17 October 2014 Internal T.I. 2014-0535121I7 F - Hypothèque et créance irrécouvrable

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: 1) Lorsqu'un contribuable détenant une créance hypothécaire secondaire ne peut reprendre le bien et n'est pas remboursé non plus par le créancier détenant la créance hypothécaire principale, est-ce que le contribuable peut réclamer une perte pour mauvaise créance en vertu du paragraphe 50(1)? / When a taxpayer who owns a secondary mortgage cannot take the property back and is not reimbursed by the primary mortgagee, can this taxpayer claim a loss on bad debt under subsection 50(1)?
2) Est-ce que la définition de créances irrécouvrables dans le guide « T4037 - Gains en capital » doit être modifiée? / Should the definition of bad debts in the guide "T4037 – Capital Gains" be modified?

Position Adoptée: 1) Non / No 2) Non / No

Raisons: La créance n'est pas encore irrécouvrable puisque le contribuable n'a pas épuisé tous les recours légaux qui s'offrent à lui. / The debt is not bad yet since the taxpayer has not exhausted all legal means of collection.

Le 17 octobre 2014

Hypothèque secondaire et créance irrécouvrable

Cette Note de service fait suite à votre courriel du 26 mai 2014 dans laquelle vous demandez si, nous devrions modifier la définition de « Créances irrécouvrables » à la page 22 du guide T4037 Gains en capital 2013 (« Guide »), pour inclure dans cette définition les dettes hypothécaires impayées lorsqu'aucun bien n'a été repris ou saisie.

Tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (la « Loi »).

Plus précisément, votre question vient d'un courriel que vous avez reçu d'une agente d'un de nos centres d'appels décrivant une situation impliquant un contribuable (« Courtier ») qui est un courtier immobilier. Vous nous indiquez que, dans le but de faciliter la vente d'une propriété à un de ses clients (« Acheteur »), Courtier a consenti à Acheteur une créance hypothécaire de 2e rang pour la différence entre le prix de vente demandé et le financement accordé à Acheteur. Courtier et Acheteur n'ont aucun lien de dépendance. Quelque temps plus tard, Acheteur n'a pas remboursé la totalité de la créance hypothécaire de 2e rang à Courtier, ce dernier n'a pas saisi la propriété et n'a reçu aucun montant du créancier hypothécaire principal (« Créancier »). Vous nous indiquez aussi qu'Acheteur n'a pas déclaré faillite.

Selon votre interprétation de la définition de créances irrécouvrables dans le Guide, vous croyez que les créances hypothécaires sont exclues alors cela empêche Courtier de faire le choix en vertu de 50(1) et de ce fait, déclarer une perte en capital.

Nos commentaires

Pour répondre à votre question, nous commencerons par discuter du traitement d'une créance irrécouvrable dans le contexte d'une créance hypothécaire et par la suite, nous adresserons la définition de créances irrécouvrables dans le Guide. Tout d'abord, dans la situation décrite, Courtier est un résident du Québec alors nous présumons que la créance hypothécaire de 2e rang en question est une hypothèque au sens de l'article 2660 du Code Civil du Québec, qui indique que:

L'hypothèque est un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, affecté à l'exécution d'une obligation; elle confère au créancier le droit de suivre le bien en quelques mains qu'il soit, de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendre et d'être alors préféré sur le produit de cette vente suivant le rang fixé dans le présent code.

Nous présumons également que la propriété hypothéquée n'a pas été disposée, soit par Acheteur ou Créancier. Finalement, nous présumons que Courtier n'a pas d'entreprise de prêts d'argent, mais que la créance hypothécaire de 2e rang porte intérêts et qu'elle est une immobilisation pour ce dernier.

Traitement de la créance irrécouvrable

Généralement, pour considérer un montant à recevoir comme irrécouvrable, le créancier doit avoir épuisé tous les recours légaux qui s'offrent à lui pour récupérer la somme qui lui est due. Dans le cas d'une créance hypothécaire, le créancier hypothécaire est en droit de saisir ou de vendre le bien hypothéqué.

L'alinéa 50(1)a) édicte que lorsqu'un contribuable établit qu'une créance qui lui est due à la fin d'une année d'imposition (autre qu'une créance qui lui serait due du fait de la disposition d'un bien à usage personnel) s'est révélée être au cours de l'année une créance irrécouvrable, le contribuable est réputé avoir disposé de la créance à la fin de l'année pour un produit nul et l'avoir acquise de nouveau immédiatement après la fin de l'année à un coût nul, à condition qu'il fasse un choix, dans sa déclaration de revenus pour l'année. Donc, Courtier pourrait déclarer une perte en capital pour l'année si le choix est fait dans l'année où la créance hypothécaire devient une créance irrécouvrable.

De plus, en vertu du sous-alinéa 40(2)g)(ii), une perte résultant d'une créance est réputée nulle sauf si la créance a été acquise par le contribuable en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien, ou en contrepartie de la disposition d'une immobilisation en faveur d'une personne avec qui le contribuable n'avait aucun lien de dépendance. Selon notre compréhension des faits, les exceptions sont satisfaites alors la perte de Courtier ne serait pas réputée nulle en vertu du sous-alinéa 40(2)g)(ii).

En l'espèce, nous sommes d'avis que puisque Courtier n'a pas exercé tous ses droits et recours en vertu du Code Civil du Québec, la créance hypothécaire n'est pas devenue irrécouvrable. Par conséquent, Courtier ne peut pas effectuer un choix en vertu du paragraphe 50(1) pour cette créance et aucune perte en capital ne sera établie à la fin de l'année.

Guide T4037- Gains en capital 2013

L'expression « créance irrécouvrable » n'est pas définie dans la Loi et la question de savoir si une créance est irrécouvrable en est une de fait. Cependant, le Guide définit les créances irrécouvrables à la page 22 comme « une somme qui vous est due (autres qu'une dette hypothécaire ou une dette résultant d'un contrat de vente conditionnelle) devient une créance irrécouvrable si, malgré tous vos efforts, elle demeure impayée.». Nous considérons que la parenthèse a pour but de référer les lecteurs aux autres sections du Guide qui traitent en détail de ces sujets. Cela étant dit et à la lumière de l'analyse ci-dessus, nous concluons qu'il n'est pas nécessaire de modifier la définition de « Créances irrécouvrables » dans le Guide. Veuillez noter que cette lettre n'a pas pour but de réviser le Guide et que nos commentaires s'appliquent seulement à la définition de « Créances irrécouvrables » à la page 22.

En espérant que ces commentaires vous seront utiles, nous vous prions d'agréer, Madame, l'expression de nos sentiments distingués.

Stéphane Charette, CPA, CMA, MBA
Gestionnaire intérimaire
Division des entreprises et du revenu d'emploi
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative
et des affaires réglementaires