17 December 2003 Internal T.I. 2003-0047727 F - Right of Use-Deemed Trust

Also released under document number 2003-00477270.

Unedited CRA Tags

248(3) 105(1) 105(2)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

1) Particular Situation

2) Your question regarding this file

3) Our comments on this file

Principal Issues: In a given fact situation, an individual would dispose of a home used primarily for her personal use or enjoyment in favour of a corporation ultimately controlled by her sister ("X"), for fair market value consideration. A right of use or habitation would be granted in favour of the individual with respect to the portion of the home she uses for residential purposes. The rent generated by the reminder of the home after the sale would be the property of the corporation. Whether, in such situation, the value of some sort of benefit should be included in the income of one of the taxpayers involved.

Position: Based on the particular facts and circumstances surrounding the given fact situation, we are of the view that no amount should be included in computing the income of X, although some arguments may be made in support of the opposite view. However, a benefit should probably be included in the income of the sister under subsection 105(2) in the given situation. Pursuant to paragraph 248(3)(b), a right of use or habitation shall be deemed to be a trust, and property subject to such a right shall be deemed to have been transferred to the trust and to be held in trust. Although it is the CCRA's position that the use of trust property by a beneficiary of the trust constitutes a benefit for the purposes of subsection 105(1), in the case of personal-use property owned by a trust, the CCRA will generally not assess a benefit for the use of that property under subsection 105(1). However, a benefit in respect of the upkeep, maintenance, or taxes for such property may arise pursuant to subsection 105(2). Under paragraph 104(6)(b), there may be deducted in computing the income of the trust any amount included under subsection 105(2). Any portion of the outlays or expenses, effectively incurred by the corporation in respect of the portion of the home used by the individual for residential purposes that would not give rise to a benefit under subsection 105(2), would not be deductible pursuant to paragraph 18(1)(a).

Reasons: Wording of the Act.

December 17, 2003

XXXXXXXXXX Tax Services 					Income Tax Rulings Directorate
Audit - Core Files (XXXXXXXXXX)	             
XXXXXXXXXX 	                                          S. Prud'Homme
                                                      (613) 957-8975

Attention: Mr. XXXXXXXXXX
2003-004772

Request for opinion - Certain tax consequences of establishing a right of use

This is in response to your memorandum of November 6, 2003, in which you requested our opinion on certain tax consequences of establishing a right of use in a particular situation.

Unless otherwise indicated, all references to a statutory section or included provision in this letter are to a section of the Income Tax Act (the "Act") or one of its provisions.

1) Particular Situation

You have presented us with the situation described below (the "Particular Situation") as part of your request for an opinion.

a) An individual ("X") held all of the issued and outstanding non-participating shares of the capital stock of a particular taxable Canadian corporation ("Holdco"). X's children (the "Children") held all of the issued and outstanding participating shares of the capital stock of Holdco. X had effective (de jure) control of Holdco for the purposes of the Act.

b) Holdco held all of the issued and outstanding shares of the capital stock of another particular taxable Canadian corporation ("Opco"). Opco had its head office and plant in XXXXXXXXXX, where X also resided.

c) X's sister ("Sister") lived in XXXXXXXXXX. She owned an immovable ("Immovable") there. The Immovable had two floors. Part of the top floor of the Immovable was rented to a third party at arm's length. Part of the bottom floor of the Immovable was commercial space currently for rent. More than half of the Immovable was used primarily for Sister's personal use or enjoyment.

d) Sister experienced financial difficulties. As a result, in XXXXXXXXXX, Sister disposed of the Immovable to Opco for a cash consideration reflecting the fair market value of the Immovable.

At the time of the sale, however, Sister reserved for herself, to which Opco agreed, a right to use the part of the Immovable that Sister then occupied as a residence. This right of use would expire upon Sister's death.

Opco and Sister agreed that the property taxes for the Immovable, as well as the various insurance costs and maintenance costs relating to the entire Immovable, including the portion to which the right of use related, would be borne by Opco. Minor repairs to the part of the Immovable to which the right of use related, as well as electricity and heating costs relating to that part, would however be borne by Sister.

We understand that Opco would be entitled to the income generated by the part of the Immovable not occupied by Sister as a residence.

e) We understand that Sister is not a shareholder of Opco and/or Holdco, nor is she in the process of becoming one. We also understand that Sister is not an employee of Opco and/or Holdco within the meaning of the definition set out in section 248(1). Thus, for example, Sister is not a director of Opco and/or Holdco. Nor does Sister have a business relationship with Opco and/or Holdco. Finally, we understand that the Immovable was not be made available to X and/or the Children.

2) Your question regarding this file

You wish to know our opinion on certain tax consequences related to the establishment of the right of use in the Particular Situation. Specifically, you wish to know whether the value of any benefit should be included in the income of any of the taxpayers in the Particular Situation under any of the provisions of the Act.

3) Our comments on this file

Given the particular facts and circumstances of the Particular Situation, we are of the view that no amount should be included in X's income as a result of the transactions described above, although it is possible to raise some arguments to the contrary. However, as indicated below, we are of the view that in the Particular Situation, an amount should probably be included in Sister's income pursuant to subsection 105(2).

Under paragraph 248(3)(b), a right of use is deemed to be a trust and the property subject to such a right is deemed to have been transferred to the trust and held in trust. Consequently, the Immovable, which is subject in part to a right of use, would be deemed to have been transferred to a trust in the Particular Situation.

In addition, subsection 105(1) provides that the value of benefits conferred on a taxpayer in a taxation year by a trust is to be included in computing the taxpayer's income for the year, except to the extent that the value of those benefits is otherwise required to be included in computing the taxpayer's income for a taxation year. Technically, therefore, Sister's use of a portion of the Immovable without a rental payment could result in the application of subsection 105(1). Although the Canada Customs and Revenue Agency ("CCRA") considers the use of trust property by a beneficiary of the trust to be a benefit under subsection 105(1), in the case of personal-use property owned by the trust, there is generally no assessment under subsection 105(1) of the benefit that would result from the use of that property. Consequently, the CCRA's position would likely be that Sister would not be liable for tax on a subsection 105(1) benefit in the particular situation.

Notwithstanding the foregoing, it is the CCRA's position that a benefit may still result from the application of subsection 105(2) in such situations. This statutory provision provides that the portion of an amount paid by a trust out of its own income for expenses, maintenance of property, or taxes (for example, property taxes) in respect of property that is to be maintained for the use of a beneficiary is to be included in computing the beneficiary's income from the trust for the taxation year in respect of which the portion was paid. Thus, it is possible that, in the particular situation, subsection 105(2) applies to all or part of the expenses actually incurred by Opco that could reasonably be considered to be attributable to the portion of the Immovable occupied by Sister as a place of residence. Any portion of the amount that would be included under subsection 105(2) in computing Sister's income may be deducted in computing the trust's income pursuant to paragraph 104(6)(b).

Furthermore, any portion of the expenses actually incurred by Opco that could reasonably be considered to be attributable to the portion of the Immovable occupied by Sister as a place of residence and that would not come within subsection 105(2) would not be deductible by virtue of paragraph 18(1)(a). This statutory provision provides that expenses are not deductible in computing a taxpayer's income from a business or property except to the extent that they were made or incurred by the taxpayer for the purpose of gaining or producing income from the business or property.

For your information, unless exempted, a copy of this memorandum will be severed using the Access to Information Act criteria and placed in the Canada Revenue Agency's electronic library. A severed copy will also be distributed to the commercial tax publishers for inclusion in their databases. The severing process will remove all material that is not subject to disclosure, including information that could disclose the identity of the taxpayer. Should your client request a copy of this memorandum, the electronic library version can be provided. Alternatively, the client may request a severed copy using the Privacy Act criteria, which does not remove client identity. Requests for this latter version should be made by you to Ms. Jackie Page at (819) 994-2898. A copy will be sent to you for delivery to the client.

Should you require further information on this subject, please do not hesitate to contact us.

Stéphane Prud'Homme, Notary, M. Fisc.

For the Director
Corporate Reorganizations and Industrial Resources Division
Income Tax Rulings Directorate
Legislative Policy Branch

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

1) Situation Donnée

2) Votre question relativement au présent dossier

3) Nos commentaires relativement au présent dossier

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.

Reasons: Wording of the Act.

Le 17 décembre 2003

Services Fiscaux XXXXXXXXXX 					Direction des décisions
Vérification - Dossiers de base (XXXXXXXXXX )	  en impôt
XXXXXXXXXX 	S. Prud'Homme
(613) 957-8975

À l'attention de monsieur XXXXXXXXXX
2003-004772

Demande d'opinion - Certaines incidences fiscales reliées à l'établissement d'un droit d'usage

La présente est en réponse à votre note de service du 6 novembre 2003 dans laquelle vous nous demandez notre opinion relativement à certaines incidences fiscales reliées à l'établissement d'un droit d'usage dans une situation particulière donnée.

À moins d'indication contraire, toute référence à un article de loi ou à une de ses composantes dans le présent document constitue une référence à un article de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ") ou à une de ses composantes.

1) Situation Donnée

Vous nous avez présenté la situation décrite ci-après (la " Situation Donnée") dans le cadre de votre demande d'opinion.

a) Un particulier (" X ") détiendrait la totalité des actions non-participantes émises et en circulation du capital-actions d'une société canadienne imposable donnée (" GESTION "). Les enfants de X (" ENFANTS ") détiendraient la totalité des actions participantes émises et en circulation du capital-actions de GESTION. X aurait le contrôle effectif (de jure) de GESTION pour les fins de la Loi.

b) GESTION détiendrait la totalité des actions émises et en circulation du capital-actions d'une autre société canadienne imposable donnée (" OPÉRANTE "). OPÉRANTE aurait son siège social et son usine à XXXXXXXXXX, lieu où résiderait également X.

c) La sœur de X (" SOEUR ") demeurerait à XXXXXXXXXX. Elle posséderait un immeuble (" Immeuble ") à cet endroit. L'Immeuble aurait deux étages. Une partie du haut de l'Immeuble serait louée à une tierce personne sans lien de dépendance. Une partie du bas de l'Immeuble serait un local commercial actuellement à louer. Plus de la moitié de l'Immeuble serait affecté principalement à l'usage ou à l'agrément personnel de SOEUR.

d) SOEUR aurait éprouvé des difficultés financières. En conséquence, SOEUR aurait, en XXXXXXXXXX, disposé de l'Immeuble en faveur d'OPÉRANTE pour une contrepartie en espèces reflétant la juste valeur marchande dudit Immeuble.

Lors de la vente, SOEUR se serait toutefois réservée, ce à quoi aurait consenti OPÉRANTE, un droit d'usage portant sur la partie de l'Immeuble alors occupée par SOEUR à titre résidentiel. Ce droit d'usage s'éteindrait au décès de SOEUR.

OPÉRANTE et SOEUR auraient convenu que les taxes foncières affectant l'Immeuble, de même que les divers coûts d'assurance et les coûts d'entretien relatifs à l'ensemble de l'Immeuble, y compris la partie sur laquelle porte le droit d'usage, seraient à la charge d'OPÉRANTE. Les petites réparations pour la partie de l'Immeuble sur laquelle porte le droit d'usage, de même que les frais d'électricité et de chauffage relatifs à cette partie, seraient toutefois à la charge de SOEUR.

Nous comprenons qu'OPÉRANTE aurait droit aux revenus générés par la partie de l'Immeuble n'étant pas occupée par SOEUR à titre résidentiel.

e) Nous comprenons que SOEUR ne serait pas un actionnaire d'OPÉRANTE et/ou GESTION, ni ne serait en passe de le devenir. Nous comprenons également que SOEUR ne serait pas un employé d'OPÉRANTE et/ou de GESTION, au sens de la définition édictée au paragraphe 248(1). Ainsi et à titre d'exemple, SOEUR n'occuperait pas un poste d'administrateur au niveau d'OPÉRANTE et/ou de GESTION. SOEUR n'entretiendrait pas non plus de relations d'affaires avec OPÉRANTE et/ou GESTION. Enfin, nous comprenons que l'Immeuble ne serait pas mis à la disposition de X et/ou des ENFANTS.

2) Votre question relativement au présent dossier

Vous désirez connaître notre opinion relativement à certaines incidences fiscales reliées à l'établissement du droit d'usage dans la Situation Donnée. De manière plus précise, vous désirez savoir si la valeur d'un quelconque avantage doit être incluse dans le calcul du revenu de l'un des contribuables visés dans la Situation Donnée en vertu de l'une des dispositions de la Loi.

3) Nos commentaires relativement au présent dossier

Compte tenu des faits et circonstances particuliers entourant la Situation Donnée, nous sommes d'avis qu'aucun montant ne devrait être inclus dans le revenu de X en raison des opérations décrites ci-dessus et ce, bien qu'il soit possible de soulever certains arguments à l'effet contraire. Toutefois et tel qu'indiqué ci-dessous, nous sommes d'avis que, dans la Situation Donnée, un montant devrait probablement être inclus dans le revenu de SOEUR en vertu du paragraphe 105(2).

Aux termes de l'alinéa 248(3)b), un droit d'usage est réputé être une fiducie et les biens sujets à un tel droit sont réputés avoir été transférés à la fiducie et être détenus en fiducie. En conséquence, l'Immeuble, lequel est sujet en partie à un droit d'usage, serait réputé avoir été transféré à une fiducie dans la Situation Donnée.

Par ailleurs, le paragraphe 105(1) édicte que la valeur des avantages conférés à un contribuable pendant une année d'imposition par une fiducie doit être incluse dans le calcul du revenu du contribuable pour l'année, sauf dans la mesure où la valeur de ces avantages doit être incluse par ailleurs dans le calcul du revenu du contribuable pour une année d'imposition. Techniquement, l'utilisation par SOEUR d'une partie de l'Immeuble non assortie d'un paiement de loyer pourrait donc entraîner l'application du paragraphe 105(1). Même si l'Agence des douanes et du revenu du Canada (" ADRC ") considère l'utilisation d'un bien de la fiducie par un de ses bénéficiaires comme étant un avantage visé par le paragraphe 105(1), dans le cas d'un bien à usage personnel appartenant à la fiducie, aucune cotisation n'est généralement établie sur la base du paragraphe 105(1) relativement à l'avantage auquel donnerait lieu l'utilisation de ce bien. Par conséquent, la position de l'ADRC serait probablement de ne pas tenir SOEUR redevable d'un impôt sur un avantage visé par le paragraphe 105(1) dans la Situation Donnée.

Malgré ce qui précède, la position de l'ADRC est qu'un avantage peut tout de même résulter de l'application du paragraphe 105(2) dans de telles situations. Cette disposition législative édicte que la partie d'une somme versée par une fiducie sur ses propres revenus, pour impenses, pour entretien de biens ou pour impôts (à titre d'exemple, les taxes ou impôts fonciers) concernant ces biens qui doivent être entretenus pour l'usage d'un bénéficiaire, doit être incluse dans le calcul du revenu de ce dernier, tiré de la fiducie, pour l'année d'imposition relativement à laquelle ladite partie de somme a été versée. Ainsi, il est possible que, dans la Situation Donnée, le paragraphe 105(2) s'applique à la totalité ou à une partie des dépenses encourues dans les faits par OPÉRANTE qu'il serait raisonnable de considérer comme étant attribuable à la partie de l'Immeuble occupée par SOEUR à titre résidentiel. Toute partie du montant qui serait incluse en application du paragraphe 105(2) dans le calcul du revenu de SOEUR pourrait être déduite dans le calcul du revenu de la fiducie en vertu de l'alinéa 104(6)b).

Par ailleurs, toute partie des dépenses encourues dans les faits par OPÉRANTE qu'il serait raisonnable de considérer comme étant attribuable à la partie de l'Immeuble occupée par SOEUR à titre résidentiel et qui ne serait pas visée par le paragraphe 105(2), ne serait pas déductible aux termes de l'alinéa 18(1)a). Cette disposition législative édicte que des dépenses ne sont pas déductibles dans le calcul du revenu d'un contribuable tiré d'une entreprise ou d'un bien, sauf dans la mesure où elles ont été engagées ou effectuées par le contribuable en vue de tirer un revenu de l'entreprise ou du bien.

À titre de renseignement, une copie de cette note de service sera dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur l'accès à l'information et elle sera mise dans la bibliothèque électronique de l'ADRC. De plus, une copie dépersonnalisée sera distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour qu'ils l'incluent dans leurs bases de données. Le processus de dépersonnalisation enlèvera tout ce qui ne doit pas être divulgué, y compris les renseignements qui peuvent révéler l'identité du contribuable. Si votre client demande une copie de cette note de service, il est possible de lui fournir la version de la bibliothèque électronique. Le client peut aussi demander une copie dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels, qui n'enlève pas l'identité du client. Vous devriez adresser toute demande pour cette dernière version à Madame Jackie Page, au (819) 994-2898. Une copie à remettre au client vous sera alors envoyée.

Si vous désirez des informations additionnelles concernant la présente, n'hésitez pas à communiquer avec nous.

Stéphane Prud'Homme, notaire, M. Fisc.

pour le Directeur
Division des réorganisations des sociétés
et de l'industrie des ressources
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la législation

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - 101-110 - Section 105 - Subsection 105(1)

no s. 105(1) benefit from personal use of personal-use property of a trust

An individual (“Sister”), who had been experiencing financial difficulties, disposed of her home, part of which she had been renting out, to Opco, which was a subsidiary of a corporation (“Holdco”) controlled and partly owned by her sister ("X") (with X’s children as common shareholders) for fair market value consideration. However, it was agreed that she would retain a lifetime right of use or habitation for the portion of the home that she had been using for her residential purposes. Opco and Sister agreed that the property taxes for the property, as well as the various insurance costs and maintenance costs, would be borne by Opco. Minor repairs to the personal use portion of the home as well as electricity and heating costs relating to that portion, were borne by Sister.

After noting that under s. 248(3)(b), the right of use was deemed to be a trust and the property was deemed to have been transferred to that trust, the Directorate stated:

CCRA … considers the use of trust property by a beneficiary of the trust to be a benefit under subsection 105(1), in the case of personal-use property owned by the trust, there is generally no assessment under subsection 105(1) of the benefit that would result from the use of that property. Consequently, the CCRA's position would likely be that Sister would not be liable for tax on a subsection 105(1) benefit … .

The Directorate went on to indicate that s. 105(2) could apply “to all or part of the expenses actually incurred by Opco that could reasonably be considered to be attributable to the portion of the Immovable occupied by Sister as a place of residence” and that any “portion of the amount that would be included under subsection 105(2) in computing Sister's income may be deducted in computing the trust's income pursuant to paragraph 104(6)(b).”

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - 101-110 - Section 105 - Subsection 105(2)

potential s. 105(2) benefit where Opco pays all of the expenses on its property to a portion of which the sister of Opco’s indirect controlling shareholder has a right of (personal) use

After noting that under s. 248(3)(b), the right of use was deemed to be a trust and the property was deemed to have been transferred to that trust, the Directorate went on to indicate that s. 105(2) could apply “to all or part of the expenses actually incurred by Opco that could reasonably be considered to be attributable to the portion of the Immovable occupied by Sister as a place of residence” and that any “portion of the amount that would be included under subsection 105(2) in computing Sister's income may be deducted in computing the trust's income pursuant to paragraph 104(6)(b).”

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17 December 2003 Internal T.I. 2003-0047727 F - Right of Use-Deemed Trust

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1) Particular Situation

2) Your question regarding this file

3) Our comments on this file

1) Situation Donnée

2) Votre question relativement au présent dossier

3) Nos commentaires relativement au présent dossier