26 May 2009 External T.I. 2009-0318441E5 F - Bâtiment non-résidentiel admissible

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Est-ce qu'une résidence pour personnes âgées, dont une partie de la construction s'est faite après le 18 mars 2007, peut se qualifier au titre d'un bâtiment non-résidentiel admissible?

Position Adoptée: Non.

Raisons: Il est nécessaire d'examiner l'usage qu'en font les résidents. Ici, la résidence pour personnes âgées est clairement utilisée à des fins résidentielles - pour ses utilisateurs - et ne peut donner droit à la DPA accélérée.

XXXXXXXXXX 							2009-031844

Le 26 mai 2009

Monsieur,

Objet : Bâtiment non résidentiel admissible

La présente fait suite à votre lettre du 13 avril 2009 par laquelle vous désirez obtenir notre opinion concernant la qualification d'une résidence pour personnes âgées en tant que bâtiment non résidentiel admissible aux termes du paragraphe 1104(2) du Règlement de l'impôt sur le revenu (" RIR ").

Plus particulièrement, vous invoquez la situation où une société exploite une résidence pour personnes âgées en y employant XXXXXXXXXX employés à temps plein. Vous dites que la construction de la résidence s'est faite en XXXXXXXXXX phases, XXXXXXXXXX .

La superficie totale du complexe est de XXXXXXXXXX pi2 dont XXXXXXXXXX % est utilisé à titre d'aires communes pour les résidents et pour les services qui leur sont offerts. Une partie importante de la superficie du complexe est utilisée pour les logements des résidents. Ces logements, qui peuvent varier d'un studio à un quatre et demi - possèdent tous une cuisine et, selon vos dires, sont semblables aux unités d'habitation offertes dans un édifice à appartements.

Vous désirez donc savoir si l'ajout des phases XXXXXXXXXX , dont la construction a débuté après le 18 mars 2007, peut se qualifier à titre de bâtiment non résidentiel admissible selon la définition proposée au paragraphe 1104(2) du RIR.

Nos commentaires

La situation que vous avez indiquée dans votre lettre semble être liée à une situation de fait qui concerne un contribuable précis. Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, nous avons comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles.

La définition proposée de " bâtiment non résidentiel admissible " au paragraphe 1104(2) du RIR prévoit ce qui suit :

Bâtiment d'un contribuable, sauf celui qu'une personne ou une société de personnes a utilisé, ou a acquis en vue de son utilisation, avant le 19 mars 2007, qui, à la fois, est situé au Canada, est compris dans la catégorie 1 de l'annexe II et est acquis par le contribuable après le 18 mars 2007 en vue d'être utilisé par lui, ou par son preneur, à des fins non résidentielles.

Par conséquent, un bâtiment pourra se qualifier à titre de " bâtiment non résidentiel admissible " s'il répond aux conditions suivantes :

• Il est situé au Canada;
• Il est compris dans la catégorie 1 de l'annexe II du RIR;
• Il n'a pas été utilisé, ni acquis en vue d'être utilisé, par une personne ou une société de personnes avant le 19 mars 2007;
• Il a été acquis par le contribuable après le 18 mars 2007 en vue d'être utilisé par lui, ou par son preneur, à des fins non résidentielles.

Lorsqu'un bâtiment se qualifie à titre de bâtiment non-résidentiel admissible, l'alinéa 1100(1)a.1) proposé du RIR prévoit une DPA supplémentaire de 6% dans la mesure où au moins 90% de l'aire de plancher du bâtiment est utilisée, à la fin d'une année d'imposition, pour la fabrication et la transformation au Canada de marchandises destinées à la vente ou à la location. De la même façon, l'alinéa 1100(1)a.2) proposé prévoit une DPA supplémentaire de 2% - dans la mesure où la DPA supplémentaire de 6% n'est pas applicable - au titre d'un bâtiment non-résidentiel admissible dont au moins 90% de l'aire de plancher est utilisée à des fins non-résidentielles à la fin d'une année d'imposition.

Afin de déterminer si un bâtiment est utilisé à des fins résidentielles - et donc à des fins qui ne donnent pas droit à la DPA accélérée - nous sommes d'avis qu'il est nécessaire de considérer l'usage du bâtiment par ses occupants. Par exemple, un bâtiment - tel une tour à appartements - qui est utilisé par ses occupants en tant que résidence ne constituera pas un bâtiment non résidentiel admissible. À l'opposé, nous sommes d'avis qu'un bâtiment qui est utilisé dans le cadre de l'exploitation d'un complexe hôtelier ou un bâtiment dont la vocation est davantage institutionnelle que résidentielle - est généralement utilisé à des fins non-résidentielles. En l'espèce, nous sommes d'avis qu'un bâtiment qui sert de résidence pour personnes âgées - dont les logements, selon les informations soumises, s'apparentent à ceux d'un édifice à appartement - ne peut constituer un bâtiment non résidentiel admissible. À ce titre, cette résidence pourrait donner droit au taux " standard " de 4% au titre de la DPA et ce, conformément à la catégorie 1 de l'annexe II du RIR.

Nous espérons que les commentaires précités vous seront utiles. Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments les meilleurs.

François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section des entreprises et des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt