26 November 2012 External T.I. 2012-0432831E5 F - Dépenses - Immeuble locatif

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: 1) Quel traitement est réservé par la Loi à des frais d'intérêt encourus suite à une hypothèque? 2) Les dépenses encourues pour les réparations de l'immeuble sont-elles courantes ou capitales? 1) How are interest fees attached to a hypothec treated by the ITA? 2) Are expenses to repair a building current or capital?

Position Adoptée: 1) Intérêt peut être déductible; 2) Question de fait; 1) The interest can be deductible; 2) Question of fact.

Raisons: 1) Emprunt est engagé pour tirer un revenu de bien donc intérêt déductible jusqu'à son changement d'usage; 2) Question de fait; 1) Loan is to earn income from property and the interest will be deductible until its change of use; 2) Question of fact.

XXXXXXXXXX

2012-043283
Le 26 novembre 2012 Alexandro Pace, LL.B, J.D.

Madame,

Objet : Dépenses et frais encourus suite à l'acquisition d'un immeuble locatif

Nous vous écrivons en réponse à votre lettre du 6 janvier 2012, concernant le sujet mentionné en rubrique.

Veuillez prendre note que, sauf indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (« Loi »).

Dans votre lettre, vous décrivez la situation suivante :

• Vous et votre conjoint avez acquis un immeuble le XXXXXXXXXX aux fins d'en tirer un revenu de bien;
• L'immeuble fut construit en XXXXXXXXXX;
• Vous et votre conjoint avez emménagé dans cet immeuble en date du XXXXXXXXXX;
• À cette date, l'immeuble a cessé d'être utilisé en vue de générer un revenu de bien;
• Afin d'acquérir l'immeuble, vous avez contracté deux prêts hypothécaires, respectivement un sur votre résidence principale et un sur l'immeuble en question;
• Vous avez entrepris plusieurs réparations majeures sur l'immeuble.

Vous posez les questions suivantes :

1) Quel est le traitement fiscal des frais d'intérêt payés sur les deux prêts hypothécaires contractés?

2) Quel est le traitement fiscal des dépenses encourues pour les réparations à l'immeuble?

ANALYSE

La situation que vous nous soumettez s'apparente à une situation réelle pour laquelle nous ne pouvons vous rendre une opinion définitive. Toutefois, nous sommes en mesure de vous offrir les commentaires généraux suivants qui pourraient vous être utiles.

1) Frais d'intérêt sur un prêt hypothécaire

Le sous-alinéa 20(1)c)(i) permet la déductibilité des intérêts payés au cours de l'année ou payables pour l'année (suivant la méthode habituellement utilisée par le contribuable dans le calcul de son revenu) en exécution d'une obligation légale de verser des intérêts sur de l'argent emprunté et utilisé en vue de tirer un revenu de bien.

Par exemple, si de l'argent est emprunté et utilisé pour tirer un revenu, tel le revenu provenant d'un immeuble locatif, l'intérêt afférent est généralement déductible. Il en est de même si la garantie du prêt se rattache à une résidence et/ou à un immeuble locatif. Si, par contre, l'argent emprunté est utilisé à des fins personnelles, tel l'achat d'une résidence, les intérêts ne sont pas déductibles. Il en serait de même si l'usage de l'immeuble changeait et était ultérieurement utilisé à des fins personnelles car ceci constituerait un changement d'usage et les intérêts sur les prêts hypothécaires cesseraient d'être déductibles dès le moment où l'immeuble n'était plus utilisé en vue de générer un revenu. Vous pouvez consulter le bulletin d'interprétation IT-533, Déductibilité de l'intérêt et questions connexes, en visitant la page Internet suivante de l'Agence du revenu du Canada pour plus de détails : http://www.cra-arc.gc.ca/F/pub/tp/it533/LISEZ-MOI.html.

Veuillez vous référer au formulaire T776 – État des loyers de bien immeubles et le guide T4036 – Revenus de location pour de plus amples renseignements : http://www.cra-arc.gc.ca/F/pub/tg/t4036/LISEZ-MOI.html.

2) Dépenses courantes ou capitales

Le traitement fiscal des réparations que vous apporterez à l'immeuble dépendra en partie de savoir si elles sont de nature capitale ou de nature courante. Le bulletin d'interprétation IT-128R, Déduction pour amortissement - Biens amortissables (le "Bulletin"), fournit des lignes directrices à cet égard. Vous pouvez consulter ce bulletin à la page Internet suivante : http://www.cra-arc.gc.ca/F/pub/tp/it128r/LISEZ-MOI.html.

Le paragraphe 4 du Bulletin prévoit six critères pour aider les contribuables à déterminer la nature d'une dépense. Les critères suivants sont ceux que nous jugeons les plus pertinents dans votre situation :

• Avantage durable - Selon les décisions rendues par les tribunaux, lorsqu'une dépense est faite à l'égard d'un bien amortissable corporel une fois pour toute et en vue de créer un bien ou un avantage pour le bénéfice durable d'une entreprise, cette dépense est généralement considérée comme une dépense en capital.
• Entretien ou amélioration - Lorsqu'une dépense est engagée à l'égard d'un bien dans le seul but de le restaurer à son état d'origine, ce fait constitue une indication qu'il s'agit d'une dépense courante. Toutefois, lorsqu'une dépense a pour résultat d'améliorer sensiblement le bien par rapport à ce qu'il était à l'origine, par exemple un nouveau plancher ou un nouveau plafond nettement de meilleure qualité et plus durable que l'ancien, il faut alors considérer la dépense comme une dépense en capital.
• Valeur relative - Il y aura peut-être lieu d'évaluer le montant de la dépense par rapport à la valeur du bien entier ou par rapport à la moyenne des frais d'entretien et de réparation déjà engagés. Cela est particulièrement le cas lorsque le remplacement en soi peut être considéré comme étant un bien vendable distinct. D'autre part, le rapport qui existe entre le montant de la dépense et la valeur du bien entier n'est pas en soi nécessairement décisif dans d'autres circonstances, spécialement lorsqu'est effectuée une réparation importante constituant une accumulation de petits travaux qui auraient été classés comme des dépenses courantes si chacun avait été fait au moment où le besoin s'était d'abord fait sentir; le fait que ces travaux n'aient pas été effectués plus tôt ne change pas la nature du travail lorsqu'il est fini, quel que soit son coût total.
• Perspective de vente - Les réparations faites en prévision de la vente d'un bien ou comme condition de cette vente sont considérées comme des dépenses en capital. Par contre, si les réparations avaient été faites de toute façon et que la vente avait été négociée pendant le cours des réparations ou après qu'elles soient terminées, leur coût doit être classé comme si aucune vente n'avait été prévue.

En l'espèce, puisque nous ne connaissons ni la nature ni l'ampleur des travaux de rénovation qui ont été entrepris ou qui le seront plus tard, il ne nous est pas possible de dire si les dépenses afférentes à ces travaux sont de nature capitale ou de nature courante. Toutefois, dans la mesure où ces travaux créent ou créeront un avantage durable pour le bénéfice de vos activités de location et/ou constituent une amélioration par rapport à ce qui existait avant le début des travaux, nous serions d'avis que les dépenses pourraient être ajoutées au coût en capital de l'immeuble.

Finalement, si les dépenses sont de nature courante, elles devront rencontrer les conditions prévues aux alinéas 18(1)a), b) et h) et à l'article 67, c'est-à-dire qu'elles devront avoir été engagées ou effectuées en vue de tirer un revenu de bien ou d'entreprise, qu'elles ne sont pas des dépenses en capital, qu'elles ne représentent pas des frais personnels ou de subsistance et qu'elles sont raisonnables dans les circonstances.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles.

François Bordeleau, LL.B.
Gestionnaire
Division des entreprises et fiducies
Direction des décisions en impôt