5 October 2001 External T.I. 2001-0093355 F - PART INDIVISE SUPPLEMENTAIRE - RAJOUT

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.

Principales Questions:

1. Est-ce que l'acquisition d'une part indivise supplémentaire dans un immeuble fera partie de la catégorie 1 comme bien distinct ou si l'alinéa k) de la catégorie 3 pourrait s'appliquer parce que l'on considère le bien comme un rajout à la part de l'immeuble déjà détenue qui fait partie de la catégorie 3?

2. Est-ce que le rajout à l'immeuble serait sujet à la règle de demi-taux prévue au paragraphe 1100(2) du Règlement?

3. Est-ce qu'aux fins du paragraphe 1101(1ac) du Règlement, l'ensemble des parts de l'immeuble sera considéré comme étant un seul bien locatif?

Position Adoptée:

1. Nous sommes d'avis qu'il s'agit d'un rajout à la part de l'immeuble déjà détenue et que l'alinéa k) de la catégorie 3 pourrait s'appliquer.

2. Nous sommes d'avis qu'il y a acquisition de biens dans une année même s'il s'agit du rajout à un bien.

3. La totalité de la part détenue dans l'immeuble sera considérée comme étant un seul bien locatif.

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:

1. Sens courant du terme " rajout ". Il s'agit de la propriété du même immeuble.

2. Position antérieure. Le paragraphe 1102(19) nous montre que le Règlement doit être interprété de cette façon puisqu'il porte sur des acquisitions de biens qui sont des rajouts ou des modifications.

3. Bien locatif est défini, entre autres, comme étant un bâtiment dont le contribuable est propriétaire, conjointement avec une autre personne, ou autrement. Les parts sont détenues à l'égard d'un seul bâtiment.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE
APFF - CONGRÈS 2001

Question 23

Acquisition d'une part indivise supplémentaire dans un bien amortissable

Une personne possède déjà une part indivise dans un bien amortissable. Au cours d'une année subséquente, elle acquiert une autre part de ce même bien.

Par exemple, une société a acquis en 1982, au prix de 500 000 $ une part de 50% dans un édifice en briques qui fait partie de la catégorie 3. En 2000, la société acquiert une part indivise supplémentaire de 20% dans le même édifice pour une somme de 100 000 $.

Aux fins du calcul de l'allocation du coût en capital, est-ce que la part indivise supplémentaire du bien acquise en 2000 serait considérée comme étant un bien distinct ou serait-elle considérée comme étant un rajout au bien déjà possédé par la personne?

La réponse à cette question pourrait avoir une incidence sur la catégorie dans laquelle le montant payé serait ajouté. Dans notre exemple, un bien distinct ferait partie de la catégorie 1 alors qu'un rajout à l'édifice pourrait faire partie de la catégorie 3 en raison de l'alinéa k) de cette catégorie.

De plus, est-ce que la règle du demi-taux prévue au paragraphe 1100(2) du Règlement de l'impôt sur le revenu (ci-après le " Règlement ") s'applique à la part indivise supplémentaire acquise en 2000?

Dans une situation où la part indivise supplémentaire ferait partie de la même catégorie que la part indivise initialement acquise, est-ce que le paragraphe 1101(1ac) du Règlement s'applique de sorte que la part indivise supplémentaire serait considérée comme étant un bien d'une catégorie distincte de celle de la part initialement acquise.

Par ailleurs, si la part indivise supplémentaire acquise faisait partie d'une catégorie distincte, est-ce que l'ADRC a établi une méthode permettant d'attribuer le produit de disposition entre les catégories distinctes lors d'une disposition partielle de l'édifice?

Réponse de l'ADRC

L'ADRC est d'avis que l'acquisition d'une part indivise supplémentaire dans un bien représenterait un rajout à la part indivise du bien initialement acquise. Ainsi, à moins d'indication contraire dans la Partie XI du Règlement ou à l'annexe II, le paragraphe 1102(19) du Règlement pourrait trouver application puisqu'il y a eu acquisition de bien qui constitue un rajout ou une modification à un bien d'une catégorie prévue à l'Annexe II.

Dans l'exemple indiqué concernant un édifice dont la part acquise initialement faisait partie de la catégorie 3, il y a une indication contraire à l'Annexe II, soit l'alinéa k) de la catégorie 3. En effet, il faudrait considérer cet alinéa pour déterminer si le nouveau rajout fait partie de la catégorie 3 plutôt que de la catégorie 1. Selon les chiffres que vous nous avez fournis, le rajout ferait partie de la catégorie 3. Nous remarquons cependant que cette réponse est différente de celle qui a été donnée par le ministère du Revenu du Québec à la table ronde provinciale du congrès tenue en 2000.

Le fait de considérer la part indivise supplémentaire acquise comme étant un rajout au bien acquis n'empêche pas l'application du paragraphe 1100(2) du Règlement puisque l'ADRC considère qu'il a y eu acquisition de biens même si cette acquisition représente un rajout à un bien déjà existant. Le paragraphe 1102(19) du Règlement nous montre d'ailleurs que le paragraphe 1100(2) du Règlement doit être interprété de cette façon puisque l'alinéa b) mentionne l'acquisition de biens qui constituent un rajout ou une modification à un bien visé à l'alinéa a).

Dans une situation où l'édifice est un bien locatif et que la part indivise initialement acquise et la part indivise supplémentaire font partie de la même catégorie, nous sommes d'avis que, si la personne ne détient pas, par ailleurs, d'autres biens locatifs, la personne détiendrait un seul bien locatif aux fins du paragraphe 1101(1ac) du Règlement. En effet, la définition de " bien locatif " inscrite au paragraphe 1100(14) du Règlement vise, entre autres, un bâtiment dont le contribuable est propriétaire, conjointement avec une autre personne ou autrement et nous sommes d'avis que les parts indivises sont détenues à l'égard d'un seul bâtiment.

L'ADRC n'a pas établi de méthode de répartition du produit de la disposition partielle d'un bien lorsqu'une partie du coût de ce bien a été inclus dans une catégorie et qu'une autre partie du coût a été inclus dans une catégorie différente. La méthode de répartition utilisée par le vendeur devrait cependant être raisonnable selon les circonstances de chaque situation particulière.

Sylvie Labarre
957-8981
Le 5 octobre 2001
2001-009335

ROUND TABLE ON FEDERAL TAXATION
APFF - 2001 CONFERENCE

Question 23

Acquisition of an additional undivided share in a depreciable property

A person already owns an undivided share in a depreciable property. During a subsequent year, the person acquires another share in the same property.

For example, in 1982, a corporation acquired a 50% share in a brick building classified in Class 3 for $500,000. In 2000, the corporation acquired an additional 20% undivided share in the same building for $100,000.

For the purposes of computing the capital cost allowance, is the additional undivided share in the property acquired in 2000 considered a separate property or an addition to the property already owned by the person?

The answer to this question could affect the class to which the amount paid is added. In our example, a separate property would be classified in Class 1 whereas an addition to the building could be classified in Class 3 pursuant to paragraph (k) of that class.

In addition, does the half-year rule in subsection 1100(2) of the Income Tax Regulations (hereinafter the "Regulations") apply to the additional undivided share acquired in 2000?

In a situation where the additional undivided share is in the same class as the undivided share originally acquired, does subsection 1101(1ac) of the Regulations apply in such a way that the additional undivided share would be considered property of a different class than that of the undivided share originally acquired?

Furthermore, if the additional undivided share is in a separate class, has the CCRA developed a method allowing the proceeds of disposition to be allocated between the separate classes in the event of a partial disposition of the building?

The CCRA's answer

The CCRA believes that the acquisition of an additional undivided share in a property would represent an addition to the undivided share originally acquired. Therefore, unless there is an indication to the contrary in Part XI of the Regulations or in Schedule II, subsection 1102(19) of the Regulations could be applied since there was an acquisition of property that is an addition or alteration to a property that is included in a class in Schedule II.

In the example given about a building whose share originally acquired was in Class 3, there is an opposite indication in Schedule II, that is, paragraph (k) of Class 3. In fact, this paragraph will have to be considered when determining whether the new addition is part of Class 3 rather than Class 1. According to the figures you provided, the addition would be part of Class 3. Note, however, that this answer is different from the one given by the Ministère du Revenu du Québec at the provincial round table of the 2000 conference.

The fact of considering the additional undivided share acquired as an addition to the property acquired does not prevent subsection 1100(2) of the Regulations from being applied since the CCRA considers there to have been an acquisition of property even if this acquisition represents an addition to an already existing property. Moreover, subsection 1102(19) of the Regulations shows us that subsection 1100(2) of the Regulations must be interpreted in this way since paragraph (b) mentions the acquisition of property that is an addition or an alteration to the property referred to in paragraph (a).

In a situation where the building is a rental property and the undivided share originally acquired and the additional undivided share are in the same class, we believe that, if the person does not otherwise own other rental properties, the person would own only one rental property for the purposes of subsection 1101(1ac) of the Regulations. The definition of "rental property" in subsection 1100(14) of the Regulations means, among other things, a building owned by the taxpayer, whether owned jointly with another person or otherwise, and we believe that the undivided shares are held with regard to one building.

The CCRA has not developed a method for allocating the proceeds of a partial disposition of a property when part of the cost of the property was included in one class and another part of the cost was included in a different class. The vendor's allocation method must, however, be reasonable under the circumstances of each specific situation.

Sylvie Labarre
957-8981
October 5, 2001
2001-009335