Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.
Principales Questions: (1) Un contribuable peut-il déduire un montant qu'il a payé en tant que débiteur délégant? (2) Le paragraphe 20(4) de la Loi s'applique-t-il à un solde de prix de vente à recevoir sur un immeuble locatif?
Position Adoptée: (1) Non (2) oui
Raisons: (1) Le montant versé est un paiement sur la créance et constitue une dépense en capital. (2) Le libellé du paragraphe 20(4) de la Loi.
Le 22 janvier 2004
Centre fiscal de Jonquière Administration centrale
Observation RTT1/VC/Raccord Direction des décisions
en impôt
À l'attention de M.Gilles Pellerin Michel Lambert
(613) 957-8953
2003-004756
XXXXXXXXXX
La présente fait suite à votre note de service du 3 novembre 2003 nous demandant si un contribuable peut déduire dans le calcul de son revenu un montant qu'il a versé à une institution financière en paiement d'une somme due. Vous nous demandez aussi si un solde de prix de vente sur un immeuble peut être aussi déduit lorsque la créance devient irrécouvrable.
Les faits
1. Le XXXXXXXXXX (ci-après " le contribuable ") a acquis au coût de XXXXXXXXXX $ XXXXXXXXXX terrains avec toutes les bâtisses y érigées et notamment celles portant les numéros civiques XXXXXXXXXX (ci-après l'immeuble ").
Afin d'effectuer l'acquisition, le contribuable a pris en charge un prêt hypothécaire existant sur l'immeuble au montant de XXXXXXXXXX $; le créancier étant XXXXXXXXXX. Le contrat mentionne ce qui suit :
XXXXXXXXXX.
2. Le XXXXXXXXXX, le contribuable a vendu l'immeuble à XXXXXXXXXX (ci- près " l'acquéreur ") qui a assumé l'hypothèque que le contribuable a assumée le XXXXXXXXXX. Cette vente a été faite pour le prix de XXXXXXXXXX $. L'acquéreur a versé XXXXXXXXXX $ comptant au vendeur et a assumé la dette du contribuable qui était alors de XXXXXXXXXX $. Il s'est aussi engagé à payer au contribuable à une date ultérieure la somme de XXXXXXXXXX $ portant intérêt au taux de XXXXXXXXXX% l'an (ci-après " la balance de prix de vente ").
3. La clause de prise en charge de dette se lit en partie comme suit :
XXXXXXXXXX.
4. XXXXXXXXXX ans plus tard, l'acquéreur est devenu en défaut et, le XXXXXXXXXX (ci-après " le créancier hypothécaire ") a obtenu un jugement de la Cour supérieure du Québec pour que l'immeuble soit vendu sous contrôle de justice.
5. L'Immeuble a été vendu le XXXXXXXXXX pour un montant de XXXXXXXXXX $ qui a permis de rembourser partiellement le créancier hypothécaire.
6. Le XXXXXXXXXX, le créancier hypothécaire a présenté une requête devant la Cour supérieure afin que le contribuable soit condamné, avec d'autres personnes conjointement et solidairement, à payer au créancier hypothécaire la somme de XXXXXXXXXX $, ainsi que les intérêts courus et à courir sur cette somme jusqu'à parfait paiement.
7. Le XXXXXXXXXX, le créancier hypothécaire a signé une quittance subrogatoire en faveur du contribuable. Il y est indiqué, notamment, que
XXXXXXXXXX.
8. Le XXXXXXXXXX, la cour supérieure du Québec a condamné l'acquéreur à payer au contribuable une somme de XXXXXXXXXX $, plus intérêts et frais.
9. L'acquéreur a fait faillite le XXXXXXXXXX et le contribuable a obtenu un montant de XXXXXXXXXX $ du syndic de faillite en paiement de la créance de XXXXXXXXXX $ qu'il réclamait à l'acquéreur par suite de la subrogation.
Opinion du contribuable
Le contribuable a déduit les sommes de XXXXXXXXXX $ et de XXXXXXXXXX $ dans le calcul de son revenu de XXXXXXXXXX à la ligne 232 - autres déductions.
Votre opinion
Vous êtes d'avis que les sommes de XXXXXXXXXX $ et de XXXXXXXXXX $ constituent des pertes en capital.
Notre opinion
La somme de XXXXXXXXXX $ payée au créancier hypothécaire et à recevoir de l'acquéreur en raison de la subrogation
D'après les contrats et les documents concernant les poursuites, nous sommes d'avis que le contribuable était toujours débiteur du prêt hypothécaire. Par conséquent, nous croyons que les règles de la délégation prévues aux articles 1667 à 1670 du Code Civil du Québec étaient applicables.
La délégation est un mécanisme par lequel un débiteur (délégant) désigne une personne (délégué) qui paiera sa dette à sa place. En cas de délégation imparfaite, le délégant continue à être un débiteur et est lié envers le créancier à titre principal. Ces règles prévoient qu'un délégant (signataire initial) n'est pas libéré de sa dette et demeure responsable du remboursement de celle-ci si le délégué (l'acheteur), ne paie pas. Le délégant demeure donc un débiteur envers le créancier, et ce même si ce dernier a accepté le délégué comme débiteur.
Dans la situation présente, le contribuable étant toujours débiteur demeurait responsable du remboursement du prêt hypothécaire si l'acheteur ne payait pas. Par conséquent, afin d'être libéré de ses obligations en tant que débiteur, il a versé la somme de XXXXXXXXXX $. À notre avis, le montant payé est un paiement sur le prêt hypothécaire dont le contribuable était demeuré le débiteur et représente un paiement à titre de capital qui n'est pas déductible du revenu du contribuable en XXXXXXXXXX. En effet, l'alinéa 18(1)b) de la Loi prévoit que dans le calcul du revenu d'un contribuable tiré d'une entreprise ou d'un bien les éléments suivant ne sont pas déductibles :
une dépense en capital, une perte en capital ou un remboursement de capital, un paiement à titre de capital ou une provision pour amortissement, désuétude ou épuisement, sauf ce qui est expressément permis par la Loi.
Tel qu'il est mentionné au paragraphe 8 du Bulletin d'interprétation IT-330R, l'article 42 de la Loi stipule que, à certaines conditions, un débours fait ou une dépense engagée, par un contribuable en exécution d'une obligation de garantie, est réputé constituer une perte en capital découlant d'une disposition de biens en immobilisation effectuée au cours de l'année d'imposition pendant laquelle le contribuable a fait le débours ou a engagé la dépense. Toutefois, nous sommes d'avis que les dispositions de l'article 42 ne s'appliquent pas au paiement de la somme de XXXXXXXXXX $ puisque le contribuable n'a pas versé cette somme à titre de garantie mais bien en paiement du prêt hypothécaire dont il était demeuré le débiteur.
En outre, la somme payée de XXXXXXXXXX $ ne résulte pas en une perte en capital en XXXXXXXXXX car elle ne représente pas une disposition de biens.
Au moment où XXXXXXXXXX a subrogé le contribuable dans tous ses droits et recours, jusqu'à concurrence de la somme de XXXXXXXXXX $, nous sommes d'avis que le contribuable a fait l'acquisition d'une créance à recevoir dont le débiteur était l'acheteur.
En XXXXXXXXXX, le contribuable a obtenu un montant de XXXXXXXXXX $ du syndic de faillite en paiement final de la créance de XXXXXXXXXX $ qu'il réclamait à l'acquéreur par suite de la subrogation. Nous sommes d'opinion que la créance de XXXXXXXXXX $ a été disposée et que la somme de XXXXXXXXXX $ constitue le produit de disposition de la créance et qu'en conséquence, le contribuable a subi en XXXXXXXXXX une perte en capital de XXXXXXXXXX $ soit la différence entre XXXXXXXXXX $ et XXXXXXXXXX $.
À notre avis, la perte en capital peut être appliquée contre les gains en capital du contribuable pour son année d'imposition XXXXXXXXXX ou pour ses trois années précédentes. Elle peut aussi être reportée aux années futures. Les règles générales de report de pertes en capital s'appliqueront à la situation. En outre, les dispositions de l'alinéa 40(2)g)(ii) de la Loi qui ont pour effet de réputer nulle la perte sur la disposition de certaines créances ne s'appliquent pas puisque la créance de XXXXXXXXXX $ portait intérêts étant donné que le contribuable a été subrogé par l'institution financière dans les droits afférents au prêt hypothécaire qui portait intérêt. Le jugement du XXXXXXXXXX prévoyait aussi que des intérêts devaient être payés sur la somme de XXXXXXXXXX $.
La somme de XXXXXXXXXX $
L'acquéreur s'était engagé à payer au vendeur la balance de prix de vente de XXXXXXXXXX $ à une date ultérieure à la vente de l'immeuble.
Le paragraphe 20(4) de la Loi prévoit que le contribuable qui établit qu'une somme qui lui est due au titre du produit de disposition d'un de ses biens amortissables d'une catégorie prescrite (sauf certains biens qui ne font pas l'objet de la présente) est devenue une créance irrécouvrable au cours d'une année d'imposition peut déduire dans le calcul de son revenu d'une entreprise ou d'un bien pour l'année la moins élevée des sommes suivantes :
a) la somme qui lui est due;
b) l'excédent éventuel du coût en capital de ce bien pour lui sur le total des sommes qu'il a réalisées sur le produit de disposition.
Si l'immeuble constituait un bien amortissable d'une catégorie prescrite du contribuable, ce qui est probablement le cas, nous sommes d'avis que la somme de XXXXXXXXXX $ peut être déduite dans le calcul du revenu d'une entreprise ou d'un bien du contribuable pour son année d'imposition XXXXXXXXXX.
À titre de renseignement, une copie de cette note de service sera dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur l'accès à l'information et elle sera mise dans la bibliothèque électronique de l'Agence des douanes et du revenu du Canada. De plus, une copie dépersonnalisée sera distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour qu'ils l'incluent dans leurs bases de données. Le processus de dépersonnalisation enlèvera tout ce qui ne doit pas être divulgué, y compris les renseignements qui peuvent révéler l'identité du contribuable. Si votre client demande une copie de cette note de service, il est possible de lui fournir la version de la bibliothèque électronique. Le client peut aussi demander une copie dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels, qui n'enlève pas l'identité du client. Vous devriez adresser toute demande pour cette dernière version à Madame Jackie Page, au (819) 994-2898. Une copie à remettre au client vous sera envoyée.
Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles.
Gestionnaire
Section du financement et des régimes
Division des industries financières
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la législation
??
All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5
© Her Majesty the Queen in Right of Canada, 2004
Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.
© Sa Majesté la Reine du Chef du Canada, 2004
Email this Content