8 April 2003 Internal T.I. 2003-0004827 F - Avantage conféré par une fiducie-par. 105(1)

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105(1)

Also released under document number 2003-00048270.

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] Application of subsection 105(1) regarding the lease of commercial real property held in trust following the death of a taxpayer?

Position: The application of subsection 105(1) is not limited to beneficiaries of a trust. In determining the value of a benefit provided by way of a lease, the rent paid under the lease must be compared to the fair rental value of the property at the time the lease was entered into.

Reasons:

Previous positions.

8 April 2003

XXXXXXXXXX
Business and Trust Files
XXXXXXXXXX Tax Services Office

Income Tax Rulings Directorate
Éric Allard-Pouliot
(613) 957-2097
2003-000482

Subject: Request for technical interpretation: Subsection 105(1)

This is further to your memorandum of February 24, 2003, regarding the above subject. In particular, you wish to know whether subsection 105(1) of the Income Tax Act (the "Act") applies to the situation described below.

Facts

The facts referred to in your request and regarding which you seek our opinion are as follows:

a) On XXXXXXXXXX, a lease was entered into before the XXXXXXXXXX notary between XXXXXXXXXX (the "Taxpayer"), as lessor, and XXXXXXXXXX ("Canco"), as lessee, regarding the rental of an immovable XXXXXXXXXX (the "Immovable") (the "Lease"). XXXXXXXXXX.

(b) The Lease provided, inter alia, that:

(i) The term of the Lease shall be XXXXXXXXXX, with the option for the Tenant to extend it, at its sole discretion, until XXXXXXXXXX. Should the Tenant exercise this option, a rent adjustment clause is provided for in the Lease.

(ii) In addition to the stipulated rent, the Tenant agrees to pay the water tax and the business tax for the Immovable. At the request of the Landlord, the Tenant may also be required to pay any increase in property tax.

(iii) The Lease is granted on the express condition that the Lessee XXXXXXXXXX.

d) XXXXXXXXXX.

e) On XXXXXXXXXX, the Taxpayer died. The Taxpayer's will provided, inter alia, for the following:

(i) Bequest by particular title of the Canco shares to XXXXXXXXXX his children, XXXXXXXXXX, as well as to XXXXXXXXXX.

(ii) Transfer of the residue of his real and personal property, including the Immovable, to a trust created under his will for the benefit of his spouse (the "Trust"). The trustees are XXXXXXXXXX and the Taxpayer's wife. The latter is entitled to all income from the Trust for her lifetime. The beneficiaries of the Trust's capital, following the death of the Taxpayer's wife, are XXXXXXXXXX.

(f) Following the audit of the Trust's XXXXXXXXXX taxation years, a draft assessment was issued on XXXXXXXXXX, under which it was proposed to increase the Trust's gross rental revenue in respect of the Property for each of those taxation years. Upon review, the Trust representatives were advised that those amounts would not be added to the Trust's income but rather to Canco's income as a taxable benefit pursuant to subsection 105(1).

Copies of the following documents were also attached to your request:

(a) Representations made on February 18, 2003 by the Trust's representatives.

(b) Proposed Assessment dated XXXXXXXXXX for the XXXXXXXXXX taxation years of the Trust.

(d) Judgment of the Superior Court dated XXXXXXXXXX attesting to the probate of the Taxpayer's will, a copy of which is attached to the judgment.

Questions

In light of the facts and documents listed above, you submitted the following questions to us:

1. Can subsection 105(1) be applied in respect of Canco despite the fact that Canco is not a beneficiary of the Trust?

2. Is the benefit provided at the time the Lease was signed? If the Lease was granted at fair market value and the Trust was merely complying with the terms of the Lease, can a taxable benefit now be considered to have been granted?

3. Can the Trust go against the wishes of the deceased and change the terms of the Lease?

4. Can the Trust's liability require it not to lease the Immovable at a higher price if this would leave the Immovable unoccupied and therefore disadvantage the Trust?

5. To the extent that a benefit has been granted to Canco under the Lease, how should that benefit be calculated?

Comments

The following are our comments on each of the issues raised in your request.

Question 1

Subsection 105(1) applies in respect of any benefit provided by a trust to a taxpayer. Since the wording of subsection 105(1) refers simply to a "taxpayer", we are of the opinion that this provision may apply to a taxpayer who has received a benefit from a trust of which the taxpayer is neither a beneficiary nor a trustee, even if the taxpayer is not related, directly or indirectly, to a beneficiary or trustee of the trust (see, inter alia, Lyons v. MNR, 83 DTC 113 (T.R.B.), Income Tax Technical News No. 11 and documents # E 9238075 and F 9829465). Subsection 105(1) can therefore apply to Canco, notwithstanding Canco not being a beneficiary of the Trust.

Question 2

In the case of property leased for less than its fair rental value, the calculation of the amount or value of the benefit is usually the difference between the fair rental value of the property and the consideration paid for the use of the property (see, inter alia, Interpretation Bulletin IT-432R2, paragraph 11; 1987 Roundtable, Question 82, and 1989 Roundtable, Question 31; and Documents # E 59698, E 9238075 and E 9311945). This means that the value of such a benefit is not realized when the lease is signed but rather throughout the term of the lease. However, in such a case the fair rental value of the property must be determined at the time the lease is signed. Consequently, no taxable benefit within the meaning of subsection 105(1) will result from the fact that a property is leased at the end of a lease for a rent corresponding to the fair rental value of the property at the time the lease is signed.

In this case, in order to determine whether a benefit was conferred on Canco over the term of the Lease and, if so, to calculate the value of that benefit, it is necessary first to establish the fair rental value of the Immovable as of the date the Lease was signed. Only by comparing this value to the consideration actually paid by Canco for the use of the Immovable can it be determined whether or not a benefit was conferred on Canco by the Trust. It should be noted that, in this case, the Lease stipulates that Canco must not only pay the stipulated rent but must also pay the water tax and the business tax for the Immovable. XXXXXXXXXX These elements must therefore be considered in order to determine the consideration actually paid by Canco for the use of the Immovable and, consequently, the existence or not of a taxable benefit within the meaning of subsection 105(1).

We would also like to point out that the fact that the Lease was entered into by the Taxpayer and not by the Trust is of no consequence with respect to the application of subsection 105(1), given articles 1632 and 1646 of the Civil Code of Lower Canada, which clearly establish that the alienation of a leased property or the death of one of the parties does not terminate the lease, implying that the new owner assumes the rights and obligations of the former owner.

Questions 3 and 4

Unfortunately, we are unable to comment on Questions 3 and 4 raised in your request regarding the administration of the Trust by the trustees, given that those questions are not related to tax law but rather to civil law or common law, as the case may be. In this regard, the Federal Court, Trial Division, made the following comments in Coopers v. The Queen, 88 DTC 6525:

"The Minister has no interest in the proper administration of trust funds. This is the function of the provincial court system, more particularly in this case the Probate Court, and any questions regarding the propriety of the actions of Mr. Cooper and his mother as trustees should be raised in that forum alone. "

Consequently, the fact that a trustee has acted in breach of his duties and obligations as a trustee will have no effect on the tax consequences of his action. In such a case, however, the beneficiary or beneficiaries of the trust may have recourse against the trustee or trustees.

Question 5

Regarding this question, we refer you to the comments made in response to Question 2.

For your information, unless exempted, a copy of this memorandum will be severed using the Access to Information Act criteria and placed in the Canada Customs and Revenue Agency's electronic library. A severed copy will also be distributed to the commercial tax publishers for inclusion in their databases. The severing process will remove all material that is not subject to disclosure, including information that could disclose the identity of the taxpayer. Should your client request a copy of this memorandum, the electronic library version can be provided. Alternatively, the client may request a severed copy using the Privacy Act criteria, which does not remove client identity. Requests for this latter version should be made by you to Ms. Jackie Page at (819) 994-2898. A copy will be sent to you for delivery to the client.

Alain Godin
Section Manager
for the Director of the Division
International Operations and Trusts Division
Income Tax Rulings Directorate
Policy and Legislation Branch

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.

Principales Questions: Application du paragraphe 105(1) relativement à la location d'un immeuble commercial détenu en fiducie suite au décès d'un contribuable?

Position Adoptée: L'application du paragraphe 105(1) n'est pas limitée aux bénéficiaires d'une fiducie. Pour déterminer la valeur d'un avantage consenti par voie de bail locatif, le loyer versé aux termes du bail doit être comparé à la juste valeur locative de l'immeuble au moment de la signature du bail.

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:

Positions antérieures.

Le 8 avril 2003

XXXXXXXXXX
Dossiers d'entreprises et des fiducies
Bureau des services fiscaux de XXXXXXXXXX

Direction des décisions de l'impôt
Éric Allard-Pouliot
(613) 957-2097

2003-000482

Objet : Demande d'interprétation technique: Paragraphe 105(1)

La présente fait suite à votre note de service du 24 février 2003 concernant le sujet mentionné en titre. Plus particulièrement, vous désirez savoir si le paragraphe 105(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ") trouve application en regard de la situation ci-après décrite.

Faits

Les faits mentionnés dans votre demande et à l'égard desquels vous désirez obtenir notre opinion s'établissent comme suit :

a) Le XXXXXXXXXX , un bail locatif intervient devant le notaire XXXXXXXXXX entre XXXXXXXXXX (le " Contribuable "), le locateur, et XXXXXXXXXX (" Canco "), le locataire, relativement à la location d'un immeuble XXXXXXXXXX (l'" Immeuble ") (le " Bail "). XXXXXXXXXX.

b) Il est entre autres prévu aux termes du Bail que :

(i) Sa durée sera de XXXXXXXXXX, avec possibilité cependant pour le locataire de le prolonger, à sa seule discrétion, jusqu'au XXXXXXXXXX. Advenant l'exercice de cette option par le locataire, une clause d'ajustement du loyer est prévue aux termes du Bail.

(ii) En plus du loyer stipulé, le locataire s'engage à assumer la taxe d'eau et la taxe d'affaires relatives à l'Immeuble. À la demande du locateur, le locataire pourra également devoir défrayer toute augmentation de la taxe foncière.

(iii) Le Bail est consenti à la condition expresse que le locataire XXXXXXXXXX.

c) En date du XXXXXXXXXX, le Contribuable était le seul et unique propriétaire de l'Immeuble, de même que le seul et unique actionnaire de Canco.

d) XXXXXXXXXX.

e) Le XXXXXXXXXX, le Contribuable décède. Le testament du Contribuable prévoyait entre autres ce qui suit :

(i) Legs à titre particulier des actions de Canco à XXXXXXXXXX ses enfants, XXXXXXXXXX, de même qu'à XXXXXXXXXX.

(ii) Transfert du résidu de ses biens meubles et immeubles, dont l'Immeuble, à une fiducie créée au terme de son testament pour le bénéfice de sa conjointe (la " Fiducie "). Les fiduciaires sont XXXXXXXXXX de même que l'épouse du Contribuable. Cette dernière a droit, sa vie durant, à tous les revenus provenant de la Fiducie. Les bénéficiaires du capital de la Fiducie, suite au décès de l'épouse du Contribuable, sont XXXXXXXXXX.

f) Suite à la vérification des années d'imposition XXXXXXXXXX de la Fiducie, un projet de cotisation a été émis le XXXXXXXXXX, au terme duquel il est proposé d'augmenter les revenus bruts de location de la Fiducie en regard de l'Immeuble pour chacune de ces années d'imposition. Après révision, les représentants de la Fiducie ont été avisés que ces montants ne seraient pas ajoutés aux revenus de la Fiducie mais plutôt à ceux de Canco à titre d'avantages imposables en vertu du paragraphe 105(1) de la Loi.

Copie des documents suivants était également jointe à votre demande :

a) Représentations transmises le 18 février 2003 par les représentants de la Fiducie.

b) Projet de cotisation daté du XXXXXXXXXX relativement aux années d'imposition XXXXXXXXXX de la Fiducie.

c) Le Bail.

d) Jugement de la Cour supérieure en date du XXXXXXXXXX attestant de la vérification du testament du Contribuable, dont copie est annexée au jugement.

Questions

À la lumière des faits et documents énumérés ci-haut, vous nous soumettez les questions suivantes :

1. Peut-on appliquer le paragraphe 105(1) de la Loi en regard de Canco en dépit du fait que Canco ne soit pas bénéficiaire de la Fiducie?

2. Est-ce que l'avantage est octroyé au moment de la signature du Bail? Si le Bail a été consenti à la juste valeur marchande et que la Fiducie ne fait que respecter les termes du Bail, peut-on maintenant considérer qu'un avantage imposable a été consenti?

3. Est-ce que la Fiducie peut aller contre la volonté du défunt et modifier les termes du Bail?

4. La responsabilité de la Fiducie peut-elle l'obliger à ne pas louer l'Immeuble à un prix supérieur si cela pouvait laisser l'Immeuble inoccupé et, par conséquent, désavantager la Fiducie?

5. Dans la mesure ou un avantage a été consenti à Canco aux termes du Bail, de quelle façon doit-on calculer cet avantage?

Commentaires

Vous trouverez ci-après nos commentaires relatifs à chacune des questions soulevées dans votre demande.

Question 1

Le paragraphe 105(1) de la Loi trouve application à l'égard de tout avantage consenti par une fiducie à un contribuable. Compte tenu que le libellé du paragraphe 105(1) de la Loi réfère simplement à un " contribuable ", nous sommes d'avis que cette disposition peut trouver application à l'égard d'un contribuable ayant reçu un avantage d'une fiducie dont il n'est ni bénéficiaire ni fiduciaire et ce, même s'il n'est pas lié, directement ou indirectement, à un bénéficiaire ou fiduciaire de la fiducie (voir, entre autres, l'arrêt Lyons v. M.N.R., 83 DTC 113 (C.R.I.), la Nouvelle Technique No. 11 et les documents # E 9238075 et F 9829465). Le paragraphe 105(1) de la Loi peut donc trouver application à l'égard de Canco et ce, nonobstant le fait que cette dernière ne soit pas bénéficiaire de la Fiducie.

Question 2

Dans le cas de biens loués pour un montant moindre que leur juste valeur locative, le calcul du montant ou de la valeur de l'avantage correspond habituellement à la différence entre la juste valeur locative du bien et la contrepartie versée pour l'usage du bien (voir, entre autres : Bulletin d'interprétation IT-432R2, paragraphe 11; Tables Rondes de 1987, question 82, et 1989, question 31; et documents # E 59698, E 9238075 et E 9311945). C'est donc dire que la valeur d'un tel avantage se réalise non pas lors de la signature du bail mais plutôt tout au long de la durée du bail. Cependant, dans un tel cas la juste valeur locative du bien doit se déterminer au moment de la signature du bail. Par conséquent, aucun avantage imposable au sens du paragraphe 105(1) de la Loi ne résultera du fait qu'un bien est loué au terme d'un bail pour un loyer correspondant à la juste valeur locative du bien au moment de la signature dudit bail.

En l'espèce, pour les fins de déterminer si un avantage a été consenti à Canco au terme du Bail et, dans l'affirmative, calculer la valeur de cet avantage, il est nécessaire dans un premier temps d'établir la juste valeur locative de l'Immeuble en date de la signature du Bail. Ce n'est qu'en comparant cette valeur à la contrepartie effectivement versée par Canco pour l'usage de l'Immeuble que l'on pourra déterminer si un avantage a ou non été conféré à Canco par la Fiducie. Il est à noter qu'en l'espèce le Bail stipule que Canco doit non seulement acquitter le loyer stipulé mais doit également assumer la taxe d'eau et la taxe d'affaires relatives à l'Immeuble. XXXXXXXXXX Ces éléments devront donc être considérés afin de déterminer la contrepartie effectivement versée par Canco pour l'usage de l'Immeuble et, par conséquent l'existence ou non d'un avantage imposable au sens du paragraphe 105(1) de la Loi.

Nous tenons également à souligner que le fait que le Bail ait été conclu par le Contribuable et non pas par la Fiducie est sans conséquence en ce qui a trait à l'application du paragraphe 105(1) de la Loi et ce, compte tenu des articles 1632 et 1646 du Code civil du Bas-Canada qui établissent clairement que l'aliénation d'un bien loué ou le décès de l'une des parties ne met pas fin au bail, sous-entendant ainsi que le nouveau propriétaire assume les droits et obligations de l'ancien propriétaire.

Questions 3 et 4

Nous ne pouvons malheureusement nous prononcer en regard des questions 3 et 4 soulevées dans votre demande en regard à l'administration de la Fiducie par les fiduciaires et ce, compte tenu que ces questions relèvent non pas du droit fiscal mais plutôt du droit civil ou de la common law, selon le cas. À cet égard, la Cour fédérale, division de première instance, émettait les commentaires suivants dans l'affaire Coopers v. The Queen, 88 DTC 6525 :

" The Minister has no interest in the proper administration of trust funds. This is the function of the provincial court system, more particularly in this case the Probate Court, and any questions regarding the propriety of the actions of Mr. Cooper and his mother as trustees should be raised in that forum alone. "

Par conséquent, le fait qu'un fiduciaire ait agit en contravention de ses devoirs et obligations à titre de fiduciaire sera sans effet quant aux conséquences fiscales découlant de son acte. Dans un tel cas, le ou les bénéficiaires de la fiducie pourront cependant avoir un recours contre le ou les fiduciaires.

Question 5

En regard à cette question, nous vous référons aux commentaires formulés en réponse à la question 2.

À titre de renseignement, une copie de cette note de service sera dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur l'accès à l'information et elle sera mise dans la bibliothèque électronique de l'Agence des douanes et du revenu du Canada. De plus, une copie dépersonnalisée sera distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour qu'ils l'incluent dans leurs bases de données. Le processus de dépersonnalisation enlèvera tout ce qui ne doit pas être divulgué, y compris les renseignements qui peuvent révéler l'identité du contribuable. Si votre client demande une copie de cette note de service, il est possible de lui fournir la version de la bibliothèque électronique. Le client peut aussi demander une copie dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels, qui n'enlève pas l'identité du client. Vous devriez adresser toute demande pour cette dernière version à Madame Jackie Page, au (819) 994-2898. Une copie à remettre au client vous sera envoyée.

Alain Godin
Gestionnaire de section
pour le directeur de la Division
Division des opérations internationales et des fiducies
Direction des décisions en impôt
Direction de la politique et de la législation

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 105 - Subsection 105(1)

s. 105(1) benefit can be conferred by trust on a tenant who is not a beneficiary/ benefit to be based on fair rental value at the time the deceased entered into the lease

An individual leased an immovable to a wholly-owned corporation. On his death, there was a legacy of the immovable to a spousal trust. The TSO initially proposed to assess the trust to be increasing its rental income, but instead assessed Canco for a taxable benefit pursuant to s. 105(1). The Directorate stated:

Since the wording of subsection 105(1) refers simply to a "taxpayer", we are of the opinion that this provision may apply to a taxpayer who has received a benefit from a trust of which the taxpayer is neither a beneficiary nor a trustee, even if the taxpayer is not related, directly or indirectly, to a beneficiary or trustee of the trust … . Subsection 105(1) can therefore apply to Canco, notwithstanding Canco not being a beneficiary … .

Regarding the quantification of the benefit, the fair rental value of the property at the time the lease was entered into was to be compared with the payments required to be made by the lessee (Canco) thereunder, including its responsibility for utilities. It was of no consequence that the lease had been entered into with an owner (the individual) different from the current lessor (the trust) since, under Quebec law, the distribution of the immovable to the trust did not terminate the lease.

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