8 November 2005 External T.I. 2005-0148091E5 F - Résidence principale-deux unités de condominium

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: (1) Le gain en capital provenant de la disposition de deux unités de condominiums, reliées entre elles par un escalier, est-il entièrement admissible à l'exemption des gains en capital sur les résidences principales?

(2) La réponse à la question précédente serait-elle différente si les deux unités étaient vendues à deux acheteurs différents, lors de deux transactions séparées?

(3) La réponse à la deuxième question serait-elle différente si la première transaction de vente avait lieu en 2005 et la seconde en 2006?

Position Adoptée: (1) Question de fait. Dans le cas en l'espèce, les deux unités de condominiums ne peuvent être considérées comme formant un seul et unique logement aux fins de l'exemption du gain réalisé sur la vente d'une résidence principale.

(2) s/o.

(3) s/o.

XXXXXXXXXX 2005-014809

Le 8 novembre 2005

Monsieur,

Objet: Demande d'interprétation technique: Exemption - Gain sur résidence principale

La présente fait suite à votre lettre en date du 18 août 2005 par laquelle vous demandez notre opinion concernant le sujet ci-mentionné. À cet effet, nous incluons une copie du bulletin d'interprétation IT-120R6 de l'Agence du revenu du Canada ("ARC").

Faits

Aux fins de notre analyse, nous reprendrons les faits qui sont énoncés dans votre lettre du 18 août 2005:

• Monsieur X et madame X sont devenus conjoints en 1999 par l'effet du mariage et ont conjointement acheté le condo A cette même année;
• En 2001, monsieur X fait l'achat du condo B, situé directement sous le condo A;
• Des travaux ont été réalisés en 2001 afin de relier les deux unités par un escalier intérieur;
• Le condo AB (nous ne présumons pas à cette étape que les condos A et B constituent une seule unité aux fins de l'exemption du gain sur résidence principale) a été normalement habité par monsieur et madame X à compter de 2001;
• Les adresses d'origine des condos A et B ont été conservées et les deux unités ont continué de faire l'objet de comptes d'impôts fonciers et d'électricité séparés;
• Monsieur et madame X anticipent de vendre le condo AB en 2005 et il est envisageable que les deux unités soient vendues séparément.

Questions

Votre lettre fait état des questions suivantes:

(1) Si le condo AB est vendu en 2005 à un seul acheteur, est-ce que le gain en capital pourrait être exempté en totalité par l'application de l'alinéa 40(2)b) de la LIR?

(2) Est-que la réponse en 1) ci-dessus serait différente si le condo AB était vendu à deux acheteurs différents lors de deux transactions séparées survenant en 2005, compte tenu du fait que monsieur et madame X continueraient d'habiter normalement une des deux unités entre les deux transactions de vente? (gains en capital exemptés sur les deux ventes?)

(3) Est-ce que la réponse en 2) ci-dessus serait différente si la première transaction de vente avait lieu en 2005 et la seconde en 2006?

Analyse

Vos questions nécessitent que l'ARC se penche avant tout sur la question de savoir si les condos A et B constituent ensemble un logement au sens de l'article 54 de la Loi de l'impôt sur le revenu ("LIR") ou si, à l'opposé, monsieur et madame X ne peuvent désigner qu'une de ces deux unités comme étant leur résidence principale pour les années 1999 à 2005 inclusivement.

Cette détermination est clé à deux égards. Premièrement, un contribuable ne peut avoir plus d'une résidence principale pour une année d'imposition donnée (bien que la formule à l'alinéa 40(2)b) tienne compte des situations où un contribuable déménage et acquiert une nouvelle résidence principale dans l'année) et deuxièmement, l'époux, conjoint de fait ou enfant du contribuable ne peut désigner un autre logement en tant que résidence principale que celui désigné par le contribuable aux fins de l'exemption de l'alinéa 40(2)b).

La LIR définit le terme "résidence principale" comme étant " [...] un bien - logement, ou droit de tenure à bail y afférent, ou part du capital social d'une société coopérative d'habitation acquise dans l'unique but d'acquérir le droit d'habiter un logement dont la coopérative est propriétaire - dont le contribuable est propriétaire au cours de l'année conjointement ou autrement [...] "¹ . En outre, il est nécessaire que ce bien soit normalement habité par le contribuable, par son époux ou conjoint de fait ou ex-époux ou ancien conjoint de fait ou par un enfant du contribuable.

Puisque le terme "logement" n'est pas défini par la LIR, il est nécessaire de se référer au sens ordinaire et grammatical de ce terme. Ainsi, le Petit Robert défini le terme "logement" comme étant un local à usage d'habitation, la partie de maison, d'immeuble où l'on réside habituellement. De plus, le dictionnaire de l'urbanisme et de l'aménagement² défini le terme "logement" de la façon suivante:

Le concept de logement est plus précis que celui d'habitation qui est une unité physique, identifiée à la maison, rurale ou urbaine, avec ses dépendances, et qui peut comprendre plusieurs logements (ayant des accès et des équipements, tels que la cuisine ou la salle d'eau, distincts), sans qu'il s'agisse toujours, pour autant, d'un immeuble collectif.

Ce même dictionnaire nous offre une définition additionnelle de ce qu'est un logement:

Local ou ensemble de locaux formant un tout, destiné à l'habitation, et où habitent ensemble plusieurs personnes, qu'elles aient ou non des liens de parenté entre elles, qui constituent un ménage.

La version anglaise de la LIR traduit le terme "logement" par l'expression "housing unit". Ce terme est défini comme suit par le Dictionary of Canadian Law³:

A unit that provides therein living, sleeping, eating, food preparation and sanitary facilities for one or more persons, with or without essential facilities shared with other housing units.

Ainsi, une synthèse des définitions ci-dessus nous permet de comprendre qu'un logement est normalement représenté par un local, ou un ensemble de locaux, occupé par un ménage et qui a un accès et des équipements distincts (cuisine, salle de bains etc...).

Afin de déterminer si les condos A et B constituent ensemble un logement ou s'ils constituent chacun un logement est une question de fait qui devra être répondue à la lumière de toutes les circonstances pertinentes. Toutefois, il est clair que les deux unités doivent être suffisamment intégrées - et pour ce faire, avoir fait l'objet de travaux majeurs - pour que l'utilisation et l'accès à une des unités soit une condition à la jouissance pleine et entière de l'autre unité. Ainsi, si chaque unité peut être normalement habitée sans qu'un accès soit fourni à l'autre unité, (par exemple, chaque unité possédant une cuisine et une salle de bain et qu'elles ont toutes deux un accès distinct) il sera difficile de considérer les deux unités comme étant un logement unique au sens de l'article 54 de la LIR.

À l'opposé, si une unité comporte l'ensemble des chambres à coucher et que l'autre unité est composé essentiellement de la cuisine et des salles de bains et qu'elles sont véritablement utilisées comme un seul logement, l'ARC pourra être plus apte à conclure à l'existence d'un seul logement aux fins de la définition de "résidence principale" et entièrement éligible à l'exemption des gains en capital.

Nous insistons sur le fait que les principes mentionnés ci-dessus ne constituent pas une liste exhaustive des principes à considérer et que ceux-ci dépendront des circonstances particulières de chaque cas.

En appliquant ces préceptes aux questions que vous nous avez posées, et à la lumière des faits que vous nous avez communiqués, nous sommes d'avis que le condo AB ne constitue pas un logement unique pour les fins de l'exemption des gains en capital résultant de la vente d'une résidence principale. Bien que les unités A et B soient reliées par un escalier intérieur, il semble que l'aménagement des deux unités n'a pas été modifié de façon suffisamment importante pour qu'elles soient considérées comme une seule unité. De plus, le fait que les deux unités ont conservé leurs adresses municipales respectives et continuent de faire l'objet de comptes d'impôts fonciers et d'électricité séparés semblent confirmer la validité de notre position.

Compte tenu de notre réponse ci-dessus, nous ne jugeons pas utile de pousser notre analyse plus loin et de répondre à vos autres questions. Il suffit de préciser, qu'à la lumière de notre conclusion et des faits en l'espèce, que la façon dont les condos A et B sont revendus n'aura pas d'impact sur le calcul de l'exemption de l'alinéa 40(2)b).

Nous espérons que les commentaires ci-dessus vous seront utiles. Nous vous prions d'agréer, XXXXXXXXXX, l'expression de nos sentiments les meilleurs.

Phil Jolie
Directeur
Division des entreprises et
des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt

ENDNOTES

¹ Article 54 de la Loi de l'impôt sur le revenu.

² Publié sous la direction de Pierre et François Choay; Paris, presses universitaires de France, 1988.

³ D. A. Dukelow & B. Nuse, The Dictionary of Canadian Law (Scarborough: Carswell, 1991).