Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.
Principale Question:
Aux fins de l'application de l'alinéa 45(1)c) de la Loi, un changement partiel d'usage d'une résidence principale survient-il advenant qu'aucune attente de profit ne découle de la partie louée?
Position Adoptée:
Non.
RAISON POUR POSITION ADOPTÉE:
Question de faits pour déterminer si l'usage qu'un contribuable fait d'un bien est en vue de gagner un revenu. Cependant, nous sommes d'avis que dans le contexte du paragraphe 45(1):«en vue de gagner un revenu» ou «for gaining or producing income» signifie revenu net.
XXXXXXXXXX 2000-004964
Danielle Bouffard
Le 15 décembre 2000
Madame,
Objet: Demande d'interprétation technique concernant la résidence principale
La présente est en réponse à votre lettre du 26 septembre 2000 par laquelle vous nous demandez notre opinion concernant le sujet mentionné en rubrique. Nous avons tenu compte des informations obtenues lors d'une conversation téléphonique (XXXXXXXXXX/Bouffard) le 29 novembre 2000.
À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs ci-après sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (« la Loi»).
Depuis XXXXXXXXXX, votre mari et vous-même détenez en co-propriété une maison unifamiliale laquelle est votre résidence principale. Depuis son acquisition, le sous-sol de votre résidence est louée par une société, dont votre mari est l'actionnaire, pour les fins de l'exploitation d'une XXXXXXXXXX. Initialement, il n'a pas été nécessaire de faire aucun changement structurel à la résidence aux fins de l'exploitation de l'entreprise XXXXXXXXXX. Au cours de la période XXXXXXXXXX, un agrandissement a été fait à la maison lequel a affecté tant la partie personnelle que la partie locative. La société a jusqu'au XXXXXXXXXX dernier payé un loyer. Le loyer chargé visait à recouvrer le coût relatif aux dépenses d'opération courantes attribuables à la partie louée. Vous n'avez jamais réclamé une déduction pour amortissement sur la partie locative de votre résidence laquelle a été estimée être 50% de la superficie totale.
Question
1. Le fait de ne plus charger de loyer à la société, à compter du 1er novembre 2000, pour la superficie occupée par l'imprimerie affecte-t-il le statut de votre résidence principale?
Nos commentaires
Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la circulaire d'information 70-6R3 du 30 décembre 1996, notre Direction a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Néanmoins, nous vous offrons les commentaires généraux suivants qui pourraient cependant ne pas s'appliquer intégralement à la situation que vous nous avez soumise.
Changement d'usage partiel d'une résidence principale
Tel que précisé au paragraphe 30 du bulletin d'interprétation IT-120R5 «Résidence principale »(copie ci-jointe), si un contribuable a partiellement converti une résidence principale en un bien produisant un revenu, l'alinéa 45(1)c) prévoit une disposition réputée (et une réacquisition immédiate) de la partie du bien ainsi convertie (laquelle peut être calculée en fonction de la superficie en cause) pour un produit (et un coût) égal à la part proportionnelle de la juste valeur marchande du bien. Tout gain calculé par ailleurs sur la disposition réputée est habituellement éliminé ou réduit par l'exemption pour résidence principale (voir le paragraphe 7 du bulletin pour une explication du calcul du montant admissible à l'exemption). Si par la suite, la partie convertie du bien redevient à un usage pour la résidence principale, il y aura une deuxième disposition réputée (et nouvelle acquisition réputée) de cette partie du bien pour un montant égal à la part proportionnelle de la juste valeur marchande du bien. Cette deuxième disposition réputée peut donner lieu à un gain en capital imposable attribuable à la période d'usage de cette partie du bien à des fins de production de revenu.
Plusieurs critères ont été établis par les tribunaux pour déterminer si un bien est utilisé en vue de gagner un revenu. L'un d'entre eux est l'attente raisonnable de profit. Tel que précisé dans le guide «T4036(F) Revenu de location» dans la section intitulée «Location d'un bien pour un montant inférieur à la juste valeur marchande», un contribuable n'a pas à inclure un montant à titre de revenu de location ni déduire de dépenses à ce titre si son intention n'est pas de faire un profit en louant le bien. Un indice à cet effet pourrait être si le loyer chargé au locataire est inférieur à celui qui autrement aurait été chargé si les deux parties étaient indépendantes l'une de l'autre, c'est-à-dire agissant dans leur propre intérêt au moment de la transaction. De même, si le revenu de location est constamment moins élevé que toutes les dépenses normales, nous considérons généralement que l'activité de location ne vise pas à générer un profit.
Le bien n'est pas utilisé en vue de gagner un revenu
Pour déterminer si un bien a été acquis en vue de gagner un revenu, il est donc nécessaire d'analyser tous les faits propres à une situation particulière. Dans votre cas, et ce en tenant compte des seules informations obtenues (par exemple, le loyer chargé visait à récupérer les dépenses d'opération), il ne semble pas qu'une attente raisonnable de profit pouvait découler de la location d'une partie de votre résidence. Conséquemment, nous sommes d'avis que votre résidence n'a probablement pas été utilisée en vue de gagner un revenu lorsque vous et votre mari avez loué votre sous-sol à la société dont il est l'actionnaire. Ce faisant, le fait de ne plus charger de loyer à la société, à compter du XXXXXXXXXX, n'entraînerait pas un changement d'usage d'une partie de votre résidence.
Veuillez noter que si votre sous-sol est utilisé exclusivement ou presqu'exclusivement par XXXXXXXXXX exploitée par la société, nous sommes d'avis qu'il y aurait des arguments pour dire que cette partie de votre résidence ne fait pas partie du logement dans lequel vous et votre mari habitez normalement pour les fins de la définition de l'expression «résidence principale» à l'article 54. Si tel est le cas, le gain en capital réalisé sur cette partie de la résidence, à un moment donné, ne pourrait pas être réduit ou annulé par l'exemption pour résidence principale. Il s'agit toutefois d'une question de faits sur laquelle nous ne pouvons nous prononcer dans la présente situation.
Le bien est utilisé en vue de gagner un revenu
Si à la lumière de tous les faits, il pouvait être démontré qu'une partie de la résidence a été utilisée en vue de gagner un revenu (soit dans votre cas en XXXXXXXXXX ou par la suite), notre pratique, décrite dans le guide ci-haut mentionné et au paragraphe 32 du IT-120R5, serait de ne pas appliquer la règle de disposition réputée et de considérer que l'ensemble du bien conserve son caractère de résidence principale, lorsque les trois conditions suivantes sont remplies:
- la partie qui est utilisée comme bien de location est peu importante par rapport à toute la résidence;
- aucun changement n'est apporté à la structure du bien pour le rendre mieux adapté à la location;
- aucune déduction pour amortissemnt n'a été demandée pour cette partie de la résidence.
Dans la présente situation, puisque la partie utilisée comme bien de location pourrait représenter 50% de la superficie totale de votre résidence, nous sommes d'avis que cette partie serait considérée importante. Conséquemment, les règles relatives au changement d'usage partiel décrites précédemment pourraient s'appliquer.
Veuillez noter que ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas l'Agence des douanes et du revenu du Canada à l'égard d'une situation factuelle particulière.
Nous vous prions d'agréer, Mesdames, Messieurs, l'expression de nos sentiments distingués.
Ghislaine Landry
Gestionnaire intérimaire
Section des particuliers et
des entreprises
Division des entreprises et
des publications
Direction des décisions de l'impôt
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