2003 Ruling 2003-0045613 F - DISPOSITION-MANDANT/MANDATAIRE

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.

Principales Questions:

? Un contribuable transfère ses immeubles à une société qui agit à titre de mandataire et de prête-nom du contribuable à l'égard de ce transfert. Selon la convention de mandat, le contribuable demeure propriétaire des immeubles. Par la suite, le mandataire transfère les immeubles au contribuable. Est-ce qu'il y a une disposition aux fins de la Loi lors de ceux transferts?

? Dans le cadre de son mandat, le mandataire contracte un emprunt hypothécaire pour et au nom du mandant. Aux fins des alinéas 20(1)c) et e) de la Loi, est-ce que le contribuable sera considéré comme étant le débiteur hypothécaire?

Position Adoptée:

? Il n'y aura pas de disposition aux fins de la Loi lors des deux transferts et le paragraphe 69(1) de la Loi ne s'appliquera pas à l'égard de ces deux transferts. Par conséquent, en ce qui concerne le contribuable et le mandataire, il n'y aura pas de revenu, de gain en capital ni de récupération de l'allocation du coût en capital à inclure dans leur revenu en raison des transferts effectués entre eux dans le cadre du mandat. Aux fins de la Loi, le contribuable demeurera propriétaire des immeubles transférés au mandataire.

? Le contribuable sera considéré avoir contracté l'emprunt hypothécaire qui a été contracté par son mandataire au nom du mandant.

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:

La convention établit une relation mandant-mandataire entre le contribuable et la société. Le contribuable demeure le vrai propriétaire et l'hypothèque contractée par la société à titre de mandataire du contribuable ne constitue pas une dette de la société mais une dette du contribuable.

XXXXXXXXXX 2003-004561

Le XXXXXXXXXX 2003

Monsieur,

Objet: Demande de décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu
XXXXXXXXXX

La présente est en réponse à votre lettre du XXXXXXXXXX et de votre fac-similé du XXXXXXXXXX à l'égard de votre demande de décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu pour le compte du contribuable susmentionné relativement aux faits et aux transactions projetées décrits ci-après.

DÉFINITIONS

À moins d'indications contraires, les définitions suivantes s'appliquent aux fins de la présente décision :

" ADRC ": Agence des douanes et du revenu du Canada;

" Contribuable ": XXXXXXXXXX;

" Créancier ": XXXXXXXXXX;

" Loi ": Loi de l'impôt sur le revenu;

" Newco ": Société par actions qui sera incorporée par Contribuable.

FAITS ET TRANSACTIONS PROJETÉES

1. Contribuable est XXXXXXXXXX Contribuable est propriétaire de plusieurs immeubles et effectue, entre autres, la location d'immeubles XXXXXXXXXX.

2. Contribuable désire contracter un emprunt hypothécaire de XXXXXXXXXX de dollars auprès de Créancier.

3. Cet emprunt servira principalement à rembourser un prêt hypothécaire d'environ XXXXXXXXXX de dollars auprès de la XXXXXXXXXX et le solde servira à financer la construction de nouvelles bâtisses. Les intérêts sur l'emprunt hypothécaire contracté auprès de la XXXXXXXXXX sont déductibles en vertu de l'alinéa 20(1)c) de la Loi.

4. Une hypothèque sera consentie en vertu de l'entente avec Créancier sur certains immeubles de Contribuable. Il s'agit des immeubles suivants :

No. de lot			Adresse

XXXXXXXXXX

5. La juste valeur marchande des immeubles est supérieure à leur coût d'acquisition. Le coût des immeubles est le suivant :

Bâtisses		XXXXXXXXXX  $
Terrains		XXXXXXXXXX  $
Stationnements	XXXXXXXXXX  $

6. Le total de la fraction non amortie du coût en capital des catégories distinctes relatives aux bâtisses (XXXXXXXXXX $) est inférieur à leur coût d'acquisition. La fraction non amortie du coût en capital de la catégorie 17 ( XXXXXXXXXX $) est supérieure au coût des stationnements des immeubles transférés car elle comprend le coût de stationnements qui ne sont pas transférés.

7. Créancier est prête à financer Contribuable sur un terme de XXXXXXXXXX ans. Une des conditions à l'octroi du financement est que le prêt hypothécaire ne puisse être remboursable par anticipation avant le terme spécifié. Or, il s'avère qu'en vertu du paragraphe 10(1) de la Loi sur l'intérêt (L.R., 1985, ch.I-15) une personne peut rembourser l'hypothèque, en tout temps, cinq ans après l'avoir contractée, et ce, en effectuant un versement équivalant à trois mois d'intérêt. Cependant, au paragraphe 10(2) de la Loi sur l'intérêt, il est précisé que le paragraphe 10(1) ne s'applique pas à une société par actions.

8. De l'avis des conseillers juridiques de Créancier, Contribuable est considéré comme une personne, ce faisant, il peut bénéficier du remboursement par anticipation en vertu du paragraphe 10(1) de la Loi sur l'intérêt. Conséquemment, afin de rencontrer les exigences de Créancier, l'emprunt hypothécaire devra nécessairement être contracté par le biais d'une société par actions.

9. Contribuable incorporera une société par actions, Newco. Contribuable souscrira à XXXXXXXXXX% des actions votantes et participantes de Newco pour une contrepartie de XXXXXXXXXX $.

10. Contribuable transférera l'ensemble des immeubles décrits au paragraphe 4 des présentes à Newco pour la somme de XXXXXXXXXX $. Un contrat de vente sera rédigé à cet effet. Le contrat spécifiera que cette vente est effectuée dans le cadre d'une convention mandant-mandataire entre Contribuable et Newco.

11. Une convention de mandant-mandataire (dont vous nous avez soumis l'ébauche) interviendra entre Contribuable et Newco. Elle spécifiera que malgré le fait que Newco apparaîtra comme le propriétaire inscrit des immeubles transférés au paragraphe 10 des présentes, Newco agit à titre de mandataire et de prête-nom seulement et ne peut prétendre à aucun droit dans la propriété. La convention précisera qu'en tout temps Contribuable conserva le droit d'user, de jouir et de disposer des immeubles qui seront transférés à Newco selon le paragraphe 10 des présentes et dans ce dernier cas, le mandataire agira pour et au nom du mandant dans le cadre de tout acte de cession ou de vente relatif à ces immeubles. Il est entendu entre les parties que Contribuable sera le seul propriétaire des loyers générés par les immeubles transférés à Newco et qu'il assumera toutes les charges y afférentes, Newco n'étant que mandataire et prête-nom du Contribuable à l'égard de toutes ces dépenses et ces revenus. Aux fins de ses états financiers et du calcul de son revenu, Contribuable continuera de considérer les revenus et les dépenses afférents aux immeubles transférés à Newco comme ayant été gagnés ou encourus par Contribuable. Aucune disposition de biens ne sera indiquée dans les déclarations de revenus de Contribuable à l'égard du transfert des immeubles à Newco, tel que prévu au paragraphe 10 des présentes. La seule activité de Newco sera d'agir à titre de mandataire pour Contribuable.

12. Dans le cadre de son mandat, pour et au nom du mandant, le mandataire pourra emprunter et consentir, entre autres, des hypothèques immobilières sur les immeubles transférés au paragraphe 10 des présentes en faveur de tout créancier hypothécaire et plus particulièrement en faveur de Créancier.

13. Newco contractera l'emprunt hypothécaire auprès de Créancier et donnera en garantie les immeubles transférés.

14. Malgré les garanties données sur les immeubles par Newco, Contribuable garantira toutes les obligations de Newco, et ce, jusqu'à parfait paiement. Contribuable tiendra Newco indemne de toute réclamation qui pourrait être intentée contre elle en vertu du prêt hypothécaire.

15. Par la suite, Créancier remettra les sommes empruntées au notaire mandaté aux fins des transactions. Ce dernier, dès la réception des sommes, remboursera la XXXXXXXXXX. En aucun temps, Newco aura accès aux sommes. Le solde des sommes sera remis directement à Contribuable pour qu'il puisse payer les frais de construction des nouvelles bâtisses.

16. Les immeubles qui seront construits, suite à l'octroi du financement, seront donnés en garantie par Contribuable.

17. Suite aux décaissements des sommes, l'ensemble des immeubles seront transférés à Contribuable. Le transfert des immeubles de Newco à Contribuable s'effectuera pour une somme de XXXXXXXXXX $. Contribuable assumera les garanties données par Newco à Créancier. Un contrat de vente sera rédigé à cet effet.

18. Tous les honoraires relatifs à l'emprunt hypothécaire seront déboursés par Contribuable.

19. Newco produira une déclaration de revenu indiquant qu'elle n'a exercé aucune activité au courant de l'année et qu'elle ne possède aucun actif, sauf le produit de l'émission des actions initiales.

BUT DES TRANSACTIONS PROJETÉES

20. En effectuant la transaction de cette manière, les conseillers juridiques de Créancier sont d'avis que le paragraphe 10(2) de la Loi sur l'intérêt sera applicable et les exigences relatives au prêt hypothécaire, comportant un terme de XXXXXXXXXX ans, seront rencontrées permettant ainsi le refinancement.

RENSEIGNEMENTS ADDITIONNELS

21. Au meilleur de votre connaissance et de celle de Contribuable, aucune des questions sur lesquelles portent la présente demande de décisions anticipées n'est abordée dans une déclaration antérieure de Contribuable ou d'une personne liée; n'est examinée par un bureau des services fiscaux ou un centre fiscal en rapport avec une déclaration produite antérieurement par Contribuable ou une personne liée; ne fait l'objet d'une opposition formulée par Contribuable ou une personne liée; n'est devant les tribunaux ou si un jugement a été rendu, que le délai d'appel à une instance supérieure n'est arrivé à échéance; ne fait pas l'objet d'une décision déjà rendue par notre Direction.

22. L'adresse de Contribuable est la suivante :

XXXXXXXXXX.

23. Le Bureau des services fiscaux de Contribuable est celui de XXXXXXXXXX et son Centre fiscal est celui de XXXXXXXXXX.

DÉCISIONS ANTICIPÉES RENDUES

Pourvu que l'énoncé des faits et des transactions projetées soit exact et constitue une divulgation complète de tous les faits pertinents et des transactions projetées, nos décisions sont les suivantes :

A. Au moment du transfert des immeubles par Contribuable à Newco, tel que décrit au paragraphe 10 des présentes, il n'y aura pas de disposition des immeubles au sens de la définition de ce terme au paragraphe 248(1) de la Loi. Par conséquent, Contribuable ne réalisera pas de revenu, de gain en capital ni de récupération d'allocation du coût en capital en vertu des dispositions pertinentes de la Loi lors de ce transfert.

B. Le paragraphe 69(1) de la Loi ne s'appliquera pas au transfert des immeubles par Contribuable à Newco, tel que décrit au paragraphe 10 des présentes.

C. Au moment du transfert des immeubles par Newco à Contribuable, tel que décrit au paragraphe 17 des présentes, il n'y aura pas de disposition des immeubles au sens de la définition de ce terme au paragraphe 248(1) de la Loi. Par conséquent, Newco ne réalisera pas de revenu, de gain en capital ni de récupération d'allocation du coût en capital en vertu des dispositions pertinentes de la Loi lors de ce transfert.

D. Le paragraphe 69(1) de la Loi ne s'appliquera pas au transfert des immeubles par Newco à Contribuable, tel que décrit au paragraphe 17 des présentes.

E. Aux fins de la Loi dont, entre autres, l'article 13 et l'alinéa 20(1)a), Contribuable demeurera propriétaire des immeubles malgré le transfert prévu au paragraphe 10 des présentes.

F. Aux fins de la Loi dont, entre autres, les alinéas 20(1)c) et e), Contribuable sera considéré avoir contracté l'emprunt hypothécaire auprès de Créancier et l'avoir utilisé aux fins décrites au paragraphe 15 des présentes. Cet emprunt hypothécaire auprès de Créancier ne constituera pas une dette de Newco.

Les décisions A à F sont rendues sous réserve des restrictions et des conditions générales énoncées dans la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, publiée par l'ADRC et lient l'ADRC pourvu que les transactions projetées soient complétées avant le XXXXXXXXXX. Ces décisions sont basées sur la Loi actuelle et ne tiennent pas compte des modifications qui y sont proposées.

Le relevé de nos honoraires pour le temps consacré à l'étude de votre dossier vous sera envoyé sous pli séparé.

Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.

XXXXXXXXXX
pour le Directeur
Divisions des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la législation