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24(1)
5-901474
M. Lambert
(613) 957-8953A l'attention de 19(1) FACE 9264
Le 27 août, 1990 Mesdames, Messieurs,
Objet: Détermination du revenu net de location
1. La présente fait suite à votre lettre du 28 juin 1990
dans laquelle vous demandez notre opinion concernant la
déduction des frais d'intérêt lors du calcul du revenu
net de location.2. Vous signalez que la majorité des immeubles sont acquis
de la façon suivante: l'acheteur assume l'hypothèque du
vendeur et le solde est réglé comptant, par billet ou par
une deuxième hypothèque consentie par le vendeur.3. Vous nous posez la question suivante: "si l'acheteur ne
possède pas l'argent nécessaire pour régler le solde dû
au vendeur et qu'il décide de finances sa mise de fonds
initiale en hypothéque sa propre résidence, intérêt payé
sur cette hypothèque doit-il venir réduire le revenu de
location ou être simplement considéré comme un frais de
placements?" Vous désirez connaître notre opinion en supposant que
l'immeuble appartient à un propriétaire unique ou à une
société, ou en supposant qu'il est détenu en copropriété.4. Bous indiquez que le traitement fiscal de l'intérêt payé
sur la mise de fonds initiale peut avoir un impact sur la
déduction pour amortissement (DPA) qui peut être réclamée
à l'égard de biens locatifs et sur le calcul de revenu
gagné aux fins d'un régime enregistré d'epaign-retraite
Exemple
5. Vous avez joint à votre demande l'exemple suivant:
Revenu net de location avant la déduction pour
amortissement et les frais de financement de la mise de
fonds initiale 3 000$ Coût de l'immeuble acheté dans l'année (catégorie 1)
200 000$ Frais de financement de la mise de fonds initiale du
particulier 1 800$
Vous suggérez deux façons de traiter les frais de financement de la mise de fonds initiale du particulier pour les fins de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après "la Loi"). Le tableau qui suit illustre ces deux façons selon que l'immeuble appartient à un propriétaire unique ou qu'il est détenu en copropriété ou par une société.
Mode de détention Propriétaire Copropriétaire Associé
(50%) (50%)
A. L'intérêt réduit le revenu net de location:
Revenu net avant DPA et
frais de financement 3 000 $ 3 000 $ 3 000 $
Quote part du co-
propriétaire S/0 1 500 S/0
Frais de financement 1 800 1 800 S/O
Revenu (Perte) net (te) 1 200 ( 300) 3 000 $
avant DPA
Déduction pour 1 200 0 3 000
amortissement
0 ( 300) 0
Frais de financement payés
par l'associé S/0 S/O 1 800
Déduction totale sur la
déclaration de revenus 0 300 1 800
B. L'intérêt est considéré comme frais de placements
Revenu net avant DPA et
frais $ rie financement 3 000 $ 3 000 $ 3000 $
Quote part du ces S/O 1 500 S/O
propriétaire
Déduction pour
amortissement 3 000 1 500 3 000
Revenu net de location 0 0 0
Frais de financement
payés 1 800 1 800 1 800
Déduction totale sur la
déclaration de revenus 1 800 1 800 1 800
Hypothèses
6. Selon notre compréhension des faits, nous posons les hypothèses suivantes:
1. Les frais de financement de la mise de fonds initiale
sont uniquement des frais d'intérêt. 2. L'immeuble est un bien locatif selon 1e sens donné à
cette expression au paragraphe 1100(14) du Règlement de
l'impôt sur le revenu (ci-après "le Règlement) 3. Le contribuable désire déduire dans le calcul de son les
montants maximaux de frais de financement et de déduction
pour amortissement que la Loi lui permet de déduire. 4. Lorsqu'une société acquiert l'immeuble, le financement de
la mise de fonds initiale constitue une dette de
l'associé qui recourt a ce mode de financement et c'est
l'associé qui a l'obligation légale de rembourser la
dette et de payer les intérêts sur celle-ci.
NOTRE OPINION
7. Le paragraphe 9(1) de la Loi précise que, sous réserve
des dispositions de la Partie I, le revenu tiré par un
contribuable d'une entreprise ou d'un bien pour une année
d'imposition est le bénéfice qu'il en tire pour cette
année.8. De plus, l'alinéa 2O(1)c) de la Loi autorise un
contribuable à Déduire, lors du calcul du revenu qu'il
tire d'une entreprise ou d'un bien, pour une année
d'imposition, une somme payée dans l'année ou payable
pour l'année, en exécution d'une obligation légale de
verser des intérêts sur de l'argent emprunté et utilisé
en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien.9. Dans le cas où l'immeuble est détenu par un propriétaire
unique ou en copropriété, nous sommes d'opinion que les
frais de financement de la mise de fonds initiale doivent
être déduits dans le calcul du revenu de location comme
vous l'avez établi à la partie A de votre exemples.10. Si une société est propriétaire de l'immeuble,
lorsqu'elle détermine son revenu net de location,nous
sommes d'opinion qu'elle ne doit pas déduire les frais de
financement de la mise de fonds initiale des associes,
car ces frais ne sont pas des dépenses de la société. Par contre, nous sommes d'avis que les frais de
financement de le mise de fonds initiale constituent une
dépense qu'un associé encourt afin de gagner un revenu de
location qui provient de la société, et nous sommes
d'opinion qu'il peut déduire ces frais dans le calcul de
son propre revenu de location. Précisions que le revenu net de location de la société
devient un revenu de location d'un associé, conformément
à l'alinéa 96(1)(f) de la Loi, jusqu'à concurrence de la
part de l'associé dans le revenu de location de la
société. 11. Reprenons votre exemple et supposons que l'associé
détient, en plus de sa participation dans la société, un
immeuble qui est un bien locatif dont le revenu net avant
la déduction pour amortissement est de 4 000 $. Supposons aussi que l'immeuble est un bien de la
catégorie 1 dont la fraction non amortie du coût en
capital est de 200 000 $. A notre avis, l'associé
établira son revenu net de location de la façon suivante: Revenu net provenant de la société
Revenu avant DPA 3 000 $
Déduction pour amortissement 3 000 $ 0 $ Revenu avant DPA provenant de
l'immeuble que l'associé détient
personnellement 4 000 Total partiel 4 000
DPA maximale permise
(bar. 1100(11) du Règlement) 4 000 Total partiel 0
Frais de financement sur la mise
de fonds initiale de l'associé 1 800 Perte nette de location 1 800
Nous n'avons pas tenu copte des frais de financement de la mise de fonds initiale dans la société pour déterminer le montant maximal que l'associé peut réclamer personnellement à titre de déduction pour amortissement. A notre avis, lorsqu'un contribuable établit le montant maximal de DPA qu'il peut déduire selon les dispositions du paragraphe 1100(11) du Règlement à l'égard des biens locatifs qu'il détient personnellement, il ne doit pas déduire les frais d'intérêt qu'il encourt personnellement pour gagner un revenu de l'action provenant d'une société.
12. Ces commentaires sont d'ordre général et, tel que
mentionné au paragraphe 24 de la Circulaire d'information
70-6R, ils ne lient pas le Ministère distinguées. pour le
directeur intérimaire Division des services bilingues et
des industries d'exploitation des ressources Direction
des décisions Direction générale de la législation et des
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