11 October 2013 APFF Roundtable, 2013-0495681C6 F - Bien de remplacement

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248(1) 44 44(5)(b)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: 1) Is the condition under paragraph 44(5)b) satisfied if a replacement property is used by a corporation non related to the corporation who owned the former property?

2) Is the condition under paragraph 44(5)b) satisfied if the replacement property is used by a corporation which was related to the corporation who owned (without using it) the former property?

Position: In order to satisfy the condition under paragraph 44(5)b), the person who uses the replacement property must be related to the person who own the property. These two persons must operate a same or similar business and the property must be used for similar purposes.

Reasons: 44(5)b)

APFF Federal Tax Roundtable 11 October 2013
APFF Conference 2013

Question 17

Replacement property in the context of related corporations

ABC Inc. owned Building A, which it leased to its sister corporation Opco Inc. in order to generate rental income. Opco Inc. used Building A in an active business. At the beginning of January 2013, Building A was expropriated.

Opco Inc. moved its business to the premises of an unrelated corporation to continue carrying on its business.

In May 2013, ABC Inc. acquired a new building ("Building B"), replacing Building A, which it leased to an unrelated corporation that uses it in an active business.

ABC Inc. wishes to avail itself of the rollover in section 44. Building A qualifies as a "former business property" within the meaning of section 44.

In order for a capital property of a taxpayer to be a replacement for a "former business property" owned by the taxpayer, the condition set out in paragraph 44(5)(b) must be satisfied, in particular that:

where the former property was used by the taxpayer or a person related to the taxpayer for the purpose of gaining or producing income from a business, the particular capital property was acquired for the purpose of gaining or producing income from that or a similar business or for use by a person related to the taxpayer for such a purpose

In this situation, it appears that ABC Inc. will not be able to benefit from the rollover provided for in section 44 since the new property is not used by Opco Inc. This issue was addressed in question 28 of the APFF Conference in 1990 where it was stated that if this situation were to pose major problems, the Act could possibly be revised.

Questions to the CRA

(a) In light of the presented scenario, does the CRA agree that the condition in paragraph 44(5)(b) is not satisfied?

(b) Would the condition in paragraph 44(5)(b) be met if ABC Inc. had rented Building B to XYZ Inc., another corporation related to ABC Inc., with XYZ Inc. using it in an active business?

CRA response to Question 17(a)

Based on the facts presented, it is our view that Building B is not, to ABC Inc., a replacement property for Building A since the condition set out in paragraph 44(5)(b) is not met. In fact, since Building B was not used by ABC Inc., or a person related to it, to gain or produce income from a business in which Building A was used or a similar business, that building would not qualify as a replacement property.

CRA response to Question 17(b)

The facts as presented do not indicate whether XYZ Inc. uses Building B for the purpose of gaining or producing business income in the same or a similar business as that in which Opco used Building A, which is one of the essential conditions in paragraph 44(5)(b). In the event that this condition is satisfied, we are of the view that the condition in paragraph 44(5 (b) would be satisfied.

In addition, it does not matter if the person who uses Building B is different from the one who used Building A. It is sufficient if the person who uses Building B is related to ABC Inc., being the owner of the building, and that the business in which Building B is being used is the same or similar to that carried on by Opco in using Building A, the former business property.

Sophie Lambert
(613) 957-2121
October 11, 2013
2013-049568

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Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: 1) Le critère prévu à 44(5)b) peut-il s'appliquer si le bien de remplacement est utilisé par une société qui n'est pas liée à la société qui était propriétaire de l'ancien bien d'entreprise? / Is the condition under paragraph 44(5)b) satisfied if a replacement property is used by a corporation non related to the corporation who owned the former property?
2) Le critère prévu à 44(5)b) est-il rencontré si le bien de remplacement est utilisé par une société liée à la société qui était propriétaire de l'ancien bien, mais qui n'est pas la société qui utilisait l'ancien bien d'entreprise? / Is the condition under paragraph 44(5)b) satisfied if the replacement property is used by a corporation which was related to the corporation who owned (without using it) the former property?

Position Adoptée: Pour que le critère prévu à l'alinéa 44(5)b) LIR soit rencontré, la personne qui utilise le bien de remplacement doit être liée à la personne qui est propriétaire du bien. Bien que la personne qui utilise le bien de remplacement puisse être différente de la personne qui utilisait l'ancien bien d'entreprise, il faut que ces deux personnes exploitent une entreprise similaire et que le bien soit utilisé pour des fins similaires. / In order to satisfy the condition under paragraph 44(5)b), the person who uses the replacement property must be related to the person who own the property. These two persons must operate a same or similar business and the property must be used for similar purposes.

Raisons: 44(5)b)

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 11 OCTOBRE 2013
APFF - CONGRÈS 2013

Question 17

Bien de remplacement dans un contexte de sociétés liées

ABC inc. est propriétaire d'Immeuble A qu'elle loue à sa société soeur Opco inc. afin d'en tirer un revenu de location. Opco inc. utilise Immeuble A dans une entreprise exploitée activement. Au début du mois de janvier 2013, ABC inc. et Opco inc. sont expropriées de l'Immeuble A.

Opco inc. déménage son entreprise dans les locaux d'une société non liée afin d'y exploiter son entreprise.

En mai 2013, ABC inc. fait l'acquisition d'un nouvel immeuble (« lmmeuble B »), en remplacement de l'Immeuble A, qu'elle loue à une société non liée qui l'utilise dans une entreprise exploitée activement.

ABC inc. désire se prévaloir du roulement de l'article 44 L.I.R. Immeuble A se qualifie d'« ancien bien d'entreprise » au sens de l'article 44 L.I.R.

Afin qu'une immobilisation d'un contribuable soit un bien servant de remplacement à un « ancien bien d'entreprise » dont le contribuable était propriétaire, la condition énoncée à l'alinéa 44(5)b) L.I.R. doit notamment être respectée lequel prévoit que:

dans le cas où le contribuable ou une personne qui lui est liée utilisait l'ancien bien en vue de tirer un revenu d'une entreprise, l'immobilisation a été acquise en vue de tirer un revenu de cette entreprise ou d'une entreprise semblable ou pour qu'une personne liée au contribuable l'utilise à cette fin.

Dans ladite situation, il semble que ABC inc. ne pourra pas bénéficier du roulement prévu à l'article 44 L.I.R. puisque le nouveau bien n'est pas utilisé par Opco inc. Cette problématique a été adressée dans le cadre de la question 28 du Congrès de l'APFF en 1990 où il a été mentionné que si cette situation devait poser des problèmes majeurs, la L.I.R. pourrait éventuellement être revue.

Questions à l'ARC

a) À la lumière de la mise en situation présentée, l'ARC est-elle d'accord que le critère prévu à l'alinéa 44(5)b) L.I.R. n'est pas respecté?

b) Est-ce que le critère de l'alinéa 44(5)b) L.I.R. serait respecté si ABC inc. avait loué l'Immeuble B à XYZ inc., une autre société liée à ABC inc. et que XYZ inc. l'utilisait dans une entreprise exploitée activement?

Réponse de l'ARC à la question 17 a)

Selon les faits présentés, nous sommes d'avis que l'Immeuble B n'est pas, pour ABC inc., un bien servant de remplacement à l'Immeuble A puisque le critère prévu à l'alinéa 44(5)b) L.I.R. n'est pas respecté. En effet, puisque l'Immeuble B ne serait pas utilisé par ABC inc., ou une personne qui lui est liée, pour tirer un revenu provenant de l'entreprise dans laquelle était utilisée Immeuble A ou d'une entreprise semblable, cet immeuble ne pourrait se qualifier à titre de bien de remplacement.

Réponse de l'ARC à la question 17 b)

Les faits présentés n'indiquent pas si XYZ inc. utilise l'Immeuble B dans le but de tirer un revenu d'entreprise et ce, dans la même entreprise ou une entreprise semblable que celle dans laquelle était utilisé l'Immeuble A par Opco, soit l'une des conditions essentielles prévues à l'alinéa 44(5)b) L.I.R. Dans l'éventualité où cette condition était respectée, nous sommes d'avis que le critère prévu à l'alinéa 44(5)b) LIR serait satisfait.

De plus, il importe peu que la personne qui utilise l'Immeuble B soit différente de celle qui utilisait l'Immeuble A. Il suffit que la personne qui utilise l'Immeuble B soit liée à ABC inc, soit le propriétaire de l'immeuble, et que l'entreprise dans laquelle l'Immeuble B serait utilisé soit la même ou similaire à celle exploitée par Opco qui utilisait l'Immeuble A, l'ancien bien d'entreprise.

Sophie Lambert
(613) 957-2121
Le 11 octobre 2013
2013-049568

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 44 - Subsection 44(5) - Paragraph 44(5)(b)

a different related person can use the replacement property in a similar business

ABC Inc. leased Building A to Opco, a sister corp. which used Building A in an active business. In January 2013, Building A was expropriated (with Opco moving its business to premises of an unrelated corporation). In May 2013, ABC Inc. acquired a replacement building (Building B) which it leased to an unrelated corporation for use in that tenant's active business. In confirming that the s. 44(5) replacement property rollover was not available, CRA stated (TaxInterpretations translation):

[S]ince Building B was not used by ABC Inc., or a person related to it, to gain or produce income from a business in which Building A was used or a similar business, that building would not qualify as a replacement property.

However, CRA noted that if ABC Inc. had rented Building B to XYZ Inc., another corporation related to ABC Inc., with XYZ Inc. using it in an active business, it would suffice if XYZ Inc. used it in the same or a similar business. CRA stated:

[I]t does not matter if the person who uses Building B is different from the one who used Building A. It is sufficient if the person who uses Building B is related to ABC Inc., being the owner of the building, and that the business in which Building B is being used is the same or similar to that carried on by Opco in using Building A, the former business property.

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11 October 2013 APFF Roundtable, 2013-0495681C6 F - Bien de remplacement

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