Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: Le droit d'usage que Mère s'est réservé à l'égard d'une unité d'un duplex lors de la donation de ce dernier en XXXXXXXXXX lui confère-t-il la propriété légale ou de fait de tout ou partie de l'immeuble aux fins de l'exemption pour résidence principale? Does Mother's right of use on a duplex unit reserved to herself when the duplex was donated in XXXXXXXXXX constitutes a legal or de facto ownership of the property or part of it for the purpose of principal residence exemption?
Position Adoptée: Il semblerait que Mère soit demeurée propriétaire de fait de l'unité A selon le paragraphe 248(3), dans sa version pré-1991. Mère pourrait donc réclamer l'exemption pour résidence principale pour l'unité A si elle remplit également les autres conditions. It seems that Mother remained the de facto owner of unit A under the pre-1991 version of subsection 248(3). Mother could thus claim the principal residence exemption for unit A if all the other conditions are also met.
Raisons: Position antérieure concernant l'usufruit et le droit d'habitation. Previous position regarding usufruct and right of occupation.
XXXXXXXXXX
Cynthia Lynch, LL.L, M.Fisc
2014-051981
Le 22 mai 2014
Madame XXXXXXXXXX,
Objet: Exemption pour résidence principale : Droit d'usage pré-1991
La présente fait suite à votre courriel du 4 février 2014 dans lequel vous nous demandez notre opinion concernant l'application du paragraphe 248(3) de la Loi de l'impôt du revenu (« Loi ») à l'égard d'un droit d'usage créé avant 1991, aux fins de l'exemption pour résidence principale.
Sauf indication contraire, toutes références législatives sont des références à la Loi.
Faits
En XXXXXXXXXX, Mère a donné un duplex (unités A et B) à son fils et à sa belle-fille (« Couple »). Nous comprenons que ce duplex est situé au Québec. Dans le contrat de donation, Mère s'est réservée le droit d'habiter gratuitement l'unité A jusqu'à sa mort, son incapacité ou jusqu'à ce qu'elle abandonne son droit. Depuis ce temps, Mère et Couple habitent respectivement les unités A et B, et il s'agit de leur seule résidence.
D'après les faits, Mère a un droit d'habitation, soit un droit d'usage portant sur un immeuble, valablement constitué sur l'unité A alors que Couple détient le titre légal du duplex. Nous comprenons que Couple dispose maintenant du duplex et que Mère dispose de son droit d'usage.
Questions
Vous nous demandez qui doit déclarer le produit de la vente du duplex et qui peut réclamer l'exemption pour résidence principale. À cet effet, vous nous référez à l'interprétation technique 2011-0395001I7, où l'Agence du revenu du Canada (« ARC ») a accepté que deux individus qui détenaient un duplex en parts égales réclament l'exemption pour résidence principale relativement à l'unité qu'il habitait. Votre préoccupation consiste à savoir si Mère est demeurée propriétaire de tout ou partie du duplex aux fins de l'exemption pour résidence principale.
Nos commentaires
La présente interprétation technique offre des commentaires généraux sur des dispositions contenues dans la Loi et d'autres lois connexes, le cas échéant. Elle n'a pas pour but de confirmer le traitement fiscal relativement à une situation donnée mettant en cause un contribuable en particulier, mais plutôt de vous aider à le déterminer. Notre direction ne confirme le traitement fiscal relatif aux opérations données d'un contribuable en particulier que dans le cadre d'une demande de décision anticipée en matière d'impôt sur le revenu présentée de la façon décrite dans la circulaire d'information IC 70-6R5, Décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu.
L'article 54 définit la « résidence principale » d'un particulier comme étant un logement dont il est propriétaire et qui est normalement habité par lui, son conjoint ou ex-conjoint, ou son enfant. Aux fins de cette exigence, l'ARC a conclu, dans l'interprétation technique 2009-0310751, qu'un usufruitier était propriétaire de fait de l'immeuble, conformément à la version pré-1991 du paragraphe 248(3) qui se lisait comme suit :
Pour l'application de la présente loi dans la province de Québec, « propriété effective », à l'égard d'un bien, s'entend notamment du droit de la personne qui a ou avait la pleine propriété d'un bien, même si ce bien est grevé d'une servitude, du droit détenu par un usufruitier, un preneur dans le cas d'un bail emphytéotique, un grevé dans le cas d'une substitution ou un bénéficiaire dans le cas d'une fiducie.
L'ARC a donc accordé l'exemption à l'usufruitier. Par conséquent, Mère pourrait réclamer l'exemption pour résidence principale pour l'unité A, soit le logement qu'elle habite normalement et sur lequel porte son droit d'usage, si par ailleurs, elle satisfait toutes les autres conditions prévues de la définition de résidence principale à l'article 54. Quant à l'unité B, il s'agit d'un logement distinct par rapport à l'unité A. Puisque le Couple constitue une unité familiale distincte de Mère et qu'il habite normalement l'unité B, il pourrait réclamer l'exemption pour cette unité; toutes autres conditions étant remplies par ailleurs.
Pour plus d'information sur le sujet, nous vous au référons au Folio de l'impôt sur le revenu : S1-F3-C2, Résidence principale, sur notre site internet à l'adresse http://www.cra-arc.gc.ca/tx/tchncl/ncmtx/fls/s1/f3/s1-f3-c2-fra.html.
Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles et vous prions d'agréer, Madame XXXXXXXXXX, l'expression de nos salutations distinguées.
Stéphane Charette, CPA, CMA, MBA
Gestionnaire intérimaire
Section des entreprises et du revenu d'emploi
Direction des décisions en impôt
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