas avant 1990, le paragraphe 248(3), tel qu'il se lisait avant l'entrée en vigueur de la nouvelle version du paragraphe 248(3), est applicable à ce bien.

Antérieurement, le paragraphe 248(3) se lisait comme suit :

(3) Pour l'application de la présente loi dans la province de Québec, " propriété effective ", à l'égard d'un bien, s'entend notamment du droit de la personne qui a ou avait la pleine propriété d'un bien, même si ce bien est grevé d'une servitude, du droit détenu par un usufruitier, un preneur dans le cas d'un bail emphytéotique, un grevé dans le cas d'une substitution ou un bénéficiaire dans le cas d'une fiducie.

Dans la situation donnée, puisque l'immeuble est sujet à un usufruit (et un droit d'habitation) avant 1991, le libellé antérieur du paragraphe 248(3) ne permet pas de traiter l'usufruit comme une fiducie. Cependant, tel que mentionné au paragraphe 3 de l'ancienne version du bulletin d'interprétation IT-437 datée du 10 septembre 1979, une personne qui est l'usufruitier d'un bien immeuble est considéré, selon l'ancienne version du paragraphe 248(3), comme étant le propriétaire de fait du bien immeuble. Par conséquent, dans la situation que vous décrivez, nous sommes d'avis que le cédant est le propriétaire de l'immeuble au moment de son décès (malgré le contrat de cession rédigé entre les parties en 1985) aux fins de l'application, entre autres, de l'exigence relative à la propriété énoncée à l'article 54 de la définition du terme " résidence principale ".

À titre de renseignement, une copie de cette note de service sera dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur l'accès à l'information et elle sera mise dans la bibliothèque électronique de l'Agence du revenu du Canada. De plus, une copie dépersonnalisée sera distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour qu'ils l'incluent dans leurs bases de données. Le processus de dépersonnalisation enlèvera tout ce qui ne doit pas être divulgué, y compris les renseignements qui peuvent révéler l'identité du contribuable. Si votre client demande une copie de cette note de service, il est possible de lui fournir la version de la bibliothèque électronique. Le client peut aussi demander une copie dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels, qui n'enlève pas l'identité du client. Vous devriez adresser toute demande pour cette dernière version à Madame Jackie Page, au (819) 994-2898. Une copie à remettre au client vous sera envoyée.

Nous espérons que les commentaires précités vous seront utiles. Nous vous prions d'agréer, Madame, l'expression de nos sentiments les plus distingués.

François Bordeleau, LL.B.

Gestionnaire
Section des entreprises et des sociétés de personnes
Division des entreprises et des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt