10 October 2024 APFF Roundtable Q. 1, 2024-1028361C6 F - Règles de revente précipitée

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: 1. Une société issue d’une fusion qui devient propriétaire d’un logement situé au Canada suite à la fusion et qui en dispose moins de 365 jours après est-elle sujette aux règles de revente précipitée? Le gain lors de la disposition d’un bien à revente précipitée donne-t-il droit à la DAPE? / Is an amalgamated corporation which becomes the owner of a housing unit located in Canada upon amalgamation and disposes of it less than 365 days later, subject to the flipped property rules? Does the gain from the disposition of a flipped property under subsection 12(12) of the Income Tax Act qualify for the small business deduction ?; 2. La réponse serait-elle différente si la société devenait propriétaire du logement suite à une liquidation? / Would CRA’s response be different if the corporation became the owner of the housing unit following a winding-up?; 3. La réponse serait-elle différente si la société devenait propriétaire du logement suite à un roulement? / Would CRA’s response be different if the corporation became the owner of the housing unit following a rollover?; 4. La réponse serait-elle différente si la société devenait propriétaire du logement suite à un transfert à la JVM? / Would CRA’s response be different if the corporation became the owner of the housing unit following a transf er at its FMV?; 5. Quelle est la portée du terme “logement” aux fins du paragraphe 12(13)? / What is the scope of the expression “housing unit” for the purposes of subsection 12(13)?

Position Adoptée: 1. Oui / Yes; 2. Non / No; 3. Non / No; 4. Non / No; 5. À venir / To be determined.

Raisons: 1. Le texte de la Loi / Wording of the Act; 2. Le texte de la Loi / Wording of the Act; 3. Le texte de la Loi / Wording of the Act; 4. Le texte de la Loi / Wording of the Act; 5. Présentement en discussion avec Finance / Currently in discussion with Finance.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 10 OCTOBRE 2024

APFF - CONGRÈS 2024

1. Règles de revente précipitée

Mise en situation

Depuis le 1er janvier 2023, les profits provenant de la revente précipitée de biens résidentiels sont requalifiés comme revenus d’entreprise entièrement imposables au lieu de gains en capital imposables à 50 %. Les règles entourant les particuliers qui entreraient dans ce type de vente semblent plutôt détaillées, cependant celles pour les sociétés par actions le sont moins.

Supposons la situation suivante :

• Société A loue un immeuble résidentiel locatif dont elle est propriétaire depuis 5 ans;
• l’activité principale de Société A est la location de biens immeubles et elle a moins de 5 employés à temps plein;
• Société B est une société de gestion de portefeuille qui détient 100 % des actions du capital-actions de Société A;
• en janvier 2023, il y a fusion entre Société A et Société B.

Questions à l’ARC

a) La nouvelle société issue de la fusion dispose de l’immeuble en décembre 2023. En considérant que la valeur du bâtiment s’est appréciée depuis son acquisition, est-ce que les règles de revente précipitée s’appliqueront afin de requalifier ledit bâtiment comme un bien en inventaire? La récupération, s’il y a lieu, ainsi que le gain seront-ils traités comme du revenu d’entreprise admissible à la déduction accordée aux petites entreprises (« DAPE »)?

b) Si, au lieu de fusionner, Société A avait été liquidée dans Société B, est-ce que la réponse serait la même concernant la vente du bâtiment en décembre 2023?

c) S’il y avait plutôt transfert par roulement du bâtiment de Société A en faveur de Société B en janvier 2023 et revente de ce dernier en décembre 2023, est-ce que les règles de revente précipitée trouveraient ici application?

d) Si le transfert du bâtiment de Société A en faveur de Société B en janvier 2023 s’était fait par vente à la juste valeur marchande (« JVM »), est-ce la réponse serait la même qu’à la question c)?

e) Société A achète un nouveau bâtiment en janvier 2023 et y opère une résidence de personnes âgées jusqu’à la revente du bâtiment à un tiers en octobre 2023. Est-ce que ce bâtiment se qualifierait de « logement » aux fins des nouvelles dispositions?

f) Finalement, Société B acquiert en mars 2023 un immeuble afin d’y opérer une entreprise de consultation informatique. Les employés y travaillent 8 heures par jour et y prennent leur dîner dans la cuisine munie d’un four et d’un réfrigérateur. En décembre 2023, en raison du manque de personnel pour son entreprise, elle revend cet immeuble à un tiers. Est-ce que cet immeuble se qualifierait de « logement » aux fins du nouveau paragraphe 12(12) de la Loi de l’impôt sur le revenu (footnote 1) ?

g) Est-ce que l’ARC est en mesure de nous donner les critères nécessaires afin de qualifier un immeuble de « logement » aux fins du paragraphe 12(12) L.I.R.?

Réponse de l’ARC à la question 1 a)

Généralement, les règles énoncées au paragraphe 12(12) L.I.R. sur les reventes précipitées s’appliquent lorsqu’un contribuable réalise un gain lors de la disposition d’un « bien à revente précipitée ». L’expression « bien à revente précipitée » est définie au paragraphe 12(13) L.I.R. et réfère essentiellement à un logement (ou le droit d’acquérir un tel logement) situé au Canada, qui est détenu par un contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, sauf s’il est raisonnable de considérer que la disposition se produit en raison ou en prévision de l’une des exemptions prévues par l’alinéa 12(13)b) L.I.R. Pour la présente, afin de déterminer si le bien respecte ou non les paramètres de la définition de « bien à revente précipitée » telle qu’elle est énoncée au paragraphe précédent, nous avons posé les hypothèses suivantes :

• le bien faisant l’objet d’une disposition est un logement situé au Canada;
• la disposition de ce bien ne se produit pas en raison ou en prévision de l’une des exemptions prévues par l’alinéa 12(13)b) L.I.R.

Ainsi, considérant les hypothèses énoncées précédemment, la principale question à résoudre afin de déterminer si, dans le scénario présenté, le bien qui fait l’objet d’une disposition en décembre 2023 est un « bien à revente précipitée » au sens du paragraphe 12(13) L.I.R. consiste à s’assurer que ce bien respecte la condition énoncée à l’alinéa 12(13)b) L.I.R., c’est-à-dire établir si le bien en question est détenu pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition par la nouvelle société issue de la fusion. Si c’est le cas et que toutes les autres exigences sont respectées, les règles énoncées au paragraphe 12(12) L.I.R. sur les reventes précipitées pourraient trouver application.

Essentiellement, aux fins de l’alinéa 12(13)b) L.I.R., la période de détention relative à un logement, pour un contribuable, débute lorsque celui-ci en devient propriétaire. Dans le contexte d’une fusion, l’alinéa 87(2)a) L.I.R. répute qu’une société issue d’une fusion est une nouvelle société et l’alinéa 87(1)a) L.I.R., que celle-ci devient propriétaire des biens appartenant aux sociétés remplacées suite à la fusion. Par conséquent, dans le scénario soumis, si la société issue de la fusion détenait le bien moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, les paragraphes 12(12), 12(13) et 12(14) L.I.R. pourraient hypothétiquement trouver application si toutes les autres conditions étaient respectées.

Lorsque le paragraphe 12(12) L.I.R. s’applique à un contribuable, celui-ci est réputé exploiter une entreprise qui est un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial relativement au bien à revente précipitée. Le revenu d’une société privée sous contrôle canadien (« SPCC ») provenant d’une entreprise exploitée activement au Canada pour une année d’imposition est généralement admissible à la DAPE. La définition de l’expression « entreprise exploitée activement » énoncée au paragraphe 125(7) L.I.R. comprend un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial. Ainsi, nous sommes d’avis que le revenu découlant de la disposition d’un bien à revente précipitée pourrait être considéré comme du revenu provenant d’une entreprise exploitée activement et être admissible à la DAPE sous réserve des limites et exigences prévues par la Loi de l’impôt sur le revenu notamment à l’article 125 L.I.R.

Nous tenons toutefois à souligner que, dans le cadre des différents scénarios présentés, l’ARC pourrait, selon les circonstances, étudier la possibilité d’appliquer la règle générale anti-évitement (« RGAÉ ») prévue au paragraphe 245(2) L.I.R. si l’un des principaux objets d’une opération est l’obtention d’un avantage fiscal indu auquel le contribuable n’aurait pas autrement eu droit.

Réponse de l’ARC à la question 1 b)

À titre informatif, les commentaires généraux concernant les paragraphes 12(12), 12(13) et 245(2) L.I.R., de même que les hypothèses qui ont été énoncées à la question 1 a) demeurent pertinents aux fins de la présente question en tenant compte de certaines adaptations nécessaires en raison du contexte.

Ainsi, dans le cas d’une liquidation, si les exigences du paragraphe 88(1) L.I.R. sont respectées, l’alinéa 88(1)a) L.I.R. prévoit, entre autres, que les biens de la filiale attribués à la société mère lors de la liquidation, sont réputés, sauf dans certains cas prévus aux alinéas 88(1)a.1), 88(1)a.2) et 88(1)a.3) L.I.R., avoir fait l’objet d’une disposition par la filiale.

Par conséquent, pour déterminer si le bien est détenu par le contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition tel que le requiert l’alinéa b) de la définition de « bien à revente précipitée » énoncée au paragraphe 12(13) L.I.R., le moment où la société mère se voit attribuer un bien lors d’une liquidation correspond généralement au moment qui marque le début de sa détention.

Ainsi, dans le scénario hypothétique donné, supposons que le 31 janvier, le bâtiment soit attribué à Société B suite à la liquidation de Société A. Si Société B dispose par la suite dudit bâtiment le 1er décembre de la même année, elle aurait alors détenu le bâtiment pendant moins de 365 jours avant sa disposition. Ce faisant, compte tenu des hypothèses énoncées précédemment, le bâtiment pourrait être un « bien à revente précipitée » selon le paragraphe 12(13) L.I.R. et ainsi, engendrer l’application des règles de reventes précipitées du paragraphe 12(12) L.I.R. si toutes les exigences étaient respectées.

Réponse de l’ARC à la question 1 c)

À titre informatif, les commentaires généraux concernant les paragraphes 12(12), 12(13) et 245(2) L.I.R., de même que les hypothèses qui ont été énoncées à la question 1 a) demeurent pertinents aux fins de la présente question en tenant compte de certaines adaptations nécessaires en raison du contexte.

En résumé, le paragraphe 85(1) L.I.R. permet à un contribuable de transférer certains biens à une société canadienne imposable, c’est-à-dire à un autre contribuable, pour une somme convenue lorsque certaines conditions sont remplies.

Par conséquent, pour déterminer si le bien est détenu par le contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition tel que le requiert l’alinéa b) de la définition de « bien à revente précipitée » énoncée au paragraphe 12(13) L.I.R., il faut au préalable déterminer le moment d’acquisition du bien. Dans la présente, Société B fait l’acquisition du bâtiment au moment du roulement en sa faveur, soit en janvier. Si elle en disposait le 1er décembre, elle aurait détenu le bien moins de 365 jours avant sa disposition. Ce faisant, compte tenu des hypothèses énoncées précédemment, le bâtiment pourrait être un « bien à revente précipitée » selon le paragraphe 12(13) L.I.R. et ainsi, engendrer l’application des règles de reventes précipitées du paragraphe 12(12) L.I.R. sous réserve que toutes les exigences soient respectées.

Réponse de l’ARC à la question 1 d)

Pour qu’un bien puisse être considéré comme étant un « bien à revente précipitée » selon la définition de cette expression énoncée au paragraphe 12(13) L.I.R., il doit notamment être un bien détenu par un contribuable pendant moins de 365 jours avant sa disposition. Cette définition ne prévoit ni exception ni règle de continuité lorsque le bien est acquis par le biais d’un transfert entre contribuables effectué à la JVM.

Réponse de l’ARC aux questions 1 e), 1 f) et 1 g)

Les questions 1 e), 1 f) et 1 g) ont un dénominateur commun puisqu’elles réfèrent à la condition énoncée à l’alinéa a) de la définition de « bien à revente précipitée » au paragraphe 12(13) L.I.R. qui requiert que le bien en question soit un logement situé au Canada. Le terme « logement » n’est pas défini par la Loi de l’impôt sur le revenu. Il faut donc s’en remettre au sens courant de ce terme et tenir compte du contexte global du texte dans lequel il est utilisé de façon à ce que l’interprétation retenue s’harmonise avec l’esprit de la Loi de l’impôt sur le revenu et l’intention du législateur.

Selon les Renseignements supplémentaires qui accompagnaient le budget de 2022 (footnote 2) , les règles sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels visent à s’assurer que les profits provenant de reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels pendant moins de 12 mois soient considérés comme des revenus tirés d’une entreprise et ainsi assujettis à une imposition complète. Ces renseignements ont de plus précisé que la référence à des biens immobiliers résidentiels vise également un bien de location.

De plus, les règles sur les reventes précipitées font partie d’un ensemble de mesures figurant dans le projet de loi C-32 (footnote 3) visant à rendre la vie des Canadiens plus abordable (footnote 4) . Dans un tel contexte, l’ARC est disposée à interpréter le mot « logement » avec une certaine souplesse. Ceci dit, en ce qui a trait à vos questions précises, elles sont présentement sous études et feront l’objet de consultation avec des représentants du ministère des Finances afin de vous offrir de plus amples précisions quant à la portée de ce terme.

Par ailleurs, en terminant, il importe d’indiquer que, même en l’absence des règles sur les reventes précipitées énoncées aux paragraphes 12(12), 12(13) et 12(14) L.I.R., il n’en demeure pas moins que la question de savoir si la disposition d’un bien résulte en un revenu tiré d’une entreprise ou en un gain en capital est une question qui ne peut être résolue qu’à la suite d’un examen des circonstances et des faits pertinents entourant une situation donnée.

Eric Paquin
Le 10 octobre 2024
2024-102836

FOOTNOTES

En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :

1 L.R.C. 1985, ch. 1 (5e suppl.) (« L.I.R. »).

2 CANADA, ministère des Finances, Budget 2022 – Un plan pour faire croître notre économie et rendre la vie plus abordable, Mesures fiscales : Renseignements supplémentaires, 7 avril 2022.

3 Projet de loi C-32, Loi d’exécution de l’énoncé économique de l’automne 2022, 1re session, 44e législature, 2022 (Can) (déposé le 3 novembre 2022 et sanctionné le 15 décembre 2022).

4 CANADA, ministère des Finances, Communiqué de presse, « Le gouvernement du Canada dépose un projet de loi pour rendre la vie plus abordable et bâtir une économie qui fonctionne pour tous », 4 novembre 2022.