6 November 1996 External T.I. 9632815 F - ESPOIR RAISONNABLE DE PROFIT

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

XXXXXXXXXX							5-963281

A l'attention de XXXXXXXXXX

Le 6 novembre 1996

Mesdames, Messieurs,

Objet: XXXXXXXXXX - Espoir raisonnable de profit

La présente est en réponse à votre lettre du 1er octobre 1996 dans laquelle vous exposez votre position concernant le sujet mentionné en titre. Lors d'une réunion tenue le 1er octobre 1996, vous nous avez également expliqué le contenu de votre lettre. Vos commentaires font suite à la note de service du 10 mai 1996 des Services fiscaux de Laval à notre attention ainsi qu'à notre réponse à cette note de service le 2 août 1996.

En résumé, les arguments contenus dans votre lettre sont les suivants:

?Vous n'êtes pas d'accord lorsque l'on prétend que le prospectus relatif au projet XXXXXXXXXX était axé principalement sur la réduction des impôts. (page 4)

?Le fait d'utilisiser l'effet de levier par voie de financement à 100% n'en fait pas une structure inappropriée. Si cela avait été le cas, le législateur aurait, par exemple, inclus une limite à la dépense d'intérêt pouvant être déduite. (page 8)

?Vous considérez que dans l'examen de la jurisprudence, il n'a pas été tenu compte des faits propres à chacune des causes analysées. Il est reconnu que pour s'appuyer sur une cause faisant jurisprudence, le contexte et les faits de la cause jugée doivent être sensiblement les mêmes que ceux du dossier sous étude. (page 9)

?Vous êtes d'avis que les contribuables du dossier sous étude ont monté leur affaire comme un grand nombre d'investisseurs immobiliers ayant comme objectif un rendement à long terme (l'objectif de Enno Tonn était le même). (page 11)

?Vous réitérez vos commentaires du 19 mars 1996 à l'effet que la majorité des causes fournies en référence par les Services fiscaux de XXXXXXXXXX sont relatives à des activités générant un avantage personnel au particulier ou à des personnes liées ou à des activités particulières sans expectative de profit. Vous êtes d'avis que ces causes ne peuvent être retenues compte tenu de l'absence de pertinence dans le dossier sous étude. (page 13)

?Compte tenu de votre analyse de l'affaire Tonn, 96 DTC 6001 (CAF), vous considérez que les dépenses engagées par les contribuables sont déductibles à l'encontre de leurs revenus. (page 13)

?Puisque les faits du dossier sous étude sont similaires à ceux de Tonn, il serait illogique que la conclusion à l'égard des dépenses des contribuables dans le dossier sous étude soit différente. En considérant que le jugement Tonn fait désormais jurisprudence, vous estimez que Revenu Canada devrait s'y conformer et appliquer ce jugement avant tout autre. (page 14)

?Comme le but poursuivi par les contribuables n'était nullement de nature personnelle, qu'il était directement lié à leur investissement immobilier et que l'intention de réaliser un bénéfice pécunier n'était pas irréaliste, le critère Moldowan doit être appliqué restrictivement. Par conséquent, puisque les faits démontrent que l'intention des contribuables était purement commerciale et qu'à l'époque de l'achat, il était tout à fait légitime de s'attendre à ce que le marché immobilier continue de donner un bon rendement, les dépenses doivent être déductibles. (page 18)

?Vous êtes d'avis que deux causes qui ont suivi l'arrêt Tonn, soit les affaires Sandra Wallace c. La Reine, 95-3180(IT)I (CCI), 31 mai 1996, et K and L Klubal c. La Reine 95-2908-09(IT)I (CCI), 28 mai 1996, reflètent bien le poids accordé par les tribunaux à l'arrêt Tonn. La ligne directrice que vous dégagez de ces deux causes est que l'investisseur ordinaire qui achète un bien immeuble à des fins locatives sans aucun élément personnel, qui prend un risque financier en espérant augmenter la valeur de son patrimoine personnel, ne doit pas être pénalisé au niveau fiscal si à court ou à moyen terme les rentrées nettes d'argent sont négatives. (page 24)

?Enfin, vous êtes en désaccord avec nous sur la comparaison que notre ministère fait entre les faits de l'affaire Cheesemond, (1995) 2 C.T.C. 2567 (CCI) et ceux du dossier sous étude, principalement parce que dans l'affaire Cheesemond le juge Bowman a tenu compte que l'immeuble en question était situé en Floride et que le but second du contribuable était l'utilisation personnelle de l'immeuble à sa retraite. Selon vous, cette intention secondaire est inexistante dans le cas sous étude. (pages 24 et 25)

Nos commentaires

Tel que discuté lors de la conversation téléphonique (Bisson/XXXXXXXXXX) du 1er novembre 1996, nous maintenons la position, à l'effet qu'un investisseur dans le projet XXXXXXXXXX n'avait pas d'espoir raisonnable de profit pour les années en cause, que nous avions prise dans notre note de service du 2 août 1996 envoyée au Bureau des services fiscaux de XXXXXXXXXX et dont vous avez eu copie.

Nous avons tenu compte des deux jugements de la Cour canadienne de l'impôt auxquels vous avez référé, soit les affaires Klubal et Wallace. Cependant, nous ne croyons pas, comme vous l'affirmez, que ces jugements soient pertinents compte tenu que les situations factuelles de ces jugements et de l'affaire Tonn sont différentes de la situation d'un investisseur dans le projet XXXXXXXXXX.

En effet, un point important qui distingue un investisseur dans le projet XXXXXXXXXX des contribuables dans les affaires Wallace, Klubal et Tonn est le fait que l'investisseur dans le projet XXXXXXXXXX a acheté l'immeuble sur la base d'un prospectus vantant l'investissement et insistant particulièrement sur le fait que l'investissement entraînait des pertes dont découlent des réductions d'impôt importantes. Dans ce prospectus, on retrouve, entre autres, des projections financières pour cinq ans faisant état, pour chacune des années, de pertes importantes. Dans le cas des contribuables dans les affaires précitées, ceux-ci ont tous acheté leur propriété sans analyse économique ou financière élaborée, sans avoir en main un prospectus qui les informe des pertes qu'ils encourraient s'ils achetaient la propriété.

Par ailleurs, on peut remarquer que dans l'affaire Cheesemond à laquelle nous référons dans notre opinion du 2 août 1996, on retrouve encore une fois la présence d'un prospectus, comme dans le cas de XXXXXXXXXX. C'est principalement en raison de ce fait que nous avons fait un parallèle entre l'affaire Cheesemond et les investisseurs de XXXXXXXXXX.

En ce qui concerne votre argument à l'effet que l'affaire Cheesemond ne peut être invoqué sur la base que monsieur Cheesemond avait l'intention d'habiter un jour la propriété qu'il avait achetée, nous ne croyons pas que ce fait ait été déterminant dans cette affaire, puisqu'en l'espèce, le bien était utilisé exclusivement à des fins commerciales au cours des années en cause. De plus, la Cour d'appel fédérale dans l'affaire Tonn, lorsqu'elle commente l'approche qui devrait être adoptée pour l'application du concept d'espoir raisonnable de profit, réfère à l'affaire Cheesemond lorsqu'elle aborde la catégorie de situations où le contribuable ne poursuit pas l'activité en question pour en tirer des avantages personnels et où l'activité ne peut être considérée comme un passe-temps. En d'autres termes, la Cour d'appel féderal réfère à l'affaire Cheesemond, comme constituant un exemple où le concept d'espoir raisonnable de profit peut être utilisé pour refuser les pertes locatives d'un contribuable bien que celui-ci utilise le bien dans un contexte exclusivement commercial.

En conclusion, nous sommes d'avis que notre position dans le dossier XXXXXXXXXX est conforme à l'approche proposée par la Cour d'appel fédérale dans l'affaire Tonn et raisonnable dans les circonstances.

Nous espérons que ces commentaires vous permettront de comprendre la position du Ministère et nous vous prions d'agréer, Mesdames, Messieurs, nos salutations distinguées.

Maurice Bisson
pour le Directeur
Division des entreprises et des publications
Direction des décisions et
de l'interprétation de l'impôt
Direction générale de la politique
et de la législation