15 April 1998 External T.I. 9732415 - REgles concernant les biens locatifs

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

Principales Questions:

1. Est-ce que la perte finale résultant de la vente d'un bien locatif fait partie de la perte de location aux fins du calcul de la limite prévue au paragraphe 1100(11) du REglement? Est-ce que la récupération résultant de la vente d'un bien locatif est compris dans le revenu tiré de la location aux fins de la limite prévue au paragraphe 1100(11) du REglement?

2. Est-ce que la DPA A l'égard d'une catégorie particuliEre est limitée selon le revenu tiré de la location des immeubles faisant partie de cette catégorie?

3. Si un immeuble est acquis en copropriété indivise et que le coût en capital de la participation indivise est inférieur A 50 000 $, est-ce qu'il y aura une catégorie distincte pour cette participation indivise?

Position Adoptée:

1. Oui

2. Les restrictions du paragraphe 1100(11) du REglement visent la DPA totale. La limite est calculée en tenant compte du revenu tiré de la location de tous les immeubles moins les pertes de location de tous les immeubles, elle ne se calcule pas immeuble par immeuble.

3. Non

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:

1. Paragraphe 2 du Bulletin d'interprétation IT-195R4.

2. Paragraphe 1100(11) du REglement.

3. Le bien acquis a un coût inférieur A 50 000 $.

XXXXXXXXXX 5-973241
Sylvie Labarre, CA

Le 15 avril 1998

Monsieur,

Objet: Biens locatifs
Déduction pour amortissement

La présente est en réponse A votre lettre du 10 novembre 1997 dans laquelle vous demandez notre opinion concernant la déduction pour amortissement (ci-aprEs «DPA») A l'égard de biens locatifs. Nous nous excusons du délai requis pour répondre A votre demande.

Vous nous présentez plusieurs situations où un contribuable détient plusieurs immeubles utilisés pour gagner du revenu de location et vous désirez savoir la façon de calculer la DPA en tenant compte des hypothEses énoncées pour ces situations. Aux fins de la présente, nous supposerons que la location de tous les immeubles est faite dans l'expectative raisonnable de profit.

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R3 du 30 décembre 1996, le MinistEre a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées.

Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord A nos bureaux des services fiscaux A la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles. Ces commentaires pourraient cependant, dans certaines circonstances, ne pas s'appliquer A votre situation particuliEre.

Questions 1, 3 et 5

Les premiEre, troisiEme et cinquiEme situations énoncées dans votre lettre concernent plus particuliErement la façon de calculer la limite relative au revenu tiré de la location.

Le paragraphe 2 du Bulletin d'interprétation IT-195R4 contient des informations qui permettent de répondre A ces questions. Ce paragraphe se lit comme suit:

La restriction relative A la DPA ne s'applique pas aux catégories particuliEres de biens locatifs lorsqu'un contribuable possEde des biens tombant dans plus d'une catégorie, mais elle s'applique au total de la DPA qui peut Etre demandée A l'égard de tous les biens locatifs. Le total de la DPA demandée A l'égard de tous les biens ne doit pas dépasser le total du revenu tiré des loyers de tous les biens, moins le total des pertes résultant des loyers relatifs A ces biens. Toute récupération de la DPA est incluse dans le calcul de ces totaux. Pour calculer le montant admissible A la DPA lorsqu'il y a une perte finale, il est nécessaire de déduire d'abord la perte finale pour ensuite demander une DPA ordinaire jusqu'A concurrence, le cas échéant, du revenu net résiduel tiré des loyers de tous les biens.

La mention A ce paragraphe du revenu tiré des loyers et des pertes résultant des loyers vise le revenu tiré de la location ou la perte de location calculé sans tenir compte de la DPA. Le revenu tiré de la location d'un bien locatif ne comprend pas le gain en capital imposable A la disposition de ce bien.

Ainsi, en réponse A la question posée dans la premiEre situation, la perte terminale réduirait le revenu de location tiré de l'immeuble vendu et aucune DPA ne serait permise puisque la perte de location de l'immeuble vendu égalerait ou dépasserait les revenus tirés de la location des autres immeubles. Selon les chiffres de votre exemple, le total des revenus de location (avant la DPA) des deux premiers immeubles s'élEverait A 9 000 $ alors que la perte de location de l'immeuble vendu avant la DPA s'élEverait A 17 000 $. Dans une telle situation, le contribuable ne pourrait pas déduire un montant supérieur A 8 000 $ A titre de perte de location.

Dans la troisiEme situation, le total de la DPA demandée A l'égard de tous les biens locatifs ne pourrait pas dépasser le total des revenus tirés de la location de tous les immeubles (avant la DPA) moins le total des pertes de location (avant DPA). Dans l'exemple mentionné, cette limite s'élEverait A 7 000 $. La DPA demandée A l'égard d'une catégorie particuliEre ne peut dépasser la fraction non amortie du coût en capital de la catégorie multiplié par le taux de cette catégorie. Vous ne nous indiquez pas ces deux éléments dans votre exemple. Par conséquent, nous ne pouvons pas vous confirmer s'il serait possible de réclamer 7 000 $ A l'égard du deuxiEme immeuble.

Dans la cinquiEme situation, la récupération serait ajoutée dans le calcul du total des revenus tirés de la location des immeubles aux fins du calcul de la limite de la DPA. Selon vos données, le revenu total tiré de la location avant la DPA s'élEverait A 13 000 $.

Nous ne pouvons vous indiquer le montant de la DPA permise A l'égard de chacune des catégories de biens locatifs dans votre exemple puisque vous ne nous avez pas mentionné les catégories dont font partie les biens locatifs ni la fraction non amortie du coût en capital de ces catégories. Si le total des montants obtenus en multipliant le taux de chaque catégorie par la fraction non amortie du coût en capital de cette catégorie égale ou dépasse 13 000 $, la DPA permise serait égale A 13 000 $.

Question 2

Dans la deuxiEme situation, vous nous indiquez que le coût en capital de chaque immeuble est supérieur A 50 000 $ et que la location des immeubles a procuré au contribuable un revenu net global (avant la DPA). Vous désirez savoir s'il est possible de réclamer une DPA A l'égard d'un immeuble lorsque l'immeuble a donné lieu A une perte de location avant la DPA et si le contribuable peut réclamer la DPA A l'égard de l'immeuble de son choix.

A ce sujet, nous vous référons A la premiEre phrase du paragraphe 2 du Bulletin d'interprétation IT-195R4 ci-dessus mentionnée. Étant donné que le coût de chaque immeuble locatif est supérieur A 50 000 $, chaque immeuble ferait partie d'une catégorie distincte. La DPA permise A l'égard d'un immeuble en particulier ne pourrait dépasser le montant obtenu en multipliant la fraction non amortie du coût en capital de l'immeuble par le taux de la catégorie dont il fait partie. En supposant que la DPA A l'égard de toutes les catégories de biens locatifs, qui serait permise en tenant compte de ces calculs, dépasse le montant de revenu net total tiré de la location (avant la DPA), il faudrait limiter la DPA totale A ce montant et le contribuable pourrait choisir la façon de répartir ce montant total de DPA entre les différents immeubles locatifs sans, toutefois, que la DPA réclamée A l'égard d'une catégorie particuliEre de biens locatifs dépasse le maximum par ailleurs permis pour cette catégorie. Le contribuable pourrait réclamer la DPA A l'égard d'un immeuble mEme si la location de cet immeuble a donné lieu A une perte. Dans votre exemple, vous ne semblez pas limiter la DPA au maximum permis pour la catégorie dont fait partie le premier immeuble. En supposant que l'immeuble fait partie de la catégorie 1 ayant un taux de 4%, le maximum permis de DPA pour cet immeuble serait égal A 400 $ (10 000 $ *4%). Si les autres immeubles faisaient également partie de la catégorie 1, le maximum permis de DPA pour chacun d'eux s'élEverait A 80 $. Par conséquent, malgré un revenu tiré de la location des immeubles de 7 000 $, il ne serait pas possible de réclamer une DPA d'un montant supérieur A 560 $.

Question 4

En réponse A votre quatriEme question, un contribuable doit regrouper les biens amortissables en catégories. Un taux de DPA correspond A chacune de ces catégories. Un immeuble locatif pourrait faire partie d'une catégorie distincte si son coût en capital était égal ou supérieur A 50 000 $. A cet effet, vous trouverez le passage suivant A la page 19 du Guide intitulé «Revenus de location » publié en 1997:

Catégories distinctes

En général, lorsque vous avez plusieurs biens d'une mEme catégorie, vous devez les regrouper et additionner leur coût en capital... Toutefois, si vous avez acquis un bien de location de 50 000 $ ou plus aprEs 1971, vous devez calculer la DPA séparément pour ce bien...

Question 6

En réponse A la premiEre partie de votre question concernant les immeubles de catégorie 31 ou 32, si les immeubles étaient admissibles comme biens de la catégorie 31 ou 32 au moment de leur acquisition et s'ils sont conformes aux exigences de ces catégories, ils continueront de faire partie de ces catégories. Pour les années d'imposition antérieures A 1994, les immeubles résidentiels A logements multiples (IRLM) admissibles comme biens de la catégorie 31 ou 32 étaient exclus de la définition des biens locatifs. Par conséquent, la DPA qu'un contribuable pouvait demander, avant 1994, A l'égard de ces catégories n'était pas limitée au revenu tiré de location selon les rEgles mentionnées précédemment. Cette exclusion cesse pour les années d'imposition 1994 et suivantes. Tel que mentionné au paragraphe 3 du Bulletin d'interprétation IT-367R3, «... aprEs 1993, tous les immeubles résidentiels A logements multiples, indépendamment de la date A laquelle ils ont été construits ou acquis, seront des biens locatifs et seront assujettis aux restrictions relatives A la dépense pour amortissement, conformément au paragraphe 1100(11).»

La deuxiEme partie de votre question concerne un immeuble locatif recouvert de briques dont la charpente est en bois qui est acquis aprEs 1987. Vous nous demandez la catégorie A laquelle il appartient. En rEgle générale, les immeubles acquis aprEs 1987 sont compris dans la catégorie 1 aux fins de la DPA. Nous n'avons pas suffisamment de détails concernant l'acquisition de cet immeuble pour déterminer s'il fait partie des exceptions A cette rEgle générale.Vous trouverez des précisions A ce sujet dans le Guide intitulé «Revenus de location ». Nous joignons également une copie du Bulletin d'interprétation IT-79R3 qui traite de la déduction pour amortissement-Immeubles et autres structures.

Question 7

Aux fins de déterminer si la participation indivise dans un immeuble locatif fait partie d'une catégorie distincte, nous sommes d'avis qu'il faudrait considérer si le coût en capital de la participation indivise acquise par un contribuable est égal ou supérieur A 50 000 $. Ainsi, dans l'exemple donné A la septiEme question, la participation indivise dans l'immeuble locatif ne ferait pas partie d'une catégorie distincte si le contribuable possEde d'autre immeubles locatifs de la mEme catégorie ayant un coût en capital inférieur A 50 000 $.

Question 8

Les réponses données précédemment concernant la façon de calculer la limite relative aux revenus tirés de la location (paragraphe 2 du Bulletin d'interprétation IT-195R4) ne seraient pas différentes si le coût d'un bien locatif était inférieur A 50 000 $. Par contre, la DPA ne serait pas calculée séparément pour cet immeuble si le contribuable détient d'autres immeubles locatifs de la mEme catégorie dont le coût en capital est inférieur A 50 000 $ puisqu'il ne ferait pas partie d'une catégorie distincte. Si tous les biens locatifs faisaient partie d'une mEme catégorie et si le coût en capital de chacun de ces biens étaient inférieurs A 50 000 $, vos exemples comportant une récupération ou une perte finale seraient incorrects.

Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matiEre d'impOt sur le revenu et ne lient pas le MinistEre.

Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.

Marc Vanasse, CA
pour le Directeur
Section des sociétés de personnes, des
fiducies et des ressources
Direction des décisions et de
l'interprétation de l'impOt
Direction générale de la politique
et de la législation

P.J.

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