2 August 1996 Internal T.I. 9618347 F - PERTES - ESPOIR RAISONNABLE DE PROFIT

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

PRINCIPALE QUESTION:

Est-ce que les pertes d'un contribuable peuvent être refusées en l'espèce parce qu'il n'y a pas d'«espoir raisonnable de profit»?

Position Adoptée:

Oui.

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:

Le financement de l'investissement à 100%, le fait que l'investissement consiste en un condominium constitué d'une seule unité de location, l'ampleur des pertes par rapport au revenu brut du projet ainsi que le fait que la promotion du projet est largement fondée sur la réclamation de pertes fiscales démontrent qu'il n'y avait aucun espoir raisonnable de profit dans le projet.

								Le 2 août 1996

	Bureau des services				Administration
	  fiscaux de XXXXXXXXXX			  centrale
(613) 957-8953
	A l'attention de XXXXXXXXXX

								7-961834

XXXXXXXXXX - Concept d'espoir raisonnable de profit

La présente est en réponse à votre note de service du 16 mai 1996 concernant le sujet mentionnné en titre. Nous nous excusons du délai requis pour répondre à votre demande.

Vous nous avez fourni une note de service du 10 mai 1996 préparée par Monsieur Jocelyn Choquette, dans laquelle celui-ci explique et analyse le projet immobilier XXXXXXXXXX. Un certain nombre de documents était annexé à cette note de service, entre autres, une lettre adressée à la firme de comptables agréés, XXXXXXXXXX qui expose et explique le projet de cotisation consistant à refuser pour les années d'imposition 1992 à 1994 les pertes locatives subies par les investisseurs dans les copropriétés divises situées au XXXXXXXXXX (ci-après les «Contribuables»), sur la base qu'il n'y avait aucun espoir raisonnable de tirer profit de son investissement pour un investisseur donné.

Question

Vous nous demandez si nous sommes d'accord, compte tenu des faits soumis, avec votre position à l'effet que les Contribuables n'ont pas investi dans leur bien avec l'intention d'obtenir un bénéfice mais bel et bien pour obtenir un remboursement d'impôt et qu'il n'y a pas d'espoir raisonnable de profit suivant l'analyse des divers critères présentés dans votre projet de cotisation et dans votre demande, et entre autres du fait que telle que capitalisée, l'aventure ne pouvait générer de profits après réclamation d'allocation du coût en capital, cette position étant conforme aux décisions des affaires Tonn et Walls.

Nos commentaires

Nous sommes d'accord avec la position que vous préconisez dans ce dossier, à savoir qu'il n'y a pas d'«espoir raisonnable de profit» pour un Contribuable donné dans le projet en question, entre autres, pour les raisons exposées ci-après.

1)Il s'agit d'un investissement dans une propriété locative consistant en une seule unité de logement.

2)Chaque Contribuable a financé à 100% (ou par une mise de fonds minime) l'achat de la propriété telle que recommandée dans une brochure promotionnelle préparée par le promoteur du projet, XXXXXXXXXX.

3)La brochure publicitaire vante l'investissement en insistant particulièrement sur le fait que l'investissement entraîne des pertes dont découlent des réductions d'impôt importantes (grosso modo, les pertes locatives encourues pendant les cinq premières années sont presqu'égales, parfois supérieures au revenu brut de location).

4)Nous sommes d'avis que la décision dans l'affaire Tonn et al. c. La Reine, 96 DTC 6001 (CAF), appuie votre position. Plus particulièrement le passage suivant de cette décision lorsque la cour examine la jurisprudence sur l'application du critère de «l'espoir raisonnable de profit»:

(Traduction) L'autre catégorie de cas se compose de situations dans lesquelles le contribuable ne poursuit pas l'activité en question pour en tirer des avantages personnels et dans lesquelles cette activité ne peut être considérée comme un passe-temps. Dans ces affaires, l'activité semble être poursuivie d'une façon commerciale et ne constitue pas une forme déguisée de loisir personnel. Habituellement, le ministère ne conteste pas ces déductions; par conséquent, elles ne sont pas portées en appel et les décisions publiées dans les recueils judiciaires à ce sujet sont peu nombreuses. Cependant, les tribunaux doivent encore déterminer s'il existe dans ce genre de situations des facteurs moins évidents qui pourraient mener à une conclusion différente. Bien qu'ils soient moins enclins à refuser ces dépenses, ils le font dans les cas opportuns....

Dans une affaire bien différente, le contribuable a tenté de déduire les pertes découlant de la location d'un bien. Tout en reconnaissant que le ministre ou le tribunal ne devait pas substituer son jugement commercial à celui du contribuable, le juge Bowman a décidé que l'entreprise ne respectait pas le critère de l'arrêt Moldowan:

(Traduction) Néanmoins, il doit y avoir suffisamment d'indices du caractère commercial permettant de conclure qu'une véritable entreprise commerciale est exploitée. Je ne trouve pas ces indices dans les ententes conclues par l'appelant. Le financement total de l'entreprise, le paiement d'une commission de 25% aux constructeurs d'habitations de Port Charlotte ainsi que les frais et la perte élevés comparativement aux revenus bruts et au coût total de la propriété m'apparaissent des éléments imcompatibles avec l'existence d'une véritable entreprise commerciale.

Bien entendu, cette conclusion ne justifie pas le refus automatique des pertes engagées au cours des premières années d'exploitation d'une véritable entreprise de location viable. Il faut donner à l'entreprise suffisamment de temps pour lui permettre de devenir autonome. Au cours des années faisant l'objet de l'appel, je ne crois pas que l'entreprise pouvait être considérée comme une entreprise commerciale ou comme une entreprise de location viable.

(à la page 6011) (notre soulignement)

L'affaire à laquelle réfère le juge Linden dans l'extrait de l'affaire Tonn précité est l'affaire Cheesemond c. La Reine, (1995) 2 C.T.C. 2567D (CCI) (copie ci-jointe). Les faits de cette affaire sont semblables à celles du projet «XXXXXXXXXX». En effet, dans l'affaire Cheesemond, le contribuable acheta un lot sur lequel fut construit une maison par un promoteur. La propriété fut achetée dans le but de la louer. La brochure promotionnelle du promoteur vantait les avantages d'un tel investissement en insistant sur: 1) l'investissement à long terme dans l'immobilier; 2) être propriétaire d'un endroit de villégiature et d'un endroit pour se retirer; et, 3) les avantages fiscaux. Le contribuable finança le coût de la propriété en entier: 125 430 $(US) en hypothèque et prêt pour financer le coût de la propriété de 109 000 $(US) et les frais de financement intérimaire. Le revenu brut et les pertes annuels se chiffraient à:

		• 1990:	 9 650 $  -  (16 475 $)
		• 1991:	17 187 $  -  (10 191 $)
		• 1992:	12 912 $  -  (12 376 $).

Ces pertes étaient substantiellement attribuables aux frais d'intérêt payés au cours de ces années: 17 808 $, 15 451 $ et 13 286 $. Le Ministère refusait les pertes sur la base qu'il n'y avait pas d'«espoir raisonnable de profit». Le commentaire suivant du juge Bowman nous apparaît particulièrement pertinent:

Today it is recognized that business and commerce are very much dependant on borrowed funds. Nonetheless, there must be an element of economic reality in these matters. To finance the acquisition of a house in Florida, which it is intended primarily to rent to vacationers and subsidiarily to use personally, by mortgages that exceed the full cost of the house is in my opinion so inconsistent with the norms of reasonable commerciality that it casts doubt on whether the operation can be treated as a serious commercial operation at all. I do not question that the appellant saw the purchase of the house in Florida as good investment for his old age. I think however that where the commercial attractiveness of a project is not only enhanced by but dependent upon the ability to write off losses that are in large measure attributable to the fact that it is mortgaged to the hilt the project loses that measure of commerciality that would justify the deduction.

(page 3 et 4 - (1995) E.T.C. 402)
(notre soulignement)

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles et nous vous prions d'agréer nos salutations distinguées.

Maurice Bisson
pour le Directeur
Division des entreprises et des publications
Direction des décisions et
de l'interprétation de l'impôt
Direction générale de la politique
et de la législation

1 P.J.