23 April 1997 External T.I. 9638825 F - IMMEUBLE CO PROPRIETE

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

PRINCIPALE QUESTION:

L'échange de participations indivises dans deux immeubles locatifs détenus en parts égales par quatre particuliers entraîne-t-il une disposition pour ces derniers aux fins de la Loi de l'impôt sur le revenu?

Position Adoptée:

Probablement que oui.

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:

Question de fait et de droit civil si l'indivision a cessé par le partage du bien ou par son aliénation. Si elle cesse par le partage, les règles de l'alinéa 248(20)c) s'appliquent et réputent une disposition. Par ailleurs, l'échange ou la vente de participations dans deux immeubles distincts entraînerait pour chaque particulier une disposition aux fins de l'article 54 et du paragraphe 13(21) de la Loi.

5-963882
XXXXXXXXXX Danielle Bouffard

Le 23 avril 1997

Monsieur,

Objet: Transactions à l'égard de participations dans des immeubles détenus en co-propriété

La présente est en réponse à votre lettre du 8 novembre 1996 par laquelle vous nous demandez de vous confirmer si une disposition aux fins de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la "Loi") découle de la transaction décrite ci-après. Nous nous excusons du délai requis pour répondre à votre demande.

Faits

Vous nous exposez les faits suivants.

En 1987, deux conjoints "A" et "B" ont acheté avec les conjoints "X" et "Y" (ci-après pouvant être désignés comme les "acquéreurs") deux immeubles distincts, de même dimension et de même valeur marchande, pour fins de location (ci-après "immeuble 1" et "immeuble 2"). Les conjoints A et B n'ont pas de lien de dépendance avec les conjoints X et Y.

Les acquéreurs ont acheté les immeubles 1 et 2 en parts égales, soit 25%, en co-propriété indivise. Les participations dans lesdits immeubles constituent pour les acquéreurs des "immobilisations" au sens de cette expression à l'article 54 de la Loi. Les acquéreurs ont administré ces deux immeubles en société de personnes.

En 1996, les acquéreurs ont décidé de procéder au partage des deux immeubles. Les immeubles ont été attribués au moyen d'un tirage au sort en présence du notaire. Ainsi, le 1er octobre 1996, A et B ont vendu à X et Y, via une vente pure et simple, leur participation indivise dans l'immeuble 1. X et Y ont vendu à A et B leur participation indivise dans l'immeuble 2.

Un évaluateur agréé a établi que les deux immeubles avaient la même valeur marchande. Cette disposition à la juste valeur marchande permettrait aux acquéreurs la réalisation d'une perte terminale sur la bâtisse et d'une perte en capital sur le terrain.

Nos commentaires

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R3 du 30 décembre 1996, notre Direction a comme pratique de ne pas émettre d'opinions écrites concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles. Ces commentaires pourraient cependant ne pas s'appliquer intégralement à votre situation particulière.

C'est une question de fait et de droit civil de déterminer si d'une part, des immeubles sont détenus en copropriété ou par une société de personnes et d'autre part, si le partage de biens ou une aliénation d'une part indivise dans un bien a été effectuée.

Par ailleurs si A, B, X, et Y détenaient chacun une participation indivise de 25% dans les immeubles 1 et 2 (terrains et bâtisses) et que A et B, d'une part, vendaient leur participation indivise dans l'immeuble 1, et X et Y, d'autre part, vendaient leur participation indivise dans l'immeuble 2, en échange de participations indivises dans l'autre immeuble, il nous apparaît que cet échange de participations indivises serait considéré comme une transaction de troc laquelle entraînerait pour chaque contribuable une "disposition de biens" aux fins de l'article 54 de la Loi et du paragraphe 13(21) de la Loi.

Il nous apparaît également que si l'indivision a cessé par le partage des immeubles 1 et 2, les dispositions de l'alinéa 248(20)c) de la Loi pourraient avoir le même effet. A titre d'exemple, la participation indivise de A dans l'immeuble 1 passerait de 25% à 0 entraînant aux fins de la Loi, en vertu de cet alinéa, une disposition à la juste valeur marchande de cette participation dans le bien.

Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas le Ministère à l'égard de situations factuelles particulières.

Veuillez agréer XXXXXXXXXX nos salutations distinguées.

Maurice Bisson
pour le Directeur
Division des entreprises et publications
Direction des décisions et de
l'interprétation de l'impôt
Direction générale de la politique et
de la législation