17 October 2014 Internal T.I. 2014-0535121I7 F - Hypothèque et créance irrécouvrable

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50(2) 40(1) 50(1) 40(2)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Second hypothec and bad debt

Our comments

Treatment of Bad Debt

Guide T4037- Capital Gains 2013

Principal Issues: When a taxpayer who owns a secondary mortgage cannot take the property back and is not reimbursed by the primary mortgagee, can this taxpayer claim a loss on bad debt under subsection 50(1)?
2) Should the definition of bad debts in the guide "T4037 Capital Gains" be modified?

Position: 1) No 2) No

Reasons: The debt is not bad yet since the taxpayer has not exhausted all legal means of collection.

October 17, 2014

Ms. Martine Gautreau
Technical Support Section for Local Offices
Telephone Services Programs Division
Taxpayer Services Directorate
Canada Revenue Agency

c.c. Monsieur Yves Thivierge
Canada Revenue Agency

Income Tax Rulings Directorate
Isabelle Brulotte, CPA, CA
613-957-2046

2014-053512

Second hypothec and bad debt

This memo follows up on your e-mail of May 26, 2014, asking whether we should change the definition of "Bad Debt" on page 22 of Guide T4037 Capital Gains 2013 ("Guide") to include, in this definition, unpaid hypothec debts where no property has been repossessed or seized.

All statutory references herein are references to the provisions of the Income Tax Act (the "Act").

Specifically, your question comes from an email you received from an agent at one of our call centers describing a situation involving a taxpayer who is a real estate broker ("Broker"). You indicated that in order to facilitate the sale of a property to one of its customers ("Purchaser"), Broker had agreed to provide Purchaser with a 2^nd hypothec for the difference between the sale price charged and the financing granted to Purchaser. Broker and Purchaser deal at arm's length. Sometime later, Purchaser did not repay the entire 2^nd hypothec to Broker, the latter did not seize the property and did not receive any amount from the first hypothecary creditor ("Creditor"). You also indicated that the Purchaser has not declared bankruptcy.

According to your interpretation of the definition of bad debts in the Guide, you believe that hypothecary debts are excluded, which prevents Broker from making the election under 50(1) and thereby reporting a capital loss.

Our comments

To answer your question, we will begin by discussing the treatment of a bad debt in the context of a hypothecary loan and then we will address the definition of bad debts in the Guide. First, in the situation described, Broker is a resident of Quebec, so we have assumed that the 2^nd hypothec in question is a hypothec within the meaning of section 2660 of the Civil Code of Québec, which states that:

A hypothec is a real right on movable or immovable property made liable for the performance of an obligation. It confers on the creditor the right to follow the property into whatever hands it may come, to take possession of it, to take it in payment, to sell it or to cause it to be sold and thus to have a preference upon the proceeds of the sale, according to the rank as determined in this Code.

We also assume that the hypothecated property was not disposed of either by Purchaser or Creditor. Finally, we have assumed that Broker does not have a money lending business but that the 2^nd hypothec carries interest and is a capital property for the latter.

Treatment of Bad Debt

Generally, to consider an amount receivable as uncollectible, the creditor must have exhausted all available legal remedies to recover the amount owed. In the case of a hypothecary debt, the hypothecary creditor is entitled to seize or sell the hypothecated property.

Paragraph 50(1)(a) provides that where a debt owing to a taxpayer at the end of a taxation year (other than a debt owing to the taxpayer in respect of the disposition of personal-use property) is established by the taxpayer to have become a bad debt in the year, the taxpayer is deemed to have disposed of the debt at the end of the year for proceeds equal to nil and to have reacquired it immediately after the end of the year at a cost equal to nil, provided that the taxpayer makes an election in the taxpayer’s tax return for the year. Therefore, Broker may report a capital loss for the year if the election is made in the year in which the hypothecary debt loan becomes an unrecoverable debt.

In addition, under subparagraph 40(2)(g)(ii), a loss from a receivable is deemed to be nil unless the debt was acquired by the taxpayer for the purpose of gaining or producing income from a business or property or as consideration for the disposition of capital property to a person with whom the taxpayer was dealing at arm’s length. Based on our understanding of the facts, the exceptions are satisfied so that the Broker loss would not be deemed to be nil under subparagraph 40(2)(g)(ii).

In this case, we are of the view that since Broker has not exercised all its rights and remedies under the Civil Code of Québec, the hypothecary debt has not become irrecoverable. As a result, Broker cannot make an election under subsection 50(1) for this receivable and no capital loss will be determined at the end of the year.

Guide T4037- Capital Gains 2013

The term "bad debt" is not defined in the Act and the question of whether a debt is irrecoverable is a question of fact. However, the Guide defines bad debts on page 22 stating "[i]f a debt is owed to you (other than a debt under a hypothec or a debt resulting from a conditional sales agreement), and it remains unpaid after you have exhausted all means to collect it, it becomes a bad debt. We consider that the purpose of the parenthesis is to refer readers to the other sections of the Guide which deal in detail with these topics. Having said that, and in light of the above analysis, we conclude that there is no need to change the definition of "Bad Debt" in the Guide. Please note that this letter is not intended to revise the Guide and that our comments apply only to the definition of "Bad Debt" on page 22.

We hope that our comments will be of assistance.

Best regards,

Stéphane Charette, CPA, CMA, MBA.
Interim Manager
Business and Employment Income Division
Income Tax Rulings Directorate
Legislative Policy and Regulatory Affairs Branch

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Nos commentaires

Traitement de la créance irrécouvrable

Guide T4037- Gains en capital 2013

Principales Questions: 1) Lorsqu'un contribuable détenant une créance hypothécaire secondaire ne peut reprendre le bien et n'est pas remboursé non plus par le créancier détenant la créance hypothécaire principale, est-ce que le contribuable peut réclamer une perte pour mauvaise créance en vertu du paragraphe 50(1)? / When a taxpayer who owns a secondary mortgage cannot take the property back and is not reimbursed by the primary mortgagee, can this taxpayer claim a loss on bad debt under subsection 50(1)?
2) Est-ce que la définition de créances irrécouvrables dans le guide « T4037 - Gains en capital » doit être modifiée? / Should the definition of bad debts in the guide "T4037 Capital Gains" be modified?

Position Adoptée: 1) Non / No 2) Non / No

Raisons: La créance n'est pas encore irrécouvrable puisque le contribuable n'a pas épuisé tous les recours légaux qui s'offrent à lui. / The debt is not bad yet since the taxpayer has not exhausted all legal means of collection.

Le 17 octobre 2014

Madame Martine Gautreau
Section de soutien technique aux bureaux locaux
Division des programmes des services téléphoniques
Direction des services aux contribuables
Agence du Revenu du Canada

c.c. Monsieur Yves Thivierge
Agence du Revenu du Canada 2014-053512

Direction des de l’impôt décisions

Isabelle Brulotte, CPA, CA

613-957-2046

Hypothèque secondaire et créance irrécouvrable

Cette Note de service fait suite à votre courriel du 26 mai 2014 dans laquelle vous demandez si, nous devrions modifier la définition de « Créances irrécouvrables » à la page 22 du guide T4037 Gains en capital 2013 (« Guide »), pour inclure dans cette définition les dettes hypothécaires impayées lorsqu'aucun bien n'a été repris ou saisie.

Tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (la « Loi »).

Plus précisément, votre question vient d'un courriel que vous avez reçu d'une agente d'un de nos centres d'appels décrivant une situation impliquant un contribuable (« Courtier ») qui est un courtier immobilier. Vous nous indiquez que, dans le but de faciliter la vente d'une propriété à un de ses clients (« Acheteur »), Courtier a consenti à Acheteur une créance hypothécaire de 2e rang pour la différence entre le prix de vente demandé et le financement accordé à Acheteur. Courtier et Acheteur n'ont aucun lien de dépendance. Quelque temps plus tard, Acheteur n'a pas remboursé la totalité de la créance hypothécaire de 2e rang à Courtier, ce dernier n'a pas saisi la propriété et n'a reçu aucun montant du créancier hypothécaire principal (« Créancier »). Vous nous indiquez aussi qu'Acheteur n'a pas déclaré faillite.

Selon votre interprétation de la définition de créances irrécouvrables dans le Guide, vous croyez que les créances hypothécaires sont exclues alors cela empêche Courtier de faire le choix en vertu de 50(1) et de ce fait, déclarer une perte en capital.

Nos commentaires

Pour répondre à votre question, nous commencerons par discuter du traitement d'une créance irrécouvrable dans le contexte d'une créance hypothécaire et par la suite, nous adresserons la définition de créances irrécouvrables dans le Guide. Tout d'abord, dans la situation décrite, Courtier est un résident du Québec alors nous présumons que la créance hypothécaire de 2e rang en question est une hypothèque au sens de l'article 2660 du Code Civil du Québec, qui indique que:

L'hypothèque est un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, affecté à l'exécution d'une obligation; elle confère au créancier le droit de suivre le bien en quelques mains qu'il soit, de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendre et d'être alors préféré sur le produit de cette vente suivant le rang fixé dans le présent code.

Nous présumons également que la propriété hypothéquée n'a pas été disposée, soit par Acheteur ou Créancier. Finalement, nous présumons que Courtier n'a pas d'entreprise de prêts d'argent, mais que la créance hypothécaire de 2e rang porte intérêts et qu'elle est une immobilisation pour ce dernier.

Traitement de la créance irrécouvrable

Généralement, pour considérer un montant à recevoir comme irrécouvrable, le créancier doit avoir épuisé tous les recours légaux qui s'offrent à lui pour récupérer la somme qui lui est due. Dans le cas d'une créance hypothécaire, le créancier hypothécaire est en droit de saisir ou de vendre le bien hypothéqué.

L'alinéa 50(1)a) édicte que lorsqu'un contribuable établit qu'une créance qui lui est due à la fin d'une année d'imposition (autre qu'une créance qui lui serait due du fait de la disposition d'un bien à usage personnel) s'est révélée être au cours de l'année une créance irrécouvrable, le contribuable est réputé avoir disposé de la créance à la fin de l'année pour un produit nul et l'avoir acquise de nouveau immédiatement après la fin de l'année à un coût nul, à condition qu'il fasse un choix, dans sa déclaration de revenus pour l'année. Donc, Courtier pourrait déclarer une perte en capital pour l'année si le choix est fait dans l'année où la créance hypothécaire devient une créance irrécouvrable.

De plus, en vertu du sous-alinéa 40(2)g)(ii), une perte résultant d'une créance est réputée nulle sauf si la créance a été acquise par le contribuable en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien, ou en contrepartie de la disposition d'une immobilisation en faveur d'une personne avec qui le contribuable n'avait aucun lien de dépendance. Selon notre compréhension des faits, les exceptions sont satisfaites alors la perte de Courtier ne serait pas réputée nulle en vertu du sous-alinéa 40(2)g)(ii).

En l'espèce, nous sommes d'avis que puisque Courtier n'a pas exercé tous ses droits et recours en vertu du Code Civil du Québec, la créance hypothécaire n'est pas devenue irrécouvrable. Par conséquent, Courtier ne peut pas effectuer un choix en vertu du paragraphe 50(1) pour cette créance et aucune perte en capital ne sera établie à la fin de l'année.

Guide T4037- Gains en capital 2013

L'expression « créance irrécouvrable » n'est pas définie dans la Loi et la question de savoir si une créance est irrécouvrable en est une de fait. Cependant, le Guide définit les créances irrécouvrables à la page 22 comme « une somme qui vous est due (autres qu'une dette hypothécaire ou une dette résultant d'un contrat de vente conditionnelle) devient une créance irrécouvrable si, malgré tous vos efforts, elle demeure impayée.». Nous considérons que la parenthèse a pour but de référer les lecteurs aux autres sections du Guide qui traitent en détail de ces sujets. Cela étant dit et à la lumière de l'analyse ci-dessus, nous concluons qu'il n'est pas nécessaire de modifier la définition de « Créances irrécouvrables » dans le Guide. Veuillez noter que cette lettre n'a pas pour but de réviser le Guide et que nos commentaires s'appliquent seulement à la définition de « Créances irrécouvrables » à la page 22.

En espérant que ces commentaires vous seront utiles, nous vous prions d'agréer, Madame, l'expression de nos sentiments distingués.

Stéphane Charette, CPA, CMA, MBA
Gestionnaire intérimaire
Division des entreprises et du revenu d'emploi
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative
et des affaires réglementaires

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 50 - Subsection 50(1)

second mortgagee not entitled to deduction as it did not exercise its remedies

In order to facilitate a sale, a real estate agent (the "Broker") provided financing to the purchaser by way of a second-ranking hypothec (which was capital property). When the Broker did not receive repayment in full, no action was taken to seize the property, and the property was not sold.

In finding that no write-down could be taken under s. 50(1) as (per the summary) "the debt is not bad yet since the taxpayer has not exhausted all legal means of collection," the Directorate stated (TaxInterpretations translation):

[S]ince the Broker did not exercise all the rights and remedies under the Civil Code of Quebec, the hypothecary debt did not become irrecoverable.

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17 October 2014 Internal T.I. 2014-0535121I7 F - Hypothèque et créance irrécouvrable

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