14 March 1997 External T.I. 9703985 F - DÉDUCTIBILITÉ-DÉPENSES POUR LA RÉNOVATION D'UN ÉDIFICE

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

Principales Questions:

Est-ce que la totalité du coût des rénovations d'un édifice est déductible dans le calcul du revenu de location de l'édifice?

Position Adoptée:

Aucune.

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:

Question de fait. Seules les dépenses de nature courante peuvent l'être.

		     5-970398
XXXXXXXXXX	Roxane Brazeau-LeBlond, ca
(613) 957-8953

Le 14 mars 1997

Monsieur,

Objet: Déductibilité de frais de restauration d'un immeuble commercial

La présente est en réponse à votre lettre du 6 février 1997 par laquelle vous nous demandez notre opinion concernant l'objet mentionné en titre.

Faits:

1.Vous êtes propriétaire d'un édifice commercial construit en XXXXXXXXXX que vous avez acquis de votre père en XXXXXXXXXX. Le coût des bâtiments a alors été établi à XXXXXXXXXX $. La valeur municipale de l'édifice est actuellement de XXXXXXXXXX $. Les bureaux de votre étude sont situés au premier étage et le reste de l'édifice est loué ou à louer.

2.L'édifice, ayant été construit par le maire de la ville XXXXXXXXXX d'alors, fait partie du patrimoine de la ville XXXXXXXXXX.

3.Vous avez obtenu des plans et devis auprès d'une firme d'architectes pour la restauration de l'édifice. Les travaux qui sont à faire pour restaurer l'édifice à son état original sont majeurs et comprennent, entre autres, le remplacement du parement de brique en détérioration, le remplacement et la réparation de certaines partie de la toiture et le redressement, réajustement et renforcement des corniches architecturales et gouttières intégrées.

4.Le coût des travaux est estimé à XXXXXXXXXX mais pourrait excéder ce montant si d'autres travaux sont jugés nécessaires, par exemple suite à la vérification des fondations.

5.Le revenu brut de location de l'édifice a été d'environ XXXXXXXXXX $ en 1996 (sans considérer l'espace occupé par votre étude).

Question

Vous voudriez obtenir une confirmation que la totalité du coût des travaux qui seront effectués pour restaurer l'édifice constituera une dépense de nature courante et qu'aucune partie des travaux ne constituera une dépense en capital.

Nos commentaires

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 21 de la Circulaire d'information 70-6R2 du 28 septembre 1990, la Direction des décisions et de l'interprétation de l'impôt a comme pratique de ne pas émettre d'opinions écrites concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. De plus, notre Direction refuse de rendre des décisions anticipées lorsque la question principale est de déterminer si une opération est de nature du revenu ou du capital. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux de services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles. Ces commentaires pourraient cependant ne pas s'appliquer intégralement à votre situation particulière.

Le coût des travaux qu'un contribuable encourt pour réparer ou entretenir un immeuble locatif ou commercial peut être déduit dans le calcul de son revenu seulement lorsqu'il s'agit d'une dépense de nature courante dans la mesure où cette dépense est raisonnable dans les circonstances. Si une dépense est imputable au capital parce que, par exemple, l'édifice a été amélioré, le coût des travaux devrait être ajouté au coût en capital de l'édifice et amorti selon le taux prescrit.

La question de savoir si une dépense est de nature courante ou imputable au capital dépend d'un certain nombre de facteurs et en est une qui est difficile à résoudre tant que les travaux n'ont pas été effectués. A cet égard, vous trouverez ci-joint le bulletin d'interprétation IT-128R dans lequel sont exposées, au paragraphe 4, les lignes directrices pouvant servir à déterminer si une dépense est de nature courante ou imputable au capital.

Une dépense encourue par un contribuable pour l'entretien ou la réparation d'un bien lorsque la dépense fait habituellement partie du processus générateur de revenu et qui permet au contribuable de continuer à gagner du revenu sera considérée comme étant de nature courante, une telle dépense ayant été encourue pour maintenir le bien en bon état d'utilisation. Par contre, une dépense pour acquérir, agrandir ou améliorer un bien de façon importante, afin de lui permettre de générer plus de revenu ou pour lui donner plus de valeur seront généralement considérées comme étant imputables au capital.

Comme les travaux de rénovation que vous envisagez sont majeurs et qu'ils résultent de la détérioration de l'édifice sur une longue période de temps, il nous apparaît qu'ils pourraient constituer une amélioration importante de l'édifice et qu'ils pourraient vous procurer un avantage de longue durée. Une partie du coût de ces travaux pourrait ainsi être imputable au capital.

Par exemple, dans l'affaire Méthé c. Le Ministre du revenu national 86 DTC 1364 (C.C.I.), M. Méthé avait acquis en 1980 un immeuble à appartements pour 38 000 $. L'édifice avait été construit vers 1925 et il comprenait six appartements. Pendant les deux années qui suivirent l'acquisition, M. Méthé a complètement rénové l'intérieur à un coût de presque 145 000 $ dont environ 106 000 $ avaient été dépensés en 1981. En suivant le principe qu'il avait effectué une dépense courante chaque fois qu'il avait remplacé un élément, que ce soit une porte, une fenêtre, un plancher ou un article de plomberie par un élément de qualité similaire, il a calculé avoir effectué environ 65 000 $ de dépenses courantes en 1981, et environ 41 000 $ de dépenses en capital, en additionnant les montants qu'il estimait avoir versés pour des éléments de qualité "supérieure" ou de grande durabilité. Le Ministère avait cependant accepté une déduction "générale" de seulement 25 000 $ au titre des dépenses courantes pour l'année. Le contribuable en appela de cette cotisation à la Cour canadienne de l'impôt. L'appel de M. Méthé fut rejeté. Dans sa décision, le juge a précisé ce qui suit concernant les dépenses de rénovations :

Je me contenterai de signaler que, même si le remplacement d'un objet (une porte, une fenêtre, un plancher, etc.) pourrait normalement être considéré comme un travail de réparation, les dépenses qui s'y rapportent peuvent très bien être tenues pour des dépenses en capital, et non des dépenses courantes, si le remplacement s'inscrit dans un projet de rénovation complète.

Nous ne pouvons donc pas vous confirmer que la totalité du coût des travaux que vous vous proposez d'entreprendre pour restaurer l'édifice sera de nature courante. Nous espérons cependant que nos commentaires vous seront utiles.

Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.

Maurice Bisson
pour le Directeur
Division des entreprises et des publications
Direction des décisions
et de l'interprétation de l'impôt
Direction générale de la politique et
de la législation

1 P.J.