Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: Whether, in the particular situation, a portion of interest on debt relating to the acquisition of land is deductible under 18(2)(e)?
Position Adoptée: No.
Raisons: Based on previous positions, sale of land itself cannot be used for purposes of allowing a deduction under 18(2)(e),
XXXXXXXXXX
2012-046981
M. Séguin
Le 20 févier 2013,
Madame,
Objet : Paragraphes 18(2) et 10(1.1)
La présente est en réponse à votre courriel en date du 14 novembre 2012 dans lequel vous nous demandez notre opinion relativement à l'incidence du paragraphe 18(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la «Loi») à l'égard de la déductibilité d'une dépense d'intérêts à l'égard d'une dette concernant l'acquisition d'un fonds de terre dans le cadre d'une situation donnée (la «Situation Donnée»).
À moins d'indication contraire, toute référence à un article de la loi ou à une de ses composantes dans le présent document constitue une référence à un article de la Loi ou à une de ses composantes.
1) Situation Donnée
- ABC inc. acquiert un fonds de terre pour XXXXXXXXXX$ et contracte une dette reliée à ce fonds de terre de XXXXXXXXXX$.
- Fin d'exercice 1: Aucun revenu n'est généré par le fonds de terre et les intérêts sont capitalisés en entier au coût du fonds de terre en inventaire en vertu des paragraphes 18(2) et 10(1.1).
- Durant l'année 2, le fonds de terre est subdivisé en XXXXXXXXXX lots distincts et XXXXXXXXXX des XXXXXXXXXX lots sont vendus et génèrent un revenu d'entreprise de XXXXXXXXXX$
- Pour l'année 2, la dépense d'intérêts sur la dette est de XXXXXXXXXX$.
- 100% du fonds de terre avant subdivision et après subdivision est détenu en inventaire dans le but d'être vendu rapidement et la règlemention municipale permet la vente de 100% des lots.
2) Votre question relativement à la Situation Donnée
Vous désirez savoir si, en considérant que seulement XXXXXXXXXX lots sur XXXXXXXXXX ont été vendus, il est possible de déduire la totalité des intérêts de XXXXXXXXXX$ sous prétexte que la dette est liée à un seul fonds de terre (une seule acquisition d'origine avant la subdivision) et que la vente d'une partie de ce fonds de terre génère un revenu d'entreprise pour ce seul et même fonds de terre.
Sinon, vous nous demandez si la déduction des intérêts doit être effectuée au prorata de la dépense d'intérêts pour déduire seulement XXXXXXXXXX de XXXXXXXXXX$, soit XXXXXXXXXX$ dans le revenu et capitaliser XXXXXXXXXX$ au coût des lots restants en considérant que la dette est reliée à plusieurs fonds de terre?
3) Nos commentaires relativement à la situation donnée
Il nous apparaît que le contribuable décrit dans la Situation Donnée est un « promoteur foncier » tel que mentionné dans le Bulletin d'interprétation IT-153R3 auquel les dispositions du paragraphe 18(2) s'appliquent.
Il est à noter de plus qu'une société dont l'activité principale consiste à louer, à vendre ou à faire de l'aménagement en vue de louer ou de vendre des biens immeubles dont elle est propriétaire à une personne avec laquelle elle n'a aucun lien de dépendance peut avoir droit à une «déduction de base» en vertu de l'alinéa 18(2)f).
Dans le cadre de la table ronde de la conférence « Corporate Management Tax Conference » 1989, la question suivante a été posée à l'ARC :
Q.13 Recettes brutes tirées d'un fonds de terre
Au paragraphe 18(2), on fait état des « recettes brutes éventuelles tirées du fonds (de terre) par le contribuable ». En supposant qu'il s'agisse d'une vaste superficie des terres et que des ventes de terrains soient effectuées à même cette propriété, de telles ventes sont-elles admissibles à titre de « recettes brutes tirées du fonds»? Qu'arrive-t-il dans le cas d'un contribuable qui possède deux lopins de terre et qui tire des recettes de l'une de ces deux propriétés (par exemple, des recettes d'un terrain de stationnement)? Les recettes tirées de l'une des propriétés peuvent-elles servir à amortir les dépenses engagées à l'égard des deux propriétés, ou doit-il y avoir répartition au prorata?
Position du Ministère
À l'alinéa 18(2)e), l'énoncé « recettes brutes éventuelles tirées du fonds (de terre) » ne s'applique pas aux recettes tirées de la vente de parcelles provenant d'une étendue de terre plus vaste. Également, les produits de la vente d'une parcelle de terrain ne seront pas considérés comme recettes liées à la propriété d'autres parcelles de terrain.
Les dépenses afférentes à une partie ou à une parcelle donnée de terrain peuvent être déduites uniquement du revenu net tiré de ce terrain et non du revenu net provenant de tout autre terrain dont le contribuable peut être propriétaire. Lorsque le revenu tiré d'une partie ou d'une parcelle de terrain en particulier est insuffisant, l'excédent doit être ajouté au coût du terrain (sous réserve des dispositions de l'alinéa 18(2)f)).
Cette position a été également réitérée dans le document 5-8343 du 1er décembre 1989 ainsi que dans le cadre de la table ronde tenue lors du congrès de 1991 de la Fondation canadienne de fiscalité en réponse à la question 39.
L'ARC est d'avis que ces positions sont toujours valables.
Par conséquent, dans la Situation Donnée, les revenus provenant de la vente des XXXXXXXXXX lots ne seraient pas considérés comme un revenu brut tiré de l'un ou l'autre des autres fonds de terre aux fins de l'application de l'alinéa 18(2)e).
Il s'ensuit également que, la totalité de la dépense d'intérêts pour l'année 2 devrait être capitalisée au coût de l'ensemble des lots vendus ou invendus (sous réserve des dispositions de l'alinéa 18(2)f)) selon une répartition raisonnable dans les circonstances. À cet égard, nous ne pouvons pas vous confirmer que les proportions que vous considérez dans votre deuxième question sont correctes. Tel que mentionné ci-dessus, les dépenses sujettes aux restrictions du paragraphe 18(2) sont généralement calculées parcelle de terrain par parcelle de terrain.
Nous vous prions d'agréer, Madame, l'expression de nos salutations distinguées.
Maurice Bisson, CPA, CGA
pour le directeur
Division des réorganisations
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative
et des affaires réglementaires
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