9 October 1998 APFF Roundtable Q. 4, 9819180 F - CANDEREL

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Principal Issues: Impact of Canderel.

Position: GAAP is a factor to be taken into account when computing income.

Reasons: Principle laid down by the Supreme Court

APFF CONFERENCE 1998
Roundtable

Question 4

Inducement payments

Following the decisions handed down by the Supreme Court in the Toronto College Park and Canderel cases, what is the position of Revenue Canada with respect to the deduction of tenant inducement payments, whether paid in the form of:

cash payments,
free rent, or
interior fit-up.

Revenue Canada’s response

For the purposes of this reply, we consider the Toronto College Park and Canderel cases to be equivalent. Our comments are therefore limited to the latter case.

We would first of all like to point out that these two cases dealt with payments which the parties had recognized as running expenses. In our view, one of the main features of this case is the affirmation by the Supreme Court that the goal of computing profit for income tax purposes is to obtain an accurate picture of a taxpayer’s income for the year.

The matching principle is one of the generally accepted business (or accounting) principles examined in the decision handed down in the Canderel case. In light of the Supreme Court ruling, the Department accepts that the matching principle is not a rule of law. However, the matching principle remains a factor to be taken into consideration in establishing as accurate as possible a picture of the profit. The following is what the Supreme Court had to say on this point (on page 16 of the English version of the ruling):

It would be unwise for the law to eschew the valuable guidance offered by well-established business principles. Indeed, these principles will, more often than not, constitute the very basis of the determination of profit.

Finally, the Supreme Court commented further on this point (on page 23 of the English version of the ruling):

In circumstances where an expenditure is incurred principally for the specific purpose of earning a discrete and identifiable item of revenue, it will generally yield a more accurate picture of profit to deduct that expenditure from taxable income in the year in which the revenue is realized.

The Supreme Court set out six principles for the computation of profit for the purposes of the Income Tax Act which must be applied to each particular case in order to determine whether the income was computed in accordance with the existing legal framework and whether this income yields an accurate picture of the taxpayer’s profit for the year in question.

Running expenses

In applying these six principles to the decision handed down in the Canderel case, the Supreme Court held that the tenant inducement payments in question were running expenses not subject to the matching principle. The Court ruled that the deduction of these payments gave an accurate picture of profit for the year and that it had not been proven to the Court that matching these payments with income over the term of the leases would have yielded a more accurate picture of profit in the particular circumstances of this case. The Court referred to the conclusions of Brûlé J. of the Tax Court of Canada, who found that the payments made by Canderel created significant and numerous benefits immediately in the year of the payment.

When the facts are identical to those of the Canderel or Toronto College Park cases, the Department accepts that tenant inducement payments are deductible as running expenses. However, as was mentioned earlier, the basic question in any specific situation is to establish as accurate as possible a picture of a taxpayer’s profit, and in situations different from the Canderel case it might be appropriate to apply the matching principle in respect of the deductibility of inducement payments. This question can be resolved only after an examination of each particular situation.

As for the value of free rent given as an inducement, the Department is of the opinion that this transaction has no effect on the income or expenses of the lessor or the lessee.

Capital expenses

When the tenant inducement payments take the form of interior fit-up expenses incurred by the lessor, we are of the opinion that it must first be determined whether these payments constitute running expenses or instead an amount to be added to the capital cost of a property of the lessor.

Adjustments requested by taxpayers

The question arises as to whether the Department would allow taxpayers who filed their returns based on the decision handed down by the Federal Court of Appeal in Canderel to request adjustments in order to take the Supreme Court decision into account.

The Department’s policy in this regard is set out in Information Circular 75-7R3. Point (e) of paragraph 4 of this circular specifies that a reassessment for the purpose of creating a refund will not be made if the refund request is based solely on a successful appeal to the courts by another taxpayer. Consequently, adjustment requests which are based solely on the Supreme Court decision in Canderel will not be processed.

Undepreciated balance of inducement payments

The question also arises as to whether the Department would allow taxpayers who filed their 1995 and 1996 returns based on the decision handed down by the Federal Court of Appeal in Canderel to claim the undepreciated balance of inducement payments in 1997, based on the Supreme Court decision.

We are of the opinion that this will depend on the individual facts in a given situation. When the facts are identical to those in the Canderel case (or in the Toronto College Park case) and the inducement payments are rightly considered running expenses which would have been otherwise deductible in the year they were incurred, it would be appropriate to deduct the undepreciated balance of the inducement payments in the current year’s return.

Ghislain Martineau
981918
October 9, 1998

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Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

Principales Questions: Impact de Canderel

Position Adoptée: PCGR sont un facteur à considérer aux fins du calcul du revenu

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE: Principe énoncé par la Cour suprême

CONGRÈS APFF 1998
Table Ronde

Question 4

Suite aux décisions rendues par la Cour suprême dans les causes Toronto College Park et Canderel, quelle est la position de Revenu Canada relativement à la déduction des paiements incitatifs à la location qu’ils soient versés sous la forme de:

		- paiement en argent,
		- loyers gratuits, ou
		- aménagement de locaux.

Réponse

Pour les fins de cette réponse, nous assimilons l’affaire Toronto College Park à celle de Canderel. Nos commentaires se limitent donc à cette dernière affaire.

Nous voulons d’abord mentionner que ces deux affaires traitaient de paiements que les parties avaient reconnu comme étant des dépenses courantes. Selon nous, l’une des principales caractéristiques de cette affaire est l’affirmation par la Cour suprême que l’objectif du calcul du bénéfice aux fins de l’impôt sur le revenu est d’obtenir une image fidèle du revenu d’un contribuable pour l’année.

Quant au principe du rattachement, il figure parmi les principes des affaires commerciales (ou comptables) reconnus qui ont été traités dans la décision rendue dans l’affaire Canderel. Étant donné le jugement rendu par la Cour suprême, le Ministère accepte que le principe du rattachement n’est pas une règle de droit. Toutefois, le principe du rattachement demeure un facteur à prendre en considération dans la détermination de l’image la plus fidèle possible du bénéfice. Voici ce que, à cet égard, la Cour suprême a mentionné (à la page 18 de la version française du jugement):

... il ne serait pas sage que le droit renonce aux indications précieuses qu’offrent des principes commerciaux bien établis.. En effet, plus souvent qu’autrement, ces principes constitueront la base même de la détermination du bénéfice.

Enfin, voici comment la Cour suprême poursuit à ce sujet (à la page 25 de la version française du jugement) :

... dans les cas où une dépense est engagée principalement dans le but précis de gagner un revenu distinct et identifiable, on obtiendra généralement une image plus fidèle du bénéfice en déduisant cette dépense du revenu imposable l’année où le revenu est réalisé.

La Cour suprême a énoncé six principes, pour le calcul du bénéfice aux fins de la Loi de l’impôt sur le revenu, qui doivent être appliqués à chaque cas particulier afin de déterminer si le revenu a été calculé conformément au cadre juridique existant et si ce revenu donne une image fidèle du bénéfice du contribuable pour l’année en question.

Dépenses courantes

En appliquant ces six principes dans la décision rendue dans l’affaire Canderel, la Cour suprême a soutenu que les paiements incitatifs à la location en question étaient des dépenses courantes non assujetties au principe du rattachement. La Cour a statué que la déduction de ces paiements donnait une image fidèle du bénéfice pour l’année et qu’il ne lui a pas été prouvé que leur rattachement aux revenus sur la durée des baux aurait donné une image plus fidèle du bénéfice en raison des circonstances particulières de cette cause. Elle a référé aux conclusions du juge Brûlé de la Cour canadienne de l’impôt à l’effet que les paiements faits par Canderel apportaient des avantages importants et nombreux immédiatement dans l’année du paiement.

Lorsque les faits sont identiques à ceux des affaires Canderel ou Toronto College Park, le Ministère convient que les paiements incitatifs pour la location soient déductibles comme dépenses courantes. Toutefois, comme on l’a déjà mentionné, la question fondamentale dans toute situation précise est de déterminer l’image la plus fidèle possible du bénéfice d’un contribuable, et il pourrait convenir dans des situations différentes de l’affaire Canderel d’appliquer le principe du rattachement à l’égard de la déductibilité de paiements incitatifs. Cette question ne peut être résolue qu’après un examen de chaque situation particulière.

Quant à la valeur d’un loyer gratuit donné à titre incitatif, le Ministère estime que cette transaction n’a aucun effet sur les revenus ou les dépenses du locateur ou du locataire.

Dépenses en immobilisation

Lorsque les paiements incitatifs pour la location sont des frais d’aménagement de locaux encourus par le bailleur, nous sommes d’avis qu’il faille en premier lieu déterminer si ces paiements constituent des dépenses courantes ou plutôt un montant à ajouter au coût en capital d’un bien du bailleur.

Redressements demandés par les contribuables

On peut se demander si le Ministère permettrait aux contribuables ayant produit leur déclaration selon la décision rendue par la Cour d’appel fédérale dans l’affaire Canderel de demander des redressements pour tenir compte de la décision de la Cour suprême.

La politique du Ministère dans ce domaine est énoncée dans la circulaire d’information 75-7R3. Le point e) du numéro 4 de cette circulaire précise qu’une nouvelle cotisation en vue de créer un remboursement ne sera pas établie si la demande de remboursement se fonde uniquement sur un appel devant les tribunaux d’un autre contribuable ayant eu gain de cause. Par conséquent, les demandes de redressement qui se fondent uniquement sur la décision de la Cour suprême dans l’affaire Canderel ne seront pas traitées.

Solde non amorti de paiements incitatifs

On peut également se demander si le Ministère permettrait aux contribuables ayant produit leurs déclarations 1995 et 1996 selon la décision rendue par la Cour d’appel fédérale dans l’affaire Canderel de réclamer en 1997, selon la décision de la Cour suprême, le solde non amorti de paiements incitatifs.

Nous sommes d’avis que cela dépendra des faits particuliers d’une situation donnée. Lorsque les faits sont identiques à ceux de l’affaire Canderel (ou de l’affaire Toronto College Park) et que les paiements incitatifs sont considérés, avec raison, comme des dépenses courantes qui auraient été déductibles dans l’année où elles ont été engagées, il conviendrait de déduire dans la déclaration de l’année courante le solde non amorti des paiements incitatifs.

Ghislain Martineau
981918
9 octobre 1998

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