Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: Est-ce que l'impôt de la Partie XIII s'applique au montant brut des loyers perçus par le mandataire d'une personne non-résidente ou aux montants effectivement versés par le mandataire à la personne non-résidente.
Position Adoptée: Au montant brut des loyers perçus par le mandataire, sauf si le choix prévu au paragraphe 216(4) est effectué.
Raisons: Paragraphes 214(1), 215(3) et 216(4) de la Loi et Bulletin d'interprétation IT-393R2.
Le 13 avril 2005
XXXXXXXXXX Direction des décisions de l'impôt
Non-résidents
Bureau des services Fiscaux de XXXXXXXXXX Division des opérations internationales
Éric Allard-Pouliot
(613) 957-2097
2004-010907Demande d'interprétation technique: Impôt de la Partie XIII et revenus locatifs
La présente fait suite à votre note de service du 16 décembre 2004 concernant le sujet mentionné en titre. Plus particulièrement, vous désirez obtenir notre opinion en regard de la situation ci-après décrite.
Faits
Les principaux faits se résument comme suit:
a) XXXXXXXXXX a conclu avec des propriétaires de condos XXXXXXXXXX une Convention de gestion locative (la "Convention"), dont un exemplaire nous a été transmis avec votre demande. Au terme de cette Convention, le propriétaire du condo retient les services de XXXXXXXXXX à des fins de gestion locative et lui donne ainsi le pouvoir de louer ledit condo et d'en fixer le prix de location.
b) En vertu de la Convention, XXXXXXXXXX est responsable du marketing, de la publicité des réservations et du service à la clientèle relativement à la location du condo. Il est également prévu à l'article XXXXXXXXXX de la Convention que XXXXXXXXXX "XXXXXXXXXX".
c) Quant au propriétaire du condo, il s'engage, au terme de l'article XXXXXXXXXX de la Convention, à livrer la propriété entièrement meublée et avec les accessoires, électroménagers et ustensiles énumérés à l'Annexe XXXXXXXXXX de la Convention. Il s'engage également à souscrire à un service téléphonique et de câblodistribution relativement au condo.
d) Au terme de la Convention, les loyers relatifs au condo sont perçus par XXXXXXXXXX . L'article XXXXXXXXXX de la Convention prévoit que XXXXXXXXXX verse au propriétaire du condo XXXXXXXXXX% ou XXXXXXXXXX% (selon l'utilisation personnelle du condo par le propriétaire) du revenu net de location, c'est-à-dire les loyers perçus moins les frais, coûts, dépenses et paiements s'y rapportant. Lorsque le propriétaire du condo est une personne non-résidente, XXXXXXXXXX effectue une retenue d'impôt de la Partie XIII à l'égard du montant effectivement versé au propriétaire, soit XXXXXXXXXX% ou XXXXXXXXXX % du revenu net de location.
Question
En regard des faits ci-haut décrits, vous désirez savoir si, dans l'éventualité où le propriétaire du condo ne réside pas au Canada, l'impôt de la Partie XIII doit s'appliquer en regard des sommes effectivement versées par XXXXXXXXXX au propriétaire (soit XXXXXXXXXX% ou XXXXXXXXXX% du revenu net de location) ou des loyers bruts perçus par XXXXXXXXXX pour le compte du propriétaire.
Au terme de l'alinéa 212(1)d) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la "Loi"), toute personne non-résidente doit payer un impôt sur le revenu de 25% sur toute somme qu'une personne résidant au Canada lui paie ou porte à son crédit au titre ou en paiement intégral ou partiel de loyer. Compte tenu que le paragraphe 214(1) de la Loi prévoit que l'impôt exigible en vertu de l'article 212 est payable sur les sommes qui y sont visées sans qu'aucune déduction n'y soit faite, il s'ensuit que c'est le montant brut du paiement effectué au titre de loyer qui est assujetti à un impôt de 25% au terme de l'alinéa 212(1)d) de la Loi (voir, entre autres, le Bulletin d'interprétation IT-393R2, aux paragraphes 1 et 9).
L'article 215 de la Loi stipule que la personne qui verse, crédite ou fournit une somme sur laquelle un impôt sur le revenu est exigible en vertu de la Partie XIII de la Loi doit en déduire l'impôt applicable et le remettre au receveur général au nom de la personne non-résidente. Lorsque, comme en l'espèce, la somme sur laquelle un impôt de la Partie XIII est payable est versée à un mandataire pour le compte de la personne non-résidente qui a droit au paiement sans que l'impôt en ait été déduit ou retenu, le paragraphe 215(3) de la Loi prévoit qu'il incombe alors au mandataire de déduire ou retenir l'impôt de la Partie XIII payable à l'égard du montant reçu pour le compte du non-résident. Les restrictions imposées par le paragraphe 214(1) de la Loi demeurant applicables dans un tel cas, il s'ensuit que le montant à l'égard duquel le mandataire doit effectuer la retenue de 25% correspond au montant brut des loyers perçus par lui pour le compte du non-résident (voir, entre autres, le Bulletin d'interprétation IT-393R2 au paragraphe 9 et la lettre du ministère des Finances datée du 17 juin 1996). Dans un tel cas, la personne non-résidente et son mandataire peuvent cependant effectuer le choix prévu au paragraphe 216(4) de la Loi afin que la retenue d'impôt de la Partie XIII ne s'applique qu'au montant de loyer disponible pour fins de remise au non-résident (soit le montant brut des loyers perçus par le mandataire déduction faite des dépenses y afférentes). Il ressort donc de ce qui précède qu'à défaut d'effectuer le choix prévu au paragraphe 216(4) de la Loi, le mandataire d'une personne non-résidente doit retenir l'impôt de la Partie XIII sur le montant brut des loyers perçus par lui pour le compte de la personne non-résidente.
En l'espèce, XXXXXXXXXX serait donc tenue de retenir et de remettre au receveur général au titre de l'impôt de la Partie XIII 25% des revenus bruts de location, et non pas 25% des sommes qui sont effectivement versées par elle à la personne non-résidente. Pour que seules les sommes effectivement versées à la personne non-résidente soient assujetties à la retenue de 25%, XXXXXXXXXX et la personne non-résidente devront effectuer le choix prévu au paragraphe 216(4) de la Loi.
Veuillez noter que pour les fins des présentes nous avons présumé que les loyers constituent pour la personne non-résidente un revenu de biens plutôt qu'un revenu d'entreprise (auquel cas les revenus de location seraient assujettis non pas à l'impôt de la Partie XIII mais plutôt à celui de la Partie I). Bien que les documents et l'information transmis ne nous permettent pas de tirer une conclusion définitive à cet égard (pour ce faire, il faudrait entre autres examiner les contrats de location conclus par XXXXXXXXXX), il nous apparaît que les services fournis par XXXXXXXXXX aux locataires ne semblent pas suffisamment importants pour qualifier les loyers de revenus d'entreprise (voir le Bulletin d'interprétation IT-434R et, entre autres, l'arrêt Walsh et al. v. The Queen, 65 DTC 5293 (Ex. Ct.)).
À titre de renseignement, une copie de cette note de service sera dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur l'accès à l'information et elle sera mise dans la bibliothèque électronique de l'Agence du revenu du Canada. De plus, une copie dépersonnalisée sera distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour qu'ils l'incluent dans leurs bases de données. Le processus de dépersonnalisation enlèvera tout ce qui ne doit pas être divulgué, y compris les renseignements qui peuvent révéler l'identité du contribuable. Si votre client demande une copie de cette note de service, il est possible de lui fournir la version de la bibliothèque électronique. Le client peut aussi demander une copie dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels, qui n'enlève pas l'identité du client. Vous devriez adresser toute demande pour cette dernière version à Madame Jackie Page, au (819) 994-2898 et une copie à remettre au client vous sera envoyée.
Veuillez agréer, Madame, mes salutations distinguées.
Alain Godin
Gestionnaire de section
pour le directeur de la Division
Division des opérations internationales et des fiducies
Direction des décisions en impôt
Direction de la politique et de la planification
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