Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: 1) L’ARC peut-elle confirmer que le calcul de l’exemption pour résidence principale dans le cas d’un terrain vacant se fait en fonction des années désignées à titre de résidence principale? 2) Le cas échéant, l’ARC peut-elle accepter une méthode de calcul différente? / 1) Can the CRA confirm that the calculation of the principal residence exemption for vacant land is based on the years designated as principal residence? 2) If so, can CRA accept a different calculation method?
Position Adoptée: 1) Dans la situation soumise, oui. 2) Non. / 1) In the given situation, yes. 2) No.
Raisons: 1) Libellé de la Loi. 2) Aucune disposition dans la Loi à cet effet. / 1) Wording of the Act. 2) No provision in the Act to this effect.
TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 7 OCTOBRE 2021
APFF - CONGRÈS 2021
15. Exemption pour résidence principale
Mise en situation
- Un particulier achète un terrain vacant en 1991 de 5 000 mètres carrés.
- Il y construit une maison en 2000, soit 10 ans plus tard.
- Cette maison devient alors sa résidence principale et ce, jusqu’à la disposition en 2020.
Analyse
Au moment de la vente, le contribuable peut désigner l’immeuble (résidence et terrain) à titre de résidence principale pour les années 2000 à 2020. Le gain en capital attribuable au terrain avant la construction de la résidence, soit la période de 10 ans s’échelonnant de 1990 à 1999, serait alors imposable. Ainsi, en supposant que la plus-value attribuable au terrain s’élève à 500 000 $ au moment de la vente, un montant de 350 000 $ (21/30 * 500 000 $) serait exempté et la balance de 150 000 $ serait imposable à titre de gain en capital.
Les règles actuelles ont pour effet de répartir l’augmentation de valeur du terrain de façon linéaire sur le nombre d’années de détention. Or, considérant l’augmentation récente et importante de la valeur des terrains, ces règles peuvent entraîner l’imposition d’un gain en capital beaucoup plus élevé que si ce gain avait été imposé en fonction de la valeur réelle en 2000, au moment où le terrain a commencé à être utilisé comme résidence principale.
Questions à l’ARC
a) L’ARC peut-elle confirmer que le calcul du montant exempté se fait en fonction des années désignées à titre de résidence principale, comme décrit précédemment?
b) Le cas échéant, l’ARC peut-elle accepter une méthode alternative permettant au contribuable de s’imposer sur le gain réel accumulé sur le terrain au moment de la construction de la maison en 2000, afin d’exempter le gain réel accumulé sur le terrain depuis ce moment jusqu’à la vente de la résidence?
Réponse de l’ARC
De façon générale, l’alinéa 40(2)b) L.I.R. permet à un particulier de réduire le gain déterminé par ailleurs qu’il a tiré de la disposition d’un bien qui était sa résidence principale à un moment donné après sa date d’acquisition en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le bien était sa résidence principale.
Selon cet alinéa, le montant pouvant réduire le gain déterminé par ailleurs d’un particulier est calculé en fonction notamment de la formule B / C.
L’élément B réfère au nombre un plus le nombre d’années d’imposition qui se terminent après la date d’acquisition pour lesquelles le bien était la résidence principale du particulier et au cours desquelles celui-ci résidait au Canada. L’élément C réfère au nombre d’années total après la date d’acquisition au cours desquelles le particulier était propriétaire du bien.
L’article 54 L.I.R. définit « résidence principale » comme étant, entre autres, un logement dont un particulier est propriétaire conjointement avec une autre personne ou autrement et qui est normalement habité par le particulier, par son époux ou conjoint de fait ou ex-époux ou ancien conjoint de fait ou par un enfant du particulier. L’alinéa e) de cette définition précise que la résidence principale d’un particulier pour une année d’imposition est réputée comprendre le fonds de terre sous-jacent au logement ainsi que la partie du fonds de terre adjacent qu’il est raisonnable de considérer comme facilitant l’usage du logement comme résidence. Toutefois, dans le cas où la superficie totale du fonds de terre sous-jacent et de la partie facilitant l’usage du logement excède un demi-hectare, l’excédent est réputé faciliter l’usage du logement comme résidence seulement si le contribuable établit que cet excédent était nécessaire à cet usage.
Dans la situation où un particulier acquiert un fonds de terre au cours d’une année d’imposition et y construit un logement au cours d’une année ultérieure, la position de longue date de l’ARC est indiquée au numéro 2.29 du Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2 (footnote 1) , à savoir que, dans une telle situation, le bien ne peut pas être désigné comme étant la résidence principale du particulier pour les années qui précèdent l’année au cours de laquelle le particulier, son époux ou conjoint de fait, son ex-époux ou ex-conjoint de fait, ou son enfant commence à normalement habiter le logement.
Par conséquent, les années où un terrain est vacant ne sont pas incluses à l’élément B de la formule de l’alinéa 40(2)b) L.I.R. alors que toutes les années à compter de celle au cours de laquelle le particulier a acquis le fonds de terre vacant figurent à l’élément C de cette même formule. Il se peut donc qu’au moment de la disposition ultérieure du bien, lorsque ce bien est un fonds de terre qui a été vacant pour certaines années, que l’exemption pour résidence principale n’élimine qu’une partie du gain déterminé par ailleurs.
Aucune disposition de la Loi de l’impôt sur le revenu ne permet dans la présente situation de calculer différemment le montant pouvant réduire le gain déterminé par ailleurs aux fins de l’exemption pour résidence principale. L’ARC est responsable de l’application de la Loi de l’impôt sur le revenu telle qu’elle a été adoptée par le Parlement et ne peut aller au-delà des dispositions qui y sont incluses.
Lyne Gélinas
(438) 334-3528
Le 7 octobre 2021
2021-090105
FOOTNOTES
En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :
1 AGENCE DU REVENU DU CANADA, Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, « Résidence principale », 25 juillet 2019.
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