11 October 1996 APFF Roundtable Q. 4, 9630450 F - CONGRES APFF - TABLE RONDE, TERRAINS EN INVENTAIRE

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

Table ronde APFF 1996

4.1 Terrains en inventaire

Suite au jugement rendu dans l'affaire Friesen (95 D.T.C. 5551), il a été confirmé, par la Cour suprême du Canada, qu'un terrain détenu principalement dans le but de le revendre pouvait être évalué à sa valeur marchande lorsque cette dernière est inférieure à son coût conformément au paragraphe 10(1) de la Loi. Incidemment, un contribuable pouvait procéder à la dévaluation de ses terrains en inventaire et ainsi réclamer une perte même si aucune transaction de vente n'avait eu lieu.

Dans l'affaire Friesen, le litige portait entre autres sur la prétention de Revenu Canada que le paragraphe 10(1) ne s'appliquait qu'à une entreprise exploitée activement et ne s'appliquait pas à un «projet comportant un risque», c'est-à-dire un projet isolé à caractère spéculatif qui entre dans la définition «d'entreprise» au paragraphe 248(1) de la Loi.

Communiqué du 20 décembre 1995 et Avis de motion de voies et moyens du 20 juin 1996

Le 20 décembre 1995, après avoir vu la position de Revenu Canada renversée par la Cour Suprême du Canada dans l'affaire Friesen, Finances Canada a émis un communiqué qui visait à ne permettre la dévaluation d'inventaire que pour les exercices clos avant la date dudit communiqué et pour lesquels la déclaration d'impôt n'était pas produite, évitant ainsi d'être submergé par des déclarations modifiées. Dans tous les autres cas, le paragraphe 10(1) ne s'appliquerait plus aux biens détenus dans le cadre d'un projet comportant un risque. Cette position a été codifiée dans la Loi dans le cadre des nouveaux paragraphes 10(1) et 10(1.01) contenus dans l'Avis de motion des voies et moyens du 20 juin 1996.

4.1.1 Précisions sur les projets comportant un risque

Jusqu'alors, la distinction entre une entreprise et un projet comportant un risque était de moindre intérêt puisque le paragraphe 248(1) de la Loi ne prévoyait que peu de distinction dans les deux traitements. En effet, aux fins du paragraphe 248(1) de la Loi, un «projet comportant un risque» n'était exclu de la définition «d'entreprise» qu'aux fins des dispositions suivantes:

alinéa 18(2)c):intérêts sur un emprunt ou impôts fonciers payés à l'égard d'un fonds de terre;

article 54.2:actions obtenues en échange d'actifs utilisés dans une entreprise;

paragraphe 95(1):revenu étranger accumulé tiré de biens;

alinéa 110.6(14)f):exonération de gain en capital.

La jurisprudence nous donne peu d'indications sur la distinction entre les deux concepts. Les praticiens apprécieraient donc obtenir plus de précision sur les biens qui pourraient être dévalués conformément au nouveau paragraphe 10(1) de l'Avis de motion de voies et moyens du 20 juin 1996.

Notamment;

Quels critères seront utilisés par le Ministère pour distinguer un bien figurant à l'inventaire d'une entreprise qui est un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, d'un bien figurant à l'inventaire d'une entreprise qui n'est pas un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial?

Puisqu'un projet comportant un risque présente habituellement un caractère isolé et spéculatif, est-ce qu'un contribuable détenant un grand nombre de fonds de terre pourra considérer ses terrains comme des biens figurant à l'inventaire d'une entreprise qui n'est pas un projet comportant un risque ou une activité de caractère commercial?

Ces terrains doivent-ils nécessairement être mis en lot?

La dévaluation permise au nouveau paragraphe 10(1) sera-t-elle limitée aux seules entreprises de construction?

Dans l'esprit du Ministère, un contribuable peut-il détenir des terrains en inventaire dans le cadre d'une entreprise qui n'est pas un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial et exploiter principalement une autre entreprise non reliée?

Le contribuable devra-t-il nécessairement avoir vendu des terrains dans l'année (ce qui peut être problématique compte tenu de la situation économique)?

Commentaires du ministère du Revenu

Généralités

Le paragraphe 10(1) proposé dans l'Avis de motion des voies et moyens déposé à la Chambre des Communes le 20 juin 1996, prévoit que les règles permettant d'évaluer les biens figurant à l'inventaire au moins élevé de leur coût d'acquisition ou de leur juste valeur marchande ne s'appliqueront qu'au calcul du revenu tiré d'une entreprise qui n'est pas un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial.

De plus, une autre modification apportée au paragraphe 10(1) proposé a pour effet de faire en sorte que les entreprises qui ont évalué les biens figurant à leur inventaire à un montant inférieur à leur coût d'acquisition pour une année donnée, augmentant ainsi le coût des marchandises vendues, devront les réévaluer au moins élevé de leur juste valeur marchande ou de leur coût d'acquisition à la fin d'une année d'imposition subséquente, ce qui pourrait avoir pour effet de réduire le coût des marchandises vendues au cours de cette année subséquente.

Le nouveau paragraphe 10(1.01) proposé prévoit que les biens figurant à l'inventaire d'une entreprise qui est un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial sont évalués à leur coût d'acquisition pour le contribuable.

Tel que vous l'avez mentionné, les modifications proposées à l'article 10 de la Loi ont été apportées principalement en raison de la décision rendue par la Cour suprême dans l'affaire Friesen.

Afin de bien saisir la portée des modifications qui ont été apportées en raison de la décision dans l'affaire Friesen, il nous apparaît important de rappeler la situation factuelle particulière de cette affaire.

En janvier 1982, l'appelant avait acheté avec plusieurs autres personnes un terrain, situé dans la ville de Calgary, qui fut enregistré au nom d'un collège qui le détenait à titre de mandataire du groupe d'investisseurs. Le terrain avait été acheté dans le but d'être revendu avec bénéfice. Une partie du bénéfice anticipé devait être versée au collège et à d'autres organismes sous forme de dons de charité et le reste devait être réparti entre les membres du groupe d'investisseurs. Cependant, pendant les années qui ont suivi, le terrain a subi une perte de valeur importante et a été repris par le créancier hypothécaire en 1986.

Il s'agissait d'un terrain vacant, qui est demeuré complètement vierge (i.e. qu'aucun service ni aucune infrastructure n'a amélioré le terrain) et qui n'a produit aucun revenu pendant sa détention. En outre, même s'il s'agissait d'une opération unique, les investisseurs, particulièrement Monsieur Friesen, n'étaient pas inexpérimentés dans les opérations spéculatives immobilières.

Compte tenu de ces faits, les juges de la Cour suprême ont été unanimes à conclure que l'opération immobilière était un projet comportant un risque de caractère commercial et, par conséquent, constituait une «entreprise» au sens du paragraphe 248(1) de la Loi.

Dans une situation factuelle comme celle de l'arrêt Friesen, il est évident que le nouveau paragraphe 10(1.01) de la Loi tel que proposé dans l'Avis de motion des voies et moyens s'appliquerait et empêcherait généralement un investisseur de déduire toute perte de valeur du bien entre le moment de son achat et le moment de sa vente.

Par ailleurs, bien que le concept même d'affaire de caractère commercial a été développé pour distinguer les opérations d'achat et de vente qui sont de nature commerciale dont découle un revenu d'entreprise, de celles qui se rapportent à des immobilisations dont découle un gain en capital, il nous apparaît que l'intérêt de la distinction entre un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial et l'exploitation d'une entreprise est pertinent si l'on considére entre autres, par exemple, l'application du paragraphe 39(4) de la Loi (choix visant la disposition de titres canadiens) (se référer à cet égard, à la décision de Cour d'appel fédérale dans l'affaire La Reine c. Vancouver Art Metal Works Ltd., 91 DTC 5643 où la Cour a départagé la situation où un investisseur détient une immobilisation ou s'engage dans un projet de nature commerciale, de celle où l'investisseur exploite une entreprise); ou afin de déterminer si une société constitue une «société exploitant une petite entreprise» aux fins de la déduction pour gains en capital prévue au paragraphe 110.6(2.1) de la Loi; ou encore, afin de déterminer le début de l'exploitation d'une entreprise (se référer à cet égard au bulletin d'interprétation IT-364 du 14 mars 1977).

Critères spécifiques

Le Ministère n'a pas élaboré de critères spécifiques pour distinguer les biens figurant à l'inventaire d'une entreprise qui n'est pas un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, des biens en inventaire détenus dans le cadre d'un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial. Dans chaque cas, il s'agit d'une question de fait qui ne peut être résolue qu'après un examen des circonstances particulières du cas donné.

Cependant, dans le bulletin d'interprétation IT-459 du 8 septembre 1980, le Ministère expose les principaux critères établis par les tribunaux afin de déterminer si une transaction en particulier représente un projet comportant une risque ou une affaire de caractère commercial; entre autres, la conduite du contribuable, la nature et la quantité des biens ainsi que l'intention du contribuable.

Par ailleurs, au paragraphe 3 de ce bulletin, on mentionne que même si l'expression «un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial» est incluse dans la définition du terme «entreprise» à l'article 248 de la Loi, il n'en découle pas nécessairement qu'un contribuable qui est engagé dans un projet comportant une risque ou une affaire de caractère commercial «exploite» une entreprise ou «a exploité» une entreprise. On mentionne également que lorsque ces expressions sont utilisées dans la Loi, il est nécessaire de déterminer la fréquence de l'activité et chaque situation doit être considérée comme un cas particulier.

Selon le paragraphe 1 de ce bulletin, une personne qui se livre habituellement à des activités qui peuvent lui rapporter un profit, exerce des affaires ou exploite une entreprise.

Par ailleurs, le paragraphe 2 du bulletin prévoit que lorsqu'une telle activité est poursuivie de façon peu fréquente, ou peut-être une seule fois, plutôt qu'habituellement, il est encore possible de soutenir que cette personne se livre à une transaction commerciale s'il peut être démontré qu'elle est engagée dans un «projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial».

La question de savoir si un bien appartient à l'inventaire d'une entreprise autre qu'un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial ou est détenu dans le cadre d'une affaire de caractère commercial, pourrait bien être résolue essentiellement en analysant la structure organisationnelle d'une opération, l'ampleur et la variété des activités de cette opération et sa continuité dans le temps, en d'autres termes en analysant si une entreprise est exploitée par le contribuable. Le juge Major, pour la majorité, a fait les commentaires suivants dans la décision Friesen, lesquels nous apparaissent intéressants à cet égard:

En premier lieu, je n'accepte pas l'argument selon lequel le par. 10(1) ne s'applique qu'aux personnes qui «exploitent une entreprise».... Encore une fois, si le législateur avait voulu resteindre la portée du par. 10(1) aux seuls contribuables qui exploitent une entreprise, il l'aurait fait. A ce sujet, je ne puis que citer avec approbation la réponse que le juge Rip de la Cour canadienne de l'impôt a donnée à cet argument dans la décision Bailey, précitée, à la p. 1330:

Le paragraphe 10(1) signifie qu'un bien doit être évalué «aux fins du calcul du revenu tiré d'une entreprise». La locution ne propose pas que le calcul du revenu soit tiré seulement de l'exploitation d'une entreprise, tel que suggéré par l'avocat de l'intimé.... «Exploiter quelque chose», a déclaré le président dans l'affaire Tara Exploration (and Development Co. c. M.R.N., 70 D.T.C. 6370), page 6376, «implique une continuité dans le temps ou dans les opérations, comme celle qu'implique le sens ordinaire du mot «entreprise»». Lorsque le terme «exploiter» est utilisé dans la Loi, le Parlement décrit une continuité dans le temps ou dans les opérations relativement à une situation de faits considérée dans la disposition spécifique. Une telle continuité n'est pas requise dans le paragraphe 10(1) et son adjonction à cette disposition n'ajouterait rien à cette ordonnance de la disposition.

Mon collègue le juge Iacobucci accepte que le par. 10(1) s'applique à un projet comportant un risque de caractère commercial. Toutefois, il limiterait l'utilisation de la méthode d'évaluation, établie au par. 10(1), aux marchands d'articles de commerce et à ceux qui «exploitent» une entreprise. Cela empêche effectivement d'appliquer le par. 10(1) à un projet comportant un risque de caractère commercial puisque, par définition, un spéculateur n'est pas un marchand d'articles de commerce et n'«exploite» pas une entreprise.

(1995) 3 R.C.S. 103, aux pages 134, 135 et 136.

Nombre de terrains en inventaire

Le nombre de terrains qu'un contribuable détient est l'un des facteurs à considérer pour déterminer s'il exploite une entreprise ou non. Par contre, le fait de détenir plusieurs terrains n'est pas concluant en lui-même puisque, suite à une analyse des faits et des circonstances particulières à une situation, le Ministère pourrait considérer qu'il n'y a pas exploitation d'une entreprise dans cette situation parce qu'il considère, par exemple, que chacun des terrains est acquis séparément comme une affaire de caractère commercial ou que chacun des terrains est détenu dans le cadre d'une série de transactions isolées ou que l'acquisition globale des terrains est un événement isolé.

Par ailleurs, un contribuable détenant un très grand nombre de terrains pourrait détenir un inventaire de terrains d'une entreprise qui n'est pas un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial si, par exemple, il entreprend d'autres activités d'exploitation à l'égard des terrains sur une base continue ou constante.

Lotissement de terrains

Le simple lotissement peut être un facteur indiquant que le terrain n'est pas une immobilisation ou que le terrain a été converti en un bien figurant à l'inventaire. Cependant, nous sommes d'avis que ce facteur n'est pas concluant en lui-même pour déterminer si un terrain fait partie de l'inventaire d'une entreprise qui est un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial ou non.

Le paragraphe 24 du bulletin d'interprétation IT-218R donne un exemple où le dépôt d'un plan de lotissement et la vente des lots visés n'influent pas en soi sur la nature du gain, sans égard au fait qu'un tel lotissement puisse accroître la valeur du terrain. Ainsi, un gain découlant d'une terre agricole vendue ou transmise par décès demeure un gain en capital si un examen de tous les autres faits, avant et après le lotissement, établit qu'il s'agit bel et bien d'un gain en capital. Par contre, le paragraphe 24 indique également que lorsque le contribuable va au-delà d'un simple lotissement et qu'il apporte des améliorations comme un système d'aqueduc, des égouts ou des routes, ou qu'il a recours à une vaste campagne publicitaire afin de vendre les lots, il sera considéré comme ayant converti le terrain qui est une immobilisation en un bien d'exploitation.

De même, le fait qu'un terrain ne soit pas loti n'implique pas nécessairement que ce terrain est détenu dans le cadre d'une entreprise qui est un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial. Par exemple, un contribuable pourrait exploiter une entreprise d'aménagement et de revente de terrains et détenir ce terrain non loti comme partie intégrante de l'inventaire de cette entreprise.

Entreprise autre qu'une entreprise de construction

Les règles permettant d'évaluer les terrains figurant à l'inventaire au moins élevé de leur coût d'acquisition ou de leur juste valeur marchande, prévues au paragraphe 10(1) proposé, visent le calcul du revenu tiré de toute entreprise qui n'est pas un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial.

Nous sommes d'avis que les règles prévues au paragraphe 10(1) proposé pourraient s'appliquer à un contribuable détenant des terrains en inventaire dans le cadre d'une entreprise qui n'est pas une entreprise de construction du moment que l'entreprise n'est pas un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial. Ceci pourrait être le cas, par exemple, pour un négociant qui se livre habituellement à l'achat et à la vente de terrains ou pour un contribuable qui se livre à des activités d'aménagement et de revente des terrains.

Entreprises non reliées

Un contribuable pourrait détenir des terrains en inventaire dans le cadre d'une entreprise qui n'est pas un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial et ce, même s'il exploite principalement une autre entreprise non reliée.

Ceci est conforme à la position du Ministère mentionnée au paragraphe 1 du bulletin d'interprétation IT-459 qui se lit comme suit:

Selon un principe général, lorsqu'une personne se livre habituellement à des activités qui peuvent lui rapporter un profit, cette personne exerce des affaires ou exploite une entreprise, même si ces activités sont assez différentes et distinctes de ses occupations ordinaires. Un exemple de ceci serait un dentiste qui s'occuperait habituellement de l'achat et de la vente de biens immeubles.

Absence de vente au cours d'une année

Si le terrain est un bien figurant à l'inventaire de terrains d'une entreprise qui n'est pas un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, le contribuable pourra utiliser la méthode d'évaluation prévue au paragraphe 10(1) et ce, même s'il n'a vendu aucun terrain au cours de l'année.

Sylvie Labarre
5-963045
11 octobre 1996