Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.
Principales Questions:
Est-ce qu'il y aura disposition au sens de la définition du terme " disposition " au paragraphe 248(1) de la Loi suite à la vente d'un immeuble à une société au moyen d'un acte de vente (contrat apparent) bien qu'une convention (contre-lettre) existe entre les parties afin de rendre nulle la transaction de vente et de considérer ladite société seulement comme un mandataire des copropriétaires actuels ?
Est-ce que l'hypothèque contractée par la société à titre de mandataire des copropriétaires, dans le cadre de la convention, constitue une dette de la société et doit être considérée aux fins du calcul de l'impôt des grandes sociétés à la partie I.3 de la Loi ?
Position Adoptée:
Il n'y aura pas de disposition au sens du terme " disposition " au paragraphe 248(1) de la Loi dans la situation présentée. Par conséquent, en ce qui concerne les copropriétaires, il n'y aura pas de gain en capital ni de récupération d'allocation du coût en capital à inclure dans leur revenu lors de la transaction entre eux et la société. De plus, pour ce qui est de la société, il n'y aura pas d'impôt des grandes sociétés à la partie I.3 de la Loi. Même position que dans le dossier numéro 2002-013968.
Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:
La contre-lettre (convention) l'emporte sur le contrat apparent (acte de vente) selon le Code civil du Québec. La convention établit la relation mandant-mandataire entre les copropriétaires et la société. Les copropriétaires demeurent les vrais propriétaires et l'hypothèque contractée par la société à titre de mandataire des copropriétaires ne constitue pas une dette de la société mais une dette des copropriétaires.
XXXXXXXXXX 2003-000938
Le XXXXXXXXXX 2003
Monsieur,
Objet: Demande de décision anticipée en matière d'impôt sur le revenu :
XXXXXXXXXX .
La présente est en réponse à vos lettres du XXXXXXXXXX. Vous nous demandez une décision anticipée en matière d'impôt sur le revenu pour le compte des contribuables susmentionnés relativement aux faits et aux transactions projetées décrits ci-après.
DÉFINITIONS
Aux fins des présentes, les noms des contribuables seront remplacés par les noms suivants :
Copropriétaires Mesdames C et H et Messieurs A, B, D, E, F, G, I, J, K, L, M, N, O, P Q, R, S et T.
Madame C XXXXXXXXXX.
Madame H XXXXXXXXXX.
Monsieur A XXXXXXXXXX.
Monsieur B XXXXXXXXXX .
Monsieur D XXXXXXXXXX.
Monsieur E XXXXXXXXXX .
Monsieur F XXXXXXXXXX.
Monsieur G XXXXXXXXXX.
Monsieur I XXXXXXXXXX.
Monsieur J XXXXXXXXXX.
Monsieur K XXXXXXXXXX.
Monsieur L XXXXXXXXXX.
Monsieur M XXXXXXXXXX.
Monsieur N XXXXXXXXXX.
Monsieur O XXXXXXXXXX.
Monsieur P XXXXXXXXXX.
Monsieur Q XXXXXXXXXX .
Monsieur R XXXXXXXXXX.
Monsieur S XXXXXXXXXX.
Monsieur T XXXXXXXXXX.
Société XXXXXXXXXX.
De plus, on utilisera les abréviations suivantes:
ADRC Agence des douanes et du revenu du Canada
BSF Bureau des services fiscaux
CF Centre fiscal
FNACC Fraction non amortie du coût en capital
Immeuble XXXXXXXXXX
Institution XXXXXXXXXX
JVM Juste valeur marchande
Loi Loi de l'impôt sur le revenu
EXPOSÉ DES FAITS
1. Les Copropriétaires détiennent de manière indivise l'Immeuble depuis plus de XXXXXXXXXX ans.
2. L'Immeuble est grevé d'une hypothèque de l'ordre de XXXXXXXXXX $ en faveur de XXXXXXXXXX. Les Copropriétaires partagent les revenus dans les proportions suivantes :
%
Monsieur A XXXXXXXXX
Monsieur B XXXXXXXXX
Madame C XXXXXXXXX
Monsieur D XXXXXXXXX
Monsieur E XXXXXXXXX
Monsieur F XXXXXXXXX
Monsieur G XXXXXXXXX
Madame H XXXXXXXXX
Monsieur I XXXXXXXXX
Monsieur J XXXXXXXXX
Monsieur K XXXXXXXXX
Monsieur L XXXXXXXXX
Monsieur M XXXXXXXXX
Monsieur N XXXXXXXXX
Monsieur O XXXXXXXXX
Monsieur P XXXXXXXXX
Monsieur Q XXXXXXXXX
Monsieur R XXXXXXXXX
Monsieur S XXXXXXXXX
Monsieur T XXXXXXXXX
3. L'Immeuble a été acquis d'une société non liée aux Copropriétaires, le XXXXXXXXXX . La désignation cadastrale de l'Immeuble se lit comme suit :
XXXXXXXXXX.
4. Les notes aux états financiers vérifiés au XXXXXXXXXX de la copropriété indiquent que le coût des immobilisations se détaille comme suit :
Terrain XXXXXXXXXX $
Immeubles XXXXXXXXXX
Ameublement XXXXXXXXXX
Clôtures XXXXXXXXXX
Total XXXXXXXXXX $
5. Bien que chacun des Copropriétaires ait réclamé chaque année, à son gré, la déduction au titre de l'allocation du coût en capital, on peut présumer que la FNACC de l'Immeuble, de l'ameublement et des clôtures seraient de l'ordre indiqué ci-après, si on additionnait la FNACC de tous les Copropriétaires :
FNACC immeuble XXXXXXXXXX $
FNACC ameublement XXXXXXXXXX $
FNACC clôtures XXXXXXXXXX $
6. La JVM de l'Immeuble est estimée à XXXXXXXXXX $.
7. Société a été constituée sous la Partie 1A de la Loi sur les compagnies en date du XXXXXXXXXX. Société n'est pas une " institution financière " au sens de la définition de cette expression au paragraphe 181(1) de la Loi.
TRANSACTIONS PROJETÉES
8. Les Copropriétaires de l'Immeuble deviendront actionnaires de Société dans les mêmes proportions qu'ils sont copropriétaires de l'Immeuble. Le détail de l'émission à venir est le suivant :
Souscripteur Nombre d'actions Prix l'action Montant versé
Monsieur A XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur B XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Madame C XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur D XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur E XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur F XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur G XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Madame H XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur I XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur J XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur K XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur L XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur M XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur N XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur O XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur P XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur Q XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur R XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur S XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Monsieur T XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
Total XXXXXXXXX XXXXXXXXX
9. Les actions souscrites seront des actions de la catégorie A. Cette catégorie d'actions confère à leurs détenteurs un droit de vote par action. Ces actions sont participantes et non rachetables.
10. Au moyen d'une convention (dont vous nous avez soumis une copie) déposée chez un notaire dont les parties recevront une copie de l'acte de dépôt, les Copropriétaires mandatent Société pour acquérir et détenir l'Immeuble, eu égard aux tiers et aux fins de l'enregistrement (publicité des droits réels immobiliers). Selon la convention, Société n'a eu et n'aura à l'avenir aucune activité autre que d'agir comme mandataire pour les Copropriétaires. Société n'administrera pas l'Immeuble et elle ne sera jamais propriétaire d'actifs autre que le prix de souscription des actions par les Copropriétaires indivis de l'Immeuble.
11. Dans la convention, Société reconnaît que suite à l'opération envisagée les Copropriétaires demeureront les véritables propriétaires de l'Immeuble à toutes fins que de droit dans les proportions ci-haut mentionnées. En conséquence, toutes les entrées de fonds seront l'entière propriété des Copropriétaires, dans les proportions ci-haut mentionnées et les Copropriétaires défrayeront, dans les mêmes proportions, toutes les dépenses afférentes à l'exploitation de l'Immeuble. Comme par le passé, les Copropriétaires continueront d'ajouter à leur revenu pour fins fiscales leur part de profit annuel. Ils pourront continuer à réclamer les déductions permises au titre de l'allocation du coût en capital. Aucune disposition de biens ne sera indiquée dans les déclarations de revenu des Copropriétaires l'année du transfert de l'Immeuble par les Copropriétaires à Société. Lors de la vente future de l'Immeuble par Société à un tiers, s'il y a lieu, les Copropriétaires ajouteront dans leur déclaration de revenu leur part de gain en capital et de récupération d'amortissement. Également, advenant la vente de la part d'un des Copropriétaires à l'ensemble des autres Copropriétaires, le gain en capital et la récupération d'amortissement découlant de cette vente seront inclus dans le revenu du copropriétaire vendeur.
12. De plus, dans la convention, il est indiqué que les Copropriétaires mandatent Société pour emprunter pour leur compte à l'Institution une somme d'environ XXXXXXXXXX $. L'Immeuble sera donné en garantie hypothécaire. Aux fins dudit emprunt hypothécaire, Société ne sera que mandataire et les Copropriétaires demeureront les seuls véritables débiteurs hypothécaires et Société ne dévoilera pas sa qualité de mandataire. Si les négociations achoppaient, Société pourra négocier, à titre de mandataire, avec une autre institution financière. Les Copropriétaires effectueront les versements hypothécaires à même leur propre compte de banque commun, directement au créancier hypothécaire. Les Copropriétaires tiendront Société indemne de toute réclamation qui pourrait être intentée contre elle en vertu du prêt hypothécaire.
13. La convention constitue une contre-lettre au sens de l'article 1451 du Code Civil du Québec.
14. Suite à la signature de la convention, le transfert de l'Immeuble à Société aura lieu selon les termes d'un projet d'acte de vente (dont vous nous avez soumis une copie). Le prix indiqué à l'acte de vente sera égal au montant de l'emprunt hypothécaire existant, à savoir environ XXXXXXXXXX $. L'acte de vente à intervenir entre les Copropriétaires et Société sera signé devant notaire.
15. Suite à la signature de la convention, Société empruntera un montant d'environ XXXXXXXXXX $ et recevra de l'Institution un montant de XXXXXXXXXX $ équivalant au prix indiqué dans l'acte de vente pour payer l'Immeuble plus un montant couvrant certains frais de rénovations. Les Copropriétaires rembourseront alors la XXXXXXXXXX. La marge d'emprunt additionnelle non versée par l'Institution et disponible sur demande pourra servir à financer le rachat futur de la part d'un copropriétaire par l'ensemble des autres Copropriétaires advenant un tel événement.
16. Par ailleurs, Société produira chaque année une déclaration de revenu indiquant qu'elle n'a exercé aucune activité au cours de l'année écoulée et qu'elle ne possède aucun actif, sauf le produit de l'émission d'actions initiale.
17. Le conseil d'administration de Société sera composé de XXXXXXXXXX membres qui devront tous être copropriétaires indivis.
BUT DES TRANSACTIONS PROJETÉES
18. Le but des transactions projetées est de faciliter la vente et les refinancements éventuels de l'Immeuble et d'en simplifier l'administration courante. Les Copropriétaires désirent transférer l'Immeuble à Société tout en demeurant les véritables propriétaires de celui-ci puisqu'ils mandatent Société, au moyen d'une convention, pour acquérir et détenir l'Immeuble eu égard aux tiers et aux fins de l'enregistrement.
RENSEIGNEMENTS SUPPLÉMENTAIRES
19. Au meilleur de votre connaissance et de celle des parties impliquées dans les transactions, aucune des questions sur lesquelles porte la présente demande de décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu n'est abordée dans une déclaration antérieure des contribuables ou d'une personne liée, n'est examinée par un bureau des services fiscaux ou un centre fiscal en rapport avec une déclaration produite antérieurement par les contribuables ou une personne liée, n'est l'objet d'une opposition formulée par l'un des contribuables ou une personne liée, n'est devant les tribunaux ou, si un jugement a été rendu, que le délai d'appel à une instance supérieure est arrivé à échéance, ou n'est l'objet d'une décision déjà rendue par notre Direction.
DÉCISIONS RENDUES
Pourvu que l'énoncé des faits et des transactions projetées soit exact et constitue une divulgation complète de tous les faits pertinents et des transactions projetées et que les transactions soient effectuées telles que décrites aux présentes, nos décisions sont les suivantes :
A. Au moment du transfert de l'Immeuble par les Copropriétaires à Société, tel que décrit aux paragraphes 11 et 14 de la présente, il n'y aura pas de disposition de l'Immeuble au sens de la définition de ce terme au paragraphe 248(1) de la Loi. Par conséquent, les Copropriétaires ne réaliseront pas de gain en capital ni de récupération d'allocation du coût en capital en vertu des dispositions pertinentes de la Loi lors de ce transfert.
B. La créance hypothécaire décrite aux paragraphes 12 et 15 de la présente ne constituera pas une dette de Société pour les fins de l'application de l'alinéa 181.2(3)d) de la Loi. Par conséquent, cette créance ne sera pas incluse dans le capital de Société pour les fins du calcul de l'impôt des grandes sociétés en vertu de la partie I.3 de la Loi.
Les décisions A et B ci-dessus sont rendues sous réserve des conditions et des restrictions générales énoncées dans la Circulaire d'information 70-6R5 publiée le 17 mai 2002 et lient l'ADRC pourvu que les transactions projetées décrites aux présentes soient complétées le ou avant le XXXXXXXXXX.
Les décisions rendues ne doivent en aucun cas être interprétées comme étant un acquiescement, de la part de l'ADRC, à l'effet que la valeur attribuée à chacun des biens dans l'énoncé des faits et des transactions projetées représente le coût ou la JVM desdits biens ou encore que nous avons examiné les autres conséquences fiscales qui pourraient résulter des transactions projetées énoncées dans les présentes.
Ces décisions sont basées sur la Loi actuelle et ne tiennent pas compte des modifications qui y sont proposées.
Le relevé de nos honoraires pour le temps consacré à l'étude de votre dossier vous sera envoyé sous pli séparé.
Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués.
XXXXXXXXXX
pour le directeur
Division des entreprises et
des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique et
de la législation
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