4 May 2005 Internal T.I. 2005-0121761I7 F - Déduction des intérêts - améliorations locatives

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18(3.1) 20(1)c)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: [TaxInterpretations translation]

Is interest on borrowed money used to make leasehold improvements subject to subsection 18(3.1)?

Position:

Generally deductible.

Reasons:

Subsection 18(3.1) does not generally apply to interest on money borrowed by a tenant and used to make leasehold improvements normally payable by the tenant to fit out leased premises.

May 4, 2005

Montreal Tax Services Office        	      Headquarters
Technical Tax Interpretation Section 	      Financial Industries Division 			  
Attention: Marie-France Pleau	                  L. J. Roy, CGA

			                              2005-012176

Subsection 18(3.1)

This is further to your email of March 17, 2005 asking whether interest on borrowed money used to make leasehold improvements would be deductible during the renovation period.

You have described a situation of a taxpayer who operates a bookshop. In order to expand, he rented larger premises and undertook renovations before fitting them out. During the renovation period, he continued to carry on his business in the current premises.

Unless otherwise indicated, all statutory references herein are to provisions of the Income Tax Act.

Subparagraph 20(1)(c)(i) allows the deductibility, in computing a taxpayer's income, of interest paid or payable pursuant to a legal obligation to pay interest on borrowed money used for the purpose of earning income from a business or property.

Generally, where a loan received by a taxpayer is used to make leasehold improvements to premises to be used for the purpose of earning business income and the loan satisfies the other conditions of paragraph 20(1)(c), we are of the view that the interest on the loan by the taxpayer would be deductible in computing the taxpayer’s business income.

Except for certain expenses described in paragraph 18(3.1)(a), subsection 18(3.1) provides that, notwithstanding any other provision of this Act, in computing a taxpayer’s income for a taxation year, no deduction shall be made in respect of any outlay or expense made or incurred by the taxpayer that can reasonably be regarded as a cost attributable to the period of the construction, renovation or alteration of a building by or on behalf of the taxpayer, a person with whom the taxpayer does not deal at arm’s length, a corporation of which the taxpayer is a specified shareholder or a partnership of which the taxpayer’s share of any income or loss is 10% or more and relating to the construction, renovation or alteration of the building.

This provision therefore prohibits the immediate deduction of certain costs, commonly referred to as ancillary costs, to the extent that those costs can reasonably be considered to be attributable to the period of construction, renovation or alteration of a building and related to that construction, renovation or alteration.

Pursuant to paragraph 18(3.1)(b), those costs must be included in the capital cost of the building to the taxpayer, to the person with whom the taxpayer does not deal at arm’s length, to the corporation of which the taxpayer is a specified shareholder or to the partnership of which the taxpayer’s share of any income or loss is 10% or more, as the case may be. These costs relate to and may be deducted at the rate applicable to the class of depreciable property in which the building is included.

Whether leasehold improvements constitute construction, renovation or alteration of a building is a question of fact. However, we are of the view that subsection 18(3.1) does not generally apply to interest on money borrowed by a tenant and used to make leasehold improvements normally payable by the tenant to develop leased premises. This interpretation would not apply, however, where the transactions are undertaken to circumvent the provisions of subsection 18(3.1).

Access to Information

For your information, unless exempted, a copy of this memorandum will be severed using the Access to Information Act criteria and placed in the Canada Revenue Agency's electronic library. A severed copy will also be distributed to the commercial tax publishers for inclusion in their databases. The severing process will remove all material that is not subject to disclosure, including information that could disclose the identity of the taxpayer. Should your client request a copy of this memorandum, the electronic library version can be provided. Alternatively, the client may request a severed copy using the Privacy Act criteria, which does not remove client identity. Requests for this latter version should be made by you to Ms. Jackie Page at (819) 994-2898. A copy will be sent to you for delivery to the client.

Ghislain Martineau
Section Manager
For the Division Director
Financial Industries Division
Income Tax Rulings Directorate
Policy and Planning Branch

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions:

Les intérêts sur de l'argent emprunté utilisé pour effectuer des améliorations locatives sont-ils assujettis au paragraphe 18(3.1)?

Position Adoptée:

Généralement déductibles.

Raisons:

Le paragraphe 18(3.1) ne s'applique généralement pas aux intérêts sur de l'argent emprunté par un locataire et utilisé pour effectuer des améliorations locatives normalement à sa charge afin d'aménager un local loué.

Le 4 mai 2005

Bureau des services fiscaux de Montréal 	      Administration centrale
Section interprétation technique de l'impôt	Division des industries financières			  
À l'attention de Marie-France Pleau	            L. J. Roy, CGA

			                              2005-012176

Paragraphe 18(3.1)

La présente fait suite à votre courriel du 17 mars 2005 par lequel vous nous demandez si les intérêts sur de l'argent emprunté utilisé pour effectuer des améliorations locatives seraient déductibles durant la période de rénovation.

Vous nous avez décrit la situation d'un contribuable qui exploite une librairie. Afin de prendre de l'expansion, il loue un local plus grand et entreprend de faire des rénovations avant de l'aménager. Durant la période de rénovation, il continue d'exploiter son entreprise dans le local actuel.

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu.

Le sous-alinéa 20(1)c)(i) permet la déductibilité, dans le calcul du revenu d'un contribuable, des intérêts payés ou payables en exécution d'une obligation légale de verser des intérêts sur l'argent emprunté et utilisé en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien.

Généralement, lorsqu'un emprunt obtenu par un contribuable est utilisé pour effectuer des améliorations locatives à un local à être utilisé pour gagner du revenu d'entreprise et que l'emprunt respecte les autres conditions de l'alinéa 20(1)c), nous sommes d'avis que les intérêts sur l'emprunt par le contribuable seraient déductibles dans le calcul du revenu de son entreprise.

Sauf pour certaines dépenses décrites à l'alinéa 18(3.1)a), le paragraphe 18(3.1) édicte que, malgré les autres dispositions de la Loi, aucune déduction ne peut être faite dans le calcul du revenu d'un contribuable pour des dépenses qu'il a engagées ou effectuées, qu'il est raisonnable de considérer comme un coût attribuable à la période de construction, de rénovation ou de transformation d'un bâtiment par le contribuable, par une personne avec laquelle il a un lien de dépendance, par une société dont il est un actionnaire déterminé ou par une société de personnes dont sa part sur le revenu ou la perte est d'au moins 10%, ou pour leur compte, et lié à cette construction, rénovation ou transformation.

Cette disposition interdit donc la déduction immédiate de certains coûts, communément appelés coûts accessoires dans la mesure où ces coûts peuvent être raisonnablement considérés comme attribuables à la période de construction, à la rénovation ou la transformation d'un bâtiment et liés à cette construction, rénovation ou transformation.

En vertu de l'alinéa 18(3.1)b), ces coûts doivent être ajoutés au coût en capital du bâtiment pour le contribuable, pour la personne avec laquelle il a un lien de dépendance, pour la société dont il est un actionnaire déterminé ou pour une société de personnes dont sa part sur le revenu ou la perte est d'au moins 10%, selon le cas. Ces coûts se rapportent et peuvent être déduits au taux applicable à la catégorie de bien amortissable dans lequel le bâtiment est inclus.

La question à savoir si des améliorations locatives constituent de la construction, de la rénovation ou de la transformation d'un bâtiment est une question de fait. Toutefois, nous sommes d'avis que le paragraphe 18(3.1) ne s'applique généralement pas aux intérêts sur de l'argent emprunté par un locataire et utilisé pour effectuer des améliorations locatives normalement à sa charge afin d'aménager un local loué. Cette interprétation ne s'appliquerait cependant pas lorsque les transactions sont effectuées afin de contourner les dispositions du paragraphe 18(3.1).

ACCÈS À L'INFORMATION

À titre de renseignement, une copie de cette note de service sera dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur l'accès à l'information et elle sera mise dans la bibliothèque électronique de l'Agence du revenu du Canada. De plus, une copie dépersonnalisée sera distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour qu'ils l'incluent dans leurs bases de données. Le processus de dépersonnalisation enlèvera tout ce qui ne doit pas être divulgué, y compris les renseignements qui peuvent révéler l'identité du contribuable. Si votre client demande une copie de cette note de service, il est possible de lui fournir la version de la bibliothèque électronique. Le client peut aussi demander une copie dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels, qui n'enlève pas l'identité du client. Vous devriez adresser toute demande pour cette dernière version à madame Jackie Page, au (819) 994-2898. Une copie à remettre au client vous sera envoyée.

Ghislain Martineau
Gestionnaire de section
Pour le directeur de la Division
Division des industries financières
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique et de la planification

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 18 - Subsection 18(3.1) - Paragraph 18(3.1)(a)

s. 18(3.1) generally inapplicable to borrowing by tenant to make leasehold improvements

In order to expand his bookshop, the taxpayer rented larger premises and undertook renovations before fitting them out, and continued to carry on his business in the current premises during the renovation period. The Directorate stated:

[S]ubsection 18(3.1) does not generally apply to interest on money borrowed by a tenant and used to make leasehold improvements normally payable by the tenant to develop leased premises.

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