Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: Dans divers scénarios, est-ce qu’un copropriétaire peut demander l’exemption pour résidence principale à l’égard d’un espace de stationnement détenu avec une unité dans un immeuble en copropriété divise? / In various scenarios, whether or not the principal residence exemption may be claimed by a co-owner in respect of a parking space held with a unit of an immovable in a divided co-ownership.
Position Adoptée: Nous sommes prêts à accepter qu’un Stationnement qui facilite l’usage de l’Unité pourrait être une composante du logement et à ce titre se qualifier comme «résidence principale» telle que définie à l’article 54 dans la mesure où toutes les autres conditions prévues à cette définition sont respectées. Toutefois, dans le cas d’un Condominium, en plus de la présence de faits pertinents nous permettant de conclure que le Stationnement pourrait être considéré comme faciliter l’usage de l’Unité, nous exigerons que le lot du Stationnement fasse partie des parties privatives ou des parties communes de l’immeuble qui comprend l’Unité, le tout selon la déclaration de copropriété de cet immeuble. L’Unité et le Stationnement devront être la propriété de la même personne. / We can accept that a parking space that is regarded as contributing to the use and enjoyment of the Unit could be a part of a housing unit and as such could qualify as a "principal residence" as defined in section 54 to the extent that all the other requirements of this definition are met. However, in the case of a Condominium, in addition to the presence of relevant facts which allow us to conclude that the parking space could be considered to contribute to the use and enjoyment of the Unit, we will require that the parking space lot is part of the private portions or common portions of the immovable that includes the Unit, all according to the declaration of the divided co-ownership of this immovable. The Unit and the parking space have to be owned by the same person.
Raisons: Définition de résidence principale à l'article 54 / Definition of principal residence at section 54
XXXXXXXXXX
Anne Dagenais
Avocate, M. Fisc., B.A.A.
2015-059037
Le 10 juin 2016
Madame XXXXXXXXXX,
Objet : Résidence principale
La présente est en réponse à votre courriel du 28 mai 2015. Vous désirez savoir s’il est possible de bénéficier de l’exemption pour résidence principale à l’égard d’un espace de stationnement («Stationnement») détenu avec une unité de logement («Unité») dans un immeuble en copropriété divise («Condominium»).
Tous les renvois législatifs sont des renvois aux dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu («Loi»).
Mise en situation
Un particulier détient une Unité dans un Condominium («Copropriétaire»). L’acquisition d’une Unité peut inclure un ou plusieurs Stationnements.
Dans certains cas, le Stationnement constitue une partie privative du Condominium détenue par le Copropriétaire. Dans d’autres cas, le Stationnement est plutôt une partie commune réservée à l’usage restreint du Copropriétaire.
Le Stationnement est une construction en surface ou une partie de la bâtisse et ne comprend pas le sol sous-jacent au Stationnement ou de la bâtisse. Nous tenons pour acquis que les ventes prévues aux scénarios sont permises par la déclaration de copropriété de l’immeuble comprenant l’Unité et par les dispositions générales du Code civil du Québec en matière de copropriété.
Questions
Vous demandez à l’égard de quatre scénarios, si un Copropriétaire peut bénéficier de l’exemption pour résidence principale lors de la vente d’un Stationnement, et ce, que le Copropriétaire le détienne comme partie privative ou comme partie commune réservée à l’usage restreint. Les scénarios sont les suivants :
1) Un Copropriétaire vend son Unité et un Stationnement à un même acheteur.
2) Un Copropriétaire vend son Unité et deux Stationnements à un même acheteur.
3) Un Copropriétaire qui détient un Stationnement vend uniquement ce Stationnement à un autre Copropriétaire.
4) Un Copropriétaire qui détient deux Stationnements vend uniquement un Stationnement à un autre Copropriétaire.
Votre opinion
Nous comprenons que vous êtes d’avis que, dans ces scénarios, un Stationnement est soit un fonds de terre sous-jacent au logement, soit un fonds de terre adjacent qu’il est raisonnable de considérer comme facilitant l’usage du logement comme résidence. En conséquence, vous êtes d’avis qu’un Stationnement se qualifie de «résidence principale» en raison de l’application de l’alinéa 54e) de la définition de cette expression.
Nos commentaires
La présente interprétation technique offre des commentaires généraux sur des dispositions contenues dans la Loi et d’autres lois connexes, le cas échéant. Elle n’a pas pour but de confirmer le traitement fiscal relativement à une situation donnée concernant un contribuable en particulier, mais plutôt de vous aider à le déterminer. Notre direction ne confirme le traitement fiscal relatif aux opérations données d’un contribuable en particulier que dans le cadre d’une demande de décision anticipée telle que décrite dans la circulaire d’information IC 70-6R6, Décisions anticipées en matière d’impôt sur le revenu.
L’alinéa 40(2)b) permet, de façon générale, que le gain calculé par ailleurs, que le contribuable a tiré de la disposition de tout bien qui était sa résidence principale à une date quelconque après sa date d’acquisition, puisse être éliminé ou réduit en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le bien était la résidence principale du contribuable.
L’expression «résidence principale» est définie à l’article 54. Selon cette définition, la résidence principale d’un contribuable pour une année d’imposition peut notamment être un logement dont le contribuable est propriétaire au cours de l’année conjointement avec une autre personne ou autrement.
Par ailleurs, l’alinéa e) de cette définition prévoit notamment que la résidence principale est réputée comprendre le fonds de terre sous-jacent au logement ainsi que la partie du fonds de terre adjacent qu’il est raisonnable de considérer comme facilitant l’usage du logement comme résidence.
Aux fins de cet alinéa, il faut déterminer ce qu’on entend par fonds de terre sous-jacent et adjacent lorsqu’un particulier détient une Unité dans un Condominium avec un Stationnement. Nous sommes d’avis que dans une telle situation, le fonds de terre sous-jacent et adjacent s’entend du «sol» sous-jacent et adjacent au Condominium. Par conséquent, nous sommes d’avis que l’alinéa e) de la définition de «résidence principale» à l’article 54 ne s’appliquerait pas au Stationnement pour désigner le Stationnement comme une «résidence principale». Cette opinion s’applique que le Stationnement soit détenu comme partie privative ou comme partie commune réservée à l’usage restreint du Copropriétaire.
Ainsi, le Stationnement sera visé par la définition de «résidence principale» selon la définition de cette expression à l’article 54 que si le Stationnement est une composante du logement.
Le terme «logement» n’est pas défini dans la Loi. Nous sommes cependant d’avis qu’un Stationnement ne peut à lui seul, être considéré comme un logement.
Le numéro 2.7 du folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale (footnote 1), indique qu’un logement peut comprendre, entre autres, une maison ou un immeuble en copropriété.
Dans le cas d’un Condominium, selon une approche textuelle, contextuelle et téléologique, nous sommes prêts à accepter qu’un Stationnement qui facilite l’usage du logement est une composante de ce logement aux fins de la définition de «résidence principale» à l’article 54. La question de savoir si un stationnement facilite l’usage d’un logement en est une de fait et chaque cas doit être analysé à partir de ses particularités. Nous ne pouvons pas nous prononcer sur une situation spécifique dans le cadre d’une demande d’interprétation.
Dans le cas d’un Condominium, en plus de la présence de faits pertinents nous permettant de conclure que le Stationnement pourrait être considéré comme facilitant l’usage de l’Unité, nous exigerons que le lot du Stationnement fasse partie des parties privatives ou des parties communes de l’immeuble qui comprend l’Unité, le tout selon la déclaration de copropriété de cet immeuble. L’Unité et le Stationnement devront être la propriété de la même personne.
Conséquemment, si le Stationnement facilite l’usage de l’Unité et si le lot du Stationnement fait partie des parties privatives ou des parties communes réservée à l’usage restreint de l’immeuble qui comprend l’Unité, il pourrait être une composante du logement et à ce titre se qualifier comme «résidence principale» telle que définie à l’article 54 dans la mesure où toutes les autres conditions prévues à cette définition sont respectées. Le contribuable devra alors effectuer une désignation valide de «résidence principale» pour l’Unité qui comprend le Stationnement (footnote 2).
Par ailleurs, la Section de première instance de la Cour fédérale (footnote 3) a établi que la résidence principale d’un particulier peut être fondée sur plus d’un lot. Conséquemment, le seul fait que le Stationnement soit détenu sur un lot distinct n’empêche pas en soi le Stationnement d’être une composante du logement et à ce titre se qualifier comme «résidence principale» telle que définie à l’article 54 pourvu que toutes les autres conditions soient satisfaites.
De plus, le seul fait qu’un Copropriétaire vende uniquement un Stationnement à un autre Copropriétaire n’empêche pas automatiquement le Stationnement qui est une composante du logement de se qualifier.
Nous tenons aussi à souligner que la désignation de «résidence principale» se rapporte à l’Unité. Par conséquent, lorsqu’un Copropriétaire disposera éventuellement de son Unité, celle-ci sera également reconnue comme sa «résidence principale» pour les années d’imposition pour lesquelles la désignation mentionnée ci-dessus aura été effectuée. Dans cette situation, le Copropriétaire (ou, pour les années suivant l’année d’imposition 1981, le Copropriétaire ou un autre membre de son unité familiale) ne pourra désigner aucun autre logement comme «résidence principale» pour ces années-là.
Les opinions que nous exprimons dans la présente lettre visent des situations en général. Dans une situation spécifique, ces opinions ont pour objectif de vous aider à déterminer le traitement fiscal approprié. Compte tenu qu’il peut exister une multitude de situations en lien avec des Condominiums, nous ne pouvons pas nous prononcer sur une situation spécifique dans le cadre d’une demande d’interprétation.
Veuillez agréer, Madame, nos salutations distinguées.
Michel Lambert, CPA, CA, M. Fisc.
Gestionnaire
Section des entreprises et du revenu d’emploi
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative
et des affaires réglementaires
FOOTNOTES
En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :
1 Agence du revenu du Canada, Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale.
2 Cette désignation est requise selon l’alinéa c) de la définition de «résidence principale» à l’article 54.
3 Fourt v. The Queen 91 DTC 5631 (Cour Fédérale, section de première instance).
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