Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: (1) Les auteurs du transfert d'une quote-part d'un droit de propriété dans un duplex doivent-ils inclure un gain en capital imposable dans le calcul de leur revenu?
(2) La bénéficiaire du transfert pourra-t-elle désigner l'unité de logement qu'elle habite à compter de 2004 en tant que résidence principale?
Position Adoptée: (1) Pour chacune des années 2004 et suivantes, les auteurs du transfert pouront désigner l'une ou l'autre des unités du duplex alors que pour les années antérieures à 2004, seule l'unité de logement normalement habitée par les auteurs du transfert pourra être désignée en tant que résidence principale.
(2) Oui, si toutes les conditions énoncées à l'article 54 de la Loi de l'impôt sur le revenu sont rencontrées et que la bénéficiaire du transfert habite normalement l'unité de logement à partir de 2004.
Raisons: (1) Selon les faits présentés, le droit de propriété dans le duplex est acquis en 2004 et non antérieurement.
(2) La loi est claire à cet égard.
XXXXXXXXXX 2006-021435
Marie-France Pleau
Le 11 mai 2007
Monsieur,
Objet: Transfert d'un droit de propriété
La présente fait suite à votre lettre du 8 novembre 2006 dans laquelle vous nous demandez notre interprétation concernant les conséquences fiscales d'un transfert d'un droit de propriété dans un duplex.
À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la "LIR").
Plus précisément, monsieur XXXXXXXXXX (ci-après "A") et son épouse madame XXXXXXXXXX (ci-après "B") sont propriétaires indivis d'un duplex depuis 1999. Entre les années 1999 et 2004, A, B et leur fille madame XXXXXXXXXX (ci-après "C") habitaient une des unités de logement du duplex alors que l'autre unité était louée. En 2004, C, qui a contribué un montant initial de XXXXXXXXXX $ lors de l'achat de la propriété, a emménagé dans l'unité louée. A et B projettent maintenant de transférer à C - par acte notarié - sa quote-part du droit de propriété dans le duplex équivalant au rapport de sa mise de fonds sur le prix d'achat total.
Vous désirez savoir si ce transfert peut engendrer un gain en capital imposable dans les mains de A et B. Vous désirez également savoir si C peut désigner l'unité dans laquelle elle a emménagé en 2004 comme sa résidence principale pour les années 2004 et suivantes.
La situation que vous avez indiquée dans votre lettre semble être liée à une situation de fait, qui concerne un contribuable précis. Comme il est expliqué dans la circulaire d'information 70-6R5, la Direction n'a pas comme pratique de faire des commentaires sur des opérations envisagées qui concernent des contribuables précis autrement que sous la forme d'une décision anticipée en matière d'impôt. Si votre situation concerne un contribuable précis et une opération effectuée, vous devez transmettre tous les faits et les documents pertinents au bureau des services fiscaux approprié pour obtenir son point de vue. Nous sommes, cependant, disposés à fournir les commentaires généraux suivants, lesquels, nous l'espérons, sauront vous être utiles.
Le paragraphe 3 du bulletin d'interprétation IT-120R6 (ci-après le "bulletin") confirme qu'une unité de logement dans un duplex est un bien qui peut être désigné à titre de résidence principale d'un contribuable.
Un élément important à considérer aux fins des questions soulevées dans la présente est la détermination du nombre d'unités de logement de la résidence. Le fait qu'il y ait deux numéros civiques différents est un indice pouvant nous amener à conclure qu'il y a deux unités de logement. Toutefois, d'autres éléments peuvent aussi entrer en ligne de compte, tels que des entrées indépendantes l'une de l'autre, des systèmes distincts de chauffage, des réservoirs d'eau chaude distincts et un compte de taxes mentionnant plusieurs adresses civiques. La nature légale du bien constitue aussi un élément à considérer lors de la détermination du nombre d'unités de logement de la résidence. En l'espèce, nous présumerons que le duplex contient deux unités de logement aux fins de l'exemption du gain en capital pour résidences principales.
Vous prétendez que le transfert d'un droit de propriété à C ne constitue pas une disposition au sens de la LIR puisque C aurait acquis une quote-part indivise dès l'acquisition du duplex en 1999. Puisque nous ne sommes pas en mesure de jauger la validité de cette prétention - qui s'appuie sur les concepts de la simulation et du mandat - nous présumerons aux fins de la présente que C acquerra un droit de propriété dans le duplex lors du transfert par acte notarié.
Tel qu'indiqué au paragraphe 6 du bulletin, un contribuable peut désigner un bien en tant que "résidence principale si le bien est" normalement habité "au cours de l'année par le contribuable, par son époux ou conjoint de fait ou son ex-époux ou ex-conjoint de fait, ou par un enfant du contribuable. Pour chaque année d'imposition après 1981, l'unité familiale d'un contribuable - tel que ce concept est défini au paragraphe 6 - ne peut désigner plus d'un bien en tant que résidence principale.
Ainsi, le transfert d'un droit de propriété dans le duplex que A et B prévoient effectuer en faveur de C pourra donner lieu à un gain en capital imposable dans les mains de A et de B. Pour chacune des années 2004 et suivantes - soit à compter de l'année où C emménage dans l'unité de logement à l'étage supérieur du duplex - nous sommes d'avis que A et B pourront désigner l'une ou l'autre des unités du duplex puisque celles-ci auront été normalement habitées par le contribuable, son époux ou conjoint de fait ou par un enfant du contribuable. Pour chaque année d'imposition antérieure à 2004, seule l'unité de logement normalement habitée par A et B pourra être désignée en tant que résidence principale.
Puisque le calcul de l'exemption pour résidence principale tient compte du nombre d'années pour lesquelles un logement est désigné à titre de résidence principale, il pourrait en résulter un gain en capital pour A et B lors du transfert à C de la quote-part du droit de propriété indivis dans le duplex.
De la même façon, nous sommes d'avis que C pourra désigner l'unité de logement dans laquelle elle a emménagé en 2004 à titre de résidence principale pour les années durant lesquelles elle l'aura normalement habité, à condition bien sûr que les autres stipulations prévues à la définition de "résidence principale" de l'article 54 soient respectées.
Nous portons également à votre attention la possibilité qu'un gain en capital soit survenu en 2004 lors du changement d'usage de cette unité de logement. À ce titre, nous vous référons aux paragraphes 28 et suivants du bulletin.
Nous espérons que les commentaires précités vous seront utiles. Nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments les plus distingués.
Phil Jolie
Directeur
Division des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
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