7 October 2021 APFF Roundtable Q. 15, 2021-0901051C6 F - Exemption pour résidence principale

Unedited CRA Tags

40(2)b), 54

View modes

Translation

Translation disclaimer

This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: 1) Can the CRA confirm that the calculation of the principal residence exemption for vacant land is based on the years designated as principal residence? 2) If so, can CRA accept a different calculation method?

Position: 1) In the given situation, yes. 2) No.

Reasons: 1) Wording of the Act. 2) No provision in the Act to this effect.

FEDERAL TAX ROUNDTABLE, OCTOBER 7, 2021
APFF CONFERENCE 2021

Question 15

Principal Residence Exemption

Setting the scene

An individual purchased a vacant lot in 1991 of 5,000 square metres.
He built a house on it in 2000, 10 years later.
This house then became his principal residence until its disposition in 2020.

Analysis

At the time of sale, the taxpayer may designate the building (residence and land) as a principal residence for the years 2000 to 2020. The capital gain attributable to the land prior to the construction of the residence, i.e. the 10-year period from 1990 to 1999, would then be taxable. Thus, assuming the capital gain attributable to the land is $500,000 at the time of sale, $350,000 (21/30 * $500,000) would be exempt and the remaining $150,000 would be taxable as a capital gain.

The current rules have the effect of spreading the increase in value of the land linearly over the number of years of ownership. However, given the recent and significant increase in the value of land, those rules may result in the taxation of a much higher capital gain than if the gain had been taxed on the basis of the actual value in 2000, when the land began to be used as a principal residence.

Questions to the CRA

a) Can the CRA confirm that the calculation of the exempt amount is based on the years designated as the principal residence, as described above?

b) If so, can the CRA accept an alternative method that allows the taxpayer to be taxed on the actual gain accrued on the land at the time the house was built in 2000, in order to exempt the actual gain accrued on the land from that time until the sale of the residence?

CRA Response

Paragraph 40(2)(b) generally allows an individual to reduce the gain otherwise determined from the disposition of a property that was the individual's principal residence at any time after the acquisition date by the number of years that the property was the individual's principal residence.

According to that paragraph, the amount that may reduce an individual's otherwise determined gain is calculated according to, inter alia, the formula B / C.

Element B refers to the number one plus the number of taxation years that end after the acquisition date for which the property was the individual's principal residence and during which the individual was resident in Canada. Element C refers to the total number of years after the acquisition date during which the individual owned the property.

Section 54 defines "principal residence" as, inter alia, a housing unit owned, whether jointly with another person or otherwise, in the year by an individual and ordinarily inhabited by the individual, the individual's spouse or common-law partner or former spouse or common-law partner, or a child of the individual. Paragraph (e) of that definition provides that an individual's principal residence for a taxation year is deemed to include the land subjacent to the housing unit and such portion of any immediately contiguous land as can reasonably be regarded as contributing to the use and enjoyment of the housing unit as a residence. However, where the total area of the subjacent land and of that portion exceeds one-half hectare, the excess shall be deemed not to have contributed to the use and enjoyment of the housing unit as a residence unless the taxpayer establishes that it was necessary to such use and enjoyment.

In a situation where an individual acquires land in one taxation year and constructs a housing unit thereon in a subsequent year, the CRA's long-standing position is set out in paragraph 2.29 of Income Tax Folio S1-F3-C2 (footnote 1), namely that in such a situation the property cannot be designated as the individual's principal residence for the years preceding the year in which the individual, the individual's spouse or common-law partner, the individual's former spouse or common-law partner, or the individual's child begins to ordinarily inhabit the dwelling.

Consequently, the years in which land is vacant are not included in the description of B in the formula in paragraph 40(2)(b), whereas all years from the year in which the individual acquired the vacant land are included in the description of C in that same formula. It is possible, therefore, that on the subsequent disposition of the property, where the property is land that has been vacant for certain years, that the principal residence exemption will eliminate only a portion of the gain otherwise determined.

There is no provision in the Income Tax Act that allows for a different calculation of the amount that may reduce the gain otherwise determined for purposes of the principal residence exemption in this situation. The CRA is responsible for administering the Income Tax Act as passed by Parliament and cannot go beyond the provisions included therein.

Lyne Gélinas
(438) 334-3528
October 7, 2021
2021-090105

FOOTNOTES

Due to our system requirements, footnotes contained in the original document are reproduced below:

1 CANADA REVENUE AGENCY, Income Tax Folio S1-F3-C2, "Principal Residence", July 25, 2019.

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: 1) L’ARC peut-elle confirmer que le calcul de l’exemption pour résidence principale dans le cas d’un terrain vacant se fait en fonction des années désignées à titre de résidence principale? 2) Le cas échéant, l’ARC peut-elle accepter une méthode de calcul différente? / 1) Can the CRA confirm that the calculation of the principal residence exemption for vacant land is based on the years designated as principal residence? 2) If so, can CRA accept a different calculation method?

Position Adoptée: 1) Dans la situation soumise, oui. 2) Non. / 1) In the given situation, yes. 2) No.

Raisons: 1) Libellé de la Loi. 2) Aucune disposition dans la Loi à cet effet. / 1) Wording of the Act. 2) No provision in the Act to this effect.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 7 OCTOBRE 2021

APFF - CONGRÈS 2021

15. Exemption pour résidence principale

Mise en situation

Un particulier achète un terrain vacant en 1991 de 5 000 mètres carrés.
Il y construit une maison en 2000, soit 10 ans plus tard.
Cette maison devient alors sa résidence principale et ce, jusqu’à la disposition en 2020.

Analyse

Au moment de la vente, le contribuable peut désigner l’immeuble (résidence et terrain) à titre de résidence principale pour les années 2000 à 2020. Le gain en capital attribuable au terrain avant la construction de la résidence, soit la période de 10 ans s’échelonnant de 1990 à 1999, serait alors imposable. Ainsi, en supposant que la plus-value attribuable au terrain s’élève à 500 000 $ au moment de la vente, un montant de 350 000 $ (21/30 * 500 000 $) serait exempté et la balance de 150 000 $ serait imposable à titre de gain en capital.

Les règles actuelles ont pour effet de répartir l’augmentation de valeur du terrain de façon linéaire sur le nombre d’années de détention. Or, considérant l’augmentation récente et importante de la valeur des terrains, ces règles peuvent entraîner l’imposition d’un gain en capital beaucoup plus élevé que si ce gain avait été imposé en fonction de la valeur réelle en 2000, au moment où le terrain a commencé à être utilisé comme résidence principale.

Questions à l’ARC

a) L’ARC peut-elle confirmer que le calcul du montant exempté se fait en fonction des années désignées à titre de résidence principale, comme décrit précédemment?

b) Le cas échéant, l’ARC peut-elle accepter une méthode alternative permettant au contribuable de s’imposer sur le gain réel accumulé sur le terrain au moment de la construction de la maison en 2000, afin d’exempter le gain réel accumulé sur le terrain depuis ce moment jusqu’à la vente de la résidence?

Réponse de l’ARC

De façon générale, l’alinéa 40(2)b) L.I.R. permet à un particulier de réduire le gain déterminé par ailleurs qu’il a tiré de la disposition d’un bien qui était sa résidence principale à un moment donné après sa date d’acquisition en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le bien était sa résidence principale.

Selon cet alinéa, le montant pouvant réduire le gain déterminé par ailleurs d’un particulier est calculé en fonction notamment de la formule B / C.

L’élément B réfère au nombre un plus le nombre d’années d’imposition qui se terminent après la date d’acquisition pour lesquelles le bien était la résidence principale du particulier et au cours desquelles celui-ci résidait au Canada. L’élément C réfère au nombre d’années total après la date d’acquisition au cours desquelles le particulier était propriétaire du bien.

L’article 54 L.I.R. définit « résidence principale » comme étant, entre autres, un logement dont un particulier est propriétaire conjointement avec une autre personne ou autrement et qui est normalement habité par le particulier, par son époux ou conjoint de fait ou ex-époux ou ancien conjoint de fait ou par un enfant du particulier. L’alinéa e) de cette définition précise que la résidence principale d’un particulier pour une année d’imposition est réputée comprendre le fonds de terre sous-jacent au logement ainsi que la partie du fonds de terre adjacent qu’il est raisonnable de considérer comme facilitant l’usage du logement comme résidence. Toutefois, dans le cas où la superficie totale du fonds de terre sous-jacent et de la partie facilitant l’usage du logement excède un demi-hectare, l’excédent est réputé faciliter l’usage du logement comme résidence seulement si le contribuable établit que cet excédent était nécessaire à cet usage.

Dans la situation où un particulier acquiert un fonds de terre au cours d’une année d’imposition et y construit un logement au cours d’une année ultérieure, la position de longue date de l’ARC est indiquée au numéro 2.29 du Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2 (footnote 1) , à savoir que, dans une telle situation, le bien ne peut pas être désigné comme étant la résidence principale du particulier pour les années qui précèdent l’année au cours de laquelle le particulier, son époux ou conjoint de fait, son ex-époux ou ex-conjoint de fait, ou son enfant commence à normalement habiter le logement.

Par conséquent, les années où un terrain est vacant ne sont pas incluses à l’élément B de la formule de l’alinéa 40(2)b) L.I.R. alors que toutes les années à compter de celle au cours de laquelle le particulier a acquis le fonds de terre vacant figurent à l’élément C de cette même formule. Il se peut donc qu’au moment de la disposition ultérieure du bien, lorsque ce bien est un fonds de terre qui a été vacant pour certaines années, que l’exemption pour résidence principale n’élimine qu’une partie du gain déterminé par ailleurs.

Aucune disposition de la Loi de l’impôt sur le revenu ne permet dans la présente situation de calculer différemment le montant pouvant réduire le gain déterminé par ailleurs aux fins de l’exemption pour résidence principale. L’ARC est responsable de l’application de la Loi de l’impôt sur le revenu telle qu’elle a été adoptée par le Parlement et ne peut aller au-delà des dispositions qui y sont incluses.

Lyne Gélinas
(438) 334-3528
Le 7 octobre 2021
2021-090105

FOOTNOTES

En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :

1 AGENCE DU REVENU DU CANADA, Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, « Résidence principale », 25 juillet 2019.

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 40 - Subsection 40(2) - Paragraph 40(2)(g)

the s. 40(2)(g) formula can be prejudicial where there is delayed home construction on vacant land

An individual held vacant land from 1990 to 1999 and then occupied a new home constructed thereon as the individual’s principal residence from 2000 to the property’s sale in 2020. Even if most of the appreciation in the property occurred after 2000, the effect of the formula in s. 40(2)(b) is to apportion the gain on a straight-line basis. Is this correct and, if so, could CRA accept an alternative method of taxing the taxpayer only on the gain on the land that had accrued up to 2000?

CRA responded:

[T]he years in which land is vacant are not included in the description of B in the formula in paragraph 40(2)(b), whereas all years from the year in which the individual acquired the vacant land are included in the description of C in that same formula. It is possible, therefore, that on the subsequent disposition of the property, where the property is land that has been vacant for some of the years, that the principal residence exemption will eliminate only a portion of the gain otherwise determined.

There is no provision … that allows for a different calculation … in this situation.

You are here

7 October 2021 APFF Roundtable Q. 15, 2021-0901051C6 F - Exemption pour résidence principale

View modes

Translation disclaimer