9 October 2009 Roundtable, 2009-0329971C6 F - 18(3.1) - Dépenses liées à la construction

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Certaines dépenses spécifiques, telles que les dépenses d'assurance, de comptabilité ou de vente, sont-elles visées par le paragraphe 18(3.1)?

Position Adoptée: Question de fait

Raisons: Les dépenses qui se rapportent à la période de construction et qui sont liées à la construction sont visées par le paragraphe 18(3.1).

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE
APFF - CONGRÈS 2009

Question 3

Dépense liées à la période de construction

Selon le paragraphe 18(3.1) L.I.R. les dépenses engagées qu'il est raisonnable de considérer comme un coût attribuable à la période de construction et liées à cette construction doivent être ajoutées au coût de l'immeuble.

Lors d'un projet immobilier, des frais relatifs à la location ou la vente des appartements sont encourus pendant la période de construction. C'est le cas, notamment de la publicité dans les journaux, des frais d'un bureau de location et salaires des employés affectés à la location.

L'ARC a déjà indiqué par ailleurs que les dépenses d'ordre général et administratif encourues dans le cadre d'un projet immobilier ne seraient pas sujettes à la capitalisation du paragraphe 18 (3.1) L.I.R. " à moins qu'elles ne soient identifiables à un ou des projets spécifiques ".

En posant l'hypothèse qu'un projet de construction immobilière est en cours et qu'aucun revenu n'est actuellement généré de ce projet immobilier, nous sommes d'avis que les dépenses suivantes ne sont pas visées par le paragraphe 18(3.1) L.I.R.:

• les dépenses courantes d'assurances des immeubles;
• les dépenses de comptabilité et de tenue de livre;
• les dépenses de publicité encourues en vue de vendre ou de louer les immeubles;
• les dépenses générales et administratives directement liées à la location ou la vente des appartements.

En effet, bien que ces dépenses puissent être attribuées à un projet spécifique, elles ne sont pas des dépenses qu'il serait raisonnable de considérer comme des coûts attribuables à la période de construction et liées à cette construction au sens du paragraphe 18(3.1) L.I.R. parce qu'elles ne sont pas liées à la construction. Par conséquent, ce type de dépenses n'aurait pas à être automatiquement capitalisé au coût des immeubles.

Question à l'ARC

Est-ce que l'ARC peut nous indiquer si elle est d'accord avec notre position?

Réponse de l'ARC

Le paragraphe 18(3.1) L.I.R. édicte, entre autres, que malgré les autres dispositions de la L.I.R., aucune déduction ne peut être faite dans le calcul du revenu d'un contribuable pour des dépenses qu'il a engagées ou effectuées (à l'exception de certaines dépenses dont celles au paragraphe 20(29) L.I.R.), qu'il est raisonnable de considérer comme des coûts attribuables à la période de construction d'un bâtiment par le contribuable ou pour son compte et liés à cette construction. En vertu du paragraphe 20(29) L.I.R., ces dépenses peuvent être déduites jusqu'à concurrence du revenu provenant de la location de l'immeuble pour l'année.

L'ARC considère qu'une dépense est attribuable à la période de construction d'un bâtiment lorsque la dépense ainsi engagée se rapporte à la période de construction et ce, indépendamment du fait qu'elle a été engagée pendant la période de pré-construction ou pendant ou après la construction du bâtiment. Cette dépense sera liée à la construction du bâtiment si elle est encourue en raison même de la construction.

Selon l'alinéa 18(3.1)b) L.I.R., dans la mesure où il serait déductible par ailleurs dans le calcul du revenu du contribuable pour l'année, le montant de la dépense doit être ajouté au coût ou au coût en capital du bâtiment. L'ARC est d'avis que l'expression " dans la mesure où il serait déductible par ailleurs dans le calcul du revenu du contribuable pour l'année " vise une dépense qui serait par ailleurs déductible dans le calcul du revenu si ce n'était du paragraphe 18(3.1) L.I.R.

La question de savoir si une dépense spécifique, comme celles énumérées dans l'énoncé de la question, est visée par le paragraphe 18(3.1) L.I.R. en est une de fait qui doit être résolue en tenant compte de la période pour laquelle la dépense est engagée et en établissant si elle est ou non encourue en raison même de la construction.

Ainsi, les dépenses d'assurance encourues pendant la construction devraient être ajoutées au coût du bâtiment uniquement dans la proportion qui est liée à la construction. Par exemple, ce serait le cas des frais d'assurance additionnels que le contribuable doit assumer pour couvrir le risque lié à la construction.

Les dépenses de comptabilité et de tenue de livre, les dépenses générales et administratives et les frais de publicité ne sont normalement pas considérées comme des coûts liés à la construction d'un bâtiment. Cependant, si une de ces dépenses peut clairement être liée à la construction, le paragraphe 18(3.1) L.I.R. s'appliquera à cette dépense pour la période visée par ce paragraphe. Cette dépense doit alors entrer dans le calcul du coût ou du coût en capital de l'immeuble visé.

Michel Lambert
(613) 957-8968
Le 9 octobre 2009
2009-032997

ROUND TABLE ON THE FEDERAL TAXATION
APFF - 2009 CONFERENCE

Question 3

Expenses Relating to the Construction Period

According to subsection 18(3.1) of the ITA, the expenses incurred that can reasonably be regarded as a cost attributable to the period of construction and relating to the construction must be added to the cost of the building.

During the course of a real estate project, expenses relating to the rental or sale of the apartments are incurred during the construction period. This is the case, particularly, with respect to the advertising in newspapers, rental office expenses and the salaries of the employees assigned to the rental.

In addition, the CRA has already stated that the general and administrative expenses incurred in the course of a real estate project would not be subject to the capitalization rules in subsection 18(3.1) of the ITA unless they are identifiable with one or more specific projects.

Assuming that a real estate construction project is in progress and that no income is currently being generated by this real estate project, we are of the opinion that the following expenses are not described in subsection 18(3.1) of the ITA:

• the current insurance expenses of the building;
• the accounting and bookkeeping expenses;
• the advertising expenses incurred in order to sell or to rent the buildings;
• the general and administrative expenses directly relating to the rental or the sale of the apartments.

In fact, although these expenses could be attributed to a specific project, they are not expenses that can reasonably be regarded as costs attributable to the period of construction and relating to the construction within the meaning of subsection 18(3.1) of the ITA because they are not related to the construction. Consequently, these types of expenses would not have to be automatically capitalized to the cost of the buildings.

Question to the CRA

Can the CRA indicate to us if it agrees with our position?

CRA Response

Subsection 18(3.1) of the ITA states, among others, that notwithstanding any other provision of the ITA, no deduction can be made in computing the taxpayer's income in respect of expenses that he made or incurred (other than certain expenses including those in subsection 20(29) of the ITA) that can reasonably be regarded as a cost attributable to the period of the construction of a building by or on behalf of the taxpayer and relating to the construction. Pursuant to subsection 20(29) of the ITA, these expenses can be deducted up to an amount not exceeding the income from renting the building for the year.

The CRA considers that an expense is attributable to the period of construction of a building when the expense so incurred relates to the period of construction irrespective of the fact that such was incurred during the preconstruction period, or during or after the construction of the building. This expense will be related to the construction of the building if it is incurred for construction purposes.

According to paragraph 18(3.1)(b) of the ITA, the amount of the expense shall, to the extent that it would otherwise be deductible in computing the taxpayer's income for the year, be included in computing the cost or capital cost of the building. The CRA is of the opinion that the expression "to the extent that it would otherwise be deductible in computing the taxpayer's income for the year" describes an expense that would otherwise be deductible in computing income were it not for subsection 18(3.1) of the ITA.

Whether or not a specific expense, like those mentioned in this question, is described in subsection 18(3.1) of the ITA is a question of fact which must be resolved by considering the period for which the expense is incurred and by establishing if it is or is not incurred for construction purposes.

Therefore, the insurance expenses incurred during the construction should be added to the cost of the building but only to the extent of the portion relating to the construction. For example, this would be the case for the additional insurance expenses that the taxpayer must assume to cover the risk relating to the construction.

The accounting and bookkeeping expenses, the general and administrative expenses and the advertising expenses are normally not considered as costs relating to the construction of a building. However, if one of these expenses can clearly be related to the construction, subsection 18(3.1) of the ITA will apply to this expense for the period described by this subsection. This expense must therefore be included in computing the cost or capital cost of the building in question.

Michel Lambert
(613) 957-8968
October 9, 2009
2009-032997