Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
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Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.
Le 22 février 1999
Bureau des services fiscaux de XXXXXXXXXX Administration centrale
Division de la vérification Division des ressources, des sociétés
XXXXXXXXXX de personnes et des fiducies
Johanne Desparois, M.Fisc.
À l'attention de XXXXXXXXXX
7-983247
Interprétation du paragraphe 18(2) de la
Loi de l’impôt sur le revenu (la « Loi »)
La présente est en réponse à votre fac-similé du 10 décembre 1998 demandant notre interprétation du paragraphe 18(2) de la Loi.
LES FAITS
Les faits pertinents tels que nous les comprenons sont les suivants :
1. En XXXXXXXXXX, une société (la « Société ») acquiert un terrain vacant avec l’intention de construire une usine. Cette usine devait regrouper les deux usines manufacturières exploitées par la Société au moment de l’achat dudit terrain.
2. Après l’achat du terrain vacant, les perspectives de croissance de la Société sont révisées à la baisse et le projet de construction de la nouvelle usine est abandonné.
3. Le seul revenu généré par le terrain vacant était un revenu de location de XXXXXXXXXX $ par mois. Ce loyer était reçu d’une entreprise qui installait une enseigne sur le terrain.
4. En XXXXXXXXXX, la Société a disposé du terrain pour une somme de XXXXXXXXXX $. Le terrain était toujours vacant au moment de la disposition. Nous comprenons qu’au moment de la disposition du terrain vacant, la Société exploitait toujours une entreprise manufacturière.
5. La Société a toujours capitalisé les impôts fonciers payés à l’égard de son terrain vacant. Les impôts fonciers capitalisés totalisent un montant d’environ XXXXXXXXXX $.
6. Considérant que les impôts fonciers étaient d’environ XXXXXXXXXX $ par année, vous êtes d’avis que le revenu de location de XXXXXXXXXX $ par mois n’était pas suffisant pour conclure que le terrain était exploité en vue de tirer un revenu pour les fins de l’alinéa 18(1)a) de la Loi. Vous avez donc refusé la capitalisation des impôts fonciers étant donné que la dépense n’est pas déductible en vertu de l’alinéa 18(1)a) de la Loi et par conséquent, le paragraphe 18(2) de la Loi et l’alinéa 53(1)h) de la Loi ne s’appliquent pas.
VOS QUESTIONS
7. Le fait que la Société avait l’intention d’utiliser le terrain vacant pour construire une usine est-il suffisant pour conclure que la dépense d’impôts fonciers a été effectuée en vue de tirer un revenu aux fins de l’alinéa 18(1)a) de la Loi?
8. Le fait que la Société recevait un revenu mensuel de XXXXXXXXXX $ est-il suffisant pour conclure que la dépense d’impôts fonciers d’environ XXXXXXXXXX $ par année a été effectuée en vue de tirer un revenu aux fins de l’alinéa 18(1)a) de la Loi?
9. Quel est l’intention du législateur de refuser la capitalisation des impôts fonciers payés sur un terrain vacant lorsque le paragraphe 18(2) de la Loi ne s’applique pas?
10. Nous partageons votre analyse concernant l’interaction du paragraphe 18(2) et de l’alinéa 18(1)a) de la Loi. Ainsi, lorsqu’une dépense relativement à des impôts fonciers n’est pas effectuée en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien, la déduction de la dépense est prohibée en vertu de l'alinéa 18(1)a) ou h) de la Loi plutôt qu’en vertu du paragraphe 18(2) de la Loi et par conséquent, aucune somme payée au titre de ces impôts fonciers ne peut pas être ajoutée en vertu de l'alinéa 53(1)h) de la Loi. Cette position est également mentionnée au paragraphe 17 du Bulletin d’interprétation IT-456R. Ce paragraphe se lit, en partie, comme suit :
« (...) Le montant non déductible se rapporte aux frais d'intérêt ou aux impôts fonciers qui seraient autrement déductibles dans le calcul du revenu que le contribuable a tiré d'un fonds de terre ou d'une entreprise. Par exemple, lorsqu'une dépense relativement à des impôts fonciers n'est pas engagée dans le but de tirer ou de produire un revenu d'une entreprise ou d'un bien, c'est l'alinéa 18(1)a) ou h) qui ne permet pas la déduction de cette dépense plutôt que le paragraphe 18(2) ou qu'en raison du paragraphe 18(2) ou (3). Par conséquent, une somme payée au titre de ces impôts fonciers ne peut pas être ajoutée, en vertu de l'alinéa 53(1)h), au PBR du fonds de terre. »
11. Ainsi, pour déterminer si les impôts fonciers payés par la Société peuvent être ajoutés au prix de base rajusté du terrain vacant, il faut d’abord démontrer que les impôts fonciers ont été payés en vue de tirer un revenu d’entreprise ou de bien pour les fins de l’alinéa 18(1)a) de la Loi. Le paragraphe 2 du Bulletin d’interprétation IT-487 donne l’interprétation du Ministère de certaines expressions utilisées à l'alinéa 18(1)a) de la Loi. L’interprétation de l’expression « en vue de » se lit comme suit :
« b) « …en vue de … ». Il n'est pas nécessaire de prouver que le revenu provient réellement d'un débours ou d'une dépense particulière en soi. Il suffit que le débours ou la dépense fasse partie d'une activité du processus de gain. »
12. Considérant que la Société n’a jamais utilisé le terrain vacant et qu’elle a abandonné son projet de construction peu de temps après l’acquisition du terrain, nous aurions tendance à conclure que les dépenses relatives au terrain vacant ne font pas partie d’une activité du processus de gain de la Société. Cependant, les décisions rendues par la cour fédérale de première instance dans les causes E.R. Squibb & Sons Ltd. v. Minister of National Revenue [73 DTC 5139] (« Squibb ») et Her Majesty the Queen v. Dorchester Drummond Corporation Ltd. [79 DTC 5163] (« Dorchester Drummond ») nous portent à conclure autrement. Ces deux causes portent sur l’interprétation de l’ancien alinéa 12(1)a) de la Loi (maintenant l’alinéa 18(1)a) de la Loi).
13. Squibb est une société canadienne exploitant une entreprise pharmaceutique. Toutes les actions de Squibb sont détenues par une société américaine. En 1952, Squibb a acheté un terrain agricole de 52 acres afin de construire un immeuble pour exploiter son entreprise qui était en pleine expansion. La construction de l’immeuble a été complétée en 1955. Seulement 16 % du 52 acres de terrain a servi à la construction de l’immeuble. L’autre portion du terrain a été conservée pour des fins de développement futur de l’entreprise. Les projets de développement devaient être approuvés par la société mère. Il y a eu plusieurs fusions au niveau de la société mère et les projets de développement au Canada ont été abandonnés. En 1971, la société mère a donné l’autorisation à Squibb de vendre quelques acres dudit terrain vacant. Au cours des années 1963 à 1966, Squibb a déduit la totalité des impôts fonciers et des taxes scolaires (la « Dépense ») payés à l’égard du 52 acres de terrain. Le Ministère a accepté 16 % de la Dépense puisque seulement 16 % du terrain était utilisé par Squibb pour les fins de son entreprise alors que le 84 % restant était vacant. Par conséquent, le Ministère était d’avis que seulement 16 % de la Dépense était effectuée en vue de tirer un revenu de bien ou d’entreprise pour les fins de l’alinéa 12(1)a) de la Loi (maintenant l’alinéa 18(1)a) de la Loi). La cour fédérale de première instance a conclu que la totalité des impôts fonciers et des taxes scolaires payés sur le terrain était effectuée en vue de tirer un revenu d’entreprise puisque la portion du terrain vacant était conservée pour des fins de développement futur.
14. Dorchester Drummond a été incorporée en 1957 principalement pour acquérir un terrain afin de construire un édifice à bureau au centre de Montréal. Considérant le développement rapide des édifices à bureau dans le secteur (dont la Place Ville-Marie), le contribuable a retardé son projet de construction et a exploité un stationnement sur son terrain vacant jusqu’en 1964. En 1965, la Ville de Montréal a modifié ses règlements municipaux et le contribuable a dû cesser l’exploitation de son stationnement. Depuis 1965, le contribuable n’a tiré aucun revenu de ce terrain. Le contribuable a tenté, en vain, d’obtenir une permission de la Ville de Montréal pour opérer à nouveau son stationnement durant l’année de l’Expo 1967. Durant les années 1963 à 1971, les seuls revenus de Dorchester Drummond étaient des revenus d’intérêts provenant de prêts effectués à des compagnies liées. Au cours des années 1965 à 1971, Dorchester Drummond a déduit les impôts fonciers payés sur son terrain vacant. Le litige portait sur les années 1970 et 1971.
La cour fédérale de première instance a conclu que la déduction pour les impôts fonciers devait être accordée puisque le contribuable avait l’intention de pouvoir tirer un revenu de ce terrain et ce, même si avec les années il devenait de plus en plus évident qu’il ne pourrait pas exploiter son terrain.
15. Dans les deux causes mentionnées ci-dessus, les sociétés avaient acquis des terrains vacants avec l’intention de les exploiter en vue d’en tirer un revenu. Cependant, les deux sociétés ont abandonné leur projet et la cour fédérale de première instance a conclu que la déduction des impôts fonciers payés à l’égard de ces terrains vacants devait être accordée puisque ces sociétés avaient l’intention d’utiliser ces terrains en vue de tirer un revenu. Nous sommes d’avis qu’il serait possible d’établir certaines différences au niveau des faits entre la situation sous étude et les causes décrites ci-dessus. Cependant, considérant d’une part, que la Société exploitait une entreprise et qu’elle a acheté le terrain avec l’intention de construire une nouvelle usine et considérant d’autre part, que la décision d’acheter le terrain de même que la décision d’abandonner le projet de construction semble constituer des décisions d’affaires prises dans le contexte de l’exploitation de l’entreprise de la Société, nous sommes d’avis que les tribunaux ne seraient pas sympathiques aux différences factuelles que nous pourrions établir pour essayer de distinguer ces causes de la situation sous étude. Nous tenons à préciser que notre analogie avec la jurisprudence citée ci-dessus a été effectuée parce que le contribuable est une société exploitant une entreprise. Notre réponse pourrait être différente pour les contribuables qui sont des particuliers.
16. Ainsi, en nous appuyant sur la jurisprudence citée ci-dessus, nous avons tendance à conclure d’une part, que la dépense d’impôts fonciers a été effectuée en vue de tirer un revenu d’entreprise au sens de l’alinéa 18(1)a) de la Loi et d’autre part, que le paragraphe 18(2) empêche la Société de déduire les impôts fonciers payés à l’égard du terrain vacant et par conséquent, les impôts fonciers sont capitalisables en vertu de l’alinéa 53(1)h) de la Loi.
17. Concernant votre dernière question, nous sommes d’avis que si une dépense relativement à des impôts fonciers n'est pas engagée dans le but de tirer ou de produire un revenu d'une entreprise ou d'un bien, la dépense est généralement de nature personnelle et elle n’est pas déductible par ailleurs. Par conséquent, aucun ajustement ne doit être fait au prix de base rajusté du terrain.
Nous espérons que ces renseignements vous seront utiles.
Marc Vanasse, CA
Gestionnaire
Division des ressources, des sociétés
de personnes et des fiducies
Direction générale de la politique
et de la législation
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