Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: Un emprunt hypothécaire est utilisé en partie pour financer un immeuble locatif, en partie pour financer l'achat d'une résidence principale et en partie pour des fins personnelles. Quelle est la portion des intérêts qui est déductible?
Position Adoptée: 1) Les intérêts sur la portion de l'emprunt qui est utilisée pour gagner un revenu de l'immeuble locatif.
Raisons: 1) Alinéa 20(1)c): l'emprunt doit être utilisé pour gagner un revenu.
2010-036210
XXXXXXXXXX Catherine Ayotte,
Notaire, M.Fisc.
Le 28 avril 2010
Monsieur,
Objet : Alinéa 20(1)c)
La présente fait suite à votre courriel du 27 mars 2010 où vous nous demandiez de commenter la déductibilité des intérêts dans la situation décrite ci-après.
Veuillez prendre note que, sauf indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (" Loi ").
Il nous apparaît que la situation décrite dans votre lettre pourrait constituer une situation réelle impliquant des contribuables. Comme il est expliqué dans la circulaire d'information 70-6R5, la Direction n'a pas comme pratique de faire des commentaires sur des opérations envisagées qui concernent des contribuables précis autrement que sous la forme d'une décision anticipée en matière d'impôt. Si votre situation concerne un contribuable précis et une opération effectuée, vous devez transmettre tous les faits et les documents pertinents au bureau des services fiscaux approprié pour obtenir son point de vue. Nous sommes cependant disposés à fournir les commentaires généraux suivants, lesquels vous seront peut-être utiles.
Faits
Un particulier achète un immeuble locatif de trois unités et finance cet achat au moyen d'un emprunt (prêt # 1) garanti par une hypothèque grevant cet immeuble. Jusqu'au premier janvier 2007, une portion de 46% de cet immeuble (l'une des trois unités) est utilisée comme résidence principale. À cette date, le particulier achète un nouvel immeuble qui devient sa résidence principale (ci-après " résidence "). L'unité de l'immeuble locatif qu'il utilisait comme résidence principale change d'usage et tout l'immeuble locatif est alors entièrement utilisé pour gagner un revenu.
À la même date, le particulier emprunte des sommes supplémentaires qui sont ajoutées au prêt # 1 et l'augmentation de son emprunt est aussi garantie par une hypothèque grevant l'immeuble locatif. L'augmentation de cet emprunt est utilisée en partie pour un usage personnel et en partie pour financer l'achat de la résidence. Afin de compléter le financement de sa résidence, le contribuable a obtenu un emprunt supplémentaire (prêt # 2) garanti par une hypothèque grevant sa résidence.
Nos commentaires
Les sous-alinéas 20(1)c)(i) et 20(1)c)(ii) permettent la déduction des intérêts lorsque toutes les conditions qui y sont énoncées sont satisfaites.
Le sous-alinéa 20(1)c)(i) stipule notamment que la somme à déduire doit être payée ou payable en exécution d'une obligation légale de verser des intérêts sur de l'argent emprunté et utilisé en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien (autre que de l'argent emprunté et utilisé pour acquérir un bien dont le revenu serait exonéré ou pour contracter une police d'assurance-vie).
À la lumière de la jurisprudence (endnote 1) , le critère applicable est l'utilisation directe de l'argent emprunté. Pour ce faire, l'utilisation pertinente est l'utilisation actuelle et non pas l'utilisation initiale de l'argent emprunté. Pour déterminer l'utilisation actuelle de l'argent emprunté, les contribuables doivent établir un lien entre l'argent emprunté et son utilisation actuelle.
Vous nous avez mentionné qu'il y a eu un changement d'usage de la portion personnelle de l'immeuble locatif qui devient entièrement utilisé pour gagner un revenu. L'utilisation initiale de la portion du prêt # 1 (46 %) était une fin personnelle (résidence) qui n'était pas une fin admissible mais, dû au changement d'usage, l'utilisation actuelle de cette portion du prêt # 1 est devenue une fin admissible et les intérêts reliés à cette portion du prêt deviennent déductibles à partir du changement d'usage.
Les intérêts admissibles à une déduction sur le prêt # 1 après le financement additionnel sont ceux sur la portion du prêt dont l'utilisation actuelle est pour tirer un revenu. Selon les faits soumis, il s'agirait des intérêts afférents au solde du prêt # 1 avant le financement additionnel qui est utilisé pour financer l'immeuble locatif. Toutefois, la portion de ce prêt (financement additionnel) qui est utilisée pour des fins personnelles ou pour acquérir la résidence n'est pas utilisée pour gagner un revenu et, par conséquent, tout intérêt payé ou payable sur cette portion n'est pas déductible.
La nature de la garantie fournie relativement à de l'argent emprunté n'a aucune incidence sur les critères en matière de déductibilité de l'intérêt.
Nous espérons que nos commentaires vous seront utiles et nous vous prions d'agréer, Monsieur, nos salutations distinguées.
Ghislain Martineau
Gestionnaire de la section du secteur financier et des entités exonérées
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
législative et des affaires réglementaires
ENDNOTES
1 Canada Safeway Ltd. c. Ministre du Revenu national, [1957] R.C.S. 717
Bronfman Trust c. La Reine, [1987] 1 R.C.S. 32
Shell Canada Ltée c. Canada, [1999] 3 R.C.S. 622
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