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Principales Questions: Des frais légaux engagés dans un litige concernant la servitude d'accès à un lac grevée sur un terrain peuvent-ils être pris en considération dans le calcul du gain en capital relatif au chalet situé sur ce terrain, à titre de dépense engagée ou effectuée en vue de réaliser une disposition?
Position Adoptée: Probablement que non.
Raisons: Application du sous-alinéa 40(1)a)(i) de la Loi de l'impôt sur le revenu et de la jurisprudence applicable.
XXXXXXXXXX
2012-046129
Lucie Allaire, avocate, CPA, CGA, D. Fisc.
Le 15 novembre 2012
Monsieur,
Objet : Frais judiciaires - servitude d'accès à un terrain
La présente est en réponse à votre lettre en date du 28 août 2012 dans laquelle vous demandez notre opinion quant à l'ajout de frais judiciaires au prix de base rajusté (« PBR ») d'un terrain.
À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (la « Loi »).
Situation donnée
Vous faites référence à un contribuable qui détient à la fois un terrain près d'un lac sur lequel est situé un chalet (le « premier terrain ») et un autre terrain contigu (le « second terrain ») sur lequel existe une servitude qui est un droit d'accès qui occupe XXXXXXXXXX% de la superficie de ce second terrain.
Suite à une rénovation cadastrale entreprise par XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX% de la superficie du second terrain est intégrée à celle du premier terrain. Ainsi, le premier terrain, augmenté de XXXXXXXXXX% de la superficie du second terrain, porte un nouveau numéro de cadastre. La partie de la superficie représentant XXXXXXXXXX% du second terrain, qui correspond à la servitude d'accès, porte elle aussi un numéro de cadastre distinct.
Suite à ces changements, d'autres propriétaires, ayant accès à la servitude ont contesté judiciairement la modification cadastrale en indiquant que, par l'usage du temps, ils avaient acquis un accès au lac sur l'ensemble du second terrain. Enfin, vous indiquez que la Cour supérieure du Québec a confirmé que la servitude était restreinte à la même portion spécifique correspondant à XXXXXXXXXX% de la superficie du second terrain.
Votre question
Vous demandez si les frais judiciaires engagés par le propriétaire des deux terrains peuvent être inclus dans le PBR du terrain, qui comprend toute la superficie du premier terrain et XXXXXXXXXX% de celle du second terrain, lors de la disposition du chalet.
Nos commentaires
Aux termes du sous-alinéa 40(1)a)(i), le gain d'un contribuable tiré, pour une année d'imposition, de la disposition d'un bien est l'excédent éventuel du produit de disposition sur le total du PBR du bien, pour le contribuable, calculé immédiatement avant la disposition, et des dépenses dans la mesure où celles-ci ont été engagées ou effectuées par le contribuable en vue de réaliser la disposition.
Dans le jugement Avis immobilièn GMBH v. The Queen 94 DTC 1039 qui a été confirmé par la Cour d'appel fédérale, la Cour canadienne de l'impôt (« CCI ») a déterminé que l'expression « en vue de » aux fins du sous-alinéa 40(1)a)(i) signifie dans le but immédiat ou initial et non pas dans le but éventuel ou ultime qu'un contribuable pourrait avoir à l'esprit. La CCI a ajouté qu'il n'était pas dans l'intention du législateur de donner à cette expression le sens qui permettrait une dépense la plus indirecte ou la plus lointainement liée afin de réduire un gain en capital. Enfin, selon la CCI, seules les dépenses engagées ou effectuées directement aux fins de réaliser la disposition du bien sont considérées au sous-alinéa 40(1)a)(i), et non pas celles qui pourraient simplement avoir facilité la disposition.
Tel que précisé au paragraphe 14 du bulletin d'interprétation IT-99R5, Frais juridiques et comptables, conformément au paragraphe 40(1), toutes les dépenses (y compris les frais juridiques et comptables) engagées en vue de disposer d'un bien sont ajoutées au PBR du bien dans le calcul du gain en capital, de la perte en capital, de la perte finale ou de la perte au titre d'un placement d'entreprise, selon le cas, provenant de la disposition.
La détermination à savoir si une dépense est engagée ou effectuée en vue de réaliser la disposition d'un bien est une question de fait, et à cet égard, il faut tenir compte de l'ensemble des faits et circonstances entourant une situation particulière. Selon la jurisprudence, toutes les dépenses encourues lors d'une disposition d'un bien ne sont pas nécessairement des dépenses engagées ou effectuées dans le but de réaliser la disposition en vertu du sous-alinéa 40(1)a)(i). De plus, nous sommes d'avis qu'une dépense sera considérée avoir été effectuée en vue de réaliser une disposition seulement si cette dépense doit être effectuée pour que la disposition se concrétise.
Compte tenu des commentaires précédents, il ne semble pas, en l'espèce, que les frais judiciaires engagés par le propriétaire de deux terrains constituent une dépense pour acquérir ou établir un droit de propriété d'un bien. En tenant compte des informations limitées dans la situation donnée, nous sommes d'avis qu'une dépense encourue pour clarifier l'assiette d'une servitude d'accès, qui est un démembrement du droit de propriété selon le droit civil au Québec, ne doit pas nécessairement être effectuée pour que la vente des terrains et/ou chalet se concrétise. Ainsi, une disposition des terrains et du chalet pourrait être effectuée sans une confirmation judiciaire de la localisation de l'assiette de la servitude de droit d'accès.
Par conséquent, dans le cadre de la situation donnée, il nous apparaît que les frais judiciaires engagés par le propriétaire des deux terrains ne seraient pas des dépenses engagées ou effectuées par celui-ci en vue de réaliser la disposition du chalet et du terrain, qui comprend toute la superficie du premier terrain et XXXXXXXXXX% de celle du second terrain, et, en conséquence, aucune partie de ces dépenses ne serait ajoutée au PBR de ces terrains.
Nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section I des entreprises et du revenu d'emploi
Direction des décisions en impôt
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