3 May 2010 Internal T.I. 2010-0359631I7 F - Dépenses liées à une résidence non habitée

Unedited CRA Tags

18(1)a), 18(1)h), 18(2), 18(3),40(2), 53(1)h), 248(1).

View modes

Translation

Translation disclaimer

This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Our Comments

Access to Information

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] Does paragraph 53(1)(h) of the Income Tax Act (the "Act") apply to increase the adjusted cost base of an unoccupied property by the amount of expenses incurred between the death of the owner and the sale to a third party for maintenance, property taxes and insurance?

Position: No.

Reasons: Subsection 18(2) does not apply because the property, which is not land, has not been a source of income from a business or property. Therefore, paragraph 53(1)(h) does not apply to increase the adjusted cost base of the property by the property taxes paid. Other expenses are not incurred for the purpose of disposing of the property and are personal in nature.

                                                May 3, 2010

	Shawinigan Tax Services Office		Income Tax Rulings Directorate
	Audit Office    			
								Business and Partnerships Division 
	Attention: Martine Bérubé	   	
								Lucie Allaire, Advocate, CGA.
			   					D. Fisc.
								2010-035963

Expenses incurred in respect of an unoccupied property

This memo is in response to your email dated March 8, 2010 in which you asked for our comments regarding the capitalization of property taxes, insurance and maintenance expenses for an unoccupied property, following email exchanges (Bérubé/Allaire).

Unless otherwise indicated, all legislative references herein are to the provisions of the Income Tax Act (the "Act").

Following the death of their mother, two adult sisters inherited a property, for which expenses for property taxes, maintenance and insurance were incurred between the date of death, i.e. XXXXXXXXXX, and the sale to a third party on XXXXXXXXXX. This property had been owned by the mother since XXXXXXXXXX.

You wish to know if property taxes, maintenance and insurance expenses may increase the capital loss realized when the property is sold to a third party. In particular, you are asking whether the expenses can be added to the adjusted cost base of the property pursuant to paragraph 53(1)(h).

Our Comments

In general, paragraph 53(1)(h) provides for an increase in the adjusted cost base of land in cases where the deduction for property taxes has been denied because of subsection 18(2). In this regard, subsection 18(2) provides, among other things, that interest on debt relating to the acquisition of land, or property taxes, are deductible to the extent that the gross revenue from the land exceeds other expenses incurred, unless the land can reasonably be considered to be in the year:

used in the course of a business; or
held primarily for the purpose of earning income from the land for the year.

For the purposes of subsection 18(2), paragraph 18(3)(a) defines land as land that has no building or other structure affixed to the land, that is not subjacent to such a building or structure, and that is not land that is contiguous to or incidental to such a building or structure. Thus, in the Particular Situation, the property would not constitute land under subsection 18(2) and paragraph 53(1)(h).

Where property taxes are not deductible in computing a taxpayer's income from land by virtue of either paragraph 18(1)(a) or paragraph 18(1)(h), the amount of such property taxes cannot be included by virtue of paragraph 53(1)(h) in computing the adjusted cost base of the land.

On the other hand, the cost of a property may include legal fees, commissions, brokerage fees, and any other expenses that were incurred directly in connection with the acquisition of the property or that were incurred for the purpose of disposing of the property.

In light of the foregoing, we are of the view that expenditures for property taxes, insurance and maintenance cannot increase the capital loss realized on the disposition of the property on XXXXXXXXXXXX.

Access to Information

For your information, unless exempted, a copy of this memorandum will be severed using the Access to Information Act criteria and placed in the Canada Revenue Agency's electronic library. A severed copy will also be distributed to the commercial tax publishers for inclusion in their databases. The severing process will remove all material that is not subject to disclosure, including information that could disclose the identity of the taxpayer. Should your client request a copy of this memorandum, the electronic library version can be provided. Alternatively, the client may request a severed copy using the Privacy Act criteria, which does not remove client identity. Requests for this latter version should be made by you to Ms. Jackie Page at (819) 994-2898. A copy will be sent to you for delivery to the client.

We hope that these comments are of assistance.

François Bordeleau, Advocate
Manager
Business and Partnerships Section
Income Tax Rulings Directorate.

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Nos commentaires

Accès à l'information

Principales Questions: L'alinéa 53(1)h) de la Loi de l'impôt sur le revenu ( la "Loi") s'applique-t-il afin d'augmenter le prix de base rajusté d'une propriété inhabitée du montant des dépenses encourues entre le décès de sa propriétaire et la vente à un tiers au titre de l'entretien, des impôts fonciers et des assurances?

Position Adoptée: Non.

Raisons: Le paragraphe 18(2) ne s'applique pas parce que la propriété, qui n'est pas un fonds de terre, n'a pas été une source de revenu tiré d'une entreprise ou d'un bien. Par conséquent, l'alinéa 53(1)h) ne s'applique pas pour augmenter le prix de base rajusté de la propriété des impôts fonciers payés. Les autres dépenses ne sont pas engagées en vue de réaliser la disposition de la propriété et sont de nature personnelle.

								Le 3 mai 2010

	Centre-fiscal de Shawinigan			Direction des décisions en
	Vérification au bureau	   			impôt
								Division des entreprises et
	À l'attention de Martine Bérubé	   	des sociétés de personnes
								Lucie Allaire, avocate, CGA.
			   					D. Fisc.
								2010-035963

Dépenses encourues à l'égard d'une propriété inhabitée

Cette note de service est en réponse à votre courriel daté du 8 mars 2010 dans lequel vous demandez nos commentaires concernant la capitalisation de dépenses d'impôts fonciers, d'assurance et de frais d'entretien d'une propriété inhabitée, et ce, suite à des échanges par courriel (Bérubé/Allaire).

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ").

Suite au décès de leur mère, deux sœurs d'âge adulte héritent d'une propriété, à l'encontre de laquelle des dépenses d'impôts fonciers, d'entretien et d'assurance ont été encourues entre la date du décès, soit le XXXXXXXXXX , et la vente à un tiers le XXXXXXXXXX . Cette propriété était détenue par la mère depuis XXXXXXXXXX .

Vous ajoutez que la propriété a été désignée résidence principale par la mère pour les années XXXXXXXXXX à XXXXXXXXXX . Au cours des années antérieures, soit de XXXXXXXXXX à XXXXXXXXXX , nous présumons qu'elle a servi à un usage personnel. De plus, étant inhabitée, la propriété n'a pas servi à générer du revenu d'entreprise ou de bien entre le moment du décès et celui de la vente à un tiers le XXXXXXXXXX

Vous désirez donc savoir si les dépenses au titre des impôts fonciers, de l'entretien et des assurances peuvent augmenter la perte en capital réalisée lors de la vente de la propriété à un tiers. Plus particulièrement, vous demandez si les dépenses peuvent être ajoutées au prix de base rajusté de la propriété en vertu de l'alinéa 53(1)h).

Nos commentaires

En général, l'alinéa 53(1)h) prévoit l'augmentation du prix de base rajusté d'un fonds de terre dans des cas où la déduction des impôts fonciers a été refusée en raison du paragraphe 18(2). À cet égard, le paragraphe 18(2) prévoit entre autres que les intérêts sur une dette concernant l'acquisition d'un fonds de terre et les impôts fonciers sur un fonds de terre sont déductibles jusqu'à concurrence de l'excédent des revenus bruts provenant du fonds de terre sur les autres dépenses encourues, sauf s'il est raisonnable de considérer que le fonds de terre est au cours de l'année:

soit utilisé dans le cours des activités d'une entreprise;
soit principalement détenu afin de tirer un revenu du fonds de terre pour l'année.

Aux fins de paragraphe 18(2), l'alinéa 18(3)a) définit l'expression " fonds de terre " comme étant un terrain qui n'a aucun bâtiment ou construction fixé au sol, qui n'est pas sous-jacent à un tel bâtiment ou construction et qui n'est pas un terrain contigu au bâtiment ou à la construction ni accessoire à ces derniers. Ainsi, dans la Situation Donnée, la propriété ne constituerait pas un fonds de terre aux termes du paragraphe 18(2) et de l'alinéa 53(1)h).

Lorsque des impôts fonciers ne sont pas déductibles dans le calcul du revenu d'un contribuable provenant d'un fonds de terre en vertu soit de l'alinéa 18(1)a) soit de l'alinéa 18(1)h), le montant desdits impôts fonciers ne peut être inclus en vertu de l'alinéa 53(1)h) dans le calcul du prix de base rajusté du fonds de terre.

Par ailleurs, le coût d'un bien peut inclure les frais juridiques, les commissions, les frais de courtage et toute autre dépense ayant été encourue en relation directe avec l'acquisition de ce bien ou ayant été engagée en vue d'en disposer.

À la lumière de ce qui précède, nous sommes d'avis que les dépenses au titre des impôts fonciers, des assurances et de l'entretien ne peuvent augmenter la perte en capital réalisée lors de la disposition de la propriété le XXXXXXXXXX .

Accès à l'information

À titre de renseignement, une copie de cette note de service sera dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur l'accès à l'information et elle sera mise dans la bibliothèque électronique de l'Agence du revenu du Canada. De plus, une copie dépersonnalisée sera distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour qu'ils l'incluent dans leurs bases de données. Le processus de dépersonnalisation enlèvera tout ce qui ne doit pas être divulgué, y compris les renseignements qui peuvent révéler l'identité du contribuable. Si votre client demande une copie de cette note de service, il est possible de lui fournir la version de la bibliothèque électronique. Le client peut aussi demander une copie dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels, qui n'enlève pas l'identité du client. Vous devriez adresser toute demande pour cette dernière version à Madame Jackie Page, au (819) 994-2898. Une copie à remettre au client vous sera envoyée.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles.

François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 53 - Subsection 53(1) - Paragraph 53(1)(h)

ACB addition for property taxes inapplicable where a building on the property

Following the death of their mother, two adult sisters inherited a property, for which expenses for property taxes, maintenance and insurance were incurred between the date of death and the property’s sale. The property was unoccupied during this period. Could such expenses be added to the adjusted cost base of the property under s. 53(1)(h)?

The Directorate indicated that s. 53(1)(h) was unavailable because the property did not come within the definition of land in s. 18(3) (i.e., there was a building), and then stated:

Where property taxes are not deductible in computing a taxpayer's income from land by virtue of either paragraph 18(1)(a) or paragraph 18(1)(h), the amount of such property taxes cannot be included by virtue of paragraph 53(1)(h) in computing the adjusted cost base of the land.

On the other hand, the cost of a property may include legal fees, commissions, brokerage fees, and any other expenses that were incurred directly in connection with the acquisition of the property or that were incurred for the purpose of disposing of the property.

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 54 - Adjusted Cost Base

property taxes not added to ACB of inherited property before its sale

After finding that property expenses (property taxes, maintenance and insurance) incurred on an inherited property could not be added to its ACB for purposes of computing the capital loss on its subsequent sale, the Directorate stated:

Where property taxes are not deductible in computing a taxpayer's income from land by virtue of either paragraph 18(1)(a) or paragraph 18(1)(h), the amount of such property taxes cannot be included by virtue of paragraph 53(1)(h) in computing the adjusted cost base of the land.

On the other hand, the cost of a property may include legal fees, commissions, brokerage fees, and any other expenses that were incurred directly in connection with the acquisition of the property or that were incurred for the purpose of disposing of the property.

You are here

3 May 2010 Internal T.I. 2010-0359631I7 F - Dépenses liées à une résidence non habitée

View modes

Translation disclaimer

Our Comments

Access to Information

Nos commentaires

Accès à l'information