7 October 2016 APFF Roundtable Q. 3, 2016-0652851C6 F - Annulation d'une promesse d'achat sur une maison

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: 1- Quel est le traitement fiscal de la somme reçue par le vendeur suite à l'annulation d'une promesse d'achat sur sa maison personnelle?/What is the tax treatment of an amount received by a vendor following cancellation of promise to purchase his/her personal house? 2- S'il s'agit d'un gain en capital, est-il possible pour le vendeur de demander l'exemption pour résidence principale?/If it's a capital gain, can the vendor claim principal residence exemption? 3-Pour l'acheteur, la somme versée est-elle une perte en capital?/For the buyer, is the amount paid a capital loss?

Position Adoptée: 1-Le vendeur réaliserait un gain en capital de 50 000 $./The vendor would realize a capital gain of $50 000. 2- L’alinéa 40(2)b) ne s'appliquerait pas./Paragraph 40(2)(b) would not apply. 3-Il ne s’agit pas de la disposition d’un bien et par conséquent il n’y aurait pas de perte en capital au sens de l’alinéa 39(1)b)./There is no disposition of property, consequently there would be no capital loss within the meaning of paragraph 39(1)(b).

Raisons: 1-La somme que le vendeur a reçue pourrait être considérée à titre de produit de disposition de son droit découlant de la promesse et si ce droit se qualifie d’immobilisation telle que définie à l’article 54, le produit de disposition devrait être pris en compte dans le calcul du gain en capital./The amount received by the vendor could be considered a proceed of disposition for the right arising out of the promise and if this right is a capital property as defined under section 54, the proceed of disposition should be taken into account in calculation of the capital gain. 2- Puisque le droit découlant de la promesse est un bien distinct de la maison personnelle, ce droit ne pourrait pas se qualifier comme résidence principale./Because the right arising out of the promise is a separate property from the personal house, the right would not qualify as principal residence. 3-L’acheteur a payé un dédommagement./The buyer has paid a damage.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 7 OCTOBRE 2016

APFF- CONGRÈS 2016

Question 3

DÉDOMMAGEMENT SUITE À L’ANNULATION D’UNE OFFRE D’ACHAT SUR UNE MAISON

Un particulier met sa maison personnelle en vente. Une offre d’achat faite par un tiers est acceptée par le particulier. Avant que la transaction soit notariée, l’acheteur fait volte-face et veut retirer son offre d’achat. Il offre un dédommagement de 50 000 $ au particulier, montant que ce dernier accepte.

Questions à l’ARC :

a) Quel est le traitement fiscal rattaché à la somme reçue par le particulier? Est-ce imposable comme un autre revenu, imposable sous forme de gain en capital ou tout simplement non imposable?

b) S’il s’agit d’un gain en capital, est-il possible pour le particulier de l’exempter via une désignation à titre de résidence principale? Le cas échéant, l’exemption pour résidence principale serait-elle toujours disponible pour la résidence en question, lors de la disposition réelle de celle-ci?

c) À la lumière de l’interprétation technique 2003-0037977 qui précise que le droit d’acheter un immeuble pourrait constituer un bien dont la disposition peut engendrer une perte en capital, l’ARC est-elle d’accord qu’il s’agirait d’une perte en capital réputée nulle si l’acheteur voulait acquérir la maison pour une utilisation personnelle, mais qu’il s’agirait d’une perte en capital admissible si l’acheteur voulait acquérir la maison pour la louer à des personnes non liées?

Réponse de l’ARC à la question 3 a)

L’ARC tient pour acquis que l’acheteur et le vendeur ont signé une « promesse » au sens de l’article 1396 du Code civil du Québec. Par ailleurs, l’ARC comprend que la somme de 50 000 $ a été versée au vendeur avant que l’acte de vente de la maison personnelle ne soit conclu.

La promesse donne au vendeur le droit d’exiger que l’acheteur respecte cette promesse, notamment, de conclure un acte de vente conforme à la promesse. Le terme « bien » tel qu’il est défini au paragraphe 248(1) L.I.R. a un sens large qui pourrait s’étendre au droit découlant d’une promesse.

Dans la situation que vous avez décrite, l’ARC est d’avis que la somme de 50 000 $ que le vendeur a reçue pourrait être considérée à titre de produit de disposition de son droit découlant de la promesse. Ainsi, si ce droit se qualifie d’immobilisation telle qu’elle est définie à l’article 54 L.I.R., le vendeur réaliserait un gain en capital de 50 000 $.

Réponse de l’ARC à la question 3 b)

L’alinéa 40(2)b) L.I.R. permet, de façon générale, que le gain calculé par ailleurs, que le contribuable a tiré de la disposition de tout bien qui était sa résidence principale à une date quelconque après sa date d’acquisition, puisse être éliminé ou réduit en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le bien était la résidence principale du contribuable.

L’expression « résidence principale » est définie à l’article 54 L.I.R. Une maison personnelle peut généralement se qualifier à titre de résidence principale. Toutefois, puisque le droit découlant de la promesse est un bien distinct de la maison personnelle, ce droit ne pourrait pas se qualifier comme résidence principale et l’alinéa 40(2)b) L.I.R. ne s’appliquerait pas.

Réponse de l’ARC à la question 3 c)

En bref, selon l’alinéa 39(1)b) L.I.R., une perte en capital subie par un contribuable, pour une année d’imposition, du fait de la disposition d’un bien quelconque est la perte qu’il a subie au cours de l’année, déterminée conformément à la sous-section c de la section B de la partie I L.I.R.

L’ARC est d’avis que l’acheteur n’aurait pas droit à une perte en capital puisqu’il n’a pas disposé d’un bien, au sens de ce terme au paragraphe 248(1) L.I.R., en payant le dédommagement de 50 000 $.

Réponse préparée par :
Danny Gagnon
613-670-9030
Le 7 octobre 2016
2016-065285