9 October 2025 APFF Financial Planning Roundtable Q. 8, 2025-1071561C6 F - Revente précipitée et date de disposition

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12(12), 12(13)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: 1. Does subsection 12(12) apply where an offer to purchase is accepted less than 365 days after the initial acquisition of the property, a lease agreement is executed between the offer and the transfer of ownership, and the transfer occurs after the 365-day period?

2. Is the answer the same if the property was previously held by a trust for more than 365 days?

Position: 1. Question of fact and law; 2. Yes.

Reasons: 1. Determining the date of disposition of a real estate such as a residence cannot be resolved without a thorough examination of the facts and particularities of each situation, including the agreements between the parties and the applicable private law.

2. There is no continuity rule.

FINANCIAL PLANNING ROUNDTABLE OCTOBER 9, 2025
2025 APFF CONFERENCE

8. Flipped property and date of disposition

On April 1, 2025, an individual acquired a residence that was a housing unit from an unrelated third party. The residence was not inventory of the individual. On July 1, 2025, he put the residence up for sale. None of the "life events" exceptions applied at the time the residence was put up for sale.

An offer to purchase the residence was made on December 1, 2025, but the transfer of ownership and the buyer's taking of possession were set for April 2, 2026, 366 days after the acquisition of the residence. In the meantime, a lease for temporary occupancy of the residence was entered into with the purchaser.

Questions to the CRA

(a) Can the CRA confirm that subsection 12(12) will not apply on the sale of the residence?

(b) Would the answer be the same if the individual had acquired the residence from a trust of which the individual was the beneficiary, and had regularly lived in the residence since it was acquired by the trust more than five years ago?

CRA Response to Question 8(a)

Generally, the subsection 12(12) flipped property rules apply when a taxpayer realizes a gain on the disposition of "flipped property". The term "flipped property" is defined in subsection 12(13) and essentially refers to a housing unit (or the right to acquire such a housing unit) located in Canada, which is owned or held by the taxpayer for less than 365 consecutive days prior to its disposition, other than a disposition that can reasonably be considered to occur due to, or in anticipation of, one or more of the exemptions provided by paragraph 12(13)(b).

For the purposes of subsection 12(12), we have assumed that the residence described above would be a "flipped property" if it had been held by the taxpayer for less than 365 consecutive days prior to its disposition. Consequently, in this situation, the main issue is to determine the date of disposition of the residence. If that date is before the 365^th day following its acquisition, the residence will satisfy the parameters of the definition of "flipped property" and, if so, the rules set out in subsection 12(12) will apply.

However, such a determination cannot be made in a hypothetical context. Indeed, determining the date of disposition of real estate such as a residence, while seemingly straightforward, cannot be resolved without a thorough examination of the facts and particulars of each situation, including the agreements (written or verbal) between the parties and the applicable private law. In other words, in the situation described, this would mean examining, in addition to the particular circumstances surrounding the sale, the legal effects and interaction between the first offer to purchase providing for a deferred taking of possession on the 366^th day of the acquisition of the residence and the lease that allows the buyer to occupy the residence on the date the offer to purchase is concluded.

That said, in the context of such a review, the CRA has already indicated its agreement with the position taken by the Supreme Court of Canada in Shell Canada Ltd. v. Canada, (footnote 1) that, in the absence of a sham, determining whether a contract between two parties is a lease or a contract of sale is a function of the legal relationships created by the terms of the agreements rather than an appreciation of the underlying economic realities.

In addition, it is appropriate to add that, if the date of disposition of the residence occurred 366 days after the acquisition of the residence, it would not qualify as "flipped property". If that were the case, it would be necessary to determine whether such a disposition would give rise to business income or a capital gain, which can only be done following a careful examination of certain criteria that have been repeatedly recognized by case law. In this regard, Interpretation Bulletin IT-459 (footnote 2) and paragraphs 3 to 6 of Interpretation Bulletin IT-218R (footnote 3) set out the principal criteria considered by the courts in determining whether the sale of a property gives rise to a capital gain or business income, and the CRA's comments thereon.

Furthermore, it should be added that if the date of disposition of the residence occurred 366 days after the acquisition of the residence, it would not qualify as a "precipitous resale property." In this case, it would be necessary to determine whether this disposition would give rise to business income or a capital gain, which can only be done after careful consideration of certain criteria that have been repeatedly recognized in case law. To this end, Interpretation Bulletin IT-459 (footnote 2) and paragraphs 3 to 6 of Interpretation Bulletin IT-218R (footnote 3) set out the main criteria considered by the courts in determining whether the sale of a property gives rise to a capital gain or business income, as well as the CRA's comments on these criteria.

CRA Response to Question 8(b)

The answer to Question (b) is the same as that given in response to Question (a).

Éric Paquin
October 9, 2025
2025-107156

FOOTNOTES

Due to our system requirements, the footnotes contained in the original document are reproduced below:

1 [1999] 3 S.C.R. 622.

2 CANADA REVENUE AGENCY, Interpretation Bulletin IT-459, "Adventure or Concern in the Nature of Trade" (archived), September 8, 1980 ("Interpretation Bulletin IT-459").

3 CANADA REVENUE AGENCY, Interpretation Bulletin IT-218R, "Profits, capital gains and losses from the sale of real estate, including farmland and inherited land and conversion of real estate from capital property to inventory and vice versa" (archived), September 16, 1986 ("Interpretation Bulletin IT-218R").

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Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: 1. Le paragraphe 12(12) s’applique-t-il lorsqu’une offre d’achat est acceptée moins de 365 jours après l’acquisition initiale du bien, qu’un bail de location est conclu entre cette offre et le transfert du droit de propriété, et que ce transfert survient après le délai de 365 jours? / 1. Does subsection 12(12) apply where an offer to purchase is accepted less than 365 days after the initial acquisition of the property, a lease agreement is executed between the offer and the transfer of ownership, and the transfer occurs after the 365-day period?

2. La réponse est-elle la même si le bien a été préalablement détenu par une fiducie pendant plus de 365 jours? / Is the answer the same if the property was previously held by a trust for more than 365 days?

Position Adoptée: 1. Question de fait et de droit / 1. Question of fact and law; 2. Oui / Yes.

Raisons: 1. Déterminer la date de disposition d’un bien immobilier comme une résidence ne peut être résolue sans un examen approfondi des faits et particularités de chaque situation, incluant les ententes entre les parties et le droit privé applicable. / 1. Determining the date of disposition of a real estate such as a residence cannot be resolved without a thorough examination of the facts and particularities of each situation, including the agreements between the parties and the applicable private law.

2. Il n'existe pas de règle de continuité. / There is no continuity rule.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 9 OCTOBRE 2025

APFF - CONGRÈS 2025

8. Revente précipitée et date de disposition

Le 1er avril 2025, un particulier acquiert d’un tiers non lié une résidence qui est un logement. La résidence n’est pas un bien en inventaire du particulier. Le 1er juillet 2025, il met en vente la résidence. Aucune des exceptions dites « événements de vie » ne s’applique au moment de la mise en vente de la résidence.

Une offre d’achat pour la résidence est conclue le 1er décembre 2025, mais le transfert du droit de propriété et la prise de possession par l’acheteur sont fixés au 2 avril 2026, soit 366 jours suivant l’acquisition de la résidence. Dans l’intervalle, un bail pour une occupation temporaire de la résidence est conclu avec l’acheteur.

Questions à l’ARC

a) Est-ce que l’ARC peut confirmer que le paragraphe 12(12) L.I.R. ne s’appliquera pas au moment de la vente de la résidence?

b) Est-ce que la réponse serait la même si le particulier avait acquis la résidence d’une fiducie dont il est le bénéficiaire, alors qu’il aurait habité régulièrement la résidence depuis son acquisition par la fiducie il y a plus de cinq ans?

Réponse de l’ARC à la question 8a)

Généralement, les règles énoncées au paragraphe 12(12) L.I.R. sur les reventes précipitées s’appliquent lorsqu’un contribuable réalise un gain lors de la disposition d’un « bien à revente précipitée ». L’expression « bien à revente précipitée » est définie au paragraphe 12(13) L.I.R. et réfère essentiellement à un logement (ou le droit d’acquérir un tel logement) situé au Canada, qui est détenu par un contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, sauf s’il est raisonnable de considérer que la disposition se produit en raison ou en prévision de l’une des exemptions prévues par l’alinéa 12(13)b) L.I.R.

Pour les fins du paragraphe 12(12) L.I.R., nous posons comme hypothèse que la résidence décrite plus haut serait un « bien à revente précipitée » si elle avait été détenue par le contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition. Par conséquent, dans la présente situation, le principal enjeu est de déterminer la date de disposition de la résidence. Si cette date se situe avant la 365e journée suivant son acquisition, la résidence respectera les paramètres de la définition d’un « bien à revente précipitée » et le cas échéant, les règles énoncées au paragraphe 12(12) L.I.R trouveront application.

Toutefois, une telle détermination ne peut se faire dans un cadre hypothétique. En effet, déterminer la date de disposition d’un bien immobilier comme une résidence, bien que cette question peut sembler simple en apparence, ne peut être résolue sans un examen approfondi des faits et particularités de chaque situation, incluant les ententes (écrites ou verbales) entre les parties et le droit privé applicable. En d’autres termes, dans la situation décrite, cela signifierait d’examiner, en plus des circonstances particulières entourant la vente, les effets juridiques et l’interaction entre la première offre d’achat prévoyant une prise de possession différée à la 366e journée de l’acquisition de la résidence et le bail qui permet à l’acheteur d’occuper la résidence à la date où l’offre d’achat est conclue.

Ceci dit, dans le contexte d’un tel examen, l’ARC a déjà indiqué être en accord avec la position de la décision rendue par la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Shell Canada Ltée c. Canada (footnote 1) , voulant qu’en l’absence d’un trompe-l’œil, déterminer si un contrat entre deux parties est une convention de bail ou un contrat de vente est fonction des rapports juridiques créés par les termes des ententes plutôt que par l’appréciation de la réalité économique sous-jacente.

Par ailleurs, il est opportun d’ajouter que, si la date de disposition de la résidence avait lieu 366 jours suivant l’acquisition de la résidence, elle ne se qualifierait pas de « bien à revente précipitée ». Le cas échéant, il faudrait déterminer si cette disposition donnerait lieu à un revenu d’entreprise ou à un gain en capital, ce qui ne peut se faire qu’à la suite d’un examen minutieux de certains critères qui ont été reconnus à maintes reprises par la jurisprudence. À cet effet, le Bulletin d’interprétation IT-459 (footnote 2) et les paragraphes 3 à 6 du Bulletin d’interprétation IT-218R (footnote 3) énoncent les principaux critères considérés par les tribunaux pour déterminer si la vente d’un bien donne lieu à un gain en capital ou à un revenu d’entreprise ainsi que les commentaires de l’ARC à leur sujet.

Réponse de l’ARC à la question 8b)

La réponse à la question b) est la même que celle donnée en réponse à la question a).

Éric Paquin
Le 9 octobre 2025
2025-107156

FOOTNOTES

En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :

1 [1999] 3 R.C.S. 622.

2 AGENCE DU REVENU DU CANADA, Bulletin d’interprétation IT-459, « Projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial » (archivé), 8 septembre 1980 (« Bulletin d’interprétation IT-459 »).

3 AGENCE DU REVENU DU CANADA, Bulletin d’interprétation IT-218R, « Bénéfices, gains en capital et pertes provenant de la vente de biens immeubles, y compris les terres agricoles et les terres transmises par décès et la conversion de biens immeubles qui sont des biens en immobilisation en biens figurant dans un inventaire et vice versa » (archivé), 16 septembre 1986 (« Bulletin d’interprétation IT-218R »).

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 12 - Subsection 12(13) - Paragraph 12(13)(b)

deferring the date of disposition of a housing unit to well after the sale date and 366 days after the acquisition date would avoid the flipped property rules

On December 1, 2025, an individual signed an agreement to sell a housing unit that had been acquired on April 1, 2025, but with the date for the transfer of ownership being set for April 2, 2026, i.e., 366 days after the acquisition date, with the residence in the meantime being leased to the purchaser.

CRA indicated that if the date of disposition of the residence occurred 366 days after the acquisition date, it would not qualify as a flipped property. However, the determination of the disposition date would require an examination of the particular circumstances, including the legal effects and interaction between the sale agreement and the interim lease. That said, CRA noted its longstanding position that, absent sham, determining whether a contract was a lease or a contract for a sale was a function of the legal relationships created by the terms of the agreements, rather than an appreciation of the underlying economic realities.

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